hữu nhà.
Nội dung chính của hoạt động tín dụng của ngân hàng là cho vay trên cơ sở số vốn nhàn rỗi tập hợp được trong quần chúng. Đối tượng chủ yếu của hoạt động cho vay này là các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, các cá nhân và đoàn thể. Để hoạt động cho vay này diễn ra suôn sẻ thì ngay bản thân các đối tượng đi vay cần có một khoản tài sản để thế chấp cho ngân hàng, thường là bất động sản. Điều kiện tiên quyết để các bất động sản này có thể trở thành tài sản thế chấp đối với mọi ngân hàng là các bất động sản phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất hay sở hữu nhà của thân chủ. Ngược lại nếu bất động sản không có các loại giấy tờ trên sẽ không được trở thành vật đảm bảo để tham gia vào hoạt động tín dụng. Thực tế cho thấy rằng nhu cầu vay vốn của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, các hộ gia đình hay cá nhân trong xã hội là rất lớn, nhưng nó bị cản trở bởi rào chắn pháp lý trên dẫn đến hoạt động đi vay của người dân và cho vay của ngân hàng bị giảm thiểu đi rất nhiền dẫn đến sự khó khăn và thiệt hại về quyền lợi cho cả đôi bên. Do đó cần có những biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà ở để giúp cho hoạt động tín dụng của ngân hàng được thuận lợi. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tuy chỉ là một thủ tục hành chính để giúp cơ quan nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai và nhà ở nhưng nó đóng một vai trò quan trọng trong đời sống xã hội và sản xuất của người dân. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là
giao dịch xung quanh đất đai và nhà ở. Do đó, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thì chính đơn vị phải có những yêu cầu, kiến nghị lên các cơ quan quản lý nhà nước về đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận để từ đó tạo điều kiện cho các ngân hàng thực hiện các hoạt động nghiệp vụ của mình, giúp cho người dân và các doanh nghiệp thực hiện giao dịch một cách nhanh chóng, từ đó có thể phần nào giúp phát triển thị trường bất động sản nói chung, nền kinh tế nói riêng.
2.Thành lập một cơ quan của chính phủ chuyên trách quản lý bất động sản
Ở nước ta hiện nay chưa có một cơ quan chính thống chuyên đảm nhiệm nhiệm vụ quản lý bất động sản. Các hoạt động quản lý bất động sản còn mang tính lộn xộn, chồng chéo và dàn trải. Có nhiều cơ quan của chính phủ như Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng, Bộ giao thông vận tải... cùng tham gia vào hoạt động này nên diễn ra việc gánh vác trách nhiệm hay chia sẻ công việc khó phân định một cách rạch ròi. Hoạt động quản lý diễn ra khó khăn, thiếu hiệu quả gây mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian khiến cho người dân mất lòng tin và nghi ngờ các chính sách của nhà nước.
Đây thực sự là vấn đề nóng cần được sự quan tâm của nhà nước và các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết để tạo sự thông thoáng về mặt pháp lý cũng như nâng cao tính thống nhất trong quản lý và hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản đang còn gặp phải rất nhiều khó khăn hiện nay. Để giải quyết tình trạng này thì cơ quan quản lý nhà nước phải đưa ra một hệ thống chính sách pháp luật về quản lý bất động sản, hoặc có thể thành lập một cơ quan quản lý thống nhất bất động sản. Sự thống nhất quản lý về lĩnh vực bất động sản không những giúp cho người dân hiểu biết hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các hoạt động giao dịch xung quanh bất động sản. Không những thế, hệ thống quản lý thống nhất còn giúp cho những đơn
vị hoạt động kinh doanh, giao dịch bất động sản như các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty kinh doanh bất động sản... có được một hành lang pháp lý rõ ràng, có được điều kiện hoạt động kinh doanh tốt nhất, mang lại hiệu quả cao nhất cả về kinh tế và xã hội.
3.Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá bất động sản.
Hoạt động định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, các chính sách của nhà nước nhằm hỗ trợ hay kiểm soát hoạt động này chưa nhiều khiến cho hoạt động còn mang tính tự phát, không tuân theo một tiêu chuẩn chung khiến kết quả của hoạt động còn thiếu tính thực tiễn và hiệu quả kém. Để nâng cao chất lượng của công tác định giá bất động sản cần có sự hỗ trợ của nhà nước về mặt pháp lý thông qua các chính sách, các quy định pháp luật nhằm giúp cho những chuyên viên định giá có cơ sở để tiến hành công tác định giá một cách thuận lợi nhất.
Nhà nước cần ban hành các văn bản pháp quy quy định về trình tự, thủ tục định giá bất động sản để các ngân hàng hay các tổ chức tín dụng, các tổ chức làm công tác định giá bất động sản trong nền kinh tế có thể dựa theo những tiêu chuẩn đó để tiến hành công tác định giá. Bên cạnh đó cần ban hành kèm theo khung giá xây dựng ứng với từng loại công trình trên đất làm nền tảng kĩ thuật để định giá nhà ở và các công trình xây dựng trên đất.
4.Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ làm công tác định giá.
