Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng AGRIBANK tây hà nội

Do thị trường BĐS ở Việt Nam chưa thực sựphát triển, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, cũngnhư các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn rườm rà mang nặng tính

Họ và tên: Nguyến Thế Anh Lớp : CQ48/16.01

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK TÂY HÀ NỘI

Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

TS NGUYỄN HỒ PHI HÀ

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các sốliệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hìnhthực tế của đơn vị thực tập

Tác giả luận văn tốt nghiệp

(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thế Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4

1.1 Bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.1.2.Đặc điểm bất động sản 4

1.1.3 Phân loại 7

1.1.3.1.Bất động sản có đầu tư xây dựng 7

1.1.3.2.Bất động sản không đầu tư xây dựng 8

1.1.3.3.Bất động sản đặc biệt 8

1.2.Bất động sản thế chấp 8

1.2.1.Khái niệm bất động sản thế chấp 8

1.2.2.Đặc điểm của bất động sản thế chấp 9

1.2.3.Vai trò của bất động sản thế chấp 10

1.2.4 Các quy định chung của ngân hàng về BĐS thế chấp 12

1.3.Định giá bất động sản thế chấp 14

1.3.1.Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 14

1.3.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản thế chấp 16

1.3.3.Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 19

1.3.4.Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 21

1.3.5.Quy trình định giá bất động sản thế chấp 32

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 35

2.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG AGRIBANK TÂY HÀ NỘI 35

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 35

2.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ 36

2.1.3 Một số kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh NHNo&PTNN Tây Hà Nội trong giai đoạn 2011 – 2013: 38

3.1 Công tác kế toán 44

3.2 Kinh doanh ngoại tệ 45

3.3 Thanh toán quốc tế 45

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng NHNo&PTNT Tây Hà Nội 47

2.2.1 Khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp 47

2.2.2.Những căn cứ pháp lý 49

2.2.4 Đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội 71

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK TÂY HÀ NỘI 75

3.1.PHƯƠNG HƯỚNG MỤC TIÊU CỦA NGÂN HÀNG AGRIBANK TÂY HÀ NỘI 75

3.1.2 Hoạt động đầu tư 77

3.1.3 Phát triển cơ sở khách hàng và sản phẩm 78

3.1.4 Phát triển mạng lưới 78

3.1.5 Phát triển nguồn nhân lực 78

3.1.6 Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ 78

3.1.7 Hoàn thiện công nghệ hiện đại hoá ngân hàng 79

3.1.8 Công tác truyền thông 79

3.1.9 Công tác khác 79

3.2.GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK TÂY HÀ NỘI 81

3.2.1.Giải pháp hoàn thiện công tác thu thập thông tin và xây dựng hệ thống dữ liệu cho phục vụ định giá bất động sản 81

3.2.2.Giải pháp trong vận dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 82

3.2.3.Giải pháp nâng cao tính tin cậy của thông tin về BĐS so sánh 82

3.2.4.Giải pháp xây dựng các công cụ tham chiếu kết quả định giá 83

3.2.5.Giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ 83

3.2.6.Giải pháp nâng cao chất lượng của công tác quản lý cán bộ 85

3.2.7.Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai lầm trong công tác định giá 85

3.2.8.Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động 86

3.3.KIẾN NGHỊ VỚI CÁC CƠ QUAN CHỨC NĂNG 86

3.3.1.Đối với các cơ quan Nhà nước 86

3.3.2.Đối với Ban lãnh đạo Ngân hàng 92

3.3.3.Kiến nghị với cán bộ tín dụng trong chi nhánh 93

KẾT LUẬN 94

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sảnBTC: Bộ tài chínhBXD: Bộ xây dựngCP: Chính phủNĐ: Nghị địnhNHNN: Ngân hàng nhà nướcQĐ: Quyết định

QSD: Quyền sử dụngQSH: Quyền sở hữuTĐV: Thẩm định viênTĐGVN: Thẩm định giá Việt NamUBND: Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Kết quả huy động vốn 40

Bảng 1.2: Tình hình cho vay 43

Bảng 1.3: Doanh số thanh toán xuất nhập khẩu 45

Bảng 2.1: Báo cáo kết quả cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của Agribank trên địa bàn Hà Nội 47

BẢNG 2.2: Tình hình cho vay bẳng tài sản thế chấp năm 2013 48

BẢNG 2.3: Báo cáo kết quả định giá BĐS năm 2013 49

Bảng 2.4.Bảng điều chỉnh so sánh BDS 60

Bảng 2.5.Bảng tính toán chi tiết giá đất: 61

Bảng 2.6.Bảng chi tiết giá trị còn lại của công trình: 63

BẢNG 2.7.Bảng điêu chỉnh giá 67

Bảng 2.8: Kết quả định giá bất động sản Căn hộ 308 – Nhà CT2B Khu đô thị mới Văn Quán - Quận Hà Đông – TP Hà Nội 69

Bảng 3.1 : Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2014 75

BẢNG 3.2: Kế hoạch huy động vốn 76

BẢNG 3.3: Kế hoạch Thu dịch vụ ròng 77

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.

