động sản thế chấp tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Techcombank” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá nóichung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng n
Trang 1MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 3
I Khái niệm và vai trò của bất động sản thế chấp 3
1 Khái niệm bất động sản 3
2 Khái niệm bất động sản thế chấp 4
3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp 4
4 Vai trò của bất động sản thế chấp 5
4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản 5
4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) 5
4.3 Đối với nền kinh tế 6
5 Các quy định của ngân hàng Techcombank về bất động sản thế chấp 6
5.1 Những quy định của ngân hàng Techcombank về bất động sản thế chấp 6
5.2 Hồ sơ pháp lý của tài sản đảm bảo là bất động sản 9
II Định giá bất động sản 11
1 Khái niệm và vai trò của định giá Bất động sản 11
1.1 Khái niệm định giá bất động sản 11
1.2 Vai trò của định giá bất động sản 2 Các căn cứ định giá 13
3 Nguyên tắc định giá 14
4 Các phương pháp định giá 19
4.1 Phương pháp so sánh 19
4.2 Phương pháp chi phí 21
4.3 Phương pháp vốn hóa 23
4.4 Phương pháp thặng dư 24
4.5 Phương pháp lợi nhuận 25
5 Quy trình định giá bất động sản 26
Trang 26 Bài học kinh nghiệm định giá từ một số nước 30
Trang 36.1 Hoạt động định giá ở Singapore 30
6.2 Hoạt động định giá ở Malaysia 31
CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 33
I Một số nét khái quát về Ngân hàng Techcombank 33
1 Giới thiệu chung về ngân hàng Techcombank 33
1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng Techcombank 34
1.2 Cơ cấu tổ chức 36
1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh.của Techcombank trong 2 năm gần nhất 37
2 Phòng định giá tài sản bảo đảm 37
2.1 Chức năng và nhiệm vụ của phòng định giá tài sản 37
2.2 Cơ cấu tổ chức phòng định giá tài sản 38
2.3 Tình hình hoạt động của phòng định giá 39
II Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank 40
1 Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng 40
2 Các quy định của Techcombank về định giá bất động sản thế chấp 41
3 Quy trình định giá Bất động sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank 47
3.1 Kiểm tra điều kiện thế chấp 47
3.1.1 Điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp 47
3.1.2 Kiểm tra hiện trạng và định giá BĐS làm đảm bảo: 48
3.2 Lập biên bản kiểm tra, định giá 54
3.3 Mức giao dịch được đảm bảo tối đa 55
3.4 Ký kết các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh 3.5 Xác nhận hợp đồng và đăng ký giao dịch đảm bảo 56
3.6 Mua bảo hiểm 57
3.7 Nhận, quản lý tài sản thế chấp, hồ sơ tài sản thế chấp 57
Trang 43.8 Giải tỏa toàn bô, tất toán hợp đồng 58
4 Thực trạng công tác định giá Bất động sản thế chấp tại Techcombank 58
5 Đánh giá công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Techcombank 65
5.1 Những kết quả đạt được 65
5.2 Những khó khăn gặp phải trong hoạt động định giá bất động sản 66
5.3 Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp 67
CHƯƠNG III: HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 70
I Định hướng phát triển chung của ngân hàng Techcombank 70
1 Các chỉ tiêu phấn đấu đạt được của ngân hàng Techcombank 70
2 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá Bất động sản thế chấp nói riêng 72
II Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank 73
1 Về quy trình định giá 73
2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 75
3 Về vấn đề nhân sự 75
4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 75
5 Về cơ chế quản lý 76
III Những kiến nghị 77
1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 77
2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 79
3 Kiến nghị với Ngân hàng Techcombank 80
KẾT LUẬN 82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
Trang 5DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 01: Sơ đồ tổ chức của ngân hàng Techcombank 36
Bảng 02: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Techcombank 37
Bảng 03: Số lượng hồ sơ BĐS được định giá năm 2010 40
Bảng 04: Hệ số K áp dụng cho các huyện ngoại thành: 42
Bảng 05: Tỷ lệ mức cho vay tối đa 43
Bảng 06: Đơn giá xây dựng được sửa đổi bổ sung 44
Bảng 07: Kết quả định giá bất động sản 60
Bảng 08: Kết quả định giá BĐS 63
Bảng 09: Chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh năm 2011 71
Trang 6
LỜI MỞ ĐẦU
Trong giai đoạn nền kinh tế đang không ngừng phát triển thì vai trò hoạtđộng tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất lớn Ngân hàng mộtmặt tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động thanhtoán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế diễn ra dễ dàng Sự pháttriển của HTNH tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế Với một nước đang pháttriển như Việt Nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH và đẩy mạnh thamgia hội nhập kinh tế thế giới thì việc tạo ra một HTNH vững mạnh là một yếu tốluôn được quan tâm và là mục tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng vàphát triển kinh tế
Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay,HTNH càng phát triển lớn mạnh không ngừng hòa nhịp với tốc độ phát triển tăngtrưởng của đất nước Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩnnhững rủi ro Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu ngườivay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS Thế chấp bằng BĐS là mộtvấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhànước thống nhất quản lý Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động nhưhiện nay, việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứquan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Nhận thức được tầm quantrọng của việc định giá BĐS thế chấp, các Ngân hàng đều có những quy định, quytrình định giá riêng của mình Tuy nhiên, đây là một vấn đề vẫn còn mới mẻ cả về
lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặpnhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng BĐS thế chấp chưa đáp ứng đượcnhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng
Trong thời gian thực tập tại Phòng Định giá tài sản- ngân hàng Thương mại Cổphần Kỹ thương Việt Nam- Techcombank, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn côngtác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “ Thực trạng công tác định giá bất
Trang 7động sản thế chấp tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Techcombank” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá nóichung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ramột số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàngTechcombank.
