THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX 2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 2.1.1.1 Nhu cầu thị trường Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào nước ta. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, các dịch vụ bất động sản liên quan . ngày càng lớn. Điều đó thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển một cách rầm rộ. Tuy nhiên cũng ẩn chứa nhiều bất cập như: thông tin về thị trường còn thiếu minh bạch, các giao dịch ngầm vẫn đang hoạt động rất công khai gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm soát thị trường. Các giao dịch bất động sản chủ yếu được thực hiện qua các “trung tâm bất động sản” – đều do những người không được đào tạo về kiến thức bất động sản, pháp lý họ đơn thuần là trung gian giữa người mua và người bán, kết thúc giao dịch và nhận hoa hồng thì họ không còn trách nhiệm gì. Họ cũng là nguyên nhân gây lũng đoạn thị trường BĐS. Nhà nước đang nỗ lực đưa thị trường bất động sản vào khuôn khổ quản lý và hoạt động minh bạch, chuyên nghiệp. Vì vậy, việc lập sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp thị trường ngày càng đi vào ổn định, thông tin trong lĩnh vực mua bán, đầu tư bất động sản càng công khai, minh bạch. Từ đó, sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường của giới cò đất, giao dịch ngầm. Theo quy định tại điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản thì Tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Từ những yếu tố trên việc thành lập sàn giao dịch bất động sản là cần thiết để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn và đáp ứng nhu cầu của khách hàng. 2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần 1 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN Hiện nay hệ thống ngân hàng đang sử dụng ĐG tài sản của công ty mình hoặc đi thuê bên ngoài để ĐG tài sản đảm bảo các khoản nợ vay. Nhu cầu về sử dụng dịch vụ ĐG tài sản sẽ tăng lên trong thời gian tới. Việc xây dựng một tổ chức có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, có chuyên môn nghiệp vụ về ĐG để đáp ứng được nhu cầu của các ngân hàng. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, các ngân hàng mở rộng đối tượng khách hàng trong lĩnh vực bất động sản, qua các hình thức tín dụng như mua nhà theo hình thức trả góp và các dịch vụ hỗ trợ khác. Đồng thời sàn cũng là nơi phát mại tài sản cho các ngân hàng khi các khoản vay đã đến kỳ hạn . Sàn giao dịch bất động sản sẽ khai thác mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các dịch vụ về giấy tờ nhà đất, tư vấn, ĐG và ủy thác quản lý. Với lượng lớn nhu cầu về các dịch vụ bất động sản từ các ngân hàng trong công tác tín dụng và khối lượng lớn khách hàng sau ngày 1/1/2009 thì việc thành lập sàn là cần thiết. 2.1.2 Lịch sử hình thành Từ những yếu tố trên mà sàn giao dịch bất động sản Công ty CP quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam ra đời.Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-REEX) là một trong những sàn giao dịch bất động sản chuẩn đầu tiên được bộ xây dựng cấp phép hoạt động theo công văn số 1143/BXD – QLN, ngày 13/06/2008. Tên tiếng việt: Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Tên tiếng anh: Vietnam Real Estate Join stock Company. Tên viết tắt là: V-Reex. Vốn điều lệ: 6.000.000.000 đồng Việt Nam (Sáu tỷ vnđ chẵn). Địa chỉ: Tầng 6 tòa nhà Kinh Đô, 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. CÁC CỔ ĐÔNG CHIẾN LƯỢC CỦA V-REEX: 1)Ngân hàng TMCP NQDVN – VPBank; 2)Ngân hàng TMCP Quân Đội – MB; 3)Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam –TechcomBank; 4)Công ty Cp đầu tư INB; 2 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN 5)Công ty CP Quỹ đầu tư BĐS; GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ VPREIT: Sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Công ty CP Quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPReit). Đây là công ty phát triển trong lĩnh vực đầu tư tài chính bất động sản và chính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ đồng. Công ty được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004. Tên tiếng anh: Real Estate Investment Trust Jont Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VP Reit. Công ty có trụ sở chính