Có thể khẳng định rằng: trong Ngân hàng thì hoạt động tín dụng đóngvai trò quan trọng bởi đây là hoạt động trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư.Vàcũng đễ nhận thấy cũng chính xuất phát từ vai trò là trung gian tai chính giữangười thiếu vốn và người thừa vốn nên Ngân hàng thường phải gánh chịu rủi

ro từ hai phía: người đi vay và người cho vay.Để hạn chế rủi ro thì ban thânNgân hàng đặc biệt phải quan tâm đến vấn đề đảm bảo tiền vốn vay Trong đóthế chấp bằng tài sản được ưu tiên hàng đầu Mà muốn việc thế chấp có hiệuquả thì quan trọng nhất là việc định giá tài sản thế chấp Các loại tài sản thếchấp hiện nay rất đa dạng phong phú nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản Đây

là loại tài sản có giá trị thế chấp cao và thường được sử dụng trong thế chấpvay vốn Do vậy việc định giá các bất động sản để xác định hạn mức cho vaytối đa là một nhu cầu bức thiết Tuy nhiên trên thực tế việc xác định giá trịcủa các bất động sản này gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp bởi với hệ thốngNgân hàng thương mại Việt Nam hiện nay thì việc định giá tài sản thế chấpcòn đang là một khâu yếu kém Do thị trường BĐS ở Việt Nam chưa thực sựphát triển, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, cũngnhư các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn rườm rà mang nặng tính hìnhthức, thêm vào đó là khung giá đất của Nhà nước còn nhiều bất cập so vớithực tế thị trường đang làm cản trở hoạt động định giá tài sản thế chấp bằngBĐS của các Ngân hàng

Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại phòng tín dụng của Ngân hàng

AGRIBANK Tây Hà Nội em đã chọn: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội” làm đề tài luận

văn tốt nghiệp của mình Với việc chọn đề tài này em hy vọng đóng góp phần

nhỏ bé vào công tác định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh, làm cho công tácnày ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở lý luận liên quan đếnđịnh giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng nói riêng

- Nghiên cứu thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàngAGRIBANK Tây Hà Nội, thông qua đó đánh giá những mặt đạt được cũngnhư chưa đạt được và nguyên nhân của nó.Thông qua những phương hướngtrong thời gian tới,đề tài đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữachất lượng chất lượng của công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàngAGRIBANK Tây Hà Nội trong thời gian tới

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung đi sâu vào nghiên cứu công tác định giá BĐS thế chấptại Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội trong năm 2013

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:

- Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng

5 Kết cấu đề tài

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các chữ viết tắt,danh mục bảng biểu và tài liệu tham khảo, nội dung đề tài nghiên cứu đượcchia làm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp

Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội trong thời gian tới.

Do trình độ và thời gian có hạn, đề tài của em còn nhiều thiếu sót Em rấtmong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô trong bộ môn để có một bài hoàn chỉnh

Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn TS.Nguyễn HồPhi Hà đã đóng góp, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng tín dụng của Ngânhàng AGRIBANK Tây Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luậnvăn tốt nghiệp một cách tốt nhất

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Các tài sản khác do pháp luật quy định “

1.1.2.Đặc điểm bất động sản

BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của hànghoá thông thường, BĐScòn có những đặc điểm riêng biệt sau:

1.Cố định về vị trí:

Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai

cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khảnăng tăng thêm về số lượng, diện tích, nên giá trị của BĐS gắn liền với từng

vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vịtrí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế,chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trungtâm đó Bởi những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng sẽ thayđổi, do vậy phải tính trước những thay đổi này trong việc đầu tư và thẩm định

giá BĐS Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trìnhBĐS, bên cạnh việc nâng cao các thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tàisản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trungtâm.Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của các yếu tốmôi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môitrường, nên khi thẩm định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sựthay đổi của chúng tác động tới BĐS.

2.Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm củađất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từngmiếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm,tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cábiệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có nhữngyếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàngiống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnhnhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các cănphòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu

tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối vớikhách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.v.v.Khi định giá, thẩm định viêncần quan tâm những yếu tố nào?