Nam-Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi sâu vào nghiên cứu cở sở lý luận khoa
học, các phương pháp thường được sử dụng trong định giá BĐS thế chấp và thựctrạng cũng như đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tại ngânhàng Techcombank
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng
Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam-Techcombank,
Phương pháp nghiên cứu: Chuyên đề có sử dụng các phương pháp thống kê,
phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu Chuyên đề đã nghiên cứu một cách có hệthống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá BĐS thế chấp và đó là cơ sởhoàn thiện các hoạt động này trong tương lai
Bố cục chuyên đề: Chuyên đề có kết cấu như sau:
- Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá thế chấp BĐS
- Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàngThương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam-Techcombank
- Chương 3: Phương hướng và các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác địnhgiá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Techcombank
Để hoàn thiện đề án này, em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong Phòng định giá HO Techcombank đã giúp đỡ em hết sức nhiệt tình trong thời gian em
thực tập tại ngân hàng, đồng thời em cũng gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc
nhất tới giáo viên hướng dẫn em là: Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung, đã giúp đỡ em
hoàn thiện đề án này
Trang 8CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết khắp các quốcgia trên thế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động)được gọi là bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằngtừ: Immobilie’ (bất động sản)., Trung quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn liềnvới đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất động sản
Theo bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam,tại Điều
174 có quy định: “Bất động sản là tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựngđó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.-Mặc dù với quan điểm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản haybất động sản thường không đơn giản Có phải chăng tất cả các công trình xây dựng
và kiến trúc đều là bất động sản Tương tự vậy có phải tất cả các công trình xâydựng cũng đều là bất động sản không Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều đượccoi là bất động sản? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặcđịnh giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các bất động sản cầnxem xét Để tránh những sai lầm trong đánh giá bất động sản, người ta đã nghiêncứu để chỉ ra những đặc trưng riêng của bất động sản, tìm ra những tiêu chí để phânbiệt động sản và bất động sản
Trang 9Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vậtchất không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy được coi là bất độngsản khi có các điều kiện sau:
- Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và cóích cho con người
- Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dờ hạn chế để tính chất, côngnăng, hình thái của nó không thay đổi
- Thứ ba: phải tồn tại lâu dài
- Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị
- Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người
2 Khái niệm bất động sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp đểvay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốncủa chủ sở hữu bất động sản
Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản bảo đảm vì: Cũng nhưtrong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong Điều 174 Bộ Luật dân sự năm
2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngânhàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được Vậy bấtđộng sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy,khách sạn, cửa hàng, nhà kho…và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tàisản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậychỉ thế chấp quyền sử dụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoảntiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp Tất cả các bấtđộng sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thếchấp để vay vốn
3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp.
- Bất động sản có có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khảnăng di dời được Nhờ đặc điểm này mà các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trìnhxác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí
Trang 10liên quan đến việc quản lý tài sản.
- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàngkhông trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự pháttriển của thị trường BĐS
- BĐS là những tài sản ít hao mòn Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị
sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tàisản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy mócthiết bị
- Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn
do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảngnhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác
có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sởhữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối
dễ dàng Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền
sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm Hệthống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dùcòn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trongcác lĩnh vực khác
4 Vai trò của bất động sản thế chấp.
4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản.
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo đểvay vốn tại các tổ chức tín dụng Như vậy giúp cho người chủ sở hữu vẫn có thể sửdụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có them lượng vốn cầnthiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện Đây là hình thức huy độngvốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức
Tuy nhiên, các tổ chức và cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặpphải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản đem đi thế chấp thườngchỉ được các ngân hàng định giá ở mức rất thấp, là giá trị khi thị trường lắng nhất
Trang 11Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho
cá nhân và tổ chức khi vay vốn
4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng).
Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính, vì vậy luân chuyển tiền tệ làhoạt động chính Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nóichung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạtđộng của ngân hàng có thể diễn ra bình thường
Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản củangân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thếchấp phải trả cho ngân hàng)
Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thểnâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừarủi ro khi có phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy
ra các rủi ro không lường trước
4.3 Đối với nền kinh tế.
Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp cho cácngân hàng hoạt động tốt Không những thế việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các
tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy
sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính,tiền tệ Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định
và phát triển của toàn bộ nền kinh tế
5 Các quy định của ngân hàng Techcombank về bất động sản thế chấp
5.1 Những quy định của ngân hàng Techcombank về bất động sản thế chấp.
a Đối với quyền sử dụng đất được nhận thế chấp, phải đảm bảo các điều kiệnsau:
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trang 12- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày01-07-2004, đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đấtcho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm, thì đượcthế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, để phục vụ nhu cầusản xuất, kinh doanh;
- Người thuê lại đất đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất, đối với đất đãđược đầu tư xây dựng xong kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế được Nhà nước chothuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầngtại khu công nghiệp và các khu vực tương tự trong khu kinh tế, khu công nghệ cao,thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tưtại Việt Nam được Nhà nước Việt nam cho thuê đất, đã thu tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê, thì được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê
b Đối với tài sản gắn liền với đất được nhận thế chấp trong điều kiện:
- Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế đã được Nhà nướcgiao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồnvốn từ ngân sách Nhà nước;
- Tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất gắn liền với đất;
- Tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân gắn liền với đất thuê;
- Tài sản thuộc sở hữu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cánhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam gắn liềnvới đất trong thời hạn thuê đất;
- Tài sản thuộc sở hữu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cánhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế gắn liền với đất thuê, đất thuê lại (đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm
và trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê);
Trang 13- Nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn cây, rừng cây lâu năm, tài sản khácgắn liền với đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả đất thuê) và quyền
sở hữu nhà ở (hoặc quyền sở hữu tài sản);
- Giá trị rừng sản xuất là rừng trồng tăng thêm hoặc do đầu tư trên cơ sở đượcNhà nước giao, cho thuê, tùy thuộc đối tượng cụ thể
c Quyền sử dụng đất không được nhận thế chấp:
- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ Ngân sáchNhà nước trong các trường hợp sau đây:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, đồng thời được Ngân sách Nhà nước chi trả trực tiếp cho việc nộp tiền sửdụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khoản tiền này tổchức kinh tế không phải ghi nhận vốn Nhà nước không phải ghi nhận nợ với Nhànước;
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế,đồng thời tổ chức kinh tế này không phải ghi nhận vốn Nhà nước hoặc nợ phải trảcho Ngân sách Nhà nước;
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chứckinh tế nhưng miễn cho tiền sử dụng đất;
Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất mà chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừtrường hợp pháp luật có quy định khác;
- Đất thuê từ Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước chothuê đất (chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấtthuê) trong các trường hợp dưới đây:
Đất thuê từ ngày 01-01-2004 trở đi, mà trong Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất ghi một trong những nội dung dưới đây:
Trang 14 Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm;
Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuê đất
Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuê đất…năm;
Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được giảm tiền thuê đất…năm,mức giảm…
Các cách ghi khác theo quy định của pháp luật;
Đất thuê trước ngày 01-07-2004, mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lạidưới năm;
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựngcông trình sự nghiệp, đất sư dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, đất giao thông,thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thểthao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làmnghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền, đấttrồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền, đất trồng rừngkhông được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;
