Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội

Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== MụC LụC Trang Lời mở đầu 04 danh mục viết tắt .07 Chơng 1: sở lý luận định giá Bất động sản bảo đảm hoạt động tín dụng ngân hàng thơng mại 08 1.1 Khái quát bất động sản 08 1.1.1 Khái niệm bất động sản .08 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 09 1.2 Định giá bất động sản 11 1.2.1 Giá trị 11 1.2.1.1 Giá trị theo quan điểm chủ nghĩa Mác 11 1.2.1.2 Giá trị theo quan điểm ngành định giá tài sản 11 1.2.1.3 Giá trị thị trờng .12 1.2.1.4 Giá trị phi thị trờng 12 1.2.2 Định giá bất động sản 13 1.2.2.1 Thẩm định giá 13 1.2.2.2 Thẩm định giá bất động sản 14 1.3 Bất động sản làm tài sản bảo đảm 13 1.3.1 Bảo đảm tiền vay .13 1.3.2 Tài sản bảo đảm 14 1.3.2.1.Khái niệm 14 1.3.2.2.Điều kiện tài sản bảo đảm 15 1.3.3 Bảo đảm tiền vay bất động sản 15 1.3.3.1 Bảo đảm tiền vay BĐS chấp ngời vay 15 1.3.3.2 Bảo đảm tiền vay BĐS chấp bên bảo lãnh .16 1.3.3.3 Bảo đảm tiền vay BĐS hình thành từ vốn vay 17 1.4 Định giá bất động sản bảo đảm 17 1.4.1 Sự cần thiết công tác định giá BĐS bảo đảm .17 1.4.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS bảo đảm 18 1.4.2.1 Các yếu tố chủ quan .18 1.4.2.2 Các yếu tố khách quan 20 1.4.3 Các nguyên tắc định giá BĐS .20 1.4.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu .20 1.4.3.2 Nguyên tắc thay .20 1.4.3.3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tơng lai 21 1.4.3.4 Nguyên tắc đóng góp 21 1.4.3.5 Nguyên tắc cung cầu 22 1.5 Các phơng pháp định giá bất động sản .22 1.5.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp 22 1.5.1.1 Cơ sở lý luận 22 1.5.1.2 Kỹ thuật định giá 23 1.5.1.3 Ưu, nhợc điểm điều kiện áp dụng 24 1.5.2 Phơng pháp thu nhập .24 1.5.2.1 Cơ sở lý luận 24 1.5.2.2 Kỹ thuật định giá .25 1.5.2.3 Ưu, nhợc điểm điều kiện áp dụng 26 ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== 1.5.3 Phơng pháp chi phí 27 1.5.3.1 Cơ sở lý luận 27 1.5.3.2 Kỹ thuật định giá .27 1.5.3.3 Ưu, nhợc điểm điều kiện áp dụng 27 1.5.4 Phơng pháp thặng d 28 1.5.4.1 Cơ sở lý luận 28 1.5.4.2 Kỹ thuật định giá .29 1.5.4.3 Ưu, nhợc điểm điều kiện áp dụng 29 chơng 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển bắc hà nội 31 2.1 Lịch sử hình thành phát triển chi nhánh 31 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng đầu t phát triển Việt Nam .31 2.1.2 Lịch sử hình thành phát triển BIDV Bắc Hà Nội33 2.1.3 Cơ cấu tổ chức chi nhánh.34 2.2 Tình hình hoạt động tín dụng chi nhánh 37 2.3 Một số vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh.41 2.3.1 Căn định giá bất động sản .41 2.3.2 Các văn pháp luật áp dụng trình định giá bất động sản 41 2.3.3 Nguồn thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản bảo đảm 44 2.4 Thực trạng việc sử dụng phơng pháp định giá bất động sản chi nhánh .45 2.4.1 Khái quát chung công tác định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh.45 2.4.1.1 Chức hoạt động định giá BĐS bảo đảm.45 2.4.1.2 Công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh.46 2.4.1.3 Về phòng QHKH cá nhân Chi nhánh 48 2.4.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh .48 2.4.2.1 Định giá BĐS chấp (của bên vay bên bảo lãnh).49 2.4.2.2 Định giá BĐS bảo đảm hình thành từ vốn vay.59 2.5 Đánh giá hiệu công tác định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội.63 2.5.1 Mặt tích cực63 2.5.2 Mặt hạn chế64 2.5.3 Nguyên nhân hạn chế 66 Chơng 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc hà nội 3.1 Quan điểm định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh.70 3.2 Một số biện pháp nâng cao hiệu công tác định giá bât động sản bảo đảm chi nhánh 3.2.1 Hoàn thiện phơng pháp định giá BĐS sử dụng 71 ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== 3.2.2 Sử dụng thêm phơng pháp định giá BĐS khác 72 3.2.3 Sử dụng kết hợp phơng pháp định giá BĐS 73 3.2.4 Quy định chặt chẽ chi tiết nội dung báo cáo biên định giá BĐS bảo đảm73 3.2.5 Xây dựng hệ thồng thu thập, lu trữ tra cứu thông tin cách thống nhất, đồng bộ, phong phú74 3.2.6 Thực chuyên môn hóa hoạt động định giá BĐS bảo đảm 74 3.3 Kiến nghị với phủ quan chức .75 3.3.1 Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật hoạt động định giá hoạt động bảo đảm tín dụng .75 3.3.2 Tăng cờng quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS hoạt động định giá 75 3.2.3 Cải cách thủ tục hành đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng giao dịch bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền tài sản thủ tục xử lý tài sản bảo đảm.78 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu cho hoạt động thẩm định giá 79 tài liệu tham khảo 81 KT LUN CHUNG 82 Lời mở đầu Tính cp thit ca t i Trong điều kiện kinh tế mở cửa liên tục tăng trởng mạnh năm gần đây, Việt Nam đợc xem kinh tế tăng trởng cao giới Nhu cầu vốn đầu t tăng cao dẫn đến hoạt động ngân hàng sôi động Các ngân hàng thơng mại mặt cung cấp vốn cho doanh nghiệp, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho trình lu thông tiền tệ, làm cho hoạt động toán nội kinh tế mối quan hệ kinh tế quốc tế đợc thực cách dễ dàng Một yếu tố tạo nên vững mạnh hoạt động ngân hàng an toàn hiệu kinh doanh Hai yếu tố tồn song song nhng lại mâu thuẫn Hoạt động ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Rủi ro xảy từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau, vay dẫn tới sụp đổ ngân hàng Hạn chế rủi ro yêu cầu cấp bách nhất, không từ phía ngân hàng mà từ phía Chính phủ Một biện pháp nhằm hạn chế rủi ro đảm bảo tiền vay ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== tài sản bảo đảm Và hình thức bảo đảm tiền vay tài sản bảo đảm phổ biến ngân hàng thơng mại hình thức chấp BĐS Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS Việt Nam gặp nhiều hạn chế Do đó, nhiệm vụ đặt ngân hàng khắc phục hạn chế để nâng cao chất lợng định giá tài sản bảo đảm nhằm mục tiêu cuối an toàn lợi nhuận Là sinh viên năm cuối chuyên ngành Định giá tài sản kinh