3.Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đượcxem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời,các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc saumột thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm

hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiếntrúc và công trình xây dựng

Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọvật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Khi đầu tư, thiết kế phải

dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.Khi thẩm định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật

lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó

Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảmdần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có

xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chiphí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tạicủa chu kỳ vật lý

4.Tính có giá trị lớn

Giá trị BĐS thường rất lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai vàchi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: Hoạtđộng đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và thường phát sinhquan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

5.Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động của BĐS khác hay nói cách khác, giá trị của một BĐS sẽ thay đổikhí có một BĐS liền kề khác ra đời Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu

tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giátrị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS nàylàm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

6.Tính chất khác

Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quátrình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưngcủa nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việcthoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với cáchàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phílớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp vàtương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hànghoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗiquốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinhsống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.3 Phân loại

Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành vàkhả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựngchính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thểphân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng

và BĐS đặc biệt

1.1.3.1.Bất động sản có đầu tư xây dựng

BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trìnhthương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS làtrụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản,

chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiềuyếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trìnhcông nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịchtrên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

1.1.3.2.Bất động sản không đầu tư xây dựng

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…

1.1.3.3.Bất động sản đặc biệt

BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểmcủa loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

1.2.Bất động sản thế chấp

1.2.1.Khái niệm bất động sản thế chấp

- Nói đến BĐS thế chấp có rất nhiều quan điểm khác nhau.Có người chorằng: “BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốnngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn củachủ sở hữu BĐS”

- BĐS thế chấp là BĐS có thể đem làm tài sản bảo đảm vì: Cũng nhưtrong khái niệm về BĐS được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm

2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trong hoạt động tíndụng của các ngân hàng, người ta coi BĐS là những tài sản không thể di dờiđược Vậy BĐS thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanhnhư nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liềnvới đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai

là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất) Tất

cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thểđược thế chấp để vay vốn.

-Theo quan điểm của cá nhân e thì BĐS thế chấp là việc một bên (sauđây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mìnhhoặc giá trị QSD đất hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự đối với bên kia(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bênnhận thế chấp mà sử dụng BĐS đó như một vật để lấy lòng tin nhằm vay vốn

1.2.2.Đặc điểm của bất động sản thế chấp

- BĐS là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn củathị trường Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐSthế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thếchấp Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trịcủa nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất

- Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời, nên BĐS đem thế chấpkhông thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS,chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Đặc điểm này cũngđược quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàndân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sởhữu đất Tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sảncầm cố là hiện vật còn BĐS thế chấp chỉ là các quyền về BĐS

- Vì thế chấp BĐS bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ BĐS vẫnđược sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể traođổi chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường Như vậy khi đem thế chấpBĐS tại ngân hàng thì người chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà đãkhông còn quyền định đoạt và chiếm hữu

1.2.3.Vai trò của bất động sản thế chấp

Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nốigiữa cung và cầu vốn vay

1.2.3.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản

- Trong khi khách hàng thế chấp BĐS thì khách hàng vừa có vốn để sảnxuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng BĐS đã thế chấp, nâng cao hiệuquả sử dụng của BĐS

- Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp BĐS để vay vốn thì BĐS thếchấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lýcủa nhà nước để hoàn thành các giấy tờ Việc này vừa giảm thiểu được cácBĐS không có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loạigiấy tờ, cải cách thủ tục hành chính

- Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanhchóng đối với các cá nhân và tổ chức

Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thườnggặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là BĐS khi đem đi thế chấpthường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thịtrường trầm lắng nhất Như vậy giá trị của BĐS không được đánh giá chínhxác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn

1.2.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)

- Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính Vì vậy luân chuyểntiền tệ là hoạt động chính Nhận thế chấp BĐS nói riêng và nhận thế chấp tàisản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn

- Nhận thế chấp BĐS có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản củangân hàng (BĐS), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấpphải trả cho ngân hàng) Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằngBĐS sẽ thu được lợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế

chấp góp phần làm tăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽđảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngânhàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền

tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước

- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thểnâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòngngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện đượchoặc xảy ra các rủi ro không lường trước

1.2.3.3 Đối với nền kinh tế

- Việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ chứckinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo rasản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vậtchất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liênquan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nềnkinh tế chung của đất nước

- Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp BĐS sản sẽ thu được lợinhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làmtăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được cáchoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả vềquy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trongchính sách tiền tệ của ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chínhphát triển lành mạnh và bền vững Thị trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tốthiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nângcao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế

1.2.4 Các quy định chung của ngân hàng về BĐS thế chấp

+ Đối với BĐS của doanh nghiệp nhà nước thì phải là BĐS do nhà nướcgiao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vaytheo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước

+ Đối với BĐS khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảolãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thìkhách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

- BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,bảo lãnh và các giao dịch khác

- BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sởhữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thờiđiểm ký kết hợp đồng bảo đảm

Các điều kiện của bất động sản thế chấp:

Để đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro cho các NH thì BĐS thế chấpphải thoả mãn các điều kiện sau:

