Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh ngân hàng phát triển khu vực bắc kạn thái nguyên

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANHNGUYỄN TRIỀU DƯƠNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN LUẬN V

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN

KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

THÁI NGUYÊN - 2013

i i

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN

KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu cá nhânthực sự; được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn

và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thế Phán.

Các số liệu và những kết quả tnh toán trong luận văn là trung thực,được đưa ra xuất phát từ nghiên cứu thực tiễn và kinh nghiệm

Một lần nữa tôi xin được khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên

Học viên

Nguyễn Triều Dương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn

và Quý thầy cô trong Khoa Sau đại học - Trường đại học kinh tế và quản trịkinh doanh - Đại học Thái Nguyên đã truyền dạy những kiến thức trongquá trình học tập và truyền đạt những kinh nghiệm giúp cho tôi có thể hoànthành luận văn của mình một cách tốt nhất

Cảm ơn Ban lãnh đạo và tập thể Chi nhánh Ngân hàng phát triển Khuvực Bắc Kạn - Thái Nguyên đã tận tnh giúp đỡ tôi về mặt số liệu và nhữngkinh nghiệm thực tế trong quá trình thực hiện

Học viên

Nguyễn Triều Dương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1 2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

3 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Những đóng góp khoa học của luận văn

4 5 Kết cấu luận văn 4

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5

1.1 Tổng quan về định giá bất động sản

5 1.1.1 Khái niệm bất động sản 5

1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản 6

1.1.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản 7

1.1.4 Các phương pháp định giá bất động sản 7

1.2 Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp

8 1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 8

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

1.2.2 Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp 10

1.2.3 Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp 11

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp 13

1.2.5 Quy trình định giá bất động sản thế chấp 17

1.2.6 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 20

1.3 Cơ sở thực tiễn 22

1.3.1 Các quy định của Nhà nước, của các ngân hàng và của Ngân hàng Phát triển về định giá bất động sản thế chấp

22 1.3.2 Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp của một số nước trên thế giới và một số NHTM trong nước Bài học kinh nghiệm rút ra cho Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 25

Chương 2 PHƯƠNG PHÁP VÀ HỆ THỐNG CHỈ TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 36

2.1 Thu thập thông tin 36

2.1.1 Thu thập thông tin thứ cấp

36 2.1.2 Thu thập thông tin sơ cấp 37

2.2 Phương pháp tổng hợp thông tin

37 2.3 Phương pháp phân tích số liệu và nghiên cứu tình huống 38

2.3.1 Các phương pháp phân tích 38

2.3.2 Nghiên cứu tình huống 38

2.4 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu đề tài 39

2.4.1 Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh trực tiếp giá trị của bất động sản được định giá… 39

2.4.2 Nhóm hệ thống các chỉ tiêu liên quan đến BĐS phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp 39

Chương 3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 40

3.1 Một số nét cơ bản về chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 40

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 40

3.1.2 Đánh giá chung về những điều kiện có ảnh hưởng đển chấtlượng công tác định giá bất động sản thế chấp của Chi nhánh 453.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánhNHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47

3.2.1 Khái quát về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh

NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47

3.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp

56 3.3 Đánh giá chung về công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 73

3.3.1 Những ưu điểm 73

3.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 75

3.3.3 Vấn đề đặt ra trong định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh 80

Chương 4 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 82

4.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 82

4.2 Các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 84

4.2.1 Hoàn thiện bộ máy định giá hệ thống NHPT nói chung và của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng 84

4.2.2 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá 85

4.2.3 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp

86 4.2.4 Đổi mới quy trình định giá và hoàn thiện hệ thống văn bản liên quan đến định giá BĐS thế chấp 87

4.2.5 Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản thế chấp

90 4.2.6 Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản thế chấp 90

4.3 Một số kiến nghị 91

4.3.1 Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước 91

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước 934.3.3 Với Ngân hàng phát triển Việt Nam 94

