2. Định giá bất động sản
3.4.2. Phương pháp chi phí
3.4.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
Giá trị khấu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình được đầu tư do tác động của tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá.
Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thửa đất được coi là đất trống (đất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đó, để đơn giản trong trình bầy, sau đây chúng ta chỉ đề cập đến loại công trình kiến trúc). Việc định giá sẽ trở nên đơn giản hơn bởi vì trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng. Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình gắn liền với đất (nhà), một điều thường xẩy ra là không phải công trình nào cũng mới xây dựng và đưa vào sử dụng, mà phần lớn chúng đã cũ. Vì vậy, người ta phải tìm những công trình xây mới, vừa đưa vào sử dụng tương tự như công trình chủ thể để thay thế công trình chủ thể. Chi phí để xây mới tài sản thay thế được gọi là chi phí thay thế. Việc xác định giá tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản hơn bằng cách căn cứ chi phí xây mới công trình so sánh và thời gian tài sản chủ thể đã từng tồn tại để xác định giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân). Giá trị tài sản chủ thể (công trình) là hiệu của chi phí thay thế với giá trị khấu hao; giá trị của bất động sản (đất và công trình) chính là tổng giá trị đất và chi phí thay thế đã được khấu hao.
3.4.2.2. Công thức tính giá thành bất động sản
• Công thức tính giá thành đơn giản: GBĐS= GĐ + GCT (3)
Trong đó:
* GBĐS là giá trị bất động sản; * GĐ là giá trị đất;
Giá trị đất (GĐ) và tổng chi phí xây dựng (GCT) trong công thức (3) được xác định theo công thức sau:
GĐ= SĐ X GĐC (4) Và GCT= SCT x GCTC (5)
Từ công thức (3) (4) (5) ta rút ra công thức tổng quát sau đây:
GBĐS= (SĐ X GĐC) + (SCT x GCTC) (6) Trong đó:
* SĐ là số mét vuông đất;
* GĐC là giá chuẩn cho (1m²) đất; * SCT là diện tích sàn sử dụng (m²);
* GCTC là đơn giá chuẩn cho (1m²)sàn sử dụng.
Cũng có thể tiến hành một số bổ sung cho công thức (6) khi điều kiện và mức độ sẵn có của số liệu cho phép. Ví dụ, M có thể nhân với một lượng điều chỉnh do lạm phát để cho chi phí xây dựng tăng lên sau khi biết ngày công bố tài liệu ghi chép về chi phí xây dựng và mức lạm phát trong khoảng thời gian từ ngày công bố số liệu ghi chép nói trên đến ngày tính đơn giá, hoặc có thể có một lượng điều chỉnh cho thành phần L để phản ảnh hình thể khác thường của thửa đất hoặc kích thước, qui mô của thửa đất hoặc một thị hiếu đối với đất đai đang được thị trường thịnh hành.
• . Công thức tính giá thành phức tạp: P1= P - G (kh) GĐ = GBĐS - P1 (7)
Trong đó:
* P là Chi phí thay thế * G (kh) là giá trị khấu hao
* P1 là chi phí thay thế đã khấu hao * GĐ là giá trị đất
* GBĐS là giá thị trường của bất động sản được thay thế P’1= P’ - G (kh)
GĐ = GBĐS’ - P’1
(8)
Trong đó:
* P’ là chi phí tái tạo
* G (kh) là giá trị khấu hao
* P’1 là chi phí tái tạo đã khấu hao * GĐ là giá trị đất
* GBĐS’là giá thị trường của bất động sản được tái tạo.
3.4.2.3. Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên tắc thay thế”: Không có bất động sản chủ thể nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bất động sản tương tự (bất động sản so sánh) có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua bán được ngay mà không cần phải chờ đợi. Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới, thì chi phí để tạo ra nó sẽ gần giống như giá thành xây dựng mới (vì có thể phải trừ một khoản tiền cho việc sử dụng vốn trong thời gian cần thiết xây dựng công trình). Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao phần giá trị bị giảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao, trong trường hợp đó, bất
động sản cũ cần được xem nó không phải là một sự thay thế hoàn hảo cho bất động sản mới.