Bất động sản phải thuộc QSD (đất) và QSH (tài sản trên đất) của kháchhàng vay, phải có giấy chứng nhận QSH tài sản trên đất Đối với QSD đất thìphải có giấy chứng nhận QSD đất và được thế chấp theo quy định của phápluật về đất đai Đối với BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nướcquản lý, sử dụng, thì doanh nghiệp được thế chấp theo quy định của pháp luật

về doanh nghiệp Nhà nước và pháp luật có liên quan khác

Bất động sản được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật chophép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác

Bất động sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trongquan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vayphải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không cótranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng

Bất động sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vayphải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay

Xác định giá trị bất động sản thế chấp

Việc xác định chính xác giá trị BĐS thế chấp có vai trò rất quan trọnglàm cở sở xác định mức cho vay của khách hàng, đồng thời giảm thiểu rủi rocho các Ngân hàng và tổ chức tín dụng BĐS thế chấp phải được xác định giátrị tại thời điểm ký kết hợp đồng;

Giá trị QSD đất thế chấp được xác định như sau:

Giá trị QSD đất xác định theo giá đất do Uỷ ban nhân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số K củatừng quyện, huyện, tỉnh; hoặc tính theo giá trị thị trường của đất đai (tuỳthuộc vào quyết định ban hành của từng NH, tổ chức tín dụng), đối với đất

được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chứckinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người kháchoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.

Giá trị QSD đất thế chấp = Tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nước cho thuêđất(nếu có) + Tiền thuê đất trả cho Nhà nước - Tiền thuê đất đã trả cho thờigian sử dụng, đối với đất mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh

tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; hoặc đất được Nhà nước cho

hộ gia đình, các nhân, tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm

mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm

Giá trị QSDđất = Số tiền thuế đất đã trả cho Nhà nước – Tiền thuê đất đãtrả cho thời gian sử dụng, đối với đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cánhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê

Không tính giá trị đất đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế màkhông thu tiền sử dụng đất, hoặc đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ giađình, cá nhân thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm Khi người thuê đấtđược miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định pháp luật, thì giá trị QSD đất thếchấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm

Ngoài ra, khi mà có tài sản trên đất thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vaybằng giá trị QSD đất cộng với giá trị tài sản trên đất

Việc định giá BĐSphải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí,quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủpháp luật.

Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:

-Định giá bất động sản là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể -Tại một thời điểm xác định

-Tại một thị trường nhất định

-Cho mục đích xác định

-Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng bất động sản

Từ khái niệm định giá bất động sản ta xác định hoạt động định giá bấtđộng sản thế chấp là việc ước tính giá bất động sản cụ thể, tại một thời điểmxác định, tại một thị trường nhất định, phục vụ mục đích thế chấp

Còn theo quan điểm của cá nhân em: Định giá BĐS thế chấp có nghĩa là sửdụng các phương pháp,các nguồn tin đáng tin cậy phân tích, đánh giá để tìm giámột giá trị sát nhất với giá trị thực của BĐS được đem ra cầm cố, thế chấp

1.3.1.2.Mục đích và vai trò của định giá bất động sản thế chấp:

Mục đích định giá bất động sản thế chấp: Cùng với sự phát triển của nềnkinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều chịu tác động của khái niệmgiá trị Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm giá trị hợp lý củaBĐS trên thị trường Chính vì vậy, định giá giá trị bất động sản rất quan trọngtrong các quyết định mua – bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi Nhànước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế

Vai trò của định giá bất động sản thế chấp: Định giá bất động sản là căn

cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc

sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng các tài sảnhiện đang sử dụng

Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá bất động sản

mà Chính phủ đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sửdụng là một trong định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, mua bảohiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanhnghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩmđịnh giá” (Điều 17 – Pháp lệnh giá)

1.3.1.3.Phân loại bất động sản thế chấp

-Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản khách hàng vay để đảm bảo thựchiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: Tài sản thuộc QSH; giá trị QSD đất của kháchhàng vay; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay; tài sảnhình thành từ vốn vay Theo quy định hiện hành thì tài sản thế chấp bao gồmcác loại sau:

-Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

-Giá trị QSD đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

-Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu bay theoquy định của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường hợp đượcthế chấp

-Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm kýkết giao địch thế chấp và sẽ thuộc QSH của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức,công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận

-Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.3.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản thế chấp

1.3.2.1.Các nhân tố có quan hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản thế chấp 1.3.2.1.1.Yếu tố tự nhiên

1 Vị trí của bất động sản thế chấp: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bấtđộng sản mang lại, vị trí của BĐS thế chấp thuận lợi thì giá trị của bất động

sản đó càng lớn.Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng gópphần tạo lên giá trị cho BĐS thế chấp.

