Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng AGRIBANK tây hà nội

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Họ tên: Nguyến Thế Anh Lớp : CQ48/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK TÂY HÀ NỘI Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN TS NGUYỄN HỒ PHI HÀ HÀ NỘI - 2014 i Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, kết nêu luận văn tốt nghiệp trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn tốt nghiệp (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thế Anh SV: Nguyễn Thế Anh ii Lớp: CQ48/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài MỤC LỤC Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN i MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iv (Nguồn: báo cáo kết hoạt động dư nợ ngân hàng .49 NHNN&PTNT VN năm 2013) 49 (Nguồn: tổng hợp báo cáo kết hoạt động dư nợ ngân hàng 50 NHNN&PTNT Tây Hà Nội năm 2013) .50 Bảng 3.1 : Một số mục tiêu tài chủ yếu năm 2014 75 (Nguồn: kế hoạch huy động vốn ngân hàng Agribank Tây Hà Nội) 76 BẢNG 3.3: Kế hoạch Thu dịch vụ ròng 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 SV: Nguyễn Thế Anh iii Lớp: CQ48/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: BTC: BXD: CP: NĐ: NHNN: QĐ: QSD: QSH: TĐV: TĐGVN: UBND: SV: Nguyễn Thế Anh Bất động sản Bộ tài Bộ xây dựng Chính phủ Nghị định Ngân hàng nhà nước Quyết định Quyền sử dụng Quyền sở hữu Thẩm định viên Thẩm định giá Việt Nam Uỷ ban nhân dân iv Lớp: CQ48/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC BẢNG BIỂU Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN i MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iv (Nguồn: báo cáo kết hoạt động dư nợ ngân hàng .49 NHNN&PTNT VN năm 2013) 49 (Nguồn: tổng hợp báo cáo kết hoạt động dư nợ ngân hàng 50 NHNN&PTNT Tây Hà Nội năm 2013) .50 Bảng 3.1 : Một số mục tiêu tài chủ yếu năm 2014 75 (Nguồn: kế hoạch huy động vốn ngân hàng Agribank Tây Hà Nội) 76 BẢNG 3.3: Kế hoạch Thu dịch vụ ròng 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 SV: Nguyễn Thế Anh v Lớp: CQ48/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Có thể khẳng định rằng: Ngân hàng hoạt động tín dụng đóng vai trò quan trọng hoạt động trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư.Và đễ nhận thấy xuất phát từ vai trò trung gian tai người thiếu vốn người thừa vốn nên Ngân hàng thường phải gánh chịu rủi ro từ hai phía: người vay người cho vay.Để hạn chế rủi ro ban thân Ngân hàng đặc biệt phải quan tâm đến vấn đề đảm bảo tiền vốn vay Trong chấp tài sản ưu tiên hàng đầu Mà muốn việc chấp có hiệu quan trọng việc định giá tài sản chấp Các loại tài sản chấp đa dạng phong phú chủ yếu bất động sản Đây loại tài sản có giá trị chấp cao thường sử dụng chấp vay vốn Do việc định giá bất động sản để xác định hạn mức cho vay tối đa nhu cầu thiết Tuy nhiên thực tế việc xác định giá trị bất động sản gặp nhiều khó khăn phức tạp với hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam việc định giá tài sản chấp khâu yếu Do thị trường BĐS Việt Nam chưa thực phát triển, pháp luật đất đai Nhà nước nhiều vấn đề tồn tại, văn pháp lý, thủ tục, giấy tờ rườm rà mang nặng tính hình thức, thêm vào khung giá đất Nhà nước nhiều bất cập so với thực tế thị trường làm cản trở hoạt động định giá tài sản chấp BĐS Ngân hàng Chính vậy, thời gian thực tập phòng tín dụng Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội em chọn: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Với việc chọn đề tài em hy vọng đóng góp phần SV: Nguyễn Thế Anh Lớp: CQ48/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài nhỏ bé vào công tác định giá BĐS chấp Chi nhánh, làm cho công tác ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu đề tài nhằm hệ thống hoá cở sở lý luận liên quan đến định giá BĐS nói chung định giá BĐS chấp Ngân hàng nói riêng - Nghiên cứu thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội, thông qua đánh giá mặt đạt chưa đạt nguyên nhân nó.Thông qua phương hướng thời gian tới,đề tài đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng chất lượng