a.Khái niệm: Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
b.Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản liên quan mật thết đến lợi nhuận có thể thu được do khai thác tài sản đó:nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, thì tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
Dựa vào nguyên