2 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loạihình BĐS thế chấp

3 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó

4 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan

5 Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản thế chấp: Có phù hợp vớithị hiếu hay không

6 Địa hình BĐS thế chấp tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS thế chấp

Tính thanh khoản của loại hình BĐS thế chấp cũng ảnh hưởng đến giá trịBĐS thế chấp Với hai BĐS thế chấp tương tự nhau về tính vị trí, hình dáng, quymô thì BĐS thế chấp nào dễ bán hơn trên thị trường sẽ được ước tính giá trịcao hơn Điều này xuất phát từ quan điểm của người cho vay: trong trường hợpkhách hàng không trả được nợ thì người cho vay phải xử lý tài sản thế chấp là

BĐS thì BĐS thế chấp nào có thể bán nhanh hơn, dễ hơn thì người cho vay thuhồi một phần vốn cho vay nhanh hơn, giảm chi phí xử lý BĐS thế chấp.

Các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của BĐS thế chấp:

-Tính hữu ích của BĐS thế chấp: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hayảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS

-Nhu cầu loại BĐSthế chấp trên thị trường: loại hình BĐS được đem thếchấp có được thị trường quan tâm hay không

-Tình trạng khan hiếm của loại BĐS được đem thế chấp trên thị trườnghay là tính dị biệt của bất động sản

1.3.2.1.3.Các yếu tố chung bên ngoài

Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, chothuê đất và đối với người được nhận QSD đất

- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐSthế chấp

- Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS thế chấp

- Tình trạng pháp lý của BĐS thế chấp: Kiểm ta xem xét mức độ hoànchỉnh về hồ sơ pháp lý của BĐS thế chấp, các nghĩa vụ tài chính có liên quanđến QSD đất;

- Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS thế chấp: Có nằm trong diệngiải tỏa hay không, mục đích sử dụng của BĐS thế chấp có đúng với quyhoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: Thủ tụcgiấy tờ và các hạn chế (giấy cấp phép xây dựng,…)

-Các hạn chế QSD đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐSthế chấp (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)

1.3.3.Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

1.3.3.1.Căn cứ định giá bất động sản thế chấp

Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS thếchấp: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu

Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: Xác định việc

sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại thời điểm định giá

Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chínhsách của Nhà nước liên quan đến bất BĐS thế chấp, các biến động của thịtrường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất,tinh thần của người dân… có ảnh hưởng đến giá trị BĐS thế chấp

Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS thế chấpvào quần thể bấtđộng sản trong khu vực

Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS thế chấp: Căn cứ vào giá trị đónggóp của từng bộ phận cấu thành của BĐS thế chấpvào tổng giá trị của BĐSthế chấp

Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS thế chấp: Cần dựbáo những giá trị tương lai của BĐS thế chấpmang lại khi định giá

1.3.3.2.Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Giá trị của BĐS thế chấpđược hình thành bởi nhiều yếu tố tác động nhưgiá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiêncứu quá trình hình thành giá trị, TĐV cần xem xét và vận dụng những quyluật và nguyên lý kinh tế liên quan Các nguyên tắc cơ bản TĐV cần tuân thủkhi định giá bất động sản:

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất: Bất động sản được coi là

sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất nếu như BĐS thế chấpđó đang được sử dụngmột cách hợp pháp, có thực, khả thi về mặt tài chính cũng như cho thu nhậpròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất

và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục.Sử dụng tốt nhất, hiệu quảnhấtđược xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bấtđộng sản nói chung, của BĐS thế chấp nói riêng.

2 Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của

một BĐS thế chấpchủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bấtđộng sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất độngsản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả vàthanh toán.Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương phápđịnh giá bất động sản nói chung, BĐS thế chấp nói riêng: định giá BĐS thếchấptheo chi phí, theo thị trường

3 Nguyên tắc đóng góp: Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ

phận cấu thành BĐS thế chấptùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng giátrị của BĐS thế chấpmà nó tham gia hợp thành Với các BĐS thế chấptạo ralợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS thế chấpcó thể được

đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhậpthực có thể được vốn hóa thành giá trị.Đây là nguyên tắc cơ bản trong việcxem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi định giá viên xácđịnh mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS thế chấp

4 Nguyên tắc dự kiến các khoản lơi ích tương lai: Nguyên tắc này xác

định việc giá trị của một BĐS thế chấpđược quyết định bởi những lợi íchtương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư Nguyên tắc này xuất pháttrực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích

mà tài sản đem lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Đây lànguyên tắc nền tảng cho phương pháp thu nhập

5 Nguyên tắc cung – cầu: Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường

được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên

mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng

cung giảm mà lượng cầu không cùng tăng và cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặcgiảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu.