KẾT LUẬN 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC 101

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

NHTM Ngân hàng thương mại

NVĐG Nhân viên định giá TDĐT

Tín dụng đầu tư

TCTD Tổ chức tín dụng

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng

Bảng 3.1: Tổng hợp kết quả hoạt động của Chi nhánh NHPT khu vực

Bắc Kạn - Thái Nguyên giai đoạn 2009-2012 43

Bảng 3.2: Kết quả hoạt động cho vay theo dự án có BĐS thế chấp của Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 53

Bảng 3.3: Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản 54

Bảng 3.4: Kết quả cho vay thế chấp bất động sản tính theo dư nợ 54

Bảng 3.5: Giá trị bất động sản bảo đảm dư nợ phân loại theo BĐS 55

Bảng 3.6: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 64

Bảng 3.7: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn -Thái Nguyên 68

Sơ đồ Sơ đồ 3.1: Tổ chức bộ máy của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn -Thái Nguyên 42

Sơ đồ 4.1: Quy trình tổ chức định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên (đề xuất áp dụng) 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho sựphát triển của nền kinh tế Với một nước đang phát triển như Việt Nam đangtrong quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước và thamgia vào quá trình hội nhập thế giới thì việc xây dựng một hệ thống Ngân hàngphát triển bền vững là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cầnđược thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước Yếu tố tạonên sự bền vững ấy là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh Hai yếu tố nàytồn tại song song nhưng lại mâu thuẫn nhau Hoạt động Ngân hàng là hoạtđộng chứa đựng nhiều rủi ro nhất Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp

độ khác nhau có thể dẫn tới sự sụp đổ của một Ngân hàng Vì vậy yêu cầu hạnchế rủi ro là một trong những yêu cầu không thể thiếu trong hoạt động khôngchỉ từ phía các Ngân hàng mà còn từ phía Chính phủ Một trong những biệnpháp để hạn chế rủi ro của tất cả các Ngân hàng là cho vay có tài sản bảođảm, mà chủ yếu là bất động sản

Hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam là ngân hàng của Chínhphủ thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi đầu tư và tn dụng xuất khẩu củaNhà nước Các hoạt động cho vay của NHPT có đặc thù là không vì mục đíchlợi nhuận, đối tượng cho vay chủ yếu tập trung vào các dự án an sinh xã hội,các dự án thuộc đối tượng khuyến khích ưu đãi đầu tư nhằm xây dựng cơ

sở hạ tầng, tạo ra cơ sở vật chất, tài sản cố định góp phần thúc đẩy pháttriển kinh tế xã hội Các loại hình dự án này thường có tổng mức đầu tư lớn,thời gian vay vốn dài, mức vốn cho vay lớn, rủi ro tín dụng cao trong khi lãisuất cho vay thấp do được hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi đầu tư của

hàng đầu trong hoạt động cho vay của NHPT Cũng từ tnh chất của các dự ánthuộc đối tượng vay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

vốn tín dụng đầu tư, mà tài sản bảo đảm tiền vay cho NHPT chủ yếu là chínhcác tài sản hình thành trong tương lai của các dự án, trong đó phần lớn làcác bất động sản như: quyền sử dụng đất, nhà xưởng, vật kiến trúc và các tàisản gắn liền với đất…

Nhìn chung, công tác quản lý tài sản bảo đảm tiền vay trong đó có khâuđịnh giá tài sản thế chấp đặc biệt là việc định giá các tài sản thế chấp là bấtđộng sản của hệ thống các Ngân hàng thương mại của Việt nam nói chung và

hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam nói riêng còn đang có rất nhiều hạnchế và yếu kém Lý do là thị trường bất động sản ở Việt nam vẫn đang tronggiai đoạn phát triển thiếu ổn định, pháp luật về đất đai của Nhà nướccòn nhiều bất cập, hệ thống các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ cònrườm rà mang nặng tnh hình thức, khung giá đất của Nhà nước còn nhiềubất cập so với thực tế thị trường, phẩm chất đạo đức và năng lực củanhững người làm công tác định giá bất động sản thế chấp còn nhiều hạnchế…

Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên cũng không phải là mộtngoại lệ Trong quá trình công tác và làm việc tại Chi nhánh NHPT Khu vựcBắc Kạn - Thái Nguyên, tác giả nhận thấy: Việc tập trung nghiên cứu thực

tế công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là vấn đề định giá tàisản bảo đảm tiền vay là bất động sản để từ đó đưa ra những giải phápthiết thực nhằm nâng cao chất lượng công tác này có ý nghĩa rất quantrọng và cần thiết cả về lý luận và thực tiễn Nó giúp cho công tác định giá tàisản được chính xác hơn, đảm bảo tính pháp lý hơn, từ đó góp phần nângcao chất lượng công tác quản lý tài sản đảm bảo tiền vay của hệ thốngNHPT, thực hiện được mục tiêu an toàn, hiệu quả và phát triển bền vững mà

đầu tư và tín dụng xuất khẩu của Nhà nước.

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: ‘‘Hoàn thiện công tác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên" làm đề tài nghiên cứu.

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác định giá bất động sản thếchấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nói chung, thực trạng công tácđịnh giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - TháiNguyên nhằm nghiên cứu và đề xuất các giải pháp cơ bản hoàn thiện và nângcao chất lượng định giá tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tronghoạt động tín dụng của Chi nhánh một cách có hiệu quả Thực hiện mục tiêuquản lý tín dụng an toàn, hiệu quả, phát triển bền vững Ngân hàng phát triển

Đánh giá thực trạng công tác định giá định giá bất động sản thế chấp tạiChi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên;

Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công định giá bất động sảnthế chấp tại Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, loạibất động sản thế chấp, các nguyên tắc, các phương pháp, quy trình định giábất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật quy định về định giá bất

chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

3.3 Địa điểm nghiên cứu

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp được thực hiện tại Chi nhánhNHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

4 Những đóng góp khoa học của luận văn

- Sau khi nghiên cứu, đề tài sẽ hệ thống hóa được các cơ sở lý luận vàthực tiễn về định giá bất động sản thế chấp: nêu được ý nghĩa, vai trò, nhân

tố ảnh hưởng, quy trình và các phương pháp định giá bất động sản thế chấp yếu tố quan trọng trong bảo đảm tiền vay cho các dự án vay vốn tín dụng đầutư

Sẽ đưa ra được những đánh giá về chất lượng của công tác định giá bấtđộng sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

- Đưa ra những giải pháp cơ bản trong việc hoàn thiện hơn công tác địnhgiá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - TháiNguyên trong thời gian tới;

- Đưa ra những đề xuất kiến nghị đối với cấp trên nhằm tạo mọi điềukiện để các ngân hàng nói chung, Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - TháiNguyên hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thếchấp

5 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được trìnhbầy trong 4 chương:

Chương 2: Phương pháp và hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu đề tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

Chương 3: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chinhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấptại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trìnhxây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai haygắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấuthành lãnh thổ

Do mỗi nước có những nét đặc thù riêng có quan niệm phân loại và tiêuchí phân loại riêng nên pháp luật của nhiều nước trên thế giới quy định

về BĐS khác nhau khi đi vào chi tiết về những tài sản gắn liền với đất

các tài sản không thể di dời được” Theo đó, BĐS bao gồm:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản

Để hiểu về định giá BĐS, trước hết ta phải hiểu rõ về định giá tài sản.Định giá tài sản là một loại hoạt động chuyên môn vừa mang tnh kinh tế,tnh kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tnh xã hội Hoạt động định giá tài sảnhình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và pháttriển của thị trường Định giá tài sản được một số tác giả khái quát như sau:Theo Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth của nước Anh

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”