tại 141 Bà Triệu, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội, văn phòng phía Nam tại số 81-85 đường Hàm Nghi, Q.1, thành phố Hồ Chí Minh. Như chúng ta đã biết, hiện nay các dự án các khu đô thị lớn đang hình thành ở Việt Nam theo tiến trình phát triển kinh tế thì các ngân hàng trong nước có nguy cơ không đáp ứng được nhu cầu vốn của các dự án này. Vì thế, xã hội hoá đầu tư tài chính bất động sản là hướng đi mà VP Reit đang nhắm tới. Từ VP Reit sẽ hình thành các quỹ bất động sản theo từng loại sản phẩm đặc thù của hệ thống như quỹ đầu tư hạ tầng cơ sở, qũy đầu tư hạ tầng xã hội, quỹ đầu tư du lịch – thương mại…Việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay được xem như là một “Con đường sáng”, và VP Reit đang được kỳ vọng là sẽ trở thành một thương hiệu mạnh quen thuộc trên thị phần quỹ và đầu tư tài chính bất động sản trong tương lai không xa. Và sàn giao dịch bất động sản của công ty là địa điểm quen thuộc đối với khách hàng, công ty sẽ nỗ lực để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng và trở thành sàn giao dịch bất động sản có mạng lưới thông tin tốt nhất Việt Nam. SỨ MẠNG: “Góp phần cho sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng minh bạch” TẦM NHÌN: “V-REEX là thương hiệu tin cậy trên thị trường BĐS Việt Nam” GIÁ TRỊ CỐT LÕI: “Trung thực – Trách nhiệm – Chuyên nghiệp” 3 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN 2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN ĐIỀU HÀNH BAN KIỂM SOÁT P.HÀNH CHÍNH NHÂN SỰ P.KINH DOANH P.THÔNG TIN P.ĐỊNH GIÁ P.KẾ TOÁN Sàn giao dịch bất động sản hoạt động điều hành theo cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm: Các hoạt động định giá bđs, pháp lý bđs Các hoạt động kế toán tài chình Các hoạt động văn phòng hành chính,nhân sự Các hoạt động marketing, môi giới, chăm sóc khách hàng, phát triển thị trường Các hoạt động tìm kiếm, lưu trữ, khảo sát thông tin bđs, quản lý ngân hang dữ liệu Hội đồng quản trị: - Chủ tịch Hội đồng quản trị bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc công ty theo Nghị quyết của Hội đồng quản trị. - Chủ tịch Hội đồng quản trị bổ nhiệm, miễn nhiệm Phó Giám đốc, Trưởng phòng kế toán, Tổ trưởng tổ kiểm tra nội bộ Công ty theo nghị quyết của Giám đốc. 4 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN  Ban kiểm soát: Ban kiểm soát có nhiệm vụ thay mặt Đại hội đồng Cổ đông giám sát, đánh giá công tác điều hành, quản lí của Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc theo đúng các qui định trong Điều lệ Công ty, các Nghị quyết, Quyết định của Đại hội đồng Cổ đông Có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, Ban Giám đốc cung cấp mọi Hồ sơ và thông tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý Công ty. Mọi Thông báo, Báo cáo, Phiếu xin ý kiến đều phải được gửi đến Ban kiểm soát cùng thời điểm gửi đến các thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Ban Tổng giám đốc;Thông tin phải trung thực, chính xác và kịp thời theo yêu cầu Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lí và sự cẩn trọng từ các số liệu trong Báo cáo tài chính cũng như các Báo cáo cần thiết khác Có quyền kiến nghị Hội đồng quản trị, Ban Tổng Giám đốc đưa ra các giải pháp phòng ngừa các hậu quả xấu có thể xảy ra. Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Giám đốc bố trí cán bộ chuyên môn phù hợp để Ban kiểm soát thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Có quyền thuê Tư vấn độc lập để thực hiện những quyền được giao. Ban kiểm soát có thể tham khảo ý kiến Hội đồng quản trị trước khi trình Báo cáo kiểm soát lên Đại hội đồng Cổ đông. Có quyền giám sát hiệu quả sử dụng vốn Công ty trong đầu tư. Có quyền yêu cầu được tham dự các cuộc họp Hội đồng quản trị nếu thấy cần thiết Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vì lợi ích của Cổ đông và vì lợi ích của Người lao động trong Công ty Ban kiểm soát có quyền được thanh toán mọi chi phí ăn, ở, đi lại, tiếp khách, chi phí thuê Tư vấn độc lập và các CP hợp lí khác khi thừa hành nhiệm vụ của Công ty;  Ban điều hành của sàn giao dich bất động sản: Có 01 Giám đốc và 01 phó Giám đốc. Giám đốc sàn giao dịch bất động sản: Điều kiện: Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của người lãnh đạo doanh nghiệp theo quy