Trước khi sử dụng một hoặc nhiều nguyên tắc trong các nguyên tắc trênTĐV cần chú ý: căn cứ cụ thể vào từng loại BĐS để vận dụng các nguyên tắctrên một cách linh hoạt chính xác nhất để đem lại hiệu quả tốt nhất khi định giáBĐS đồng thời tiết kiệm được thời gian, công sức, chi phí…bỏ ra

1.3.4.Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp

1.3.4.1.Phương pháp so sánh trực tiếp

1 Khái niệm: Định giá bất động sản thế chấp theo phương pháp so sánhtrực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản thế chấp dựa trên các bằngchứng thị trường của các BĐS tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất

2 Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việctuân thủ nguyên tắc thay thế và theo nguyên tắc này thì giá trị BĐS cần địnhgiá được coi ngay bằng với giá trị trực tiếp của BĐS tương đương

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản là BĐS đã đượcgiao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với tài sản đối tượng-BĐS thế chấp- cần định giá Tiến hành phân tích giá bán/cho thuê của các tàisản có thể so sánh được và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất

kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trịcủa tài sản mục tiêu cần định giá

3 Trường hợp áp dụng:

Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất BĐS có BĐStương đương được giao dịch thị trường, trong đó có BĐS thế chấp, đặc biệtthích hợp định giá cho những BĐS dân dụng, có tính đồng nhất cao như: đấttrống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây dựng cùng mộtkiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực

4 Quy trình định giá

Bước 1:Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian

gần nhất trên trên thị trường có thể so sánh được với BĐS thế chấp mục tiêu,đối tượng cần định giá về:

-Tình trạng vật chất: là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS Đó

là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan anh hưởng đến giátrị, như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chấtlượng kiến trúc và xây dựng, trang vị tiện nghi và thiết kế…

Đặc điểm về mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng bao gồm: kích thước,

bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng ônhiễm, đặc điểm hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình, như: độ cao,độc dốc, độ lún, cửa sông, biển, đồi núi

-Đặc điểm cả các công trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượngxây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tườngxây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể

-Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Là các yếu tố phản ảnh đặc điểm về hạtầng xã hội của BĐS Nó phản ảnh những điều kiện và khả năng tiếp cận tớicác trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của BĐS, như : trường học,bệnh viện, cửa hàng, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụ côngcộng khác

-Yếu tố này phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội liên quan đếnbất động sản, như: phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những ngườihàng xóm, tình trạng sử dụng bất động sản xung quanh, khả năng đi lại củaxóm ngõ và đặc điểm của các công viên, khu vườn liền kệ bất động sản

-Tình trạng pháp lý: để xác định bất động sản có được coi là sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất hay không cần xem xét đến những hạn chế về mặt pháp

lý của BĐS bao gồm:

Các căn cứ pháp lý về QSD đất, QSH các công trình trên đất: giấy chứngnhận QSD đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất; hồ sơ, bản vẽ và bản biênbản quyết toán bàn giao công trình.

Các qui định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian,giá thuê

Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, vềcách âm

Tình trạng vi phạm giới hạn về không gian kiến trúc và xây dựng, như: hànhlang an toàn giao thông, an toàn đê điều và lưới điện quốc gia, giới hạn khi xâydựng bên cạnh các danh lam thắng cảnh, di tích văn hoasl tình trạn vi phạm chỉgiới đường dỏ, chỉ giới xây dựng, chiều cao tòa nhà, chiều cao mỗi tầng, độ nhôban công, chiều kéo cánh cửa, vị trí thoát nước mái, màu sơn mặt tiền

-Thời gian giao dịch: là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịchtrên thị trường BĐS Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động cần tìmcác chứng cứ thị trường gần với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất cóthể so sánh được với bất động sản mục tiêu

-Các điều khoản và điều kiện cùa giao dịch:Các điều khoản có ảnhhưởng đến giá trị của BĐS, như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê,các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí môi giới, cácđiều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủquyền đối với chúng, như: giấy tờ QSD đất, giấy phép xây dựng…, các điềukhoản về trách nhiệm sửa chữa, bảo hành công trình

Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất

có thể so sánh được là: tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch là thỏathuận hay đấu giá, tính chất công khai của việc tiếp thị và mức độ tự nguyệnmua bán của các bên và các động thái khác của thị trường…

-Nguồn gốc giao dịch thị trường: xác định thông qua hợp đồng, chứng từmua bán, các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch…

Đánh giá đặc điểm và tính chất của giao dịch thị trường: nhằm tìm ra cácgiao dịch thỏa mãn lý thuyết: người bán tự nguyện và người mua tự nguyện”

và đảm bảo so sánh được với BĐS thế chấpmục tiêu

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ để đảm bảo tính

chất có thể so sánh được với BĐS thế chấp mục tiêu Để làm tốt bước này khikiểm tra và phân tích các giao dịch trên thị trường cần phải làm rõ: nguồngốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm thường là từ 3-6 bất động sản

Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và

BĐS chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảngphân tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh

Bước 5:Ước tính giá trị của BĐS thế chấp, đối tượng cần định giá trên

cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

5 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

Ưu điểm

Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không cócông thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịchthị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.Phương pháp này thể hiện được

sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trênthực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để kháchhàng và cơ quan pháp lý công nhận.Là cơ sở, hay đầu vào của các phươngpháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Phương phápnày trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính

Hạn chế

Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới cóthể sử dụng để so sánh được Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêucầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.Các thông tin chứng cứ thườngmang tính chất lịch sử, đây là điều không thể tránh khỏi Nếu thị trường biếnđộng, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn Khi đótính chính xác sẽ thấp.Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinhnghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cáchthích hợp

6 Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá BĐS thế chấpĐịnh giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tíndụng ngân hàng, kết quả định giá bất động sản là căn cứ để ngân hàng quyếtđịnh mức cho vay, thời hạn vay… Những BĐS thế chấp đa số là những tàisản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, đất đai, bến bãi, kho hàng…Hầu hết các tài sản này đều có thông tin phổ biến trên thị trường nên phươngpháp định giá so sánh trực tiếp là phương pháp hiệu quả nhất để áp dụng Vậndụng phương pháp so sánh trực tiếp, TĐV sẽ tiến hành thu thập những thôngtin về BĐS tương đồng với BĐS được thế chấp được giao dịch trong thời giangần đây, từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho BĐS thếchấpsau khi đã tiến hành điều chỉnh cần thiết

1.3.4.2.Phương pháp thu nhập

1 Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị bấtđộng sản thế chấp dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất độngsản thế chấpcó thể mang lại cho người nắm giữ

2 Cơ sở lý luận :Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc

dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.Và theo nguyên tắc này giá trị thị

trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuậntương lai có thể nhận được từ tài sản đó

3 Các trường hợp áp dụng: Áp dụng cho các BĐS thế chấp có khảnăng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cáchhợp lý, thường áp dụng để tư vấn các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

4 Các bước tiến hành:

A Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập hoạt động ròng hàng năm do BĐS thế

chấp mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu

Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức:

Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Phụ phí rủi ro.Trong đó tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suấttrái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm

Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanhtoán

Phương pháp 2: phương pháp đầu tư Xác định tỷ suất chiết khâu căn

cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng củanhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng huy động vốn các nguồn khác nhauđầu tư vào bất động sản:

M x Rm + (1- M) x Re =R0 (1.1)

Trong đó: R0 : tỷ suất chiết khấu

M : tỷ trọng vốn vay

(1-M) : tỷ trọng vốn chủ sở hữu

Rm : tỷ suất thu hồi vốn vay

Re : lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu

Phương pháp 3: tỷ suất chiết khấu áp dụng cho bất động sản cần thẩm

định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu cả cácbất động sản tương tự trên thị trường Tỷ suất chiết khấu của các bất động sảnnày tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh bất động sản bất động sảnchia cho giá bán

Bước 3: chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công

thức:

Trong đó: I : thu nhập ròng hàng năm

R: tỷ suất chiết khấu

Vn: giá trị thu hồi bất động sản năm thứ n

N: thời gian nắm giữ bất động sản

5 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp thu nhập

5 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp thu nhập

Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai thì

sử dụng phương pháp này sẽ gặp khó khăn

Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham sốtính toán (i,n) Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởngcủa nhiều yếu tố chủ quan

Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấpTrong hoạt động của ngân hàng, các BĐS dùng vào mục đích thế chấprất đa dạng về chủng loại, giá trị, mục đích sử dụng Do đó, tùy thuộc vàotừng loại bất động sản mà TĐV sẽ áp dụng phương pháp định giá nào cho phùhợp Đối với các bất động sản tạo ra thu nhập ròng hàng năm như các BĐScho thuê thì phương pháp định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả hơn hẳn Khi đócác TĐV sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhập trong tương lai của BĐS thếchấpvề giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định

1.3.4.3.Phương pháp định giá chi phí

1 Khái niệm: Phương pháp định giá bất động sản thế chấp theo phươngpháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản thế chấp dựa trên các chi phíhợp lý để tạo ra bất động sản thế chấp đó.