doanh BĐS, em chọn đề tài thực tập là: Thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội Mc ích nghiên cu Đề tài sâu vào nghiên cứu phân tích số vấn đề sau: - Làm rõ sở khoa học định giá BĐS - Vận dụng lý luận để thấy rõ thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh Ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh i tng nghiên cu Luận văn vào nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh Ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội, tập trung vào phơng pháp định chi nhánh sử dụng Phm vi nghiên cu Đề tài đợc nghiên cứu chi nhánh Ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội Phng pháp nghiên cu Duy vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, thống kê toán học, phân tích so sánh Kt cu t i Luận văn bao gồm nội dung sau đây: + Chng 1: Cơ sở lý luận định giá BĐS bảo đảm hoạt động tín dụng ngân hàng thơng mại + Chng 2: Thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== + Chng 3: Giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội Do thời gian nghiên cứu có hạn khả thân nhiều hạn chế, cha có nhiều kinh nghiệm thực tế nên luận văn khó tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đợc ý kiến đóng góp nh phê bình từ thầy cô để luận văn đợc hoàn thiện Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô chú, anh chị cán chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội, đặc biệt anh chị phòng QHKH cá nhân nhiệt tình tạo điều kiện, hớng dẫn giúp đỡ em trình thực tập chi nhánh Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo hớng dẫn trực tiếp Tiến sỹ Nguyễn Minh Hoàng thầy cô môn Định giá tài sản kinh doanh BĐS Học viện Tài Chính tận tình hớng dẫn giúp đỡ để luận văn đợc hoàn chỉnh lý luận nh thực tiễn Em xin chân thành cảm ơn! danh mục viết tắt Viết tắt BĐS BIDV BIDV Bắc Hà Nội NHNN NHTM QHKH TSBĐ Viết đầy đủ Bất động sản Ngân hàng đầu t phát triển Việt Nam Chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội Ngân hàng Nhà Nớc Ngân hàng thơng mại Quan hệ khách hàng Tài sản bảo đảm ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== Chơng 1: sở lý luận định giá Bất động sản bảo đảm hoạt động tín dụng ngân hàng thơng mại Chơng xếp lại lý luận mang tính chất khoa học định giá bất động sản, đặc biệt bất động sản bảo đảm cho thực dễ hiểu, giúp hiểu rõ vấn đề thuộc chuyên môn, bên cạnh giúp cho ngời không thuộc chuyên ngành hiểu rõ phơng pháp định giá bất động sản 1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Trong kinh tế đại ngày nay, cụm từ bất động sản đợc sử dụng phổ biến ngày rộng rãi Ban đầu, bất động sản đợc hiểu cách đơn giản nhà đất Tuy nhiên, kinh tế phát triển, với phát triển thị trờng BĐS, mà BĐS trở thành loại hàng hóa có khả trao đổi thị trờng, khái niệm thay đổi Theo đó, BĐS không đất đai, cải lòng đất mà giá trị đợc tạo nên sức lao động ngời gắn liền với đất đai nh công trình xây dựng, trồng, tất vật gắn liền với đất đai tạo thành dạng vật chất có cấu trúc công định ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== BĐS nguồn tài sản quan trọng quốc gia, giữ vai trò quan trọng kinh tế Do việc nhận thức đúng, đầy đủ, khoa học khái niệm BĐS điều thực cần thiết Trên tinh thần đó, điều 174 Bộ Luật Dân 2005 xác định khái niệm BĐS nh sau: Bất động sản tài sản không di dời đợc, bao gồm: a) b) c) d) Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định. Nh vậy, đặc trng BĐS tính không di dời đợc Do đó, BĐS trớc hết phải đất đai công trình xây dựng gắn liền với đất đai Đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu BĐS Theo khái niệm nh trên, rõ ràng BĐS đợc phân thành loại: + Đất đai: Bao gồm loại: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất chuyên dùng + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở, trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê, khách sạn tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó: Các thiết bị kèm nh hệ thống đèn điện, máy điều hòa + Tài sản khác gắn liền với đất đai: Vờn lâu năm, công trình khai thác mỏ, khu vui chơi giải trí 1.1.2 Đặc điểm bất động sản BĐS loại hàng hóa đặc biệt Do đặc điểm chung hàng hóa thông thờng, BĐS có đặc trng riêng sau đây: - Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hóa BĐS gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm va khả di dời, khó có khả ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== tăng thêm số lợng hay diện tích Vị trí yếu tố quan trọng định đến giá trị nh giá BĐS Yếu tố vị trí bao gồm: Địa điểm cụ thể, - - - - tình hình phát triển kinh tế, văn hóa xã hội, môi trờng, cảnh quan, sở hạ tầng Tính cố định vị trí tạo nên giá trị mang tính khu vực BĐS Thẩm định viên cần ý định giá BĐS phải đặt điều kiện khu vực, vùng, không đợc áp đặt giá BĐS cho BĐS khác, mà dùng giá để tham khảo Tính bền vững: Do đất đai loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, hầu nh không bị hủy hoại, đồng thời công trình kiến trúc, vật kiến trúc có khả tồn hàng trăm năm, chí cải tạo tiếp tục sử dụng Khi xem xét đánh giá BĐS, cần phân biệt rõ tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trờng trạng thái vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng BĐS ngang với lợi ích mà BĐS mang lại Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều, kết thúc kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa h hỏng, không an toàn cho việc tiếp tục sử dụng Tính khác biệt: Không có hai BĐS giống hệt Nguyên nhân khác biệt vị trí, khác kết cấu kiến trúc, khác biệt quyền BĐS, khác hớng, quang cảnh, môi trờng Trên thị trờng BĐS khó tồn hai công trình giống hệt Yếu tố khác biệt luôn tồn hai BĐS cạnh Do đặc tính này, thị trờng BĐS, vị trí giá trị BĐS không hoàn toàn giống Ngoài ra, kiến trúc s nh chủ đầu t dự án quan tâm đến tính dị biệt để tạo nên giá trị vợt trội, tăng sức hấp dẫn khách hàng Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Do mà quan hệ cung cầu thị trờng BĐS bị cân đối, cầu lớn cung, thị trờng thờng xuyên có tợng đầu cơ, ép giá, đẩy cao giá BĐS