- Định giá BĐS là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định

- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị củaBĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặcđiểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm

cả lĩnh vực đầu tư

- Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tnh toán đểđạt được giá trị cụ thể của một BĐS phụ vụ cho mục tiêu nhất định ở mộtthời điểm cụ thể

- Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 2 có tính bao quát nhất

Nó đề cập đến lĩnh vực đầu tư khác, đây là điểm rất quan trọng vì:

+ Việc sở hữu BĐS là một hình thức giữ tiền và cần cân nhắc xem người

có tiền sẽ làm gì với số tiền của họ

cho gia đình, nhà cửa, phương tiện hành nghề, chi cho giáo dục; đầu tư vàocổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

phiếu, chứng khoán cần nghiên cứu các hướng đầu tư khác nhau trướckhi đưa ra quyết định cuối cùng

Như vậy, có thể thống nhất: Định giá bất động sản là khoa học về xác

định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định,

có tnh đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

Giữa các nguyên tắc trên có mối quan hệ chặt chẽ, tác động qua lại, bổsung cho nhau, vì vậy trong định giá bất động sản, tùy từng trường hợp cụthể có thể quán triệt một số nguyên tắc nhất định trong số các nguyên tắcđó

người ta còn sử dụng phương pháp định giá mang tính định lượng, dựa trênmột số mô hình toán học, xem xét mối quan hệ giữa các yếu tố tác động(yếu tố nguyên nhân) đến giá của bất động sản (kết quả).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

chấp là một trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong qui trìnhcho vay của các NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảoBĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý

Vậy bất động sản thế chấp là gì? Theo quy định tại Điều 342 Bộ LuậtDân sự năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc

sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia vàkhông chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp dobên thế chấp giữ Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ bagiữ tài sản thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể làtài sản hình thành trong tương lai

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vậtphụ thì vật phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thếchấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vậtphụ mà các bên không có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đócũng thuộc tài sản thế chấp

Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều

715 đến Điều 721 Bộ Luật Dân sự năm 2005 và các quy định khác của phápluật có liên quan Như vậy, thế chấp tài sản khác cầm cố tài sản ở chỗ, trongtrường hợp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm

tiếp tục khai thác, sử dụng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

Về hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải được lập thànhvăn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.Trong một số trường hợp pháp luật có quy định văn bản thế chấp phảiđược công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phảituân thủ các hình thức đó (Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005)

Về thời hạn thế chấp: thời hạn thế chấp do các bên thoả thuận,nếu không có thoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứtnghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp (Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2005).Như vậy trên cơ sở các quy định của Nhà nước về hoạt động thế chấp,

có thể đưa ra khái niệm về thế chấp BĐS như sau: Thế chấp BĐS là việcmột bên dùng quyền sử dụng đất của mình hoặc/và các BĐS khác thuộcquyền sở hữu của mình gắn liền với mảnh đất đó để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ dân sự với bên kia và không chuyển giao quyền sử dụngđất và các BĐS đó cho bên nhận thế chấp

Tóm lại: Các BĐS được thế chấp bao gồm:

Thứ nhất: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy

định được thế chấp

Thứ ba: BĐS hình thành trong tương lai, tức BĐS hình thành sau thời

điểm ký kết giao dịch thế chấp

Thứ tư: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Về các điều kiện của bất động sản thế chấp: BĐS thế chấp phải đồngthời thỏa mãn các điều kiện sau:

Thứ nhất: BĐS phải được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất

đai và bất động sản

Thứ hai: BĐS được phép giao dịch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàngvay phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tn dụng về việc thế chấp không

có tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng

Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay

phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay

1.2.1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS thế chấp

- Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để cácNHTM quyết định được mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tàisản đảm bảo là BĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụngcủa các NHTM

- Việc định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và kháchhàng ký hợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp củacác bên tham gia giao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết cáctranh chấp sau này về giá trị BĐS thế chấp

- Định giá BĐS thế chấp còn giúp cho người đi vay có thể xác định đượcgiá trị BĐS mà mình thế chấp, đó là cơ sở để người đi vay biết được giá trị thịtrường BĐSTC, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐSTC

- Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giáBĐS, nó là cơ sở dữ liệu cho các nghành, lĩnh vực khác có liên quan đến cácgiao dịch BĐS của nền kinh tế

1.2.2 Đặc điểm của định giá bất động sản thế

phải tính giá trị BĐS trong điều kiện thị trường BĐS bất ổn nhất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

- Giá trị của BĐSTC thường chỉ có ý nghĩa trong việc thế chấp BĐS tại mộtNHTM cụ thể nào đó mà khách hàng vay vốn, chứ nó không được ápdụng tại một NHTM nào khác

- Hầu hết các NHTM đều tự định giá BĐSTC mà không thuê một tổchức định giá hoạt động độc lập nào khác

- Định giá BĐSTC chủ yếu dựa vào tính pháp lý, quy mô và điều kiện kinh

tế của BĐS, các yếu tố khác gần như không được xem xét đến

- Định giá BĐSTC tại các NHTM chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh

- Giá trị BĐSTC phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách và các quy định

cụ thể của từng NHTM

1.2.3 Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp

1.2.3.1 Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp

Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân các yếu tố của BĐS.

* Các yếu tố cấu thành giá trị BĐS.

- Đó là toàn bộ các chi phí cấu thành nên BĐS đó gồm: những yếu tố kếttinh lao động, những yếu tố vật chất…

- Yếu tố thuộc tài nguyên môi trường (có thể không phải là do lao độngđóng góp) có thể là môi trường xã hội, môi trường thiên nhiên, môi trườngtài nguyên

- Các yếu tố tác động tới giá trị thị trường của BĐS: ở những vùng cóđiều kiện thuận lợi thì nguồn cung ngày càng có giới hạn nhưng nhu cầu ngàycàng tăng lên dẫn đến sự mất cân đối trong cung cầu

* Căn cứ vào hình thái hiện tại của BĐS

- Yếu tố vật chất thuộc về kết cấu, kiến trúc của BĐS đó xem có phùhợp với hiện tại hay không(như chiều cao, kiến trúc có phù hợp hay không)

- Tính bền chắc của BĐS: phụ thuộc vào yếu tố thời gian, vật lý

- Căn cứ vào những yếu tố về mặt kỹ thuật: phụ thuộc vào những yếu tốkết tinh lao động tạo ra hình dáng của BĐS nó có phù hợp với hiện tại haykhông.

- Căn cứ vào yếu tố tâm lý

* Căn cứ vào các yếu tố thuộc về vị trí và mức độ ảnh hưởng về vị trí

- Căn cứ vào địa điểm: yếu tố này ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của BĐS

- Mối quan hệ của BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được

vị trí của BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào

Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường

Yếu tố cạnh tranh của thị trường

- Nếu thị trường có yếu tố so sánh - lựa chọn: nó liên quan đến tnh chấtthay thế

- Những yếu tố sẵn có của các nguồn cung khác nhau

* Yếu tố của nền kinh tế

- Tác động vào sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế nóichung Như đối với việc thu hút mạnh vốn đầu tư làm cho nhu cầu về BĐSnhiều hơn dẫn đến giá BĐS tăng lên

- Điều kiện phát triển của ngành, lĩnh vực sử dụng BĐS đó đang trongthời kỳ phát triển mạnh hay suy thoái nó đều có ảnh hưởng mạnh tới giátrị của BĐS

* Căn cứ vào quan hệ cung cầu trên thị trường

- Yếu tố cung có tính chất độc quyền hay cạnh tranh, cung trong dài hạnhay ngắn hạn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

- Yếu tố cầu: Nếu cho tiêu dùng thì nó phụ thuộc nhiều vào công dụngcủa BĐS mang lại, nếu mang tính chất đầu tư thì khi định giá cần phải căn cứvào giá trị kỳ vọng mà BĐS đó mang lại cho nhà đầu tư

