Những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản

Những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Lời nói đầu Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng hoạt động thẩm định giá, một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăng tầm quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ riêng đối với những nớc có nền kinh tế phát triển mạnh và nó còn quan trọng đối với nền kinh tế của tất cả các nớc trên thế giới. Việt Nam không nằm ngoài qui luật đó. Thẩm định giá đã đợc hình thành và phát triển từ khá lâu, nhng ở Việt Nam đây là nghề còn hết sức mới mẻ. Do vậy những tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá ở Việt Nam cũng nh vấn đề pháp lý có liên quan đến nghề thẩm định giá mới chỉ đang trong quá trình hình thành và hoàn thiện. Thẩm định giá là sự cần thiết của nền kinh tế thị trờng. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng đợc yêu cầu của thị trờng, cần phải từng bớc thiết lập một khuôn khổ pháp lý cho ngành và hình thành các tiêu chuẩn thẩm định giá một cách thực tế,có hiệu quả và khoa học ở Việt Nam. Để đáp ứng nhu cầu và sự đòi hỏi nhất thiết phải có một văn bản có hiệu lực pháp lý qui định về thẩm định giá. Ngày 08 tháng 5 năm 2002 Chủ tịch nớc Trần Đức Lơng công bố pháp lệnh giá, một văn bản pháp qui, qui định về ngành thẩm định giá. Trong đó pháp lệnh giá đã khẳng định phải ban hành chỉ tiêu về thẩm định giá. Sự kiện này đã đánh dấu một bớc đi quan trọng trong việc phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Trong thực tế cuộc sống, các tài sản thờng bị phá huỷ và tạo dựng lại là điều không thể tránh khỏi trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thờng đợc yêu cầu thẩm định giá trị đất đai hay nhà cửa mà chúng ta có thể đợc phát triển mới hay tái phát triển. Do yêu cầu phát triển của xã hội nên việc mua bán bất động sản diễn ra ở thời điểm trên mọi địa phơng của nớc ta. Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang cũng vậy. Thị trờng bất động sản diễn ra khá sôi động. Điểm nổi bật nhất ở đây là các bất động sản nằm trên mặt tiền các đờng phố chính của Bắc Giang, nơi thuận tiện về giao thông và gần các trung tâm kinh tế, thơng mại, văn hoá, thể thao . Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp: Gồm 4 chơng 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Chơng I: Cơ sở khoa học và một số vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá. - Chơng II: Thực trạng thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang và những văn bản qui định và hớng dẫn thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang. - Chơng III: Thẩm định giá ngôi nhà số 26 đờng Lý Thái Tổ thị xã Bắc Giang phục vụ mục đích t vấn khách hàng. - Chơng IV: Những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản. 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chơng I cơ sở khoa học và một số vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá bất động sản. I- Cơ sở khoa học của việc xác định giá trị. 1- Giá trị. 1.1- Khái niệm giá trị. Các Mác trên cơ sở phép biện chứng đã phân tích và đa ra khái niệm giá trị nh sau: Giá trị lao động không phân biệt nói chung của con ngời hoặc lao động trừu tợng của con ngời kết tinh trong hàng hoá, nó là một trong hai nhân tố của hàng hoá: Giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hoá , là lao động xã hội thể hiện trong hàng hoá, giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hoá và là nội dung vật chất của giá trị hàng hoá . Một số ngời dựa trên cơ sở những gì đợc trả cho tài sản với nhiều cách định lợng rất khác nhau để bày tỏ quan điểm của mình về giá trị. Trong khi một số ngời khác đa ra định nghĩa về giá trị lại dựa vào tính hữu dụng của tài sản, điều này không có gì là ngạc nhiên bởi lẽ đa ra định nghĩa giá trị còn tuỳ thuộc vào bối cảnh cụ thể trong một phạm trù cụ thể. Vì vậy một khái niệm chung nhất, phù hợp nhất hiện nay về giá trị là: Giá trị đợc coi là thớc đo kinh tế đã đợc thừa nhận rộng rãi, giá trị có ý nghĩa rất lớn trong nền kinh tế hiện nay, ý nghĩa về chủ quan bao gồm giá trị trong sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với các cá nhân. ý nghĩa trong việc xác định kinh tế bao gồm giá trị trờng, giá trị trao đổi, giá trị xác định tại điểm cân bằng cung và cầu, giá trị hiện tại của các lợi ích thu đợc trong tơng lai. 1.2- Đặc tính của giá trị. Một vật hay một tài sản đợc coi là có giá trị thì nó phải chứa đựng một trong các đặc tính sau: a- Tính hữu ích. Tính hữu ích đợc xác định nh khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thoả mãn nhu cầu. Điều kiện kiên quyết để một hàng hoá hay dịch vụ có đợc giá trị trên thị trờng là hàng hoá, dịch vụ đó phải có tính hữu ích song tính hữu ích chỉ là một đặc 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 tính tạo ra giá trị nơi tính hữu ích tồn tại song nhu cầu và sự khác nhau hiếm không có thì giá trị thị trờng sẽ không tồn tại. Ví dụ: Không khí là có tính hữu ích, rất cần thiết cho sự sống nhng nó d thừa và tự do cho tất cả mọi ngời nên không thể đo giá trị của nó bằng tiền. Việc xác định ảnh hởng của tính hữu ích lên giá trị đợc xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thớc, hình dáng, loại tài sản, đặc điểm không gian hay vị trí địa lý của nó. b- Tính nhu cầu: Nhu cầu là một khái niệm kinh tế ám chỉ sự cần thiết hiện có mà cũng ám chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng nhu cầu.Ngời mua có nhu cầu nhng phải có sức mua,có khả năng để đáp ứng yêu cầu đó. Các cá nhân, tổ chức khác nhau đều có các nhu cầu sử dụng bất động sản cũng khác nhau. Giá trị của bất động sản có tính riêng biệt, giá trị có thể thay đổi theo nhu cầu sử dụng của mỗi cá nhân, tổ chức. Ví dụ: Một phòng trong kí túc xá một ngày dùng 20 số điện. c - Tính khan hiếm. Tính khan hiếm thể hiện sự khác biệt giữa giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. Ví dụ: Kim cơng do khả năng cung cấp trong xã hội rất hạn chế nên giá trị trao đổi của kim cơng rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với giá trị sử dụng của chính nó. Mặt khác: Khan hiếm phải đợc xem xét trong mối quan hệ cung cầu và các sử dụng trong hiện tại, tơng lai mà hàng hoá, dịch vụ đợc đặt ra. Ví dụ: Các phòng nghỉ của khách sạn ở bãi biển có thể trở lên khan hiếm vào mùa hè nóng bức nhng lại d thừa vào mùa đông lạnh giá chính vì vậy giá cho thuê phòng cũng giao động theo mùa. d- Khả năng chuyển giao đợc. Một bất động sản có đầy đủ các đặc tính: Tính hữu ích,tính nhu cầu và tính khan hiếm song không thể chuyển giao đợc từng phần hay toàn bộ thì dĩ nhiên là giá trị của tài sản hay bất động sản không thể thực hiện đợc.Khả năng chuyển giao 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 không nhất thiết phải có ý nghĩa là sự di truyền vật chất mà có ý nghĩa chỉ sự chiếm hữu và kiểm soát các quyền tạo ra sự sở hữu tài sản. Ví dụ: Một bất động sản đem thế chấp bị phong toả tuy có tính hữu ích, nhiều ngời có nhu cầu, khan hiếm nhng không thể chuyển giao đợc do chủ sở hữu cha trả đợc giá trị thế chấp vì vậy mà nó không thể đem bán đợc. 1.3. Các loại giá trị. Trong cuộc sống hàng ngày chúng ta sử dụng rất nhiều thuật ngữ Giá trị Có loại giá trị có thể định lợng đợc nh: giá trị trao đổi,giá trị đầu t . Nhng cũng có rất nhiều loại chỉ định tính mà không có thể định lợng nh: giá trị thẩm mĩ, giá trị đạo đức . Đặc biệt có loại giá trị không định tính mà cũng không định lợng đợc nh: giá trị không gian . Thuật ngữ giá trị thờng chỉ phù hợp khi nó ứng với một phạm trù cụ thể. Thuật ngữ giá trị trong lĩnh vực thẩm định giá đợc hiểu nó thuộc phạm trù kinh tế. Lý thuyết kinh tế phân giá trị thành các loại sau: a- Giá trị sử dụng: Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một ngời nào đó đang nắm quyền sở hữu hoặc sử dụng tài sản. Giá trị của một tài sản đối với một ngời sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài sản đó có ích lợi nh thế nào đối với ngời đó gọi là giá trị sử dụng. b- Giá trị đầu t: Giá trị đầu t là những gì mà nhà đầu t đang mong chừ ở thu nhập tơng lai của tài sản, giá trị đầu t bị ảnh hởng bởi: - Thị trờng tiền tệ - Thị trờng vốn. Thị trờng tiền tệ là sự tác động giữa những ngời bán và ngời mua khi họ mua và bán những công cụ tín dụng ngắn hạn. Thị trờng tín dụng cũng là sự tơng tác giữa những ngời bán và ngời mua những công cụ tín dụng trung và dài hạn nh các khoản thế chấp chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu. - Khả năng tài chính của nhà đầu t dồi dào sẽ giúp cho vừa chủ động trong hoạt động đầu t, vừa tránh không phải chịu lãi khi phải huy động vốn vay từ các tổ chức tín dụng. 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Chính sách tiền tệ tài chính của nhà nớc: Liên quan chặt chẽ bởi việc huy động vốn trong lĩnh vực đầu t bất động sản vì rằng khả năng sẵn về tiền và tín dụng là nguồn sống của đầu t bất động sản. - Chính sách thuế của Nhà nớc ngoài mục đích đảm bảo giữ cho thu chi ngân sách của Nhà nớc cân bằng và ổn định còn có tác dụng điều chỉnh các hoạt động khác nhau, các thu nhập của các tầng lớp lao động khác nhau trong nền kinh tế: Giá trị đầu t của một tài sản thờng là khác nhau đối với những nhà đầu t riêng lẻ khác nhau trong khi đó giá trị thị trờng vẫn giữ nguyên. c - Giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là mối quan hệ tỷ lệ về lợng giữ một giá trị sử dụng này trao đổi với giá trị sử dụng khác. Khi các mối quan hệ kinh tế đã đợc tiền tệ hoá thì giá trị trao đổi chính là khoản tiền yêu cầu hoặc trả cho một tài sản. d - Giá trị thị trờng. Giá trị thị trờng là khoản tiền ớc tính mà một tài sản có thể trao đổi đợc vào thời điểm định giá giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện trong một giao dịch phù hợp với khả năng của mỗi bên sau khi đã đợc tiếp thị một cách có hiểu biết, khôn ngoan và không có một sự ép buộc nào. Giá thị trờng có các đặc điểm sau: - Là giá có khả năng nhất không phải là giá cao nhất, thấp nhất hoặc trung bình - Đợc thể hiện bằng tiền. - Có bao hàm một thời gian chấp nhận đợc công khai trên thị trờng - Đợc hình thành trong bối cảnh cả ngời mua và ngời bán đều đợc thông báo về mục đích sử dụng mà tài sản có thể đợc đa vào sử dụng. - Nằm trong giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trờng mở - Có sự nhất trí của ngời mua, ngời bán cả hai không giành lợi thế của nhau. - Nhận biết đợc sử dụng hiện tại và sử dụng tơng lai của một tài sản. * Các trờng hợp dẫn đến giá thanh toán lớn hơn giá thị trờng. 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 + Ngời chủ sở hữu ở ngay sát bên cạnh tài sản mua hoặc có một phần sở hữu nay mua lại toàn bộ tài sản. + Tài sản không tham gia thị trờng ngời bán trực tiếp, tiếp súc với ngời mua và thuyết phục để bán. + Ngời mua bị ảnh hởng của gia đình hoặc vì các lí do gây tác động tâm lý. + Có tính chất bắt buộc do những ngời có thẩm quyền yêu cầu theo luật định. + Ngời thuê mớn bắt buộc phải mua lại tài sản, đất đai, có ngời đang chiếm giữ. + Do một số nguyên nhân khác. + Bán với các điều kiện và các điều khoản không chặt chẽ. * Các trờng hợp dẫn đến giá thanh toán nhỏ hơn giá thị trờng. *- Bán do nghĩa vụ: Chẳng hạn do ngời hay công ty cho vay có thế chấp hoặc do thi hành lệnh hoặc toà bán hoặc bán cho chủ nợ để trả tiếp những khoản nợ còn tồn đọng. * Các cuộc mua bán đợc thực hiện, vì lý do sức khoẻ của ngời chủ sở hữu, tài sản bị yếu kém, tình hình tài chính gặp khó khăn, sự vắng mặt hoặc do ngời chủ sở hữu chuyển đổi đến nơi khác và mong muốn bán tài sản một cách nhanh chóng. * Các cuộc mua bán do tập thể, chính quyền địa phơng chỉ đạo nhằm thu hồi các khoản thuế và nợ còn tồn đọng. e- Giá trị thanh lý. Giá trị thanh lý là giá nhận đợc trong một trờng hợp mua - bán phi thị trờng (hay mua bán bắt buộc) thờng có liên quan với sự vỡ nợ và mua bán cỡng ép. Trong bối cảnh kinh doanh khái niệm này đợc dùng chủ yếu trong trờng hợp chấm dứt các hoạt động (trái hợp với trờng hợp mua -bán mà việc kinh doanh vẫn tiếp tục). Giá trị thanh lý là một loại giá bán, tuy nhiên điều đáng chú ý ở đây là các vụ mua bán bắt buộc không đợc xem là cái để đa ra giá thị trờng. f- Giá trị bảo hiểm. 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Giá trị bảo hiểm của một tài sản là giá trị ớc tính bao gồm toàn bộ hoặc một phần theo thoả thuận giữa bên bảo hiểm và bên đợc bảo hiểm. Các khoản chi phí thay thế tài sản trong trờng hợp tài sản đợc bảo hiểm gặp rủi do bị mất một phần hoặc toàn bộ giá trị. g- Giá trị thế chấp. Giá trị thế chấp là giá trị ớc tính của tài sản dựa trên cơ sở giá thị trờng của tài sản và khả năng cho thu nhập hàng năm của tài sản đó. Từ khái niệm giá trị thế chấp trên ta có các đặc điểm sau: + Giá thế chấp không phải là giá thị trờng nhng đợc ớc tính dựa trên cơ sở giá thị trờng và khả năng cho thu nhập hàng năm từ tái giá trị thế chấp thấp hơn giá thị trờng. + Giá trị thế chấp đợc ớc tính để làm căn cứ xác định khoản tiền cho vay giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. + Giá trị thế chấp gần tơng tự nh giá thanh lý nhng khác với giá thanh lý ở chỗ tài sản thế chấp không phải là đối tợng để phát mại. Bản thân nó đang tham gia phục vụ mục đích đầu t của chủ sở hữu hàng năm đem lại thu nhập cho chủ sở hữu. Giá trị thế chấp thờng cao hơn giá trị thanh lý. giá trị thế chấp bằng với giá trị thanh lý trong trờng hợp giá trị thế chấp bị phát mại. h- Giá trị thanh toán. Là giá trị nhận đợc tại thời điểm thanh toán. đây là loại giá trị phụ thuộc vào thời điểm thanh toán và phơng thức thanh toán. Giá trị thanh toán của một tài sản sẽ bằng giá thị trờng của một hàng hoá nếu thời điểm bán và thời điểm thanh toán diễn ra cùng một lúc. Cùng là một đối tợng thanh toán nhng nếu phơng thức thanh toán khác nhau thì giá trị thanh toán cũng sẽ khác nhau. 1.4- Mối quan hệ giữa giá thị trờng với các loại giá trị khác. a- Mối quan hệ giữa giá thị trờng và giá trị đầu t. Một câu hỏi thờng đặt ra cho những nhà nghiên cứu lý luận về định giá là một trong hai khái niệm về giá trị - giá trị thị trờng và giá trị đầu t. Khái niệm nào 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 đợc coi là phù hợp nhất. Nghiên cứu các chu kỳ vận động của thị trờng bất động sản ngời ta thấy rằng tầm quan trọng của hai khái niệm giá trị nói trên thay đổi tuỳ theo các giai đoạn của chu kỳ vận động của thị trờng. Nhìn chung ngời ta sử dụng khái niệm giá trị thị trờng trong giai đoạn bất động sản đang tăng. Ngợc lại khi giá bất động sản trong giai đoạn giảm thì ngời ta sử dụng giá trị đầu t. b- Mối quan hệ giữa giá thị trờng, giá thành và giá cả. Tuỳ thuộc vào tình hình cung cầu mà giá cả bất động sản sẽ đợc hình thành, việc hình thành giá cả bất động sản nói trên diễn ra theo một trình tự nhất định và ngời ta gọi trình tự đó là qui trình hình thành giá. Giá cả bất động sản thờng cao hơn giá thành nhng có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trờng. Giá thành là toàn bộ các khoản phí tổn về vốn bao gồm: Chi phí quản lý, chi phí về đất đai, lao động, vật t . để tạo ra một bất động sản hay một tài sản hữu ích. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trờng của một tài sản,là số tiền thoả thuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trờng của tài sản, nhng giữa chúng có xu hớng xích lại gần nhau. Xét trên phơng diện tổng quát giá cả của một tài sản bằng giá thị trờng của tài sản đó. 2- Các yếu tố tác động tới giá trị tài sản. 2.1- Nhóm các yếu tố vĩ mô bao gồm: a- Chính sách của nhà nớc. Chính sách của nhà nớc. tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: - Nhà nớc ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhợng bất động sản, sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản. - Nhà nớc qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền sử dụng đất .) các chính sách này ảnh hởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản, tác động đến giá bất động sản trên thị trờng. 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 b- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phơng. Các yếu tố này ảnh hởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hởng đến giá bất động sản. Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá tăng kinh tế cũng nh thu nhập quốc dân của một quốc gia và địa phơng. c- Cung - cầu bất động sản. Cũng nh bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trờng là giá trị cân bằng giữa cung và cầu. Nhng cũng cần lu ý rằng cung - cầu đối với bất động sản là tơng đối không đàn hồi với những thay đổi giá cả. Với t cách nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản, hoạt động của các đơn vị kinh doanh trên thị trờng. d- Các yếu tố tâm lý và xã hội. Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phơng đông, nó cũng tác động đến bất động sản trên thị trờng. 2.2- Nhóm các yếu tố vi mô. a- Chi phí. Chi phí là toàn bộ tổn thất mà ngời đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có đợc quyền sử dụng bất động sản,đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên bất động sản trên thị trờng mà có khi còn có tác động ngợc lại.Chi phí này hình thành là chi phí của ngời bán. 10 Giá P 0 Cung cấp bất động sản Cầu bất động sản Lượng Q 0 [...]... với công tác thẩm định giá bất động sản 3.10- Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của nhân dân địa phơng Do đặc trng của bất động sản là tính bất động do vậy giá trị của bất động sản mang đậm tính chất địa phơng Vì vậy thẩm định viên khi thẩm định giá bất động sản phải nắm bắt đợc tập quán của nhân dân địa phơng trong việc mua bán bất động sản mới có thể định giá. .. một tài sản đợc chuyển nhợng 3- Những nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản Cũng nh các công việc chuyên ngành khác Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng muốn đạt đợc hiệu quả cao đòi hỏi các thẩm định viên phải tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc chung trong thẩm định giá: Cụ thể: 3.1- Thẩm định giá bất động sản phải đặt trong tình huống bất động sản đợc sử dụng cao nhất... mới có thể định giá chính xác đợc 3.11 Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá là đánh giá cho một mục tiêu nhất định, không có một giá bất động sản chung chung, tùy theo mục đích cụ thể của việc đánh giá giá trị của bất động sản có thể khác nhau, và phơng pháp xác định cũng có thể khác nhau 4 Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản 16 Website: http://www.docs.vn Email... 0918.775.368 Để quá trình thẩm định giá bất động sản đạt hiệu quả nh mong muốn ngoài việc phải nắm vững các kiến thức về bất động sản cũng nh mục đích sử dụng và nguyên tắc của thẩm định giá Thẩm định viên cần phải vận dụng các phơng pháp, nguyên tắc thẩm định giá Những phơng pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bao gồm: 1 Phơng pháp so sánh trực tiếp 2 Phơng pháp chi phí giảm giá 3 Phơng pháp đầu t ( hay... dịch mua, bán trên thị trờng để xác định mức độ ảnh hởng của các yếu tố nên giá bất động sản từ đó dự báo giá trị cho các bất động sản khác Mô hình Y= + j X j +à Trong đó: Y: Giá bất động sản : Mức giá thấp nhất của bất động sản X j : Các yếu tố tác động tới giá bất động sản j: Hệ số của các yếu tố tác động tới giá bất động sản à: Sai số thống kê 22 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn... động sản II- Một số vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá bất động sản 1- Khái niệm về thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá đã đợc hình thành từ năm 1940 Đến năm 1980 hoạt động thẩm định giá trở thành nghề chuyên nghiệp ở một số nớc và đến năm 1981 uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ra đời (kí hiệu là: TIAVSC) ở Việt Nam hoạt động thẩm định giá đợc hình thành là do sự đòi hỏi của nền kinh... tài sản gắn liền với chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hởng rất lớn đến giá trị bất động sản Kiểu dáng nhà có tính thẩm mĩ cao, hài hoà với khu vực chung quanh thì có giá cao - Môi trờng Môi trờng chung quanh cũng có tác động lớn đến giá cả bất động sản Nếu môi trờng tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngợc lại sẽ làm giảm giá trị bất động sản II- Một số vấn đề lý luận chung về công. .. và những bất động sản khác mà việc so sánh với những bất động sản tơng tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản c) Những hạn chế của phơng pháp lợi nhuận Phơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đợc đối với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận Lợi nhuận ớc tính có thể không phản ánh đợc mức thu nhập thực của bất động sản Một mức lợi nhuận cao. .. phát triển sẽ nh thế nào e- Định giá tài sản công ty Để xác định giá trị công bố tài chính hàng năm của công ty và cho vấn đề vốn khi công ty đợc tạo lập ban đầu Định giá trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty ,giá trị tài sản thuộc về công ty cần đợc biết f- Các định giá theo pháp luật Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuê tài sản Để xác định giá trị bồi thờng khi xảy ra... của việc thẩm định giá Thẩm định viên phải xác định phơng pháp nào là tối u nhất cho bất động sản và nó sẽ trở thành phơng pháp chủ yếu của thẩm định viên, trong quá trình thẩm định giá có thể cùng là một bất động sản nhng sử dụng các phơng pháp khác nhau thì sẽ ra kết quả khác nhau Nếu có sự khác biệt lớn thì cần phải tiến hành điều tra, xem xét Cơ sở lý luận Đối tợng và phạm vi áp dụng, những hạn