định của luật doanh nghiệp 5 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hòan thành khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Nhiệm vụ quyền hạn của giám đốc sàn giao dịch bất động sản: - Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của Sàn giao dịch. Quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của Sàn và chịu trách nhiệm pháp lý về các quyết định của cá nhân. - Xây dựng kế hoạch và chương trình hoạt động của Sàn, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Quy định nội quy, chế độ làm việc của sàn. - Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản. - Chịu trách nhiệm về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chể độ thu chi tài chính của sàn tuân thủ các quy định hiện hành của nhà nước về quản lý tài chính - Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan. Chấp hành các quy định về thanh tra, kiểm tra của Nhà Nước và của các cơ quan quản lý có thẩm quyền. Phó Giám đốc sàn giao dịch bất động sản: Phó Giám đốc là người giúp việc Giám đốc. Được quản lý, điều hành 1 số mặt do Giám đốc phân công và ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp luật và Giám đốc về các mặt công tác được giao.  Phòng hành chính, nhân sự: - Xây dựng phương án, đề án, quy định, quy chế về các mặt: Tổ chức bộ máy quản lý, bộ máy sản xuất kinh doanh, công tác cán bộ, công tác phát triển nhân sự, công tác thanh tra, quân sự, công tác thi đua khen thưởng, thực hiện chế độ tiền lương, thực hiện chế độ chính sách đối với người lao động. - Xây dựng các phương án về công tác hành chính, y tế, bảo vệ, dịch vụ, quản lý và điều động phương tiện phục vụ cho cán bộ.  Phòng Kế toán: - Hạch toán kinh tế, quản lý nguồn vốn đầu tư và công tác thống kê đối với toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch; - Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm và dài hạn cho hoạt động của sàn giao dịch. 6 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN - Tổ chức thực hiện, chỉ đạo và hướng dẫn toàn bộ hoạt động tài chính kế toán của Sàn giao dịch theo chế dộ, chính sách, pháp luật của Nhà nước, Điều lệ tổ chức và hoạt động, Quy chế tài chính của Sàn giao dịch; - Đề suất các phương án huy động vốn theo kế hoạch, tiến độ đầu tư của Sàn giao dịch. Tổ chức triển khai thực hiện các phương án khi đã được phê duyệt. - Tổng hợp, theo dõi các nguồn vốn và các khoản đầu tư tài chính của Sàn giao dịch; - Phân tích, đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch và đề suất các biện pháp tài chính cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch; - Hoàn thành công tác thuế và các nghĩa vụ đối với Nhà nước; - Theo dõi và chủ động đề suất các phương án thu hồi công nợ và xử lý những khoản nợ tồn đọng; - Tổ chức kiểm kê, đánh giá lại tài sản theo đúng quy định; - Thực hiện sự kiểm tra, thanh tra, kiểm toán theo yêu cầu của các cơ quan quản lý Nhà nước; - Lưu trữ và bảo quản hồ sơ chứng từ kế toán theo quy định của Nhà nước; - Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo Sàn giao dịch; - Soạn thảo và lưu trữ các văn bản có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ phòng.  Phòng Kinh doanh: - Xây dựng kế hoạch kinh doanh: Kế hoạch bán hàng ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, kế hoạch thực hiện các chính sách sau bán hàng . - Xây dựng kế hoạch marketting: Kế hoạch nghiên cứu thị trường, kế hoạch tiếp thị, quảng cáo sản phẩm trên mạng internet, trên các phương tiện thông tin đại chúng; - Thực hiện các chương trình quảng cáo, quảng bá sản phẩm và thương hiệu của Sàn giao dịch; - Tổ chức bán hàng trên cơ sở xác định tính hợp pháp của sản phẩm, thực hiện các công việc bán hàng trực tiếp hoặc thông qua các hình thức khác; - Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh toán linh hoạt; - Chủ động tìm kiếm các đối tác và thực hiện việc môi giới bất động sản; - Thực hiện các công tác dịch vụ phục vụ khách hàng như: tiếp thu và giải quyết các khiếu nại, thắc mắc của khách hàng về sản phẩm; Thực hiện việc chăm sóc khách hàng; 7 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN - Thực hiện các công tác sau bán hàng như: Hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà, lưu trữ toàn bộ hồ sơ giấy tờ, hợp đồng của sản phẩm.  