2. Định giá bất động sản
3.4.3. Phương pháp thu nhập
3.4.3.1. Khái niệm
Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp thu hồi vốn). Trong chương 1, chúng ta đã có dịp nghiên cứu mối quan hệ giữa quyền sở hữu với quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản, nói chung về mặt lý luận người chủ sở hữu là người chiếm hữu và sử dụng tài sản. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu và quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản lại tách rời nhau, việc tách rời đó có thể dưới hình thức là một hợp đồng cho thuê hoặc cho mượn tài sản. Trong trường hợp cho thuê tài sản, bên thuê
tài sản sẽ phải trả một khoản tiền cho chủ sở hữu tài sản. Đổi lại, về pháp lý họ sẽ được quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản và quan trọng hơn cả chính là những lợi ích mà tài sản thuê đem lại cho họ là gì. Nếu bên thuê bất động sản với mục đích đầu tư kinh doanh thì cái mà bên thuê quan tâm là lợi nhuận ròng hay giá trị đầu tư sẽ thu được trong tương lai từ bất động sản đó là bao nhiêu. Hay nói cách khác, bản chất kinh tế của việc thuê bất động sản chính là để tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợi nhuận ròng tối đa là mục tiêu của mọi nhà đầu tư. Trong hoạt động đầu tư, lợi nhuận ròng thu được chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Nhiệm vụ của nhà đầu tư là phải phân tích thị trường đầu tư, phân tích tài chính hoạt động đầu tư mà ông ta dự kiến, để xác định khoản lợi nhuận ròng sẽ có khả năng thu được trong tương lai. Từ đó đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không.
Để thuận tiện trong việc phân tích và tính toán các khoản thu chi, nhà đầu tư thường qui các khoản lợi nhuận thu được trong tương lai dưới hình thức đơn vị tiền tệ. Mà tiền có giá trị về mặt thời gian; giá trị 01 đồng tiền bỏ ra tại thời điểm hiện tại với giá trị 01 đồng tiền thu được tại thời điểm 10 năm sau đó luôn có giá trị khác nhau. Để giải quyết vấn đề này, lý thuyết kinh tế đưa ra khái niệm giá trị thời gian của tiền và các phương pháp tính chuyển các dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại. Lý thuyết định giá vận dụng những kết quả nghiên cứu của lý thuyết kinh tế để xây dựng các phương pháp định giá những bất động sản cho thu nhập nhằm xác định giá trị của chúng. Phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích tài chính hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một bất động sản hoặc từ một dự án đầu tư và nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích để xác định giá trị bất động sản cho thu nhập tại thời điểm phân tích (trong định giá bất động sản, thời điểm phân tích, thường là hiện tại), lý thuyết định giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập hay gọi
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại.
3.4.3.2. Công thức tính giá bất động sản
Từ quan điểm cho rằng, giá trị lợi nhuận ròng từ một dự án đầu tư hay từ một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp.
3.4.3.2.1. Phương pháp vốn hoá sinh lợi.
Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết khấu (DEF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh
3.4.3.2.2.Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau: (nrKKn+=10 ))
(11) Trong đó:
* K0 là vốn đầu tư ban đầu;
* Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối;
* r là lãi suất bình quân năm;
* n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh.
Công thức (11) sử dụng dữ liệu thu nhập năm đầu tiên (giá trị hiện tại) dưới hình thức là lợi tức ngân hàng (trường hợp vốn được gửi vào ngân hàng) hoặc dưới hình thức thu nhập ròng (trường hợp vốn được sử dụng vào kinh doanh bất động sản). Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từng giai đoạn trong tương lai, người ta phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng hoặc tỷ lệ lãi suất (r) rút ra từ hoạt động kinh doanh những bất động sản tương tự. Điểm lưu ý là, lãi suất được sử dụng để dự kiến tổng giá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từng giai đoạn trong tương lai được tính theo tỷ lệ lãi kép. Trong công thức (11) hệ số (là hệ số lãi kép tính đến năm thứ (n). nr+1
3.4.3.3. Cơ sở khoa học của phương pháp
Mục tiêu của kinh doanh nói chung là tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợi nhuận ròng càng lớn càng khuyến khích nhà đầu tư đầu tư kinh doanh. Lợi nhuận ròng (W) được xác định theo công thức sau:
W = Tổng thu nhập - Tổng chi phí (gồm cả thuế)
Do khả năng vay vốn (hoặc cho vay vốn) cùng với tỷ lệ lãi suất tiền vay trên thị trường tiền tệ hoặc thị trường tín dụng thường không ổn định, cho nên đối với nhà đầu tư, lợi nhuận ròng thu được trong tương lai từ một bất động sản phụ thuộc nhiều ở khả năng thu hồi vốn từ bất động sản đầu tư và thời gian chậm trả tiền thuê đất hoặc thuê bất động sản. Sẽ là tốt hơn nếu thời gian thu hồi vốn thì sớm và thời gian phải trả tiền thuê đất thì muộn. Do giá trị của một khoản tiền phụ thuộc vào thời điểm nhận (thu hồi), nên đánh giá hoạt động tài chính trong đầu tư, chính là đánh giá những lợi nhuận ròng thu được trong tương lai. Chúng ta không thể đơn thuần cộng lại các khoản lợi nhuận
ròng tích tụ tại các thời điểm khác nhau mà cần phải điều chỉnh giá trị thời gian của các khoản tiền lời đó. Việc điều chỉnh này được thực hiện bằng cách chia cho một hệ số phù hợp để tìm giá trị hiện tại của một khoản tiền sẽ thu được trong tương lai thực sự là bao nhiêu. Hệ số phù hợp nói trên gọi là hệ số vốn hoá (trường hợp chuyển giá trị lợi nhuận ròng từ hiện tại đến thời điểm tương lai) và hệ số chiết khấu (trường hợp chuyển giá trị lợi nhuận ròng từ thời điểm tương lai về hiện tại). Trong lý thuyết kinh tế, phương pháp điều chỉnh để qui các giá trị thu nhập ròng từ giá trị tương lai về giá trị hiện tại gọi là “kỹ thuật dòng tiền chiết khấu”- Discounted cash flow (DCF) và ngược lại từ giá trị hiện tại đến giá trị tại một thời điểm tương lại gọi là phương pháp vốn hoá trực tiếp.
Do phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lí: Một bất động sản sở hữu có giá trị phụ thuộc vào những thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó. Trong hoạt động đầu tư bất động sản, để dự kiến những thu nhập trong tương lai sát với thực tế, thì quá trình phân tích tài chính trước khi triển khai dự án đầu tư đóng một vai trò sống còn đối với nhà đầu tư. Mặt khác, kết quả của các hoạt động đầu tư bao giờ cũng phát sinh sau quá trình đầu tư. Các giá trị thu được từ kết quả đầu tư bị phụ thuộc vào giá trị theo thời gian của đồng tiền. Vì vậy, cùng với việc phân tích tài chính, nhà đầu tư phải nắm vững nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích. Tương tự, trong hoạt động định giá bất động sản, người định giá cũng phải nắm vững nguyên lý trên để tính chuyển dòng tiền phát sinh (gồm cả thu và chi) các năm, các giai đoạn bất kỳ thuộc thời gian kinh doanh bất động sản về mặt bằng giá trị tại một thời điểm nào đó (thường là hiện tại).
3.4.3.3.1. Nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại.
Trước khi nghiên cứu cách tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại, chúng ta hãy làm quen với thuật ngữ giá trị thời gian của tiền. Giá trị thời gian của tiền được hiểu theo 3 nghĩa sau đây:
+ Khi thực hiện chức năng thanh toán: Do ảnh hưởng của lạm phát, nên cùng một lượng tiền như nhau, nhưng ở mặt bằng thời gian khác nhau .
+ Khi thực hiện chức năng thanh toán vào các mục đích khác nhau, hoặc thực hiện các chức năng khác nhau của tiền thì giá trị gia tăng của nó khác nhau.
+ Khi thực hiện các chức năng của mình, do ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro hay may mắn mà giá trị của đồng tiền có thể tăng hoặc giảm trên thực tế.
3.4.3.3.2. Phân tích tài chính trong định giá bất động sản.
Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, lý thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với bất động sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào bất động sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư (hoàn vốn) và tổng thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ bất động sản vv... Nói một cách khác, để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, người định giá một mặt phải đặt mình là người chủ kinh doanh bất động sản đó để xét đoán, phân tích các hoạt động tài chính diễn ra trong suốt thời gian kinh doanh bất động sản, mặt khác phải biết lựa chọn các chỉ tiêu phân tích hoạt động tài chính loại bất động sản tương tự như bất động sản chủ thể một cách
chuẩn xác. Có vậy, giá bất động sản được ước tính mới gần với giá thị trường. Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động tài chính trong đầu tư bất động sản gồm nhiều loại, nhưng quan trọng nhất trong số đó là chỉ tiêu đánh giá mức độ thu hồi vốn từ bất động sản chủ thể.