- Đất thuê cảng hàng không, sân bay;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so vớitiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà khôngđược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó chophép;
- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư;
- Đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả, người sử dụngđất có ý hủy hoại đất, người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhànước;
- Đất bị lấn, chiếm, đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩmquyền;
- Đất do cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
Trang 15- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Phần đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải tỏa, bồi thường;
d Điều kiện bổ sung khi nhận thế chấp bất động sản
- Việc thế chấp nhà đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuênhà ở biết việc thế chấp;
- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất, thì nhận thế chấp hợp đồng thời cảquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp không được thế chấpbằng quyền sử dụng đất);
- Trường hợp chưa có tài sản gắn liền với đất, thì phải thỏa thuận với Bên thếchấp về việc mọi tài sản sẽ được hình thành trên đất cũng phải được thế chấp tạingân hàng;
- Đối với tài sản thế chấp là nhà ở, chỉ được thế chấp để đảm bảo thực hiệnmột hoặc nhiều nghĩa vụ của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ và chỉ đượcthế chấp duy nhất tại ngân hàng
5.2 Hồ sơ pháp lý của tài sản đảm bảo là bất động sản
a Hồ sơ pháp lý của bất động sản được thể hiện qua các giấy tờ chứng minhquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thuê, đất giao…được liệt
kê dưới đây:
- Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất, căn hộ chung cư Các giấy tờchứng minh quyền sở hữu của chủ tài sản bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất (theo Luật Đất đai năm 2003); giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở); giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);
b Đối với bất động sản là biệt thự, phân lô, liền kề căn hộ chung cư tại các khu
đô thị mới đang trong quá trình xây (chưa được cấp các Giấy chứng nhận về quyền
sở hữu)
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn cứ theo điều 7 của Luật kinh doanh
Trang 16bất động sản phải có các văn bản BĐS được phép đưa vào kinh doanh, Hợp đồngmua bán gốc giữa Chủ đầu tư và Khách hàng hoặc giữa Chủ đầu tư, Sàn giao dịchbất động sản và Khách hàng (có kèm theo bản vẽ thiết kế, biên bản bàn giao mặtbằng để xác định vị trí lô đất, căn hộ), giấy tờ bàn giao (nếu có), hóa đơn nộp tiền,phiếu thu, ủy nhiệm chi,…của Chủ đầu tư với chủ sử dụng/sở hữu là người thế chấphoặc bảo lãnh.
c Đối với BĐS là Nhà xưởng, khách sạn, trụ sở cơ quan, công trình xây dựng:
- Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của chủ tài sản bao gồm: Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình (theo Luật Xây dựng); Giấy chứng nhận Sử dụng trụ
sở thuộc sở hữu Nhà nước (theo quyết định số 20/1999/QĐ-BTC của Bộ Tài chính);Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất (theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);
- Đối với công trình đang trong quá trình xây dựng: phải có Quyết định phêduyệt dự án hoặc Quyết định đầu tư dự án hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứngnhận đầu tư, Giấy phép xây dựng, Hợp đồng thi công, Hóa đơn mua bán vật tư, vậtliệu, Biên bản nghiệm thu các hạng mục, Hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt, có tỷ lệ1/00, Hồ sơ dự toán công trình,…
d Đối với công trình nâng cấp, sửa chữa lớn: Phải có giấy phép sửa chữa, nângcấp, bản vẽ thiết kế, Hồ sơ hoàn công, quyết toán và các hóa đơn, chứng từ, hợpđồng thi công, chứng minh quá trình nâng cấp, sửa chữa (nếu có)
e Quyền thuê trụ sở/địa điểm kinh doanh (sạp hàng, ki ốt, cửa hàng, trụ sở kinhdoanh, quyền thuê đất trong và ngoài khu công nghiệp)
- Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh do bên thuê ký hợp đồng trực tiếp với bên
có chức năng cho thuê như: Các cơ quan chức năng của Nhà nước/Ban quản lý chợ/Ban quản lý khu công nghiệp/Siêu thị/Trung tâm thương mại, hoặc các Công ty chothuê nhà/trụ sở, văn phòng/các doanh nghiệp có quyền cho thuê lại đất Trong hợpđồng trên có quy định rõ khách hàng được quyền thế chấp, quyền chuyển nhượngquyền thuê, trường hợp các bên chấm dứt hợp đồng thuê thì bên nhận thế chấp sẽ làbên thụ hưởng tất cả các quyền lợi trên của hợp đồng thuê, trường hợp các nội dung
Trang 17trên không có trong hợp đồng thì phải có cam kết 3 bên bằng văn bản giữa bên thuê,bên cho thuê và Techcombank với đầy đủ các nội dung trên.
- Trường hợp Hợp đồng thuê do các thể nhân (cá nhân, hộ gia đình có đầy đủgiấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở/ quyền sở hữuquyền thuê để cho thuê lại) ký giao kết, phải được công chứng, chứng thực…
- Thời hạn còn lại hợp đồng thuê/ cho thuê lại lớn hơn thời hạn khoản vay tốithiểu 24 tháng Các hợp đòng thuê phải là hợp đồng dài hạn, tối thiểu là 05 năm
- Đối với các trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất của doanh nghiệp khác thìngoài điều kiện trên đối với doanh nghiệp thuê lại đất sau cùng phục vụ sản xuất thìdoanh nghiệp có đất cho thuê cũng phải đáp ứng các điều kiện tối thiểu như trên
- Các hóa đơn, chứng từ thanh toán việc thuê địa điểm kinh doanh nêu trên
f Các trường hợp khác phải báo cáo Ban Tổng giám đốc và chỉ được phép nhậnthế chấp sau khi có ý kiến phê duyệt của Ban Tổng giám đốc
II Định giá bất động sản.