Phòng định giá: Là phòng chức năng tham mưu giúp lãnh đạo Sàn Giao dịch trong lĩnh vực: - Tổ chức các công việc liên quan đến ĐG bất động sản và tư vấn bất động sản; - Tổ chức các phiên đấu giá bất động sản và dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất, các quỹ nhà, các dự án có liên quan đến quyền sử dụng theo yêu cầu của các tổ chức và cá nhân. Và thực hiện những nhiệm vụ chính cụ thể sau: Định giá bất động sản: - Việc ĐG bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản; - Trực tiếp đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng ĐG với khách hàng; - Trực tiếp thông báo đến khách hàng bằng chứng thư ĐG bất động sản; - Thu thập các thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; Tư vấn bất động sản: - Tư vấn về nghiên cứu thị trường bất động sản; - Tư vấn pháp lý về bất động sản: các thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hũu nhà, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà; - Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; tài chính bất động sản; - Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết của các dự án đầu tư; - Tư vấn về giá chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà của bất động sản; - Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; - Tư vấn việc thanh toán tiền mua nhà hoặc vay vốn ngân hàng (Các ngân hàng đối tác như: BIDV, ACB, HABUBANK, TECHCOMBANK, VPBANK, VIBank ) - Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.  Đấu giá Bất động sản: trực tiếp bằng lời nói; bỏ phiếu; hoặc theo thoả thuận. Thực hiện công tác này đúng theo quy định của Pháp luật. Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo Sàn giao dịch; Soạn thảo và lưu trữ các văn bản có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ phòng. 8 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN  Phòng Thông tin: - Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng; - Xây dựng, cập nhật và bảo trì Website của Sàn; - Lưu trữ các hồ sơ dữ liệu về bất động sản như quy hoạch phát triển đô thị của các địa phương, quy hoạch chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. 2.1.4 Sản phẩm dịch vụ  Nhóm 1: Định giá Bất động sản Định giá cho các hoạt động tín dụng: Quản lý tổng tài sản bất động sản; ĐG bất động sản; Định giá theo yêu cầu cụ thể của từng khách hàng: Mua; Bán; Cầm cố thế chấp; Góp vốn; Cổ phần hoá; Bảo lãnh… c. Nghiên cứu thị trường: - Phân tích cung cầu, thiết lập Bản đồ giá BĐS trên thị trường; - Phân tích và dự báo các rủi ro; - Có trách nhiệm tìm kiếm và cung cấp các thông tin hỗ trợ theo yêu cầu của các bộ phận khác;  Nhóm 2: Dịch vụ Bất động sản a.Môi giới bất động sản: - Đại diện khách hàng theo uỷ quyền để tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng; - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong giao dịch liên quan đến BĐS b. Tổ chức đấu giá BĐS;  Nhóm 3: Đào tạo a. Cung cấp dịch vụ đào tạo về bất động sản: - Đào tạo Môi Giới; - Định Giá; b. Quản lý sàn giao dịch. 9 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN  Nhóm 4: Tư vấn ,Tài chính Bất động sản và tư vấn tín dụng a. Tư vấn pháp lý về bất động sản: - Các thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; - Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà…; b. Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản: - Nghiên cứu khả thi dự án; - Phân tích tài chính; - Phân tích thị trường; c. Khi bên mua BĐS hoặc khách hàng có nhu cầu về vốn, chúng tôi sẽ trực tiếp đảm nhiệm công tác tín dụng với Ngân hàng đối tác;  Nhóm 5: Ủy thác quản lý kinh doanh: - Góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản; - Nhận ủy thác quản lý khai thác vận hành bất động sản; - Cung cấp dịch vụ sản xuất kinh doanh; - Ủy thác đầu tư; 2.2 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX 2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu Hồ sơ khách hàng bao gồm: Tên, địa chỉ, điện thoại và những thông tin khác liên quan. Hồ sơ về BĐS gồm: Hồ sơ pháp lý: Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu do cơ quan có thẩm quyền cấp; Tình trạng pháp lý (thuê, cho thuê, góp vốn, tranh chấp). Hồ sơ nhà đất: Bản vẽ đo đạc diện tích (trích lục), Bản vẽ thiết kế. 2.2.2 Phân tích sơ bộ Xác định mục đích ĐG: mua bán, cho thuê, góp vốn, đóng thuế, thu hồi nợ khách hàng, chuyển đổi mục đích sử dụng, cổ phần hoá. Báo cáo khảo sát giá BĐS: - Vị trí toạ lạc BĐS (vẽ sơ đồ đường phố, ngõ, hướng, chụp ảnh). - Thông tin nhà (năm xây dựng, năm cải tạo, hiện trạng). 