Thứ ba: Căn cứ pháp lý

* Yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS thế chấp

- Giới hạn về quyền năng: các quyền năng có đầy đủ hay không

- Các nghĩa vụ của BĐS như: nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ tài chính

* Các luật pháp liên quan đến bản thân một BĐS mà nó quy định chung

- Các quy định về sở hữu, sử dụng và các quyền năng đối với BĐS nói chung

- Các quy định của luật pháp liên quan đến các hoạt động định giá như:luật về định giá, pháp lệnh về định giá

- Nguyên tắc tuân thủ: Mỗi một ngân hàng có một cơ chế và địnhhướng chính sách tín dụng riêng, vì vậy mà định hướng hoạt động định giácủa mỗi TCTD cũng khác nhau Thường quy định trong hoạt động định giáBĐS của các TCTD sẽ chặt chẽ hơn so với các quy định của Nhà nước nênnhân viên định giá sẽ phải tuân thủ nghiêm nghặt những quy định riêng củamỗi ngân hàng Ví dụ: Đối với hệ thống NHPT, nếu tài sản trên đất không cógiấy phép xây dựng thì kể cả mới xây dựng với giá trị lớn thì tài sản trên đấtvẫn không được ghi nhận giá trị (giá trị tài sản trên đất bằng không), nhưngđối với một số NHTM như ngân hàng Oceanbank thì họ vẫn xem xét vàghi nhận một phần giá trị tài sản trên đất (giá trị tài sản trên đất có thể bằng20-40% giá trị thực tế của tài sản trên đất nếu xây dựng có giấy phép)

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS thế chấp bao gồmnhóm nhân tố chủ quan và nhóm nhân tố khách quan.

1.2.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan

Thứ nhất, quan điểm khác nhau của các ngân hàng về vấn đề định

giá BĐS thế chấp: Mỗi một Ngân hàng theo đuổi những mục tiêu hoạt độngkhác nhau và để đạt được mục tiêu đó các ngân hàng sẽ xác định các chiếnlược kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động của mình trong mỗimột giai đoạn cụ thể Bởi vậy quan điểm của từng ngân hàng về định giá BĐSthế chấp cũng không giống nhau Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điềukiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các Ngân hàng sẽ giảm bớtcác điều kiện ràng buộc cho vay trong đó có qui định về tài sản đảm bảo,

do đó việc định giá tài sản đảm bảo nói chung và tài sản đảm bảo BĐS nóiriêng sẽ được nới lỏng và ngược lại.Quan điểm về vấn đề định giá của ngânhàng còn được thể hiện thông qua quan điểm về phát triển hoạt động thếchấp tài sản BĐS Với quan điểm thế chấp tài sản chỉ với mục đích cho vay,thì vấn đề định giá BĐS thế chấp sẽ được các ngân hàng làm căn cứ xác địnhmức cho vay hợp lý trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó giá trị định giá BĐSthế chấp sẽ khác xa nhiều so với giá trị thị trường của BĐS, và việc định giáBĐS thế chấp sẽ mang tnh chủ quan của từng ngân hàng, hoặc theo từng loạihình ngân hàng căn cứ vào mức độ xác định rủi ro và tỷ lệ thu hồi BĐS khikhách hàng không trả được nợ, cũng như mức độ cạnh tranh trên thị trườngtài chính tiền tệ

Thứ hai, cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp: Công tác

tổ chức định giá cũng là nhân tố hết sức quan trọng ảnh hưởng đến định giáBĐS thế chấp, thể hiện tính chuyên nghiêp hay không chuyên nghiệp trongquá trình định giá Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong hệ thốngngân hàng sẽ làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn giản hơn.Việc xây dựng qui trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng sẽ rút ngắn thời

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

gian và chi phí của công tác định giá, do đó cũng sẽ ảnh hưởng tới việc địnhgiá

Thứ ba, lựa chọn phương pháp định giá thích hợp: Bất động sản là các tài