1 Khái niệm và vai trò của định giá Bất động sản
1.1 Khái niệm định giá bất động sản.
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụthể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong nhữngđiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạtđộng tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xácđịnh Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vịtrí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ phápluật
Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
- Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể
- Tại một thời điểm nhất định
- Tại một thị trường nhất định
Trang 18- Cho mục đích xác định
- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS
- Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định
Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả của bấtđộng sản Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản.Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thịtrường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản Mức giá docác tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặcthấp hơn Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ củangười định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giáBĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác
1.2 Vai trò của định giá bất động sản.
a, Đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sảnnói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật kháchquan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại bất động sản ở mộtthời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặccùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ởnhững thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các bấtđộng sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khácnhau Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này
Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủthông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thế, khôngđánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất độngsản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bấtđộng sản
Trang 19Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phảnánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽkhông bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp,bảo hiểm v.v Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian
để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản
b, Đối với nhà nước
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bấtđộng sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tếhoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản
mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thựchiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sởTài chính, cán bộ thuế ) Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạtđộng tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanhdịch vụ bất động sản là tất yếu Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước vàcác doanh nghiệp định giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước Cácbất động sản nhà nước phải định giá bao gồm:
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyểnquyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ…
+ Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán,cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
+ Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
+ Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gialiên doanh liên kết sản xuất
+ Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
+ Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trongviệc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồngthời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực choviệc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả
Trang 20Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường
và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đấtđai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chínhsách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, cácthay đổi nhu cầu của người tiêu dung, các thay đổi về vật chất, tinh thần của ngườidân ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bấtđộng sản trong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụngbất động sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và
sự đóng góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cầnđịnh giá
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: Căn cứ vào giá trịđóng góp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất độngsản
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trịcủa bất động sản được xác định dựa trên các lợi ích hiện tại và cả những lợi íchtương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương laicủa bất động sản mang lại khi định giá
khác biệt giữa giá trị đất trồng và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo
b Nguyên tắc thay thế : 3 Nguyên tắc định giá.
Giá cả bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng bất động sản, tính
Trang 21khan hiếm bất động sản, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng Với cùng một bất động sản, bất động sản nào có khả năng phát triển, hoặc đượckhai thác tốt nhất, sẽ có giá cao hơn Hoặc, giá cả của bất động sản sẽ cao hơn,nếu người định giá dự báo được những kỳ vọng của bất động sản trong tương lai (vídụ: chính sách về bất động sản sẽ thay đổi theo hướng có lợi hơn, qui hoạch
Ở các nước thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định gía bất động sản
là một ngành có tính chuyên nghiệp cao Hầu hết các loại bất động sản giao dịchđều thông qua môi giới và định giá của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyênnghiệp Các chuyên gia định giá bất động sản thường là những người có kinhnghiêm, am hiểu về thị trường bất động sản, am hiểu về kỹ thuật và kiến trúc.Ngoài ra, người định giá kết hợp các kinh nghiệm thực tiễn, dự đoán thị trường, ápdụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động định giá bất động sản
Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyếtkinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường Các nguyên tắc này cần thiếtphải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản Trên thực
tế hoạt động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá, tuy nhiên,các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm:
a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thựchiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và manglại giá trị cao nhất cho tài sản
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mứchữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thểcho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản “Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản vàquan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trịđất đai nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau.Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức
Trang 22khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo
hộ Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được vềmặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên, ngay cảviệc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cầnphải có sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụnghiện tại
- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ như có đủ diện tích, các điềukiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…
- Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đoánkhả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai
- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điềukiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thunhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định chotrước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất
và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụnghiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản Bởi vìviệc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa haihay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tựvới bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tàisản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.Đối với bất động sản, nggười định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất vàtốt nhất của đất (xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các côngtrình trên đất Giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất vàtốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường,với các công trình trên đất tạo nên sự
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấpnhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước Theo nguyên tắc này, người mua thường
Trang 23không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tươngđương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sựkhông thuận lợi và rủi ro.