vợt giá trị thực Ngời định giá BĐS có nhiệm vụ định giá BĐS giá trị, giúp cho bên liên quan không bị nhầm lẫn trớc giá ảo thị trờng Tính có giá trị lớn: Giá trị BĐS thờng cao, xuất phát từ tính khan đất đai, nh chi phí xây dựng công trình lớn Thẩm định viên cần phải thật xác trình định giá, tránh sai số, sai sót ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== - nhỏ số liệu dẫn đến thiệt hại lớn tài cho bên tham gia giao dịch Tính ảnh hởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hởng lẫn lớn, ảnh hởng mặt vật lý kinh tế Giá trị BĐS chịu ảnh hởng BĐS khác Đặc biệt Nhà nớc xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị mảnh đất xung quanh Dựa vào đặc tính này, định giá BĐS, thẩm định viên cần phải có nhìn tổng quát, nắm bắt xu h ớng phát triển BĐS nh BĐS xung quanh, điều có ảnh hởng đến giá trị BĐS cần định giá tơng lai 1.2 Định giá bất động sản 1.2.1 Giá trị 1.2.1.1 Giá trị theo quan điểm chủ nghĩa Mác Theo Các Mác, giá trị hàng hóa đợc xác định mặt chất lợng + Chất giá trị lao động ngời sản xuất hàng hoá Nói cách cụ thể hơn, lao động trừu tợng ngời sản xuất hàng hoá kết tinh hàng hoá + Lợng giá trị đợc tính theo thời gian lao động Mỗi hàng hoá có thời gian lao động cá biệt khác Khi trao đổi thị trờng, giá trị hàng hoá đợc đo thời gian lao động xã hội cần thiết Giá hàng hoá hai yếu tố định: Giá trị hàng hoá giá trị tiền Trên thị trờng, giá hàng hoá thờng xuyên xa rời giá trị Sự ngang giá giá trị tình có tính tạm thời ngẫu nhiên Giá tách rời tách xa giá trị nhng giá phải vận động xung quanh giá trị Đó quy luật giá trị Mác 1.2.1.2 Giá trị theo quan điểm ngành định giá tài sản Quan điểm ngành định giá tài sản đợc thể định nghĩa sau: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định. Qua định nghĩa này, ta thấy đợc: - Giá trị tài sản đợc đo tiền Giá trị tài sản có tính thời điểm Cùng tài sản có giá trị khác chủ thể khác ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== Giá trị tài sản đợc định bởi: Công dụng hữu ích vốn có, khả sử dụng, khai thác công dụng chủ thể - Tiêu chuẩn giá trị tài sản là: Khoản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định 1.2.1.3 Giá trị thị trờng Trong ngành định giá tài sản, giá trị thị trờng đợc dùng nh thuật ngữ mang tính chuyên ngành Sau nhiều lần thảo luận đợc thuà nhận rộng rãi, ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC đa định nghĩa giá trị thị trờng, đợc nêu Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1, có hiệu lực từ 01/07/2000 Nội dung nh sau: Giá trị thị trờng số tiền trao đổi ớc tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên ngời bán sẵn sàng bán với bên ngời mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị công khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Nh vậy, giá trị thị trờng tài sản đợc xác định sở việc trao đổi, mua bán tài sản mang tính công khai, khách quan đợc thị trờng kiểm chứng Do đó, giá trị thị trờng coi tiêu chuẩn giá trị, sở chủ yếu cho việc định giá hầu hết loại tài sản 1.2.1.4 Giá trị phi thị trờng Giá trị thị trờng mức giá đợc thị trờng thừa nhận, đợc xác định dựa sở khả trao đổi, mua bán tài sản cách phổ biến thị trờng Tuy nhiên, thực tế có nhiều loại tài sản cần định giá nhng có giao dịch thị trờng, chí số loại thị trờng nh: công viên, trờng học, - bệnh viện, nhà thờ Để đánh giá giá trị loại tài sản này, ngời ta phải dựa vào yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản Giá trị ớc tính nh giá trị phi thị trờng: Giá trị phi thị trờng số tiền ớc tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trờng Có thể nói: Tùy thuộc vào công dụng hay tính hữu ích tài sản ngời, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng giao dịch cụ thể tài sản mà lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể khác nhau, dẫn đến giá trị tài sản đợc xác định khác Nhiệm vụ thẩm định viên phải cân nhắc mục đích sử dụng, tính hữu ích hay bối cảnh sử dụng giao dịch cụ thể để lựa chọn giá trị thị trờng hay phi thị trờng làm sở tính giá, đảm bảo ớc tính hợp lý giá trị tài sản 1.2.2 Định giá bất động sản ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 10 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== Công tác định giá BĐS bảo đảm Chi nhánh nói chung đợc cán QHKHCN thực tốt Tuy nhiên, bên cạnh u điểm nêu trên, công tác định giá BĐS bảo đảm tồn số hạn chế định nh sau: Thứ nhất: Các phơng pháp định giá BĐS bảo đảm đơn giản, dễ thực nhng mang nhiều yếu tố chủ quan, thờng cho kết định giá với độ xác không cao - Đối với phơng pháp so sánh trực tiếp: + Số lợng BĐS chứng cớ để thực so sánh hầu nh điều chỉnh có khác biệt BĐS chứng cớ BĐS mục tiêu dẫn đến hiệu định giá thờng thấp + Cán QHKH không nêu rõ mức giá tham khảo thị trờng từ nguồn thông tin nào, tên đặc điểm BĐS chứng cớ mà nói chung chung Do làm giảm tính công khai, tính pháp lý kết định giá gây khó khăn cho việc quản lý cấp có thẩm quyền ngân hàng + Mức giá đề xuất cán QHKH không sát với giá thị trờng, mang tính ớc định chủ quan - Đối với phơng pháp chi phí: + Trong báo cáo định giá biên định giá BĐS bảo đảm, cán QHKH cha làm rõ nội dung tuổi thọ nh kết cấu kiến trúc tình trạng sử dụng công trình xây dựng đất + Việc ớc tính giá trị lại hay mức khấu hao BĐS qua sử dụng không theo sở khoa học, tuỳ thuộc vào trình độ, kinh nghiệm cán tín dụng tiến hành định giá + Việc áp dụng phơng pháp chi phí để định giá nhà ở, công trình xây dựng cha phù hợp công trình có mục đích sử dụng riêng tuỳ thuộc vào chủ sở hữu, mà với mục đích sử dụng khác công trình giá trị công trình chủ sở hữu khác Thứ hai: Một hạn chế lớn hoạt động định giá BĐS bảo đảm Chi nhánh việc cán QHKH thờng có xu hớng hạ thấp giá trị BĐS bảo đảm Điều đảm bảo cho ngân hàng giảm đợc mức độ rủi ro khoản vay trờng hợp phải phát BĐS bảo đảm Nhng bên cạnh đó, việc định giá thấp BĐS bảo đảm gây ảnh hởng đến lợi ích khách hàng vay làm giảm sức cạnh tranh BIDV Chính điều mà BIDV có khả bỏ qua khách hàng tốt Thứ ba: Nội dung biên định giá báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ Chi nhánh không tránh khỏi đơn giản, nhiều nội dung thiếu chi ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 50 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== tiết nh: Điều kiện kinh tế - xã hội, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật BĐS cần định giá; nguồn thông tin, tài liệu sử dụng để định giá, đánh giá chất lợng nguồn thông tin 2.5.3 Nguyên nhân hạn chế Nguyên nhân chủ quan: - - - - Đội ngũ cán Chi nhánh hầu hết không đợc đào tạo chuyên sâu nghiệp vụ định giá tài sản bất động sản Nghiệp vụ định giá BĐS bảo đảm chủ yếu cán QHKH đảm nhận, mà đa số cán QHKH Chi nhánh chuyên môn định giá tài sản Chi phí phân bổ cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung, BĐS bảo đảm nói riêng không nhiều, quỹ thời gian dành cho hoạt động định giá TSBĐ hạn chế Do đó, cán định giá tiến hành đầy đủ công việc quy trình định giá theo bớc cụ thể lý thuyết Cụ thể nh công tác khảo sát thị trờng, tìm giao dịch BĐS tơng tự để so sánh tốn nhiều chi phí, công sức nhiều thời gian, việc định giá BĐS bảo đảm khâu quy trình cấp tín dụng, ngân hàng phải dành thời gian phân bổ chi phí cho trình cấp tín dụng Mặc dù BIDV có quy định thống định giá TSBĐ, nhng quy định cha đợc chi tiết, cụ thể, làm nảy sinh không đồng hoạt động Trong nhiều trờng hợp, cán định giá áp dụng cách máy móc phơng pháp mà họ quen sử dụng, mà bỏ qua phơng pháp khác phù hợp Một nguyên nhân chủ quan làm cho kết định giá cha phù hợp vấn đề tầm quan trọng công tác định giá TSBĐ Thực tế BIDV cho thấy, công tác định giá TSBĐ nói chung, BĐS nói riêng đợc xem hoạt động hỗ trợ cho công tác cấp tín dụng Để đảm bảo mục tiêu thời gian, cán định giá phải lựa chọn phơng pháp định giá đơn giản, nhanh chóng, dễ thực Do đó, kết định giá thấp giá trị tài sản nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng Nguyên nhân khách quan: - Thị trờng BĐS Việt Nam điển hình thị trờng không hoàn hảo Hệ thống thông tin BĐS thiếu minh bạch, không công khai, cộng thêm quản lý Nhà nớc BĐS cha đợc hệ thống hóa nhiều bất cập, dẫn ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 51 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== - - - - đến thông tin giá thị trờng không xác, làm sai lệch giá trị BĐS cần định giá Việc phân cấp quản lý hoạt động thị trờng BĐS Nhà nớc gây chồng chéo, phối hợp hoạt động bộ, ngành liên quan cha đợc chặt chẽ, gây thời gian cho công tác thực nghĩa vụ bảo đảm tiền vay Một ví dụ điển hình việc quản lý giá BĐS thuộc thẩm quyền Bộ Tài chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thuộc thẩm quyền Bộ Tài nguyên môi trờng, việc cấp giấy phép xây dựng BĐS lại thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng Ngân hàng Nhà nớc cha ban hành văn quy định cụ thể định giá TSBĐ, hệ thống tài liệu tham khảo cho ngân hàng định giá TSBĐ thiếu nhiều Công tác định giá TSBĐ đợc quy định văn đảm bảo tiền vay, giao dịch bảo đảm, nhiên chung chung, cha vào chi tiết Do việc áp dụng phơng pháp định giá chi nhánh ngân hàng thơng mại nói chung không đồng bộ, giá trị định giá thờng không phản ánh giá trị thực tài sản Thủ tục tiến hành bảo đảm BĐS nhiều vớng mắc, rờm rà, tốn nhiều thời gian, đặc biệt bảo đảm BĐS hình thành từ vốn vay Tình trạng phổ biến quan đăng ký, công chứng giao dịch bảo đảm thờng đòi hỏi ngân hàng khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu không quy định không cần thiết; quan khác lại yêu cầu loại giấy tờ khác BĐS; phí cao quy định; Đối với BĐS hình thành từ vốn vay, có quan công chứng yêu cầu cung cấp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS Điều khó khăn, chí bất khả thi BĐS nhà ở, công trình tự xây dựng Thực tế Chi nhánh có trờng hợp việc đăng ký giao dịch bảo đảm BĐS hình thành từ vốn vay phòng công chứng không thực đợc mà phải chờ đến BĐS thực đợc hoàn thành làm đợc Hợp đồng chấp Việc gây chậm trễ cho việc định giá BĐS ảnh hởng tới tiến độ dự án đầu t vào BĐS ngân hàng gặp khó khăn việc giải ngân vốn cho khách hàng Từ ảnh hởng xấu đến quan hệ tín dụng hai bên Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm nhiều vớng mắc chậm trễ, ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm theo khuôn khổ pháp luật việc phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo đảm, bên giữ tài sản Mặt khác, thủ tục xử lý tài sản thông quan khởi kiện Tòa án chậm, đặc biệt thủ tục thi hành án thông thờng phải kéo dài năm Hạn chế ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 52 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== - ảnh hởng xấu đến hiệu thu hồi vốn vay nh kết kinh doanh ngân hàng Đây nguyên nhân giải thích cán tín dụng ngân hàng thờng có xu hớng hạ thấp giá trị BĐS bảo đảm định giá để đảm bảo an toàn cho ngân hàng Trong trờng hợp xấu nhất, nợ vay không thu hồi đợc ngân hàng không bị thiệt hại lớn số tiền cho vay không nhiều Khung giá đất Nhà nớc ban hành nhiều bất cập, khung giá đa để áp dụng tính thuế không quy định để bán, chuyển nhợng thị trờng Do đó, giá theo khung giá thấp nhiều so với giá thị trờng nên việc vào khung giá đất để định giá ngân hàng khiến cho giá BĐS bảo đảm xác định đợc không sát với giá thị trờng Kết luận chơng 2: Qua nội dung nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS bảo đảm BIDV Bắc Hà Nội, em xin đa vài kết luận ngắn sau: Nh nói trên, công tác định giá TSBĐ chi nhánh đợc coi hoạt động hỗ trợ cho công tác tín dụng Mặc dù thời gian gần đây, công tác định giá TSBĐ Chi nhánh đợc ý hơn, nhng nói chung cha đợc đánh giá theo vai trò Nói chung phơng pháp định giá BĐS đợc áp dụng chi nhánh hầu hết đơn giản, dễ thực hiện, nhiên giá trị định giá thờng không phản ánh giá trị thực, thờng thấp giá trị thị trờng Bên cạnh mặt tích cực, công tác định giá BĐS bảo đảm BIDV Bắc Hà Nội bộc lộ số khiếm khuyết định Bằng việc đa số nguyên nhân mặt hạn chế đó, em xin mạnh dạn đa số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh chơng sau Chơng 3: ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 