10 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 [...]... theo giá trị thị trường Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 Phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa a) Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí: 15 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN Nhận xét: BĐS toạ lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi...Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN - Các lợi thế thương mại (làm cửa hàng, văn phòng giao dịch, khách sạn, nhà hàng,…) - Nhận định sơ bộ về giá đất, giá trị công trình - Nhận xét sơ bộ các lợi thế và hạn chế của BĐS 2.2.3 Lên kế hoạch định giá - Thoả thuận phí ĐG, thời gian hoàn thành hợp đồng dịch vụ ĐG (Xem bảng phí định giá BĐS của Sàn V-Reex - bảng phụ lục 1) - Ký kết hợp đồng dịch vụ ĐG - Xác định. .. số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)… 14 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN 2.3.2 Triển khai định giá BĐS mục tiêu 2.3.1.3 Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành a) Tính giá trị đất Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định. .. ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch Giả sử thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ BĐS còn hiệu lực Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn 19 Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa... chín triệu đồng chẵn) Kết luận: Giá trị thị trường của BĐS mục tiêu là là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa Gbđs mt = (6.989.000.000 + 6.709.000.000)/2 = 6.849.000.000 Vnđ (Sáu tỷ tám trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn) 2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX 2.4.1 Ưu điểm - Công ty mới đi vào hoạt động nhưng mà cũng đạt được... quy định của pháp luật và có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp vì ĐG BĐS phụ thuộc phần lớn vào cảm tính của người định giá Các chuyên viên ĐG của công ty có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế Chính vì vậy, họ mới cung cấp cho khách hàng những chứng thư ĐG dễ hiểu và đầy đủ thoả mãn được nhu cầu của khách hàng - Quy trình định giá linh hoạt và đảm bảo chất lượng định giá Trong công tác thẩm định giá. .. chính xác và kết quả định giá chưa sát với giá thị trường Sàn giao dịch BĐS V-Reex mới thành lập cũng không phải là ngoại lệ Vì vậy công tác tuyển dụng là rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới hoạt động ĐG chung của Sàn Trong nhiều trường hợp ĐG những BĐS phức tạp thì chỉ có trưởng phòng mới đảm nhiệm được, còn nhân viên chưa đủ kinh nghiệm và năng lực để thực hiện nhiệm vụ đó Đôi khi công việc của các nhân... LỆ GIÁ chính đóng TRỊ CÒN LẠI góp vào giá CỦA trị CÔNG công TRÌNH trình 13.8 9.1 4.05 1.74 0.45 1.6 2.34 4.25 1.66 0.42 39.41 89.56818182 Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% + 89,568%)/2 = 88,784% Vậy CP tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là: Gct = 6.200.000 * 312 * 88,784% = 1.717.000.000 Vnđ (Một tỷ bảy trăm mười bảy triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất. .. của công ty Đối với lĩnh vực đầu tư: công ty đang triển khai được hai dự án: Hoàng Quân plaza và khu đô thị mới Bình Minh Đối với lĩnh vực định giá BĐS, công ty tiến hành thẩm định giá các BĐS như 141 Bà Triệu, 7/29/376 đường Bưởi, Đối với lĩnh vực môi giới và tư vấn, công ty cũng đã thực hiện tốt nhiều thương vụ giúp đỡ khách hàng và nâng cao uy tín của công ty trên thị trường - Đội ngũ cán bộ của công. .. bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là: Gbđs = (Gđ + Gct) = 4.992.000.000 + 1.717.000.000 = 6.709.000.000 Vnđ (Sáu tỷ bảy trăm lẻ chín triệu đồng chẵn) b) Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa: Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại Đây là một phương pháp ĐG chỉ sử dụng các chỉ số giá trị thực . đề thực tập Khoa BĐS và KTTN THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH. mà sàn giao dịch bất động sản Công ty CP quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam ra đời .Sàn giao dịch bất động sản Việt