Thực trạng công tác định giá bđs thế chấp tại chi nhánh agribank đống đa

Chuyên đề thực tập GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc MỤC LỤC 1.3.Các phương pháp định giá BĐS thế chấp 17 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH AGRIBANK ĐỐNG ĐA. 65 3.1.Phướng hướng phát triển năm 2012 của chi nhánh Agribank Đống Đa 66 3.1.1.Định hướng phát triển chung của chi nhánh 66 PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 1 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc LỜI MỞ ĐẦU 1.LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI Sau nhiều năm đổi mới ,hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế đất nước,làm thay đổi bộ mặt của đất nước ta.Có thể nói hệ thống ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế mở nước ta hiện nay ;rất nhiều ngành nghề kinh doanh hiện nay phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng bởi muốn mở rộng và đẩy mạnh hoạt động sản xuất kinh doanh,các doanh nghiệp đều cần đến nguồn vốn lớn và nguồn vốn này chủ yếu được vay từ ngân hàng. Với mục đích kinh doanh để kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là đi vay để cho vay.Và các tổ chức kinh doanh muốn vay được vốn đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình và thường tài sản đó là bất động sản. Nhưng thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan nhiều đến pháp luật. Vì vậy việc định giá BĐS đúng giá trị là việc hết sức cần thiết để quyết định mức cho vay và làm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Hoạt động định giá bất động sản đã tồn tại rất lâu trên thế giới nhưng ở Việt Nam vấn đề này mặc dù đã được luật pháp quy định tuy nhiên vấn đề này vẫn chưa được đầy đủ thiếu động bộ về mặt pháp lý,còn rất nhiều bất cập trong trong thực tế. Thực trạng dễ nhân ra là việc định giá BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… Ngoài ra khi mà việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày càng phổ biến do ngân hàng đã định giá BĐS quá thấp khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng,chính điều này làm giảm uy tín cua ngân hàng trong thương trường.Ngược lại việc định giá cao hơn giá trị thực, như vậy ngân hàng sẽ phải chi khoản tiền cao hơn để cho vay, khi đó ngân hàng sẽ làm giảm lượng tiền đưa vào kinh doanh, đồng thời ngân hàng sẽ phải đối mặt với rủi ro cao hơn. PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 2 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc Trong năm 2010 và 2011 là những năm đã chứng kiến nhũng khoản nợ xấu cao kỉ lục do bắt nguồn từ thị trường bất động sản trên đà suy thoái dẫn đến ế ẩm. Nợ xấu của ngân hàng do nhiều nguyên nhân gây ra nhưng nguyên nhân chủ yếu vẫn là do công tác định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng quá yếu dẫn đến việc đưa khoản tín dụng lâm vào tình trạng nợ xấu, khó đòi. Từ những thực trạng nêu trên mà trong thời gian thực tập tại Phòng kinh doanh của Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa , em quyết định lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Agribank chi nhánh Đống Đa” 2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Hệ thống hoá cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp . - Đánh giá thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa. Từ đó đánh giá được ưu nhược điểm của công tác định giá bất động sản thế chấp. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa. 3.PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong giai đoạn năm 2008,2009,2010,2011. 4.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương pháp điều tra, nghiên cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá bất động sản thế chấp và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn. 5.KẾT CẤU ĐỀ TÀI Ngoài phần mở đầu, mục lục,tài liệu tham khảo,chuyên đề thực tập gồm 3 phần: CHƯƠNG 1: Cơ sở lý luận của định giá bất động sản thế chấp CHƯƠNG 2:Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 3 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc CHƯƠNG III:Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để em có một bài viết hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kế hoạch kinh doanh của Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa đã giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề của em một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện chuyên đề này. PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 4 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc CHƯƠNG 1 :CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.Khái niệm về bất động sản thế chấp& định giá bất động sản thế chấp 1.1.1.Bất động sản thế chấp Theo quy định tại điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005,thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Bất động sản thế chấp là tài sản thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của bên đi vay (bên thế chấp) được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay. • Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại kích cỡ,tính năng…nên tài sản thế chấp rất đa dạng.Bất động sản được thế chấp bao gồm : + Nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản gắn với đất đai. Các BĐS trên phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm hoặc thuộc quyền sở hữa của bên thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ với bên có quyền. + Quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép thế chấp. + BĐS hình thành trong tương lai là BĐS thuộc sở hữu của bên bảo đảm được hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp hoặc sau khi nghĩa vụ được xác lập. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo mới thuộc sở hữu của bên bên bảo đảm. + Các BĐS khác theo quy định của pháp luật. • Đặc điểm của bất động sản thế chấp: + Do là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời chịu tác động khá lớn của thi trường vì thế trong thế chấp để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn được đánh giá thấp hơn giá trị của thị trường tại thời điểm thế chấp. PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 5 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc + Do đặc điểm không thể di dời của bất động sản nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở). + Do thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường . Như vậy, khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà không còn quyền định đoạt chiếm hữu. • Vai trò của bất động sản thế chấp: + Đóng vai trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay giữa dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Việc thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển nền kinh tế chung của đất nước. Ví dụ như một nhà máy sản xuất thép khi dùng đất đai và nhà xưởng thế chấp thì sẽ vay được một lượng vốn nhất định.Từ đó có thể đầu tư mua sắm trang thiết bị kĩ thuật,dây chuyền công nghệ tốt hơn phục vụ sản xuất kinh doanh.Khi đó nhà máy có thể giảm được chi phí,giá thành đầu vào và có thể sản xuất ra được sản phẩm chất lượng tốt hơn.Và thành quả dẫn đến là nhà máy ngày càng bán được nhiều sản phẩm tạo lên doanh thu ,lợi nhuận lớn ;một phần đóng góp vào ngân sách nhà nước lớn hơn,mặt khác tạo ra công ăn việc làm giảm tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội,tăng thu nhập cho người lao động. + Bên cạnh đó nó còn góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng Trung ương. + Như vậy ta có thể rút ra được rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 6 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế. • Về hình thức thế chấp tài sản: Theo điều 343 trong Bộ luật dân sự năm 2005 việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong một số trường hợp pháp luật có quy định văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phải tuân thủ các hình thức đó. • Về thời hạn thế chấp: theo điều 344 trong Bộ luật dân sự năm 2005 thời hạn thế chấp do các bên thoả thuận, nếu không có thoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp • Điều kiện để được cho vay thế chấp: + Bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay ,và đối với bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng cho vay. + Bất động sản phải được phép giao dịch ,không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Bất động sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản về bất động sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. + Bất động sản đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng trên thị trường. 1.1.2.Định giá bất động sản thế chấp 1.1.2.1.Khái niệm Với quá trình lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới,định giá đang là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá. Ở nước ta, nghề định giá tài sản cũng được nhà nước chú ý quan tâm và đang phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường, và cùng với đội ngũ cán bộ định giá được đào tạo bài bảng. Mặc dù trên thế giới có nhiều định nghĩa về định giá tài sản nhưng đều có đặc điểm cơ bản của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường là : Định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá; Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ; Trong một thị PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 7 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu ); Thời điểm cụ thể; Theo yêu cầu, mục đích nhất định; Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định. Căn cứ vào đó ta có thể rút ra khái niệm : định giá tài sản là việc đánh hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Theo điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Như vậy ta có khái niệm như sau : định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể,tại một thời điểm cụ thể,có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản ,bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. 1.1.2.2.Mục đích của định giá bất động sản thế chấp Mọi hoạt động định giá đều tính đến giá trị chính xác nhất của bất động sản trên thị trường.Vì vậy mục đích của định giá có thể phân ra làm nhiều loại :Mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, ,tính giá đền bù giải toả,bảo hiểm,chia thừa kế,hạch toán,góp vốn, đầu tư 1.1.2.3.Vai trò của định giá bất động sản thế chấp Đối với tổ chức cá nhân thì việc định giá đảm bảo tính minh bạch công bằng cho thị trường bất động sản .Việc phản ánh đúng giá trị thị trường của bất động sản sẽ làm giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch mua bán trên thị trường. Đối với nhà nước thì việc định giá chính xác sẽ có tác dụng lớn trong đảm bảo nguồn thu cho nhà nước đảm bảo tính công bằng trong xã hội đồng thời cũng tạo động lực cho việc phân bổ đất đai trên thị trường một cách hợp lý. 1.1.2.4.Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 1.1.2.4.1.Căn cứ định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản không phải là một công việc dễ dàng do đó đòi hỏi người định giá phải có kiến thức chuyên sâu về nghiệp vụ và nắm bắt được sự thay đổi của PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 8 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc diễn biến thị trường.Khi định giá bất động sản người ta thường dựa vào những căn cứ sau: Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS như:lao động, đất đai,nguyên vật liệu. Chi phí cơ hội của đất và công trình:so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng cao nhất, tốt nhất với bất động sản cả về vật chất và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất tại thời điểm định giá. Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế như thay đổi các chính sách về đất đai và nhà ở,về nhu cầu vật chất,văn hóa tinh thần ,thị hiếu về BĐS không ngừng thay đổi theo thời gian. Căn cứ vào sự phù hợp của BĐS và đóng góp của BĐS:bản thân BĐS đặt trong quần thể BĐS môi trường xung quanh tạo lên sự hòa hợp về mặt cảnh quan,kiến trúc từ đó sẽ năng cao giá trị của của BĐS Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của BĐS gồm có giá trị công trình và giá trị đất Căn cứ vào khả năng cạnh tranh và lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS:Việc căn cứ vào khả năng cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giá cả,cạnh tranh trong nội bộ vùng tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.Mỗi bất đông sản đều có chức năng hình thức sử dụng riêng tùy vào mục đích của việc sử dụng. 1.1.2.4.2.Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp Từ những căn cứ nêu trên ,khi định giá BĐS ta cần tuân thủ các nguyên tắc sau: * Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Một bất động sản được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 9 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc - Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể); - Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. - Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. - Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. * Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc chỉ ra rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. * Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc này cho rằng : để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý. * Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A [...]... giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 32 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH AGRIBANK ĐỐNG ĐA 2.1.Tình hình cơ bản của chi nhánh Agribank Đống Đa. .. pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá Bước 6 Lập báo cáo và chứng thư định giá Nội dung báo cáo, chứng thư định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá. ” 1.3.Các phương pháp định giá BĐS thế chấp Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. .. pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá - Mục đích định giá: định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá - Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá - Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những... Đa 2.1.1.Giới thiệu về chi nhánh Tên ngân hàng : Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển nông thôn Việt Nam Agribank Chi nhánh Quận Đống Đa Tên viết tắt : Chi nhánh NHNo&PTNT Đống Đa (Agribank Đống Đa) Địa chỉ : Số 211 Xã Đàn- Quận Đống Đa- Hà Nội 2.1.2.Khái quát về chi nhánh 2.1.2.1.Lịch sử hình thành & phát triển của chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển nông thôn Việt Nam - Agribank là ngân hàng... xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của BĐS được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng - Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá - Xác định cơ sở giá trị của BĐS Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, thẩm định viên cần xác định. .. 01/04/2008 Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa đã được nâng cấp thành chi nhánh ngân hàng cấp 1 trực thuộc NHNo&PTNT Việt Nam và được đổi tên thành Chi nhánh NHNo&PTNT Đống Đa (Agribank Đống Đa) Ngân hàng đã tiến hành mở rộng mạng lưới các phòng giao dịch tại các quận nội thành Đến tháng 01/12/2009, mạng lưới hoạt động của Agribank Đống Đa có 1 hội sở chính tại địa chỉ số 211 Xã Đàn- Quận Đống Đa- Hà Nội... giá trị của tài sản cần định giá - Phương pháp định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá. ” - Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích định giá - Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp định giá nào được sử dụng làm... thôn Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa là chi nhánh cấp 2 của Chi nhánh NHNo&PTNT Hà Nội được thành lập năm 2000, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế trên địa bàn Quận Đống Đa và góp phần mở rộng quy mô hoạt động của Chi nhánh NHNo&PTNT Hà Nội, có trụ sở chính đặt tại số 154 Tôn Đức Thắng- Quận Đống Đa- Hà Nội Tuy mới thành lập và hoạt động được 10 năm nhưng toàn bộ cán bộ công nhân viên của Chi nhánh. .. định giá Bước 2: Lập kế hoạch định giá Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thông tin Bước 5: Xác định giá bất động sản PHẠM NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 13 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá 1.2.2.Quy trình thực hiện chi tiết Bước 1 Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá. .. NGỌC TỚI Kinh doanh BĐS 50A Chuyên đề thực tập 22 GVHD:TS.Nguyễn Minh Ngọc d.Các bước thực hiện Căn cứ để thực hiện phương pháp chi phí bao gồm chi phí để làm cho bất động sản bất động sản tương tự như giá cả, tại thời điểm định giá, khấu hao luỹ kế của tài sản theo định giá Khi xác định giá theo phương pháp chi phí, là cần thiết để tham khảo các quy tắc khấu hao và các quy định về giá của tài sản, hàng . bất động sản thế chấp . - Đánh giá thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT Quận Đống Đa. Từ đó đánh giá được ưu. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH AGRIBANK ĐỐNG ĐA. 65 3.1.Phướng hướng phát triển năm 2012 của chi nhánh Agribank Đống Đa 66 3.1.1 .Định hướng