Chúng gồm các chỉ tiêu sau đây:
- Hệ số hoàn vốn (còn gọi là tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư) - ký hiệu (RR). Chỉ tiêu này thường được sử dụng để phân tích tài chính cho các đầu tư vào bất động sản mang tính chất kinh doanh như khách sạn, nhà hàng, các cơ sở dịch vụ khác hoặc khu công nghiệp vv... Trong định giá bất động sản, hệ số hoàn vốn được áp dụng để ước tính mức độ thu hồi vốn từ bất động sản định giá hoặc để ước tính giá thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một dự kiến đầu tư, dự kiến thuê. Bản chất của chỉ tiêu này nhằm phản ánh mức độ thu hồi vốn đầu tư dưới hình thức lợi nhuận thuần hàng năm từ hoạt động dự kiến sẽ đầu tư hoặc thuê.
Căn cứ để xác định hệ số hoàn vốn:
+ Theo mức lợi nhuận thuần hàng năm thu được (Wi) để so sánh giữa các năm trong tuổi đời kinh tế của bất động sản, Trong trường hợp này (RRi) được tính theo công thức sau đây:
BDSGWiRRi= (13) Trong đó:
* RRi - Là hệ số hoàn vốn năm; RRi = (1+r)² ;
* Wi - Là tổng lợi nhuận hay lợi nhuận ròng thu được trong năm (được xác định vào cuối năm);
* GBĐS - Là tổng giá trị đầu tư (thuê) bất động sản hay giá trị bất động sản. - Hệ số hoàn vốn nội bộ - ký hiệu (IRR).
Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) là loại chỉ tiêu được các nhà đầu tư đặc biệt là các nhà định giá sử dụng khá phổ biến. IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản thu chi từ một bất động sản cho thu nhập về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi.
3.4.3.3.3. Phân tích thời hạn thu hồi vốn đầu tư theo các hình thức thu hồi vốn
- Thời hạn thu hồi vốn đầu tư bất động sản từ lợi nhuận thuần: Đây chính là số năm cần sử dụng bất động sản vào kinh doanh để tổng số thu nhập được hàng năm hoặc bình quân năm từ việc kinh doanh đó đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu (còn gọi là tuổi kinh tế của bất động sản) và một khoản lợi nhuận ròng dự kiến, ký hiệu thời hạn thu hồi vốn là Ti. Trong phân tích tài chính dự án đầu tư cũng như trong phân tích định giá bất động sản, chỉ tiêu Ti phản ánh theo nhiều góc độ khác nhau tuỳ theo mục đích của người áp dụng, cụ thể:
+ Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo thu nhập năm được chọn ở mức độ trung bình có tính giá trị thời gian của tiền. (ti) được tính theo công thức sau:
WiBDSGti= (17)
Trong đó:
* ti là thời hạn thu hồi vốn có xét đến giá trị thời gian của tiền;
* GBĐS là tổng giá trị đầu tư vào bất động sản hay giá trị bất động sản * Wi là lợi nhuận thuần thu được trong một năm nào đó - năm thứ (i) được chọn ở mức độ trung bình.
+ Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo tổng lợi nhuận thuần thu được trong suốt thời gian kinh tế của bất động sản.
(ti) được tính theo công thức sau:
BDSBDSWtG= (18) Trong đó:
* t Là thời hạn thu hồi vốn bình quân;
* GBĐS Là tổng giá trị đầu tư vào bất động sản hay giá trị bất động sản * BDSW Là lợi nhuận thuần bình quân hàng năm thu được trong suốt thời gian kinh tế của bất động sản.
+ Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo tổng thu nhập thuần cộng dồn. (ti) được tính như sau:
BDStGtiW≥→∑ư→11 (19) Trong đó:
* t là năm lợi nhuận thuần cộng dồn, nó được tính từ năm bắt đầu kinh doanh đến năm tổng này bằng hoặc lớn hơn giá trị bất động sản hoặc giá trị đầu tư vào bất động sản.
* GBĐS là giá trị bất động sản hoặc giá trị đầu tư vào bất động sản. * W1→t là tổng thu nhập cộng dồn.
+ Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo công thức trừ dần lợi nhuận thuần thu được hàng năm sau đây:
0≤→ưWtGtBDS (20) Trong đó:
* GtBĐS là giá trị vốn đầu tư còn nợ tại năm thứ t; * Wt là lợi nhuận thuần thu được trong năm thứ t;
* t là năm phát sinh nghiệp vụ tài chính (trong trường hợp này là vốn đầu tư còn lại trừ lợi nhuận thuần thu được trong năm).
hao. Nguồn thu hồi vốn đầu tư bao gồm lợi nhuận thuần và khấu hao. Vì khấu hao được tính vào chi phí sản xuất nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ nghịch đảo nhau. Vấn đề là ở chỗ người định giá cần phải biết áp dụng các phương pháp khấu hao phù hợp để ước tính mức độ khấu hao không làm cho giá thành sản phẩm tăng quá cao hoặc hạ quá thấp một cách giả tạo, vừa để kịp thu hồi vốn đầu tư trước khi kết thúc tuổi kinh tế của bất động sản hoặc thời gian