Có nhiều cách phản ánh chi phí (giá thành) xây dựng công trình thay thế, đôi khi chi phí của một công trình thay thế được xác định theo từng hạng mục, nhưng thông thường chi phí đó được tính theo diện tích mét vuông (m²) sàn sử dụng của các loại và kiểu công trình xây dựng khác nhau. Những thông tin về chi phí nói trên có thể do cơ quan định giá bất động sản lập riêng cho từng vùng trên cơ sở các kết quả điều tra cập nhật mà có, hoặc mua từ các công ty chuyên cung cấp loại thông tin này.
Như vậy, xác định chi phí công trình thay thế và giá trị khấu hao công trình thay thế đó trong trường hợp nó đã cũ là những nội dung quan trọng của phương pháp chi phí. Trong thực tế, ngoài thuật ngữ chi phí thay thế còn có thuật ngữ chi phí tái tạo, hai thuật ngữ này thường được dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau. Để tránh sự lẫn lộn khi sử dụng, cần phải hiểu rõ bản chất và nội dụng của các thuật ngữ nói trên.
•Chi phí thay thế: Là chi phí để tạo ra một bất động sản thay thế có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như bất động sản được thay thế. Chi phí thay thế sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để thay thế không đòi hỏi phải giống như vật tư của bất động sản được thay thế.
•Chi phí tái tạo: Là chi phí để tái tạo bản sao chính xác của một bất động sản nào đó (bất động sản được tái tạo). Chi phí tái tạo sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để tái tạo phải giống một cách tương đối loại vật tư của công trình được tái tạo.
• Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào. Có 2 loại khấu hao:
nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm mài mòn, nứt, rách vv...
- Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài sự giảm giá, tính lạc hậu bao gồm lạc hậu về chức năng và lạc hậu về kinh tế.
+ Lạc hậu về chức năng: Là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu gây ra.
+ Lạc hậu về kinh tế: Là tổn thất về giá trị do điều kiện khách quan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi về luật pháp hay các điều kiện kinh tế khác gây ra.
3.4.2.4. Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp
• Đối tượng
Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường học, nhà thờ, đền chùa, v.v... nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình do phải dì bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích công cộng khác. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để xác định giá trị bất động sản phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các phương pháp định giá khác.
• Phạm vi
Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo.
• Yêu cầu
- Để đảm bảo tính chi phí chính xác công trình xây dựng, các khoản chi phí thay thế hoặc tái tạo ra công trình thay thế hoặc công tình tái tạo phải
được tính đủ, tính đúng. Trong điều kiện của nước ta hiện nay, ngoài các qui định hiện hành của Nhà nước về đơn giá xây dựng (đ/m²) cho từng cấp nhà, loại nhà và về tuổi thực tế của chúng, cần phải tham khảo thêm giá thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình.
- Các chi phí về lao động phải được tính đủ, tính đúng và phải tách riêng được chi phí cho từng loại lao động gồm lao động phổ thông, kỹ thuật, kỹ thuật cao và lao động quản lý trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại địa phương nơi có bất động sản.
3.4.2.5. Những hạn chế của phương pháp
Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh thị trường với phương pháp chi phí. Thực hiện phương pháp so sánh thị trường là để ước tính giá trị đất; sử dụng phương pháp chi phí là để xác định giá thành xây dựng công trình gắn liền với đất. Vì vậy, những hạn chế của phương pháp chi phí cũng là những hạn chế của phương pháp so sánh thị trường. Ngoài ra, để xác định giá trị còn lại của công trình gắn liền với đất (phần lớn công trình gắn liền với đất đã qua sử dụng hoặc xây mới đang chờ sử dụng) đòi hỏi cán bộ định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.