2 Cơ sở lý luận: Phương pháp này dựa trên nguyên lý: Giá trị BĐS nóichung, BĐS thế chấp nói riêng dựa trên giá trị của các yếu tố cấu thành nêngiá trị BĐS.Các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS thế chấp: Giá trị đất, các chiphí đầu tư xây dựng các công trình BĐS thế chấp, các yếu tố làm giảm giá

3 Các trường hợp áp dụng:Phương pháp chi phí được áp dụng để định giánhững BĐS thế chấpcó mục đích riêng biệt như: Bệnh viện, trường học, nhà thờ,thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất; Định giá cho mục đích bảo hiểm; Sửdụng trong các lĩnh vực như xác định giá để bồi thường thiệt hại và một số lĩnhvực đánh thuế BĐS thế chấp

4 Các bước tiến hành:

Bước 1:Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc

sử dụng hiện tại là cao nhất, tốt nhất

Bước 2:Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế

những công trình hiện có trên mảnh đất

Bước 3:Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công

trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4:Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại

hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giátrị hiện tại của công trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế– tổng giảm giá tích lũy

Bước 5: ước tính giá trị BĐS thế chấp cần thẩm định bằng cách cộng kếtquả bước 1 và kết quả bước 4

BĐS thế chấp= Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tạicủa công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của côngtrình phụ)

5 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí

Ưu điểm

Phương pháp này được sử dụng khi không có bằng chứng thị trườngthích hợp để so sánh trực tiếp giá của các BĐS thế chấp.Phương pháp chi phíphù hợp khi áp dụng để định giá các BĐS thế chấpcó mục đích sử dụng riêngbiệt Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệmchuyên môn của TĐV, do đó, nếu TĐV có chuyên môn cao, nhiều kinhnghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu

tố thái quá của thị trường

Hạn chế

Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường nên nó cóhạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.Chi phí thực chất không thể bằnggiá trị và không tạo ra giá trị Hơn nữa, tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đãbằng với giá trị của toàn bộ Áp dụng phương pháp chi phí, với giá định chorằng chi phí bằng với giá trị nhưng trên thực tế giả định này có thể không đúng

Để ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của TĐV,cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảmgiá tích lũy này.Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi TĐV phải thôngthạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng đượcphương pháp thẩm định này

Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp: Mỗiloại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụng cho mộtmục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như nhà máy điện, nhà máyhóa chất, cơ sở lọc dầu… Hầu hết các tài sản này được xây dựng cho các mụcđích riêng biệt của tổ chức hay doanh nghiệp cụ thể và không có các tổ chứchay doanh nghiệp khác thay thế khác cần đến tài sản đó Do vậy, không có sốliệu về việc mua bán các tài sản đó trên thị trường, tức là không có những tài

liệu mua bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc định giá Khi đó phương pháp

so sánh tỏ ra không còn phù hợp và TĐV phải sử dụng phương pháp chi phí

1.3.4.4.Phương pháp thặng dư

1 Khái niệm: phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bấtđộng sản thế chấp dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bấtđộng sản thế chấp theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất

2 Các trường hợp áp dụng: áp dụng cho các bất động sản có tiềm năngphát triển, có ưu thế nổi bật

3 Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và

hiệu quả nhất BĐS thế chấp, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điềukiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất

Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất bao

gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác liên quan, và lợi nhuận

Bước 4: Xác định BĐS thế chấpcăn cứ vào kết quả tính toán bước 2 trừ

đi kết quả tính toán bước 3

4 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp thặng dư:

Ưu điểm

-Được sử dụng để đánh giá các BĐS thế chấpcó tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.-Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hộiđầu tư vào BĐS thế chấp Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phíxây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự ánphát triển BĐS thế chấp

 Hạn chế

-Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

-Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường.-Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.-Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

5 Vận dụng phương pháp thặng dư vào định giá bất động sản thế chấp:Phương pháp này được có tính tham khảo với các chủ đầu tư khi tiến hànhvay vốn thực hiện dự án đầu tư bất động sản

1.3.5.Quy trình định giá bất động sản thế chấp

1.3.5.1.Xác định đối tượng định giá và mục đích.

Xác định bất động sản cần định giá: trong nội dung này cần xác địnhđược các yếu tố về đặc điểm, đặc tính kỹ thuật, kinh tế của BĐS thế chấpđó + Tìm hiểu các yếu tố về lịch sử, xã hội

+ Các yếu tố về mặt pháp lý như giấy tờ, hồ sơ liên quan đến bất độngsản

+ Các yếu tố pháp lý bên ngoài như vùng đó được quy hoạch như thếnào, các giới hạn về quyền năng của người sử hữu, sử dụng bất động sản đó

- Xác định yêu cầu của khách hàng: là những yêu cầu khách hàng đặt ratrong việc định giá mà TĐV cần đáp ứng

- Xác định thời điểm định giá và các cơ sở về giá cả và giá trị sử dụngphục vụ cho quá trình định giá

1.3.5.2.Lập kế hoạch định giá bất động sản thế chấp

- Lên danh mục những công việc phải thực hiện và phải chỉ rõ các kếtquả mang lại, đồng thời phải làm rõ được làm thế nào để thực hiện đượcnhững công việc đó

- Phải xây dựng được thời gian thực hiện mỗi khâu công việc đó

1.3.5.3.Khảo sát, thu thập thông tin về bất động sản thế chấp