53 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động định giá Bất động sản bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc hà nội 3.1 Quan điểm định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh Thực theo quan điểm Ngân hàng đầu t phát triển Việt Nam, việc định giá BĐS bảo đảm Chi nhánh Bắc Hà Nội vừa đảm bảo lợi ích cho khách hàng vừa đảm bảo an toàn tín dụng cho ngân hàng, đồng thời giá trị BĐS đợc xác định phải mang tính pháp lý Do đó, Chi nhánh tham khảo khung giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành giá thị trờng thời điểm định giá để thoả thuận với khách hàng giá trị BĐS bảo đảm Cụ thể quan điểm định giá Chi nhánh thể nh sau: - Giá trị BĐS bảo đảm cao khung giá Nhà nớc quy định nhng lại thấp giá thị trờng, để đảm bảo nhu cầu vay vốn định khách hàng nhng tạo khoảng cách an toàn cho vốn vay ngân hàng - Mức cho vay tối đa BĐS chấp Chi nhánh 85% giá trị BĐS đợc định giá Điều thúc đẩy khách hàng tìm cách để hoàn thành nghĩa vụ ngân hàng không muốn bị tài sản giá trị lớn không thực đợc nghĩa vụ trả khoản nợ vay nhỏ giá trị tài sản Nếu định giá sát với giá thị trờng, xảy trờng hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ, chi phí để bán tài sản, chi phí lý hợp đồng cộng thêm giá trị BĐS tơng đơng với giá trị khoản vay, khách hàng cảm thấy không bị thiệt nhng ngân hàng gặp khó khăn việc phát tài sản để thu nợ Với quan điểm lý luận nh em xin tán thành nhng nh việc định giá sát với giá thị trờng giảm bớt thiệt thòi cho khách hàng thu hút đợc thêm nhiều khách hàng cho ngân hàng Trên thực tế giá BĐS có xu hớng giảm đặc biệt đất, bảo đảm tiền vay BĐS trờng hợp khách hàng không trả nợ Mặt khác, với quan điểm định giá nh tạo số tiền chênh lệch lớn giá trị tài sản thực BĐS giá trị khoản vay khách hàng Giá trị chênh lệch bị ứ đọng suốt thời gian khách hàng vay vốn mà khả sinh lời ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 54 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== Việc định giá BĐS sát với giá thị trờng không làm tăng rủi ro tín dụng cho Chi nhánh Chi nhánh có đội ngũ cán thẩm định tài sản bảo đảm có chuyên môn giàu kinh nghiệm, thực định giá BĐS bảo đảm rủi ro tín dụng chuyển sang rủi ro kinh doanh rủi ro kinh doanh không tăng 3.2 Một số biện pháp nâng cao hiệu công tác định giá bât động sản bảo đảm chi nhánh Các biện pháp nêu dới thích hợp cho BIDV Bắc Hà Nội, nhiên có tác dụng đồng đợc áp dụng toàn hệ thống Chi nhánh, phòng giao dịch BIDV 3.2.1 Hoàn thiện phơng pháp định giá BĐS sử dụng Khi định giá BĐS phơng pháp so sánh trực tiếp nên lấy thông tin nguồn đáng tin cậy nh trung tâm địa ốc ngân hàng thơng mại, trung tâm giao dịch BĐS quan có thẩm quyền Cần thiết cán tiến hành thẩm định phải đến tận nơi có BĐS chứng cớ để tiến hành xem xét đánh giá có điều chỉnh khác biệt BĐS chứng cớ BĐS mục tiêu Tỷ lệ điều chỉnh nên thống toàn Chi nhánh, nh tron toàn hệ thống BIDV để hạn chế tính chủ quan cán QHKH tiến hành định giá, đồng thời dễ dàng việc quản lý Đối với phơng pháp chi phí, tất nhiên yếu tố kinh nghiệm cán QHKH cần thiết áp dụng phơng pháp này, nhiên Chi nhánh cần có quy định thống cho cán tín dụng ớc tính tỷ lệ giá trị lại hay tỷ lệ khấu hao, mức khấu hao nhà ở, công trình xây dựng để giảm tính chủ quan xác định giá trị nhà ở, công trình xây dựng Để đa tỷ lệ đòi hỏi cán lãnh đạo phải thực có kiến thức nhiều lĩnh vực nh: văn hoá xã hội vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trờng, pháp luật, phải có kiến thức lĩnh vực định giá 3.2.2 Sử dụng thêm phơng pháp định giá BĐS khác Có trờng hợp áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp phơng pháp chi phí không phù hợp, ví dụ nh điều kiện thị trờng không ổn định, việc sử dụng thông tin thị trờng khó khăn Vì vậy, việc áp dụng phơng pháp định ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 55 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== giá khác làm tăng tính hiệu hoạt động định giá Chi nhánh, làm cho kết định giá xác Ví dụ: định giá BĐS hình thành từ vốn vay hay BĐS dùng thuê mà khoản thu nhập tơng lai từ BĐS dự tính cách đáng tin cậy nên áp dụng phơng pháp đầu t (phơng pháp thu nhập) Với BĐS này, nên dự báo khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu vào giá thị trờng không nên phụ thuộc vào sổ sách kế toán dự toán chủ sở hữu số liệu bị thay đổi, thổi phồng theo ý đồ riêng họ Có thể dự báo khoản lợi nhuận BĐS mang lại dựa vào lợi nhuận trung bình ngành mà chủ sở hữu muốn đa BĐS vào hoạt động Tuy nhiên, để thực phơng pháp này, cán thực định giá phải có am hiểu kỹ thuật dự báo dòng tiền tính toán cẩn thận Trờng hợp khác, định giá mảnh đất trống có vị trí thuận lợi nằm quy hoạch phát triển bắt đầu định giá, ngân hàng nên ý tới tiềm phát triển khu đất sử dụng phơng pháp thặng d Đây phơng pháp phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức kỹ chuyên môn định giá tài sản, nên thích hợp chi nhánh có phận chuyên định giá tài sản, với cán chuyên sâu định giá 3.2.3 Sử dụng kết hợp phơng pháp định giá BĐS Việc sử dụng kết hợp nhiều phơng pháp định giá cho BĐS bảo đảm giúp kiểm tra việc tính toán, làm tăng độ tin cậy kết định giá, đồng thời lấy u điểm phơng pháp để bổ khuyết cho hạn chế phơng pháp khác Ví dụ nh việc định giá nhà ở, công trình xây dựng đất nên kết hợp phơng pháp so sánh trực tiếp phơng pháp chi phí Phơng pháp so sánh trực tiếp sử dụng việc thu thập thông tin thị trờng đơn giá xây dựng nhà ở, công trình xây dựng tơng tự phơng pháp chi phí sử dụng để ớc tính giá trị lại nhà ở, công trình xây dựng Sự kết hợp phơng pháp với để định giá làm cho việc định giá trở nên hợp lý, kết định giá đáng tin cậy 3.2.4 Quy định chặt chẽ chi tiết nội dung báo cáo biên định giá BĐS bảo đảm ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 56 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== Biên định giá phải nêu rõ vị trí cụ thể, điều kiện kinh tế - xã hội, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, diện