công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội thời gian tới Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung sâu vào nghiên cứu công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội năm 2013 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng là: - Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng + Duy vật lịch sử - Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê + Phương pháp phân bổ + Phương pháp điều tra + Phương pháp tổng hợp … Các phương pháp sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu phương pháp điều tra phương pháp tổng hợp SV: Nguyễn Thế Anh Lớp: CQ48/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Kết cấu đề tài Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục chữ viết tắt, danh mục bảng biểu tài liệu tham khảo, nội dung đề tài nghiên cứu chia làm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá BĐS chấp Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội thời gian tới Do trình độ thời gian có hạn, đề tài em nhiều thiếu sót Em mong đóng góp ý kiến thầy cô môn để có hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn TS.Nguyễn Hồ Phi Hà đóng góp, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng tín dụng Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp cách tốt SV: Nguyễn Thế Anh Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS)là khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến Điều 174 Bộ luật Dân sửa đổi năm 2005 xác định khái niệm bất động sản sau:“Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định “ 1.1.2.Đặc điểm bất động sản BĐS hàng hoá đặc biệt, đặc điểm chung hàng hoá thông thường, BĐScòn có đặc điểm riêng biệt sau: 1.Cố định vị trí: Đặc điểm hàng hoá BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai cố định vị trí, địa điểm khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng, diện tích, nên giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức khoảng cách từ BĐS đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa – xã hội, khả tiếp cận BĐS với trung tâm Bởi yếu tố thay đổi “tính vị trí” BĐS thay đổi, phải tính trước thay đổi việc đầu tư thẩm định SV: Nguyễn Thế Anh Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà giá BĐS Đồng thời, lý để đầu tư xây dựng công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất tài sản, cần phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm.Giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môi trường, nên thẩm định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động tới BĐS 2.Tính cá biệt khan Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân.v.v.Khi định giá, thẩm định viên cần quan tâm yếu tố nào? 3.Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm SV: Nguyễn Thế Anh Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà - Cần phải giám sát, kiểm tra hoạt động định giá thường xuyên để phát chỗ sai, điều chỉnh kịp thời Điều giảm thiểu rủi ro hoạt động định giá - Quá trình thu thập thông tin phải xem xét cách cẩn thận lẽ có nhiều nguồn thông tin không xác, không phù hợp Thông tin thu thập phải có chọn lọc xử lý cách khoa học 3.2.8.Giải pháp công tác tổ chức hoạt động Trong thời gian tới, chi nhánh cần nhìn nhận trọng thích đáng vớiviệc lập kế hoạch cho công tác định giá nói chung, công tác định giá BĐS chấp nói riêng Đồng thời tránh việc dồn ứ hợp đồng, trễ hạn với khách hàng Phòng hành phải có nhiệm vụ giám sát kỷ luật lao động thời gian làm việc, thời gian thực hoạt động định giá cán tín dụng để có biện pháp xử lý kịp thời dấu hiệu chây ỳ, thụ động công việc Điều thể qua bảng chấm điểm chuyên cần Khi vi phạm mức độ định cán vi phạm phải bị kỉ luật hình thức cắt thưởng, giảm lương… Điều nhằm chuẩn hóa công tác định giá BĐS chấp Tăng tính tích cực, chủ động công việc cán tín dụng 3.3.KIẾN NGHỊ VỚI CÁC CƠ QUAN CHỨC NĂNG 3.3.1.