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trêngiá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánhtrong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần vớithời điểm xác định giá trị bất động sản
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua bất độngsản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh
ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phươngpháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giábán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập
c Nguyên tắc cung cầu:
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tàisản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung vàcầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch vớicung của tài sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung khôngđổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại
Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên, cũng nhưmọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác củacung và cầu trên thị trường
Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xácđịnh mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cungtrong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra traođổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định Cũngnhư các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượngcầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm màlượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung và cầubiến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy
Trang 24theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớnhơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại Đó là nội dung của nguyên tắc cung –cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu
tố chính như sau : Giá của đất đai, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặthàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, những kỳ vọngcủa khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trongtương lai, và sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng
Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vàoquỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tựnhiên này Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụngđất của nhà nước Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tựnhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai Nói một cách khác, cungcủa mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùytheo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nếu loại trừ việc phù sabồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của mộtquốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất cóthể coi là một đại lượng không đổi Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nóchỉ phụ thuộc vào cầu Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa chonhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từngloại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó Một diện tích đất nôngnghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuấtcông nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng Tương tự, một diện tích đấtrừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đóđược chuyển đổi Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cốđịnh, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp(đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên
d Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động
Trang 25của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới
nó Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này
và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính của
“nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai
Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiệntượng tự nhiên như : mưa, nắng, bão, lụt… Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi
do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu
mỡ của đất v.v
Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũngluôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đát đai Việcphát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập củangười dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị đất đai Tương tự, cácyếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai.Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểmxác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảngthời gian ngắn nhất định
e Nguyên tắc dự báo
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên cáctriển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của ngườimua
Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai
Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằngtổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thểđem lại
Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng
có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giáđất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giátrị đât đai ở thời điểm hiện tại
Trang 26Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dựbáo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai Nhữngthay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lýcủa nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác độngđến giá trị của bất động sản Vì vậy trong định giá bất động sản, cần dự báođượcbiến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
f Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phùhợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và cóhiệu quả nhất
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụngtheo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định.Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất đai,cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn
bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai
g Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhấtđịnh và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do
nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác Khi những thửa đất có diện tíchnhư nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự
về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch
về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất
và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai
h Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng
đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làmgiảm giá thị trường về loại hàng hóa đó Mức độ cạnh tranh trong thị trường đấtđai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do
Trang 27cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo Tuy vậy, mức độ vàtính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khácnhau Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản Các thửađất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định vàđiều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thị trường đất đai/bất động sản,một số loại cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thịhiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnhtranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
- Các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trongđịnh giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất độngsản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việc
Trang 28định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có cácbằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.
c, Yêu cầu của phương pháp
Khi tiến hành so sánh các bất động sản tương tự được bán trên thị trường với bấtđộng sản mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- So sánh bất động sản chỉ được thực hiện với những bất động sản tương tựtrong cùng 1 vùng
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch thực hiện thời gian gầnđây
- Yêu cầu người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường
để tiến hành định giá một cách thích hợp
- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào
sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị
- Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được
- Thị trường cần ổn định Khi thị trường không ổn định, người định giá phảitính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này
d, Nội dung của phương pháp
Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê bất động sảntương tự có thể so sánh đươc trên thị trường, song do tính chất đa dạng của bất độngsản giá trị của chúng có thể thay đổi theo thời gian Vì vậy khi định giá phải tuânthủ theo các bước:
- Tìm kiếm những thông tin về bất động sản được bán trong thời gian gầm đây
có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá
- Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị củachúng và bảo đảm rằng các BĐS này là có thể so sánh được
- Lựa chọn 1 số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất Lựa chọn đơn vị sosánh phù hợp và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị
- Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau của mỗi BĐS so với BĐS mụctiêu
Trang 29- So sánh các BĐS tuowg tự với BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng những yếu
tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với BĐS mục tiêu Thực hiện điềuchỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các BĐS so sánh với BĐS cần định giá
- Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích các BĐS so sánh vào 1 chỉ
số giá trị hoặc khoảng giá trị
e, Ưu nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm
- Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phảixây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của cácgiao dịch thị trường
- Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vìvậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng
4.2 Phương pháp chi phí.
a, Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại đểtạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sảncần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá
Trang 30thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máyhoá chất, cơ sở lọc dầu
- Định giá cho mục đích bảo hiểm;
- Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất
c, Nội dung của phương pháp
Căn cứ thực hiện phương pháp chi phí bao gồm: chi phí tại để tạo ra BĐStương tự với BĐS cần định giá, tại thời điểm định giá, khấu hao tích lũy đối vớiBĐS cần định giá Khi tiến hành định giá theo phương pháp chi phí, cần thiếtphải tham khảo thêm các qui định về trích khấu hao và Quy chế tính giá tài sản,hàng hóa, dịch vụ
Các bước tiến hành định giá bao gồm:
- Ước tính giá trị thị trường đất Để ước tính giá trị thị trường đất của bấtđộng sản định giá viên phải: Giả định đó là đất trống (chưa có công trình xâydựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích tương đươngvới công trình cần định giá Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quyđịnh của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu,đơn giá tiền công…)
- Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng trên đất Haomòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình
Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá trị thị trường của BĐS = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chiphí xây dựng mới công trình trên đất trừ (-) hao mòn
d, Ưu nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
- Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khiđịnh giá các tài sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để
dự báo thu nhập trong tương lai
- Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học,
Trang 31số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhậtNhược điểm:
- Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng phù hợp hay bằng giá trị củatài sản Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúnggiá trị thị trường Ngoài ra, phương pháp chi phí còn chi phí của từng cấu phần, vìthế tổng của nhiều bộ phận của một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộtài sản
- Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của ngườiđịnh giá Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việcước tính hao mòn
- Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chínhmới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này
