a. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của BĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
b.Nội dung phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:
Giá trị hiện tại của BĐS = Gía trị phát triển BĐS – chi phí để phát triển BĐS
c.Cơ sở lý luận
Việc tái tạo lại hay xây dựng lại các BĐS sau một quá trình sử dụng nhằm chuyển mục đích sử dụng hoặc thay đổi diện mạo của tài sản được gọi là quá trìnhphát triển BĐS. Ví dụ: quá trình cải tạo các chung cũ Hà nội thành các chung cư cao cấp, chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất dự án nhà cao tầng... Giá trị phát triển của tài sản trong dự án cải tạo nhà chung cư cũ là giá trị ước tính của chung cư mới, chi phí phát triển là toàn bộ chi phí ước tính để tháo dỡ chung cư cũ, xây dựng chung cư mới. Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới).
d.Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu trong việc định giá các bất động sản có thể phát triển được hoặc có tiềm năng để phát triển. Đặc biệt, phương pháp thặng dư được áp dụng hữu hiệu trong thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản như xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê...
Ngoài ra, phương pháp thặng dư cũng được sử dụng trong việc mua bán các căn hộ cũ, ngôi nhà có thiết kế lạc hậu... để người mua đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá ngôi nhà đó, thì ngôi nhà cũ đáng giá bao nhiêu.
e.Các bước tiến hành phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau:
+ Bước 1:Xácđịnh cách sd cao nhất và tốt nhất của tài sản cần định giá,có tính đến những qui định hiện hành về sử dụng tài sản và những hạn chế khác.
+ Bước 2: ước tính toàn bộ giá trị của quá trình phát triển, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
+ Bước 3: ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm các chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, lợi nhuận, chi phí marketing, các phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có liên quan...
+ Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển của nhà đầu tư.
g.Ưu nhược điểm của phương pháp thặng dư Ưu điểm:
+ Là phương pháp định giá phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư
+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dự liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng
+ Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…
Nhược điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Ước tính về chi phí,giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.