Đối với quan Nhà nước Đi vay cho vay hoạt động chủ yếu nghiệp vụ Ngân hàng thương mại, để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp quốc doanh ngày đóng vai trò quan trọng gia tăng không ngừng Đứng trước tình hình đó, xin đưa vài kiến nghị lên quan chức nhằm góp phần cải thiện tình hình hoạt động thị trường thời gian tới sau: SV: Nguyễn Thế Anh 86 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà Thứ nhất: tiếp tục hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản Nội dung khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp Những vấn đề như: đất đai để phát triển bất động sản, quy định phát triển bất động sản, quy định giao dịch bất động sản, quản lý sở hữu sử dụng bất động sản, trách nhiệm pháp luật chủ thể tham gia …là vấn đề quan trọng để vận hành thị trường bất động sản Do để xây dựng thị trường BĐS hoạt động hiệu ngày phát triển quan chức Nhà nước cần: + Xây dựng hệ thống pháp luật chặt chẽ đảm bảo ổn định thời gian dài: Một hệ thống pháp luật chặt chẽ, ổn định thời gian dài sở để doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản tiếp cận, triển khai phương án, kế hoạch kinh doanh pháp luật mang lại lợi ích cho thân mình, tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định + Thống mục tiêu tạo sân chơi bình đẳng: Một hệ thống pháp luật có hiệu phải hệ thống có mục tiêu thống nhất, xuyên suốt từ trung ương đến địa phương, mục tiêu không mâu thuẫn, chồng chéo với + Phải đảm bảo tính hiệu lực, đảm bảo môi trường kinh doanh thuận lợi, lành mạnh: Phải có hiệu lực thi hành chủ thể tham gia vào thị trường BĐS nhằm tạo môi trường kinh doanh thuận lợi, bình đẳng chủ thể với + Phải đảm bảo tính đồng đắn tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp chủ động sáng tạo động kinh doanh: Mộ hệ thống pháp luật đồng bộ, đắn thu hút, khuyến khích nhiều chủ thể kinh doanh tham gia vào thị trường SV: Nguyễn Thế Anh 87 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà + Đảm bảo tính thống phạm vi nước + Đảm bảo phù hợp với chế thị trường thông lệ tập quán quốc tế Một thị trường bất động sản vận hành theo hướng tích cực, chiều hướng phát triển thông tin thị trường minh bạch , giao dịch diễn cách thuận lợi Lúc thông tin dùng để so sánh xác đầy đủ Điều góp phần thúc đẩy hoạt động định giá, kết định giá sát với giá trị thị trường Bên cạnh đó, phương pháp định giá BĐS Nhà nước quy định có phương pháp trường hợp để áp dụng phương pháp lại chưa quy định Điều tạo không thống tổ chức hoạt động định giá việc áp dụng, sử dụng phương pháp, dẫn đến có chênh lệch kết định giá tổ chức Trong thời gian tới, Nhà nước cần đưa quy định cụ thể cứ, điều kiện áp dụng phương pháp định giá bất động sản để làm sở cho thẩm định viên định giá xác giá trị BĐS Cần phải quy định rõ tỷ lệ điều chỉnh tối đa BĐS mục tiêu với BĐS so sánh việc điều chỉnh BĐS so sánh lớn làm tăng nguy sai lệch giá BĐS mục tiêu nói chung Cần phải quy định thêm điều khoản sử dụng phương pháp chi phí như: cần xác nhận chuyên gia xây dựng tỷ lệ lại công trình xây dựng Ngoài ra, Nhà Nước cần có biện pháp để tra, kiểm tra, quản lý đưa hoạt động tổ chức định giá chưa đủ điều kiện hành nghề vào khuôn khổ theo quy định pháp luật Nhà nước cần đưa quy định rõ ràng trách nhiệm, nghĩa vụ tổ chức định giá kết định giá Thứ hai: cần tăng cường chất lượng hiệu máy quản lý Hiện nước ta, quản lý bất động sản hai trực tiếp đảm nhiệm, Bộ tài nguyên môi trường ( có chức quản lý nhà nước đất đai ); Bộ SV: Nguyễn Thế Anh 88 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà xây dựng ( quản lý công trình xây dựng tài sản đất ) Qua đây, ta thấy hoạt động quản lý bất động sản dàn trải, chồng chéo; dẫn đến hiệu công tác quản lý không cao, gây khó khăn việc thực Để khắc phục hạn chế trên, công tác quản lý cần phải có phân công trách nhiệm cách rõ ràng bộ, ban, ngành Đồng thời cần có giám sát, kiểm tra quan cấp Ban hành chế tài nghiêm ngặt để xử lí sai phạm công tác quản lí nhà nước BĐS Tổ chức thực quán từ trung ương đến địa phương Tăng cường minh bạch hóa công tác quản lý máy Nhà Nước nâng cao hiệu hoạt động máy nhà nước Quản lý lĩnh vực bất động sản đạt hiệu cao nhân tố góp phần làm lành mạnh thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ sôi Thứ ba: cần phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin, xây dựng sở liệu giao dịch thị trường Trong công tác định giá