4.3 Phương pháp vốn hóa.
a, Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi cácdòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cầnthẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn đượcgọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá
b, Phạm vi áp dụng
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sảnmang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phimđất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụngcho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư
c, Nội dung
Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:
- Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất
cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập
- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế
Trang 32bất động sản, sửa chữa, bảo hành
- Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựavào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự
- Áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền định giábất động sản
d, Ưu nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm
- Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
- Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác
4.4 Phương pháp thặng dư.
a, Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại củaBĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các chiphí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó
Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:
Giá trị hiện tại của BĐS = Gía trị phát triển BĐS – chi phí để phát triển BĐS
b, Phạm vi áp dụng
Phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu trong việc định giá các bấtđộng sản có thể phát triển được hoặc có tiềm năng để phát triển Đặc biệt,phương pháp thặng dư được áp dụng hữu hiệu trong thẩm định giá các dự án đầu
tư bất động sản như xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê
Ngoài ra, phương pháp thặng dư cũng được sử dụng trong việc mua bán các
Trang 33căn hộ cũ, ngôi nhà có thiết kế lạc hậu để người mua đánh giá nếu chi thêm tiền
để cải thiện và hiện đại hoá ngôi nhà đó, thì ngôi nhà cũ đáng giá bao nhiêu
c, Nội dung
Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau:
- Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần định giá, có tínhđến những qui định hiện hành về sử dụng tài sản và những hạn chế khác
- Ước tính toàn bộ giá trị của quá trình phát triển, sử dụng phương pháp sosánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư
- Ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm các chi phí đầu tư, chi phí xâydựng, lợi nhuận, chi phí marketing, các phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí cóliên quan
- Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển của nhà đầu tư
c, Ưu nhược điểm của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điềukiện của thị trường
4.5 Phương pháp lợi nhuận.
a, Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi củaviệc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá
b, Phạm vi áp dụng
Trang 34Trong định giá các BĐS, có nhiều tài sản có thuộc tính tương tự nhau, ví dụ:cùng kích cỡ, cùng kết cấu nhưng khả năng sinh lợi lại khác nhau Một khách sạn
ở cạnh trung tâm thành phố, có thể có khả năng sinh lợi cao hơn một khách sạntương tự nhưng cách xa thành phố Chính vì vậy, trong thẩm định giá các tàisản thuộc loại này, các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp lợi nhuận.Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản màviệc so sánh tài sản này với những tài sản tương tự khác gặp khó khăn, do giá trịcủa tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhàhàng, rạp chiếu bóng…
c, Nội dung
Người thẩm định phải thực hiện các bước sau để ước tính giá trị của tài sản:
- Ước tính tổng lợi nhuận ròng của BĐS
- Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản lãitrên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…
- Xác định lãi suất vốn hóa
- Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hóa thu nhập
d, Ưu nhược điểm của phương pháp
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những bất động hoạtđộng tạo ra lợi nhuận Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể củaBĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thịtrường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong
đó có sự đóng góp từ BĐS
Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thứcvững vàng về loại hình kinh doanh bất động sản đó Lợi nhuận ước tính có thểkhông phản ánh được mức độ thu nhập thực của bất động sản Một mức lợi nhuậncao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành bấtđộng sản đó
Để xác định được tỷ lệ đóng vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năngquản lý kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động kinh
Trang 35doanh của nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinhdoanh nhiều khi mang tính chủ quan của người định giá.
5 Quy trình định giá bất động sản
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị thị trường của bất động sản trongđiều kiện nhất định, tại thời điểm nhất định và phục vụ cho mục đích nhất định.Việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập và phân tích các thông tin liênquan đến bất động sản, và sử dụng các phương pháp phù hợp nhằm ước tính giátrị bất động sản Chính vì thế, qui trình định giá bất động sản được bắt đầubằng việc xác định những thông tin cơ bản như mục đích định giá, các đặc điểmcủa bất động sản, thời điểm định giá và kết thúc bằng báo cáo kết quả định giá,chứng thư định giá gửi cho khách hàng
Qui trình định giá bất động sản được thực hiện theo 6 bước sau đây :
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quảthẩm định giá
Trang 36- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Địnhgiá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: nhữngyêu cầu và mục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởngđến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của BĐS, nguồn dữliệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá.
- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên dựatrên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức
rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả tđịnh giá.+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác cóliên quan
+ Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế
và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại vàthông báo ngay cho tổ chức định giá và cho khách hàng
- Xác định thời điểm thẩm định giá: định giá vào thời điểm hiện tại, tươnglai hay quá khứ
- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩmđịnh giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiếnđánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợpđồng
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định khái quát về đặcđiểm, loại hình BĐS cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trịlàm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy địnhcủa pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ban hành
2 Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản.
- Khảo sát hiện trường
Trang 37Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường; Đối với bất động sản, địnhgiá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh vợi vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản
+ Đối với công tình xây dung dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung công trình
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cư cho việc định giá, định giáviên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướngkhác nhau
- Thu thập thông tin
- Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viênphải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bấtđộng sản so sánh
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, độngthái người mua – người bán tiềm năng
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần dịnh giá
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập
từ các nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáođịnh giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm dộ chính xác của thông tin
3 Phân tích thông tin về bât động sản.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sảncần định giá
+ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản
+ Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá: hành viứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường
Trang 38bất động sản
+ Phân tích về khách hàng
+ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản
4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản.
Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọnphương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản.Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất độngsản cần định giá
Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phươngpháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất độngsản và với mục đích định giá
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được
sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm trachéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá
5 Xác định giá bất động sản.
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định giácần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá
Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương
tự BĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau Các chỉ
số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn
vị m2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất…Định giá viên cần sử dụng các kỹ thuậthòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêubằng cách bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoăc tính mức bình quâncủa các chỉ số giá so sánh
Trong trừơng hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá, mỗiphương pháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ sốgiá của các phương pháp khác nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục tiêu Để làmviệc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giáBĐS mục tiêu
Trang 39Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ địnhgiá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương phápkhác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng làchính, phương pháp nào mang tính tham khảo Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từmỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụngcác phương pháp định giá khác nhau.
Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể
là nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chi số giá trị để rút ra giá trị củaBĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá
6 Lập hồ sơ và chứng thư định giá.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trongbáo cáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cảnhững số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng vànhững nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng Phân tích giá trị hòahợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theodõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá
Ước lượng là quan điểm của người định giá và nó phản ánh kimh nghiệm vàđiều chỉnh mà người này đã áp dụng để nghiên cứu những số liệu được tợp hợp.Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá Trong quátrình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức
và trình bày và hình thức chung của báo cáo Các kết luận định giá có thể đượcthông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc viết Các báo cáo viết có thể là báo cáođầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sửdụng kết quả định giá
6 Bài học kinh nghiệm định giá từ một số nước.
6.1 Hoạt động định giá ở Singapore.
Trang 40Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (còn gọi là Hiệp hội địnhgiá) thành lập năm 1963 Viện là tổ chức chuyên nghiệp quốc gia duy nhất
ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản.Tiền thân của Viện là một chi nhánh thành lập năm 1937 thuộc Viện Định giáHoàng gia Anh Các thành viên gồm có: sinh viên, nhân viên tập sự, thành viên,hội viên và hội viên danh dự
Chức năng của Hiệp hội là:
+ Kiểm soát hoạt động nghề nghiệp thẩm định giá (trước đây do Chínhphủ kiểm soát)
+ Xử lý các tranh chấp về kết quả thẩm định giá khi khách hàng khiếu kiện.+ Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá
+ Tổ chức các cuộc họp thường niên của hiệp hội, các buổi hội thảo với
sự tham gia của các thành viên, hội viên
+ Ngoài ra Hiệp hội cũng là chiếc cầu nối hoạt động thẩm định giá giữacác doanh nghiệp thẩm định giá với nhau, giữa các thẩm định viên về giá và cũng
là cơ quan tham mưu, cung cấp thông tin có liên quan đế hoạt động thẩm địnhgiá của các công ty thẩm định giá
Về điều kiện thành lập doanh nghiệp định giá:
+ Chỉ cần một 01 người có thẻ định giá
+ Là hội viên Hiệp hội định giá
Doanh nghiệp định giá được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty tráchnhiệm hữu hạn Ở Singapore, có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượngtrên 600 nhân viên có thẻ định giá (7000 người dân có 01 người có thẻ định giá),
số vụ định giá của tất cả các công ty khoảng trên 6000 vụ trên một năm
Ở Singapore định giá là một nghề Các định giá viên có thể làm việc trong lĩnhvực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các Bộquản lý nhà nước hoặc Bộ quản lý lĩnh vực kinh doanh Định giá viên cũng có thểlàm việc cho các cơ quan chính phủ hoặc tổ chức tương tự như Ngân hàng pháttriển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch phát triển ngoại ô, Tổng cục địa chính, Cục