Một điều hiển nhiên có thể thấy rõ là nếu trình độ của các cán bộ làm công tác định giá tại các ngân hàng được nâng cao thì hiệu quả của công việc sẽ được nâng lên rất nhiều. Do đó việc tăng cường công tác đào tạo chuyên môn nghiệp vụ, kĩ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ làm công tác định giá là vô cùng quan trọng. Nội dung của công tác đào tạo phải được
trải đều trên hai mặt là đạo đức và trình độ nghiệp vụ. Các cán bộ ngân hàng làm công tác định giá phải là những người có đạo đức và lương tâm nghề nghiệp, là những người công tâm trong công việc, có nhiệt huyết đối với công tác định giá. Bên cạnh đó ngân hàng phải thường xuyên mở các lớp huấn luyện nhằm trang bị kĩ năng nghề nghiệp cho các cán bộ làm công tác này. Các kiến thức về phương pháp định giá cần được trau dồi, học hỏi và cập nhật thường xuyên từ các nước tiên tiến có cùng những đặc điểm tương đồng với nước ta. Bên cạnh đó cần trang bị cho các chuyên viên định giá những hiểu biết sâu sắc về mặt pháp luật để công tác này được thực hiện dễ dàng hơn.
KẾT LUẬN
Định giá là một công cụ quan trọng của ngân hàng trong quá trình giải ngân nguồn vốn, là bước thiết lập cơ sở đầu tiên trong quá trình cho vay vốn. Tuy nhiên hoạt động này vẫn còn khá mới mẻ do đó chưa phát huy được hết vai trò to lớn của nó. Việc định giá tốt sẽ giúp cho ngân hàng giải ngân vốn tốt đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể vay được nhiều vốn hơn. Nó bảo đảm cho ngân hàng hạn chế rủi ro nhưng vẫn có thể thu được lợi nhuận cao từ các khoản vay. Ngược lại, nếu chất lượng của công tác định giá thấp thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc giải ngân nguồn vốn, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều không có được tối đa lợi ích. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của ngân hàng mà còn làm giảm uy tín của ngân hàng đối với các doanh nghiệp, cá nhân hay hộ gia đình khác. Vì vậy, việc nâng cao chất lượng của hoạt động định giá luôn là một trong những vấn đề cấp thiết được đặt ra.
Với mong muốn trên, bài viết của em tập trung vào những vấn đề gây khó khăn cho công tác định giá bất động sản tại ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương. Em hy vọng qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu thực tế có thể đề xuất ra những giải pháp hữu hiệu để nâng cao hiệu quả của hoạt động định giá của ngân hàng. Do trình độ và kiến thức còn hạn hẹp nên bài viết không tránh khỏi có nhiều sai sót, tuy nhiên em sẽ cố gắng khắc phục và hoàn thiện bài viết của mình trong khả năng có thể.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Dân sự 2005
2. Nghị định 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
3. GS. TSKH Lê Đình Thắng (2000), giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất.
4. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp định giá bất động sản. 5. Tạp chí Địa chính năm 2006, 2007
6. Tạp chí Ngân hàng tháng 1 năm 2007. 7. Luận văn các khoá 43, 44.
8. Một số tài liệu do Phòng Định giá ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương cung cấp.
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU...1
CHƯƠNG 1...3
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ...3
1. Bất Động Sản ...3 1.1.Bất Động Sản và những thuộc tính của bất động sản ...3 1.1.1.Khái niệm:...3 1.1.2. Thuộc tính của bất động sản ...3 1.1.3.Đặc trưng của bất động sản ...4 1.1.4. Tài sản thực...4 1.1.5. Các quyền về bất động sản ...4 1.1.6. Giá trị của bất động sản ...5
1.1.7. Các đặc điểm của giá trị bất động sản ...6
1.1.8. Giá trị thị trường bất động sản:...7
1.2. Các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản ...7
2. Định giá bất động sản ...11
2.1.Khái niệm...11
2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản ...11
2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản: ...12
2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tối ưu:...12
2.3.2. Nguyên tắc cung - cầu ...13
2.3.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản. ...13
2.3.4. Nguyên tắc thay đổi ...14
2.3.5. Nguyên tắc cân đối ...15
2.3.6. Nguyên tắc phù hợp ...16
2.3.7. Nguyên tắc cạnh tranh ...16
2.3.8. Nguyên tắc đóng góp ...18
2.3.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi ...18
2.3.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác ...18
2.3.11. Nguyên tắc thay thế ...19
2.3.12. Nguyên tắc dự báo trước ...19
2.3.13. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất ...20
2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản...21
3.1. Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế-xã hội
...22
3.2. Phân loại bất động sản thế chấp...23
3.3. Các tiêu chuẩn của một bất động sản thế chấp...23
3.4. Các phương pháp thường áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp...24
3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp...24
3.4.1.5. Những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp ...27
3.4.2. Phương pháp chi phí...27
3.4.3. Phương pháp thu nhập...33
CHƯƠNG 2...44
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM ...44
1. Một số nét khái quát về ngân hàng Techcombank...44
1.1. Lịch sử hình thành và phát triển...44
1.2. Những hoạt động chính của Techcombank trong những năm qua...47
1.2.1. Dịch vụ ngân hàng cá nhân:...47
1.2.2. Huy động vốn từ doanh nghiệp:...49
1.2.3. Hoạt động tín dụng:...49
1.3. Phương hướng hoạt động của Techcombank tới năm 2010:...55
2. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank hiện nay...56
2.1. Định giá quyền sử dụng đất:...56
2.2. Định giá tài sản gắn liền với đất...59
3. Kết quả hoạt động định giá trong thời gian qua...64
4. Đánh giá chung...65
4.1. Thuận lợi...66
4.2. Khó khăn:...66
CHƯƠNG 3...67
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM...68
1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. ...68
2.Thành lập một cơ quan của chính phủ chuyên trách quản lý bất động sản ...69
3.Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá bất động sản. ...70 4.Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ làm công tác định giá. ...70 KẾT LUẬN...72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...73