tích BĐS; xác định tranh chấp, trạng sử dụng BĐS để làm cho báo cáo định giá lập sau Khi định giá phải nêu rõ nguồn thông tin thị trờng tài liệu sử dụng, giao dịch chứng cớ; phơng pháp định giá; tên đặc điểm cụ thể BĐS dùng để so sánh Từ để có điều chỉnh khác biệt so với BĐS mục tiêu Báo cáo thẩm định BĐS đợc lập sở biên định giá phải nêu đầy đủ nội dung đợc quy định nh: quyền sở hữu BĐS; tính pháp lý, xác định tranh chấp BĐS; khả giao dịch; tính chuyển nhợng BĐS; hình thức sử dụng; đặc điểm kinh tế- kỹ thuật; giá trị BĐS đợc định giá Báo cáo thẩm định BĐS bảo đảm ngân hàng đầy đủ nội dung nh báo cáo định giá thông thờng nhng cần phải đảm bảo tính pháp lý, công khai kết định giá 3.2.5 Xây dựng hệ thồng thu thập, lu trữ tra cứu thông tin cách thống nhất, đồng bộ, phong phú Hiện Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam có trung tâm thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng (CIC) nhng vị trí chức mờ nhạt, cha đáp ứng đợc nhu cầu cho hệ thống nói chung cho việc định giá TSBĐ nói riêng Vì vậy, việc thiết lập hệ thống thông tin điều cần thiết phục vụ cho chiến lợc kinh doanh BIDV xây dựng hệ thống thông tin theo kiểu ngân hàng liệu Tuy nhiên nhân viên chi nhánh cần có chủ động việc lu trữ thông tin nhằm đa dạng hóa nguồn thông tin tăng hiệu sử dụng thông tin Ngân hàng mua thông tin cần thiết, quan trọng mang tính chuyên môn cao có sẵn nh thông tin công nghệ, kỹ thuật, thị trờng, điều kiện kinh tế xã hội từ tổ chức hay công ty chuyên cung cấp thông tin Khi tiến hành định giá, cán ngân hàng lấy thông tin có sở hệ thống thị trờng, BĐS so sánh, điều kiện kinh tế - xã hội BĐS cách nhanh chóng, giúp cho hoạt động định giá thuận tiện Tuy nhiên, thông tin phải đợc phân loại, xếp, phân tích trớc đa vào hệ thống lu trữ Do cần cử phận phụ trách hệ thống thông tin có nhiệm vụ xử lý thông tin, quản lý vận hành có hiệu ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 57 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== 3.2.6 Thực chuyên môn hóa hoạt động định giá BĐS bảo đảm Việc định giá BĐS bảo đảm Chi nhánh cần phải đợc tổ chức chuyên nghiệp chuyên sâu nghiệp vụ Để thực biện pháp cách hiệu quả, Chi nhánh cần có phận riêng biệt thực nghiệp vụ định giá TSBĐ Khi công việc định giá đợc chuyên môn hóa, cán QHKH có điều kiện tập trung vào nghiệp vuc tín dụng Không riêng hoạt động định giá, mà nghiệp vụ khác nh tín dụng, huy động vốn cần phải chuyên môn hóa phân công nhiệm vụ rõ ràng cho phận thuộc chi nhánh, tránh tình trạng phận làm nhiều nghiệp vụ, nghiệp vụ mà có nhiều phận đảm nhận 3.3 Kiến nghị với phủ quan chức Chính phủ bộ, ngành liên quan nh Bộ Tài Chính, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài Nguyên Môi Trờng, Bộ T Pháp có vai trò quan trọng việc điều tiết hoạt động thẩm định giá hoạt động thị trờng BĐS, giúp hoạt động ngày phát triển lành mạnh Đối với hoạt động định giá, Chính phủ định hớng quy định cụ thể tiêu chuẩn thẩm định giá, nguyên tắc thẩm định giá, tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá Đối với hoạt động định giá BĐS bảo đảm ngân hàng, việc định hớng Chính phủ giúp thống quan điểm bên quan hệ vay vốn hay quan hệ pháp lý, tránh tình trạng giá trị BĐS đợc xác định khác theo bên Sau số kiến nghị Chính phủ bộ, ngành liên quan để nâng cao hiệu hoạt động định giá, đặc biệt định giá BĐS bảo đảm ngân hàng: 3.3.1 Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật bất động sản, hoạt động định giá, hoạt động bảo đảm tín dụng - Vấn đề xây dựng Luật giá thay cho Pháp lệnh giá Luật kinh doanh BĐS có điểm phủ định lại Pháp lệnh giá Mặt khác cần áp dụng cách linh hoạt Luật Kinh doanh BĐS ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 58 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== - Trên thực tế giá BĐS theo giá thị trờng thờng cao khung giá Nhà nớc quy định nhiều Nhà nớc nên tiến hành sửa đổi hoàn thiện khung giá cũ để ban hành khung giá mang tính chất tơng đồng so với giá thị trờng Nh vừa có lợi cho Nhà nớc vừa giúp cho kết định giá BĐS bảo đảm sát với giá thị trờng - Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam cần sớm ban hành văn pháp luật cụ thể quy định định giá BĐS bảo đảm để ngân hàng thơng mại có sở thống rõ ràng để tiến hành định giá Các bộ, ngành liên quan nh Bộ T Pháp, Bộ Tài Nguyên Môi Trờng, Bộ Tài Chính cần phối hợp với Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam để đa văn hớng dẫn việc thực quy định cụ thể bảo đảm tín dụng hoạt động ngân hàng Đồng thời phải xuất thêm nhiều tài liệu định giá TSBĐ có định giá BĐS để ngân hàng tham khảo - Sớm có văn quy định chức quan pháp luật hỗ trợ ngân hàng việc áp dụng biện pháp cần thiết buộc khách hàng phải giao tài sản bảo đảm để xử lý trờng hợp khách hàng có biểu chây ỳ, không chịu giao tài sản - Cuối cùng, văn luật nh Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân cần có sửa đổi quy định không thống xử lý tài sản bảo đảm nhằm giúp đẩy nhanh trình xử lý TSBĐ, tránh tình trạng ngân hàng áp dụng quy định để xử lý tài sản, gây khó khăn việc thu hồi vốn ngân hàng 3.3.2 Tăng cờng quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS hoạt động định giá 3.3.2.1 Đối với thị trờng BĐS Nhà nớc có vai trò quan trọng việc định hớng cho hình thành phát triển thị trờng BĐS Do đó, việc tăng cờng quản lý Nhà nớc có tác dụng giúp thị trờng phát triển ổn định, minh bạch thông tin thị trờng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng có hiệu nguồn thông tin thị trờng Để quản lý Nhà nớc BĐS có hiệu cần làm tốt nhiệm vụ nh: - Tạo khung pháp lý cho thị trờng BĐS cách hoàn thiện hệ thống văn pháp luật có liên quan đến thị trờng BĐS nh: Luật Kinh doanh BĐS, ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 59 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== Luật Đất đai, Luật Xây dựng quản lý chặt chẽ việc thực quy định cá nhân, tổ chức doanh nghiệp hoạt động thị trờng BĐS - Nâng cao hiệu công tác quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản - Thực tốt chức cung cấp dịch vụ t vấn pháp luật BĐS Nhà nớc, nh: mở rộng hoạt động cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xác lập quyền sở hữu BĐS, đăng ký quyền sở hữu; tạo điều kiện cho tổ chức t vấn pháp luật phục vụ cho giao dịch thị trờng BĐS, đồng thời kiểm soát hoạt động tổ chức - Tạo lập thể chế quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn quan quản lý Nhà nớc có liên quan việc quản lý thị trờng BĐS Việc nhằm chấm dứt chồng chéo công tác quản lý thị trờng BĐS 3.3.2.2 Đối với hoạt động định giá Tăng cờng quản lý Nhà nớc hoạt động định giá thể mặt sau: - Quản lý tổ chức công tác đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho ngời có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá - Xã hội hóa ngành thẩm định giá việc cấp phép cho tổ chức, doanh nghiệp có đủ điều kiện t cách pháp nhân để thực thẩm định giá Không phân biệt Nhà nớc hay t nhân, nớc ngoài, miễn hoạt động có hiệu tuân theo quy chế chung hoạt động thẩm định giá Các điều kiện cụ thể để tổ chức, doanh nghiệp đợc hoạt động lĩnh vực thẩm định giá là: + Có đủ cán có đủ lực, am hiểu kinh tế, thị trờng Những ngời trực tiếp thực hoạt động định giá phải đợc quan Nhà nớc cấp thẻ thẩm định viên + Có đầy đủ sở vật chất kỹ thuật để thực phân tích, thu thập, xử lý thông tin thị trờng ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 60 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== + Đợc quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động lĩnh vực thẩm định giá - Tổ chức nghiên cứu khoa học biên soạn giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá - Tiến hành tra xử lý vi phạm hoạt động thẩm định giá Đồng thời giải tranh chấp bất đồng có liên quan đến định giá BĐS 3.2.3 Cải cách thủ tục hành đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng giao dịch bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền tài sản thủ tục xử lý tài sản bảo đảm - Thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền tài sản nh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm phải đợc tiến hành quy định, đồng thời nên rút gọn giấy tờ, thủ tục rờm rà không cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho bên tham gia hợp đồng chấp BĐS - Nhà nớc cần có quy định cho quan công chứng linh hoạt việc chứng thực giao dịch bảo đảm BĐS hình thành từ vốn vay để ngân hàng tiến hành cho vay kịp thời dự án đầu t vào BĐS Bởi theo quy định, ngân hàng phải nhận BĐS hình thành từ vốn vay làm tài sản bảo đảm cho khoản vay, nh quan công chứng không chịu chứng thực cho giao dịch bảo đảm chẳng khác "làm khó" cho ngân hàng - Bộ T pháp bộ, ngành liên quan cần tăng cờng kiểm tra quan công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm việc thực quy định Bộ Luật Dân 2005, NĐ 163/2006/NĐ-CP văn công chứng, chứng thực kiên xử lý vi phạm - Chính phủ phải tiến hành pháp điển hóa quy định đăng ký giao dịch bảo đảm dự thảo luật (hoặc nghị định hớng dẫn), có quy định cụ thể, rõ ràng chế tài phù hợp để hạn chế tối đa tình trạng diễn giải luật không thống nh kéo dài thủ tục đăng ký, công chứng - Khi khách hàng vay không thực đợc nghĩa vụ toán nợ cho ngân hàng, bộ, ngành liên quan cần có phối hợp với để tiến hành thủ ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 61 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== tục nhanh gọn, xác việc xử lý tài sản để thu hồi nợ cho ngân hàng Bên cạnh đó, pháp luật tố tụng cần quy định thủ tục rút gọn việc giải vụ kiện yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu cho hoạt động thẩm định giá Cơ sở liệu bớc phát triển khác quản lý đất đai Cơ sở liệu tổng quát đợc phân vùng lu trữ quan quản lý địa phơng chịu giám sát Sở Tài Nguyên Môi Trờng Cơ sở liệu tập trung vào việc lu trữ thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch BĐS, đặc biệt mức giá giao dịch Việc tổ chức lu trữ sở liệu BĐS giao dịch có tác động tích cực đến hoạt động định giá BĐS khía cạnh cụ thể sau: - Tạo hệ thống thông tin toàn diện đáp ứng thiết thực cho trình thu thập thông tin BĐS cần định giá - Là cầu nối ngời định giá khách hàng thông qua trình lu trữ lịch sử giao dịch BĐS - Tác động tích cực tới lành mạnh hóa thị trờng BĐS Thông tin giao dịch BĐS đợc cập nhật thờng xuyên công khai làm hạn chế tình trạng giá ảo Nh vậy, việc thành lập sở liệu BĐS có tác dụng tích cực công tác quản lý thị trờng BĐS Nhà nớc Tài liệu tham khảo ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 62 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== - Bài giảng gốc môn Kinh doanh Bất động sản, Học Viện Tài Chính, Khoa TCDN, môn Định giá tài sản TS.Nguyễn Minh Hoàng, ThS.Phạm Văn Bình (đồng chủ biên), Giáo trình Định Giá Tài Sản, NXB Tài Chính, 2011 PGS.TS.Phan Thị Thu Hà, Quản trị ngân hàng thơng mại, NXB Giao thông vận tải, 2009 Quản trị ngân hàng thơng mại, NXB Tài Chính Peter Rose, Quản trị ngân hàng thơng mại, NXB Tài Chính, 2004 Báo cáo thờng niên Ngân hàng đầu t phát triển năm 2008, 2009, 2010, 2011 Báo cáo kết kinh doanh Chi nhánh Ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội năm 2008, 2009, 2010, 2011 Luật tổ chức tín dụng Việt Nam Luật Đất Đai 2003 văn liên quan đất đai Các văn Ngân Hàng Nhà Nớc Việt Nam Các WEBSITE: www.bidv.com.vn www.vneconomy.vn www.chinhphu.vn KT LUN CHUNG Ngân hàng đầu t phát triển Việt Nam số ngân hàng thơng mại cổ phần lớn có vốn Nhà nớc hoạt động có hiệu nhất, năm gần có tăng trởng nhanh BIDV Bắc Hà Nội chi nhánh thuộc BIDV, có bề dày lịch sử hình thành phát triển, trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm kinh tế đất nớc Với kinh nghiệm dày dạn đội ngũ cán lãnh đạo Chi nhánh, kết kinh doanh chi nhánh đợc đánh giá cao Tình hình hoạt động tín dụng Chi nhánh có kết tốt phần trợ giúp đắc lực công tác định giá BĐS bảo đảm Nhng qua phân tích thực tế em nhận thấy phơng pháp ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 63 Học viện tài CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== định giá tài sản bảo đảm, cụ thể định giá BĐS bảo đảm Chi nhánh bên cạnh thành đạt đợc có vài vấn đề cha thật quy chuẩn Em hi vọng với đề tài nghiên cứu giúp hiểu thêm kiến thức thực tế, từ có giải pháp giúp Ngân hàng Đầu T Phát Triển Việt Nam nói chung hay chi nhánh Bắc Hà Nội thuộc Ngân hàng Đầu T Phát Triển Việt Nam nói riêng nâng cao chất lợng hiệu phơng pháp định giá tài sản bảo đảm - bất động sản bảo đảm Mặc dù có nhiều cố gắng nhng viết em không tránh khỏi thiếu sót hạn chế mặt kiến thức thông tin Em mong đợc góp ý thầy cô nhà chuyên môn bạn Một lần em xin chân thành cảm ơn hớng dẫn bảo tận tình thầy giáo - TS.Nguyễn Minh Hoàng, cảm ơn ban giám đốc toàn thể cô, anh chị công tác BIDV Bắc Hà Nội, đặc biệt anh chị phòng Quan Hệ Khách Hàng Cá Nhân tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luận văn Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Sinh viên Nguyễn Duy Hng ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 64 Học viện tài CQ46/16.02 [...]... hàng đầu t và phát triển Việt Nam Đến tháng 8/2000 lại chuyển đổi thuộc sở giao dịch I, Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam Ngày 15/10/2002, chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Gia Lâm chính thức tách khỏi sở giao dịch I, trở thành chi nhánh cấp I trực thuộc Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam và đợc đổi tên thành chi nhánh Ngân hàng đầu t và phát triển Bắc Hà Nội theo quyết định số 80/HĐQT... ================================================================================== chơng 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu t và phát triển bắc hà nội 2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam (NHĐT & PTVN) tên viết tắt (BIDV) đợc thành lập theo nghị định số 177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của thủ tớng... công cho các phòng QHKH chịu trách nhiệm định giá tài sản bảo đảm phục vụ công tác tín dụng của chi nhánh 2.4.1.2 Công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh 2.4.1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh Theo quuyết định số 3979/QĐ-PC của BIDV quy định về Giao dịch bảo đảm trong cho vay, việc định giá tài sản bảo đảm phải tuân theo các nguyên tắc: 1 TSBĐ phải đợc xác định giá. .. ================================================================================== Tùy vào đặc điểm, tính chất của khoản vay và tài sản bảo đảm, cũng nh khách hàng vay, việc định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh có thể đợc thực hiện theo các phơng án sau: Chi nhánh thuê t vấn định giá: Chi nhánh quyết định thuê tổ chức t vấn định giá đối với các TSBĐ trong trờng hợp chi nhánh không tự định giá đợc, hoặc bên bảo đảm và Chi nhánh không thống nhất với kết quả định giá mà Chi nhánh. .. ================================================================================== tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối thiểu bằng 50% vốn đầu t 1.4 Định giá bất động sản bảo đảm 1.4.1 Sự cần thiết của công tác định giá bất động sản bảo đảm Công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thơng mại luôn đóng một vai trò quan trọng vì những lý do sau: Thứ nhất: Do BĐS là tài sản có giá trị lớn Cùng một... t và phát triển Bắc Hà Nội đợc thành lập ngày 31/10/1963, tiền thân của chi nhánh này là phòng cấp phát số 3, sau chuyển thành chi điểm 3 Ngân hàng Kiến thiết thành phố Hà Nội, thuộc Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam Bộ Tài chính Khi đó chi điểm gồm 25 cán bộ phụ trách cấp phát vốn hai huyện Gia Lâm và Đông Anh Đến năm 1990, chi nhánh đổi tên thành Ngân hàng đầu t huyện Gia Lâm, thuộc Ngân hàng đầu t và. .. 1990 ngân hàng đầu t và xây dựng Việt Nam đổi tên thành Ngân hàng đầu t và phát triển việt nam theo quyết định số 401 - CT của chủ tịch hội đồng bộ trởng Nhờ việc triển khai đồng bộ các giải pháp nên kết quả hoạt động giai đoạn 10 năm mới ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam rất khả quan Sau những năm thực hiện đờng lối đổi mới kinh tế, ngân hàng đầu t và phát triển việt nam đã đạt đợc những kết quả. .. khách hàng vay 1.3.2 Tài sản bảo đảm 1.3.2.1 Khái niệm Tại các ngân hàng hiện nay, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là hình thức cơ bản và phổ biến Theo hình thức này, nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đợc cam kết bảo đảm bằng tài sản của khách hàng vay hoặc của bên bảo lãnh Có thể tiếp cận khái niệm tài sản bảo đảm nh sau: Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm. .. 80/HĐQT của hội đồng quản trị Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam (Sau đây Ngân hàng đầu t và phát triển Việt Nam viết tắt là NHĐT&PT Việt Nam) Chi nhánh NHĐT&PT Bắc Hà Nội có chức năng, nhiệm vụ thực hiện hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan theo Luật các tổ chức tín dụng, theo điều lệ tổ chức và hoạt động của NHĐT&PT Việt Nam, theo quy chế hoạt động của chi nhánh theo ủy... đánh giá thực tế công tác định giá bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh ngân hàng Đầu t và Phát triển Bắc Hà Nội ========================================================================= SV: Nguyễn Duy Hng 22 Học viện tài chính CQ46/16.02 Luận văn cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng ================================================================================== chơng 2: Thực trạng công tác định giá bất ... hoạt động định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển Bắc hà nội 3.1 Quan điểm định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh. 70 3.2 Một số biện pháp nâng cao hiệu công tác định giá. .. 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm chi nhánh ngân hàng đầu t phát triển bắc hà nội 2.1 Lịch sử hình thành phát triển chi nhánh 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng đầu. .. học định giá BĐS - Vận dụng lý luận để thấy rõ thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm chi nhánh Ngân hàng đầu t phát triển Bắc Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá