PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới Trong tình hình nền kinh tế toàn cầu nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Tuy nhiên với xu hướng toàn cầu hoá, hội nhập kinh tế thì các hoạt động tài chình tín dụng sẽ phát triển một cách nhanh chóng. Bên cạnh việc trong nước hiện nay có một khối lượng lớn các ngân hàng đang hoạt động thì theo xu thế hội nhập quốc tế trong thời gian tới sẽ có rất nhiều các tổ chức kinh tế - tài chính thế giới xâm nhập vào thị trường tài chính Việt Nam. Điều này làm cho Ngân hàng phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn. Trước sụ cạnh tranh khốc liệt như vậy trên thị trường đòi hỏi các Ngân hàng phải hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng định giá bất động sản để thu hút khách hàng. Để mang lại lợi ích cao nhất cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng thì Ngân hàng phải áp dụng hệ thống định giá chuyên nghiệp và khoa học. Trên thực tế Ngân hàng đã xây dựng được quy trình định giá tương đối chuyên nghiệp, không ngừng cố gắng trong việc cải thiện, nâng cao chất lượng định giá, hài hoà cao nhất lợi ích của khách hàng và lợi ích của ngân hàng. Những quy định nào xét thấy không phù hợp với điều kiện thực tế thì sẽ được bổ sung, sửa chữa hoặc thay thế hoàn toàn bằng những quy định hợp lý hơn. Trong thời gian tới chi nhánh tại Hà Nội chủ trường phát triển bộ phận định giá ngày càn chuyên nghiệp hơn, làm việc hiệu quả hơn, giải quyết hết được lượng hồ sơ của khách hàng với chất lượng và thời gian nhanh nhất có thể, phấn đấu giảm lượng hồ sơ mà khách hàng kiến nghị xuống mức thấp nhất và dần dần là bằng không. Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn để đảm bảo có thể trang trải khoản nợ vay trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp có vai trò giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Chính vì vậy giá trị bất động sản thế chấp phải được xác định chính xác. Định hướng của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với việc định giá BĐS thế chấp là ước tính sao cho sát với giá trị thị trường nhất, cơ sở là dựa vào các giao dịch bất động sản so sánh trước đó, để đảm bảo khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có thể thu hồi khoản nợ bằng cách phát mại bất động sản thế chấp trên thị trường. Tuy nhiên giá bất động sản được định giá trên thực tế chưa thực sự sát với giá thị trường, nguốn thông tin thường không hoàn toàn là chính xác. Ngân hàng luôn có chủ trương tìm kiếm thông tin từ các nguồn thông tin đáng tin cậy như các trung tâm bất động sản, các công ty bất động sản lớn và uy tín, sàn giao dịch đồng thời cũng cử cán bộ thẩm định trực tiếp xuống kiểm tra hiện trường. Bộ phận kinh doanh trong thời gian tới sẽ phấn đầu nắm bắt được hết thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận, nhân viên định giá ngày càng tiếp cận hơn nữa với các thị trường xa Hà nội, nắm bắt thông tin thu thập dữ liệu để tạo thành một hệ thống cơ sở dữ liệu để phục vụ công tác định giá. Việc này giúp cho việc lấy thông tin dữ liệu của cán bộ thẩm định nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Ngân hàng hướng tới việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích, lưu trữ dữ liệu về thị trường bất động sản. Tất cả các hoạt động từ lúc tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng cho đến lúc hoàn thành giao dịch đều được xử lý nhanh qua hệ thống máy vi tính . nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí. Trong thời gian tới Ngân hàng có chủ trương tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng. Hiện nay ở phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội số lượng nhân viên là 12 người trong khi đó khối lượng hồ sơ khách hàng vay vốn là tương đối lớn, không đủ nhân lực để hoàn thành công việc một cách nhanh chóng và chính xác. Bên cạnh việc tăng số lượng nhân viên thì ngân hàng cũng có các chính sách như tạo điều kiện cử nhân viên tham gia các khoá học định giá thuộc cơ quan có thẩm quyền tổ chức hoặc lớp đào tạo về định giá của khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên thuộc trường Đại học kinh tế quốc dân tổ chức giảng dạy, phấn đâu tới năm 2010 các nhân viên trong phòng kinh doanh có chứng chỉ định giá. Một số cá nhân ưu tú, thành tích xuất sắc thì được ngân hàng tạo điều kiện sang nước ngoài học hỏi. Bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn trách nhiệm đối với cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết. Điều này nhằm hạn chế những tiêu cực trong công tác định giá thế chấp vì một số bất động sản không đủ tiêu chuẩn để thế chấp nhưng nhiều cán bộ vì tình cảm riêng tư vẫn chấp nhận cho thế chấp, hoặc trường hợp định giá bất động sản thế chấp cao hơn giá trị thật, ảnh hưởng tới lợi ích của Ngân hàng. Khi phát hiện được những trường hợp như vậy thì phải xử lý nghiêm minh, có các hình thức kỉ luật với cán bộ làm sai. Với những cán bộ ưu tú, xuất sắc thì có các chế độ khen thưởng để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn. Trên đây là một số giải pháp đưa ra nhằm giúp ngân hàng có thể hoàn thiện hơn phần nào công tác định giá thế chấp bất động sản, góp phần giảm thiểu những rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản cũng như nâng cao uy tín, vị thế của Ngân hàng TMCP Đại Tín trên thị trường. 2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín Trước những yêu cầu ngày càng cao của thị trường cũng như sự cạnh tranh khốc liệt giữa các tổ chức tài chính, ngân hàng đã đặt ngân hàng TMCP Đại Tín vào yêu cầu không ngừng nâng cao, hoàn thiện hơn nữa chất lượng hoạt động của toàn bộ hệ thống nói chung và phòng kinh doanh nói riêng. Với mục tiêu phương hướng đã đề ra để đạt được những mục tiêu đó ngân hàng cần tiến hành thực hiện các giải pháp như sau Thứ nhất thúc đẩy nhanh việc cập nhật và xây dựng đơn giá đất thị trường. Việc này có ý nghĩa vai trò rất lớn với việc định giá bất động sản. Khi có sẵn đơn giá đất trên thị trường của một tuyến đường sẽ tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng trong việc xác định giá cả mà không mất công tìm kiếm thông tin, khảo sát các bất động sản xung quanh. Điều này dẫn đến việc sẽ rút ngắn thời gian giải quyết một hồ sơ vay vốn, tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên việc xác định đơn giá đất của một tuyến đường không kề đơn giản, nó đòi hỏi rất nhiều công sức, sự nỗ lực rất lớn từ các cán bộ thẩm định nhưng nhận thức được tầm quan trọng và tác dụng của việc xây dựng đơn giá đất các cán bộ thẩm định đang hết sức nỗ lực để hoàn thành tốt việc này. Thứ hai là tăng chất lượng các nguồn thông tin thu thập từ thị trường. Trong quá trình thu thập thông tin các nhân viên định giá phải bám sát thị trường, các thông tin dùng để so sánh, đối chiếu, phân tích đều được lấy từ thị trường. Tuy nhiên như đã trình bày ở phần trên các nguồn thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập được nhiều khi không hoàn toàn chính xác, thị trường nhiều khi bị nhiễu thông tin. Thông tin được công bố từ nhiều nguồn khác nhau, những thông tin đó ít khi dựa trên một cơ sở khoa học nào, do đó khi thu thập thông tin các cán bộ định giá khó có thể rút ra được nguồn tin nào đang tin cậy. Để khắc phục hiện tượng này, ngân hàng đang xây dựng một hệ thống thông tin mà nguồn gốc các thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo rằng kết quả định giá có từ các nguồn thông tin đó sát với thị trường nhất. Để có những thông tin như vậy thì các nguồn thông tin nên được lấy từ những cơ quan, đơn vị có uy tín cao như sang giao dịch bất động sản, các công ty bất động sản, các tờ báo tạp chí về bất động sản đã được kiểm duyệt về việc đăng tải thông tin, từ các cơ quan nhà nước trong những trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án sử dụng đất. Đối với các nguồn thông tin khác cần có sự sàng lọc thông tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiếm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với các thông tin rao bán. Bên cạnh đó cán bộ định giá có thể căn cứ trên khả năng kinh nghiệm, những mối quan hệ xã hội để có được nguồn thông tin đáng tin cậy. Thứ ba là các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa các phương pháp định giá bất động sản thế chấp áp dụng tại Ngân hàng : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và sử dụng một số các phương pháp khác sao cho phù hợp trong từng trường hợp cụ thể. Ví dụ như phải tăng số lượng các bất động sản so sánh, xác định các mức điều chỉnh và giá trị còn lại của công trình sao cho hợp lý và chính xác nhất, thống nhất cách thức định giá với các bất động sản khác nhau. Thứ tư là giải pháp Ngân hàng phải liên tục cập nhật các quy định pháp lý liên quan đến đất đai và công trình xây dựng. Thứ năm là giải pháp về khoa học công nghệ. Ngân hàng đã ý thức được tầm quan trọng của việc áp dụng công nghệ khoa học vào quá trình định giá do vậy đã và đang tiến hành áp dụng vào quá trình định giá bất động sản. Ngân hàng đang đặt hàng phần mềm về định giá là minh chứng rõ ràng cho sự đầu tư về công nghệ. Bên cạnh việc phát triển công nghệ thông tin thì việc tìm hiểu, áp dụng các nghiên cứu mới nhất vào định giá cũng đang được quan tâm, ngân hàng thường xuyên cập nhật các tài liệu mới nhất về định giá sau đó tổ chức các khoá học để phổ biến cho nhân viên, thường xuyên tổ chức các hội nghị trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng định giá. Thứ sáu là giải pháp về nguồn nhân lực. Nguồn nhân lực là nhân tố sống còn của bất kì tổ chức nào, do vậy những chính sách phù hợp về nguồn nhân lực là hết sức quan trọng. Trong quá trình mở rộng của mình thời gian tới Ngân hàng sẽ nâng cao nguồn nhân lực cả về chất lượng và số lượng. Ngân hàng tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự các lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ theo yêu cầu công việc, với các nhân viên xuất sắc có thể cử cán bộ ra nước ngoài đào tạo. Đồng thời ngân hàng có chế độ khen thường cho nhân viên dựa trên kết quả hoạt động kinh doanh và chất lượng công việc, động viên kịp thời sự nỗ lực tinh thần làm việc của nhân viên, tạo sự gắn kết giữa ngân hàng và nhân viên. 3. Những kiến nghị Định giá bất động sản không chỉ là công việc quan trọng đối với hệ thống ngân hàng mà còn quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam trong giai đoan hội nhập, vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan chức năng, cơ quan quản lý Nhà nước ngày càn phát triển ổn định và lành mạnh. Thứ nhất phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Do thủ tục bắt buộc về mặt pháp lý khi người dân vay vốn ngân hàng bằng bất động sản thế chấp thì bất động sản đó phải đáp ứng được rất nhiều yếu tố. Tại Ngân hàng TMCP Đại Tín khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sổ hữu nhà. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay các thủ tục hành chính còn phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều công đoạn và mất nhiều thời gian, để được cấp các giấy tờ pháp lý của bất động sản thì người dân phải mất nhiều thời gian và công sức, điều này dẫn đến khi người dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh thì không có giấy tờ pháp lý của bất động sản. Do vậy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức có thể huy động vốn từ tài sản của mình. Thứ hai thực hiện các giải pháp để quản lý thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định. Khi thị trường phát triển ổn định và đồng bộ thì lúc đó các giao dịch trên thị trường thuận lợi vì khi đó các thông tin thu thập được là tương đối chính xác, phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Do các thông tin thu thập về bất động sản so sánh là chính xác thì kết quả định giá bất động sản sẽ sát với thị trường nhất. Nhà nước phải xây dựng hệ thống có sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy. Đồng thời nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch, công khai, bình đẳng. Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm của người sử dụng và tham gia vào thị trường bất động sản. Việc bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý dựa trên nguyên tắc đảm bảo tính nhất quán và tôn trọng các quy định của thị trường, tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị trường, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản. Thứ ba nhà nước tăng cường quản lý đối với hoạt động định giá. Quản lý chặt chẽ và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng chỉ định giá và giấy phép hành nghề cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá. Biên soạn, nghiên cứu các tài liệu về định giá theo chuẩn chung, thống nhất trên toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá. Thứ tư là minh bạch các hoạt động giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai của Chính phủ. Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát được giá cả một cách hợp lý. Thực thi các biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau khi giao đất. Bảo đảm quy hoạch phải đi trước một bước: quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế và đảm bảo các mục tiêu kinh tế xã hội. KẾT LUẬN Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta trong thời gian qua thị trường tài chính nói chung và hệ thống các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện. Trong quá trình đó các ngân hàng đã và đang chuẩn hoá các hoạt động của mình sao cho phù hợp với điều kiện và những yêu cầu khắt khe từ thị trường. Trải qua 18 năm hoạt động trong lĩnh vực Ngân hàng, cho đến ngày nay ngân hàng TMCP Đại Tín đã tạo được uy tín niềm tin trong lòng khách hàng. Đạt được những thành tựu như vậy là do ban quản trị Ngân hàng đã có những phương hướng đúng đắn cùng với sự nỗ lực nhiệt tình trong công việc của cán bộ công nhân viên. Một trong những hoạt động ngày càng được chú trọng phát triển nhằm hoàn thiện chuẩn hoá đó là hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như đối với các hoạt động của ngân hàng hiện nay. Ngân hàng đã nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong quá trình vay vốn nên đã ban hành những nguyên tắc, những tiêu chuẩn về thế chấp, quy trình định giá chặt chẽ và khoa học, mang lại lợi ích cho cả khách hàng và cho cả Ngân hàng. Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong thời gian qua thì vẫn còn nhiều bất cập hạn chế, những tồn tại cần được nhận thức rõ ràng từ đó đề ra phương hướng giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng. Em hi vọng rằng qua việc nghiên cứu đề tài này có thể giúp mình hiểu hơn kiến thức thực tế, có cái nhìn tổng quan về định giá bất động sản nói chung và công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội nói riêng, từ đó đưa ra những giải pháp để Ngân hàng nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Tuy nhiên vì hạn chế về mặt kiến thức, hiểu biết, thông tin và kinh nghiệm do vậy đề tài còn nhiều thiếu sót. Em mong nhận được sự đóng góp ý kiến, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên để em hoàn thành đề tài một cách tốt nhất. Em xin cảm ơn cô giáo - Thạc sĩ Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn, giúp em hoàn thành đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn ! . PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 1. Phương hướng phát. nói chung và công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội nói riêng, từ đó đưa ra những giải pháp để Ngân hàng nâng