bất động sản nguồn thông tin bất động sản giao dịch thị trường đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá bất động sản Hiện nay, nguồn thông tin khó thu thập, Nhà Nước chưa có biện pháp để thu thập thông tin bất động sản giao dịch thị trường, nguyên nhân chủ yếu hợp đồng mua bán bất động sản đưa công chứng đưa mức giá thấp nhiều so với mức giá thực thị trường nhằm để tránh phải nộp khoản thuế, lệ phí mức cao Đồng thời thông tin từ văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản hạn chế, manh mún, độ xác thấp khó khăn để thu thập thông tin từ văn phòng Có thể nói, hệ thống thông tin thị trường bất động sản nước ta thiếu, chưa đủ minh bạch; gây khó khăn cho hoạt động định giá bất động sản Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động định giá SV: Nguyễn Thế Anh 89 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà phát triển Nhà Nước cần thực số biện pháp để thu thập, lưu trữ thông tin bất động sản giao dịch thị trường Trong công tác định giá bất động sản nguồn thông tin bất động sản giao dịch thị trường đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá bất động sản Tuy nhiên thực tế nguồn thông tin khó thu thập, thiếu xác Đồng thời thông tin từ văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản hạn chế, manh mún, độ xác thấp khó khăn để thu thập thông tin từ văn phòng Do để hỗ trợ cho thị trường BĐS hoạt động hiệu nhà nước cần xây dựng trung tâm chuyên thu thập thông tin giao dịch BĐS diễn khứ, liên kết thông tin với ban ngành có liên quan tài nguyên môi trường, đầu tư xây dựng, Từ cung cấp thông tin xác, công khai cho chủ thể tham gia thị trường BĐS Thứ tư: cần tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản Hiện nhân lực ngành định giá thiếu nhiều Đặc biệt nguồn nhân lực chất lượng cao Ở Việt Nam có trường đào tạo chuyên ngành đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội Học Viện Tài Chính hai trường có đầu chất lượng Chính việc đào tạo trường đại học Nhà nước nên xây dựng viện, trường đào tạo cán định giá để chuyên đào tạo cán nghiên cứu, cán định giá có chuyên môn cao nhằm đáp ứng yêu cầu xã hội bước đưa hoạt động định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng vào hoạt động cách chuyên nghiệp Định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản Nó công việc phức tạp, yêu cầu TĐV phải có SV: Nguyễn Thế Anh 90 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá cao Đây đòi hỏi tất yếu để thực quy trình định giá để không ngừng nâng cao chất lượng Tuy nhiên, Việt Nam nay, số TĐV có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế Đây nguyên nhân kìm hãm phát triển hoạt động định giá bất động sản nước ta thời gian qua Đồng thời, Việt Nam định giá trở thành nghề nhu cầu nghề nghiệp tương đối lớn Do vậy, thời gian tới để nâng cao chất lượng công việc định nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội Nhà nước cần phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản Vì vậy, việc đào tạo trường đại học Nhà nước nên xây dựng viện, trường đào tạo cán định giá để chuyên đào tạo cán nghiên cứu, cán định giá có chuyên môn cao nhằm đáp ứng yêu cầu xã hội bước đưa hoạt động định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng vào hoạt động cách chuyên nghiệp Thứ năm: cần minh bạch thông tin quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất nội dung quan trọng, khâu trung tâm, tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch đất đai bất động sản Trong năm qua, công tác quy hoạch sử dụng đất triển khai diện rộng, bộc lộ nhiều hạn chế: bật hạn chế khâu công khai hoá quy hoạch Hiện nay, nước ta chưa có chế rõ ràng vấn đề nên làm cho thông tin quy hoạch không phổ biến rộng rãi dẫn đến khó khăn cho TĐV việc xác định xem bất động sản nằm hay không nằm vùng quy hoạch Do vậy, thời gian tới cần có quy định cụ thể có tính pháp lý cao quy định việc công bố quy hoạch kịp thời, rộng rãi công bố tờ báo, website quan định….Giải pháp SV: Nguyễn Thế Anh 91 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà nâng cao chất lượng công tác quy hoạch có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung hoạt động định giá bất động sản nói riêng Quy hoạch công bố công khai giúp TĐV rút ngắn thời gian việc tìm kiếm thông tin quy hoạch vùng có bất động sản định giá toạ lạc; thông tin thu lại có độ xác cao từ giúp TĐV đánh giá đuợc xác ảnh hưởng sách quy hoạch tới giá trị bất động sản; đảm bảo kết định giá mang tính xác mà tương lai 3.3.2.Đối với Ban lãnh đạo Ngân hàng Ban lãnh đạo ví đầu tàu hay người chèo lái thuyền Agribank Tây Hà Nội đến với thành công Các sách ban lãnh đạo có ảnh hưởng lớn đến trình định giá chi nhánh Do xin đưa số kiến nghị đến ban lãnh đạo chi nhánh sau: - Cần ban hành kịp thời văn hướng dẫn thi hành tài sản chấp, cầm cố để cấp thực với luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thông tư hướng dẫn Chính phủ Bộ, Ngành - Ban lãnh đạo cần đạo trực tiếp việc xây dựng hoàn thiện hệ thống thông tin nội toàn hệ thống Agribank Tây Hà Nội, đồng thời hệ thống phải cập nhật thông tin với độ xác cao cách kịp thời - Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo xác, khách quan việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn chất lượng tín dụng - Hỗ trợ tích cực mặt hoạt động kinh doanh việc đào tạo lại nghiệp vụ cho cán chi nhánh Không ngừng nâng cao trình độ cho đội ngũ cán bộ, việc đào tạo theo khoá học nghiệp vụ SV: Nguyễn Thế Anh 92 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà ngắn hạn, ngân hàng nên tạo điều kiện cho cán tham gia khoá học tiếng anh, kỹ giao tiếp khách hàng…, tổ chức buổi giao lưu, trao đổi cán toàn hệ thống, tạo điều kiện nâng cao trình độ, kỹ làm việc điều kiện mới: hội nhập cạnh tranh gay gắt 3.3.3.Kiến nghị với cán tín dụng chi nhánh Nghề định giá nghề khó, vất vả, đòi hỏi kiên trì tự tìm tòi, tích lũy kiến thức kinh nghiệm nhiều trình làm việc Đặc biệt công tác thầm định giá tài sản để phục vụ công việc cấp tín dụng ngân hàng đòi hỏi người cán tín dụng tinh thần trách nhiệm cao, thận trọng khách quan công việc để từ đưa kết thẩm định giá có độ xác cao so với giá trị thị trường BĐS, mang lại lợi ích cho ngân hàng cho vay khách hàng vay vốn Vì vậy, trình thực thi nhiệm vụ mình, cán bộ, nhân viên phòng tín dụng cần phải không ngừng trau dồi kỹ năng, kinh nghiệm lẫn phẩm chất tốt đẹp thông qua việc tìm kiếm, sử dụng nguồn thông tin đáng tin cậy trình thẩm định giá, cung cấp thông tin đầy đủ để khách hàng hiểu rõ số liệu, nguyên nhân, hiểu rõ phân tích kết luận rút báo cáo thẩm định SV: Nguyễn Thế Anh 93 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà KẾT LUẬN Định giá BĐS chấp khâu quan trọng hoạt động cấp tín dụng Ngân hàng Agibank không ngoại lệ Thông qua kết định giá, Ngân hàng đưa định cho vay hợp lý, đảm bảo cho ngân hàng vừa giảm đến mức thấp rủi ro mang lại vừa thu lợi nhuận Cùng với phát triển kinh tế hệ thống tài chính, hoạt động định giá chấp ngân hàng ngày đóng vai trò quan trọng trình phát triển hoạt động tín dụng Qua thời gian ngắn thực tập chi nhanh em hiểu rõ ngành nghề nghiệp vụ cụ thể Ngân hàng Em biết quy trình thẩm định giá chung chi nhánh thực tế vài trường hợp định giá cụ thể Nhờ có ban lãnh đạo thành viên chi nhánh nhiệt tình, nghiêm túc với mục tiêu xây dựng Ngân hàng ngày lớn mạnh lòng khách hàng Đề tài giới thiệu sở lí luận định giá BĐS chấp, sở phân tích thực trạng hoạt động định giá đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp Ngân hàng Agribank Tây Hà Nôi Mặc dù em cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song doo chưa có kỹ thực tế hạn chế khả quan sát thiếu kinh nghiệm nên số liệu hạn chế, báo cáo thực tập tổng hợp em nhiều thiếu xót Em mong nhận góp ý, giúp đỡ thầy cô giáo môn anh chị cán tín dụng Ngân hàng Agribank Tây Hà Nội để em có nhìn toàn diện sâu sắc vấn đề em nghiên cứu SV: Nguyễn Thế Anh 94 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà Em xin cảm ơn cô – Tiến sĩ Nguyễn Hồ Phi Hà hướng dẫn, giúp em hoàn thành đề tài Em xin cảm ơn anh chị phòng tín dụng nhiệt tình giúp đỡ em suốt thời gian em thực tập Chi nhánh Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên: Nguyễn Thế Anh SV: Nguyễn Thế Anh 95 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng môn định giá tài sản môn kinh doanh bất động sản Bộ Luật dân năm 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Ngân hàng Agribank Tây Hà Nội (2009), “Quy định giao dịch bảo đảm cho vay ngân hàng TMCPĐT&PTVN” Ngân hàng Agribank Tây Hà Nội (2013), “Báo cáo kết kinh doanh Agribank chi nhánh Tây Hà Nội năm 2013” Ngân hàng Agribank Tây Hà Nội (2013), “BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Số: 0909/BBĐG-THN-2013” Ngân hàng Agribank Tây Hà Nội (2013), “BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Số: 0501/BBĐG-THN-2012” TS Nguyễn Minh Hoàng (chủ biên) (2011), “Giáo trình Định giá tài sản” http://cafef.vn/bat-dong-san.chn 10 http://hanoicity.vn 11.http://nhadatvanminh.com.vn 12 http://tailieu.vn 13 http:// ub.com.vn 14 www.luanvan.net 15 www.bidv.com.vn 16 www.horea.org.vn 17.www.metvuong.com SV: Nguyễn Thế Anh 96 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà LỜI CẢM ƠN Sau năm học tập rèn luyện mái trường Tài chính, sinh viên Khoa Định giá tài sản Kinh doanh Bất động sản, em thầy cô giáo trường nói chung thầy cô Khoa nói riêng tận tình giảng dạy Các thầy cô cung cấp cho chúng em kiến thức kinh tế nói chung kiến thức chuyên ngành bất động sản nói riêng Không dừng lại việc cung cấp lý thuyết, thầy cô nhà trường tạo điều kiện thuận lợi để chúng em tiếp cận gần kiến thức học qua đợt thực tập trước tốt nghiệp Qua gần tháng thực tập Ngân hàng Agribank Tây Hà Nội, bảo giúp đỡ tận tình anh chị Phòng tín dụng kinh doanh giúp em tiếp cận gần đến công tác định giá thực tế áp dụng Ngân hàng Qua đó, giúp em có nhìn khách quan chân thực thực tế công tác định giá BĐS chấp học nhà trường Qua cho em gửi làm cảm ơn trân thành đến thầy cô Học viện tài nói chung, thầy cô Khoa Định giá tài sản Kinh kinh doanh bất động sản nói riêng quan tâm bảo cho chúng em suốt năm vừa qua Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo, tiến sỹ Nguyễn Hồ Phi Hà, người định hướng, giúp đỡ em nhiều thời gian vừa qua, tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt khóa luận Đồng thời cho em gửi lời cảm ơn đến anh chị Phòng định giá tài sản, Ngân hàng Agribank Tây Hà Nội giúp đỡ, cung cấp đầy đủ tài liệu cần thiết để em hoàn thành tốt khóa luận Một lần em xin trân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Thế Anh Lớp: CQ48/16.01 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Họ tên người nhận xét: ……………………………………… Chức vụ: ……………………………………………………………… Nhận xét trình thực tập tốt nghiệp Sinh viên: ………………… Khóa: ……………; Lớp: ……………… Đề tài: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Nội dung nhận xét: Về tinh thần thái độ thực tập sinh viên …………………………………………………………………… Về ý thức kỷ luật, tuân thủ quy định đơn vị thực tập ……………………………………………………………………………… Về kỹ giao tiếp, kỹ mềm ……………………………………………………………………………… Về kiến thức chuyên môn ……………………………………………………………………………… Người nhận xét (ký tên, đóng dấu) NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC Họ tên người hướng dẫn khoa học: ……………………………… Nhận xét trình thực tập tốt nghiệp Sinh viên: ………………… Khóa: ……………; Lớp: ………… Đề tài: ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Nội dung nhận xét: Về tinh thần, thái độ thực tập sinh viên ……………………………………………………………………………… Về chất lượng nội dung luận văn ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Hà Nội, ngày … tháng … năm 20… - Điểm số: ………………… - Điểm chữ: ………………… Người nhận xét ( ký tên) NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI PHẢN DIỆN Họ tên người phản diện: …………………………………………… Nhận xét trình thực tập tốt nghiệp Sinh viên: ………………… Khóa: ……………; Lớp: ………… Đề tài: ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Nội dung nhận xét: ………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… - Điểm số: ………………… - Điểm chữ: ……………… Người nhận xét ( ký ghi rõ họ tên) [...]... bất động sản bao gồm: -Định giá bất động sản là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể -Tại một thời điểm xác định -Tại một thị trường nhất định -Cho mục đích xác định -Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng bất động sản Từ khái niệm định giá bất động sản ta xác định hoạt động định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính giá bất động sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, ... đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm Ngoài ra, khi mà có tài sản trên đất thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng giá trị QSD đất cộng với giá trị tài sản trên đất 1.3 .Định giá bất động sản thế chấp 1.3.1.Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 1.3.1.1.Khái niệm: Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá. .. thể tiến hành định giá một cách thích hợp 6 Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá BĐS thế chấp Định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, kết quả định giá bất động sản là căn cứ để ngân hàng quyết định mức cho vay, thời hạn vay… Những BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, đất đai, bến bãi, kho hàng Hầu... trường, mọi hoạt động kinh doanh đều chịu tác động của khái niệm giá trị Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường Chính vì vậy, định giá giá trị bất động sản rất quan trọng trong các quyết định mua – bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế Vai trò của định giá bất động sản thế chấp: Định giá bất động sản là căn cứ,... xác định, tại một thị trường nhất định, phục vụ mục đích thế chấp Còn theo quan điểm của cá nhân em: Định giá BĐS thế chấp có nghĩa là sử dụng các phương pháp,các nguồn tin đáng tin cậy phân tích, đánh giá để tìm giá một giá trị sát nhất với giá trị thực của BĐS được đem ra cầm cố, thế chấp 1.3.1.2.Mục đích và vai trò của định giá bất động sản thế chấp: Mục đích định giá bất động sản thế chấp: Cùng... các ngân hàng) - Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính Nhận thế chấp BĐS nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn - Nhận thế chấp BĐS có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng) ... Nguyễn Thế Anh 11 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài chính GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà 1.2.4 Các quy định chung của ngân hàng về BĐS thế chấp 1.2.4.1 Các loại bất động sản thế chấp Ngân hàng Nhà nước đã quy định rất cụ thể các loại BĐS được thế chấp, áp dụng cho tất cả các tổ chức tín dụng Theo đó BĐS thế chấp gồm có : - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công. .. việc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng Bất động sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay Xác định giá trị bất động sản thế chấp Việc xác định chính xác giá trị BĐS thế chấp có vai trò rất quan trọng làm cở sở xác định mức cho vay của khách hàng, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các Ngân hàng và... cho bên nhận thế chấp mà sử dụng BĐS đó như một vật để lấy lòng tin nhằm vay vốn 1.2.2.Đặc điểm của bất động sản thế chấp - BĐS là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐS thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính... tương lai của BĐS thế chấpvề giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định 1.3.4.3.Phương pháp định giá chi phí SV: Nguyễn Thế Anh 28 Lớp: CQ48/16.01 Học viện tài chính GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà 1 Khái niệm: Phương pháp định giá bất động sản thế chấp theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản thế chấp dựa trên các chi phí hợp lý để tạo ra bất động sản thế chấp đó 2 Cơ sở lý ... chấp BĐS Ngân hàng Chính vậy, thời gian thực tập phòng tín dụng Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội em chọn: Hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội làm đề tài... 1.3 .Định giá bất động sản chấp 1.3.1.Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.3.1.1.Khái niệm: Theo qui định Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động. .. lượng công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội thời gian tới Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung sâu vào nghiên cứu công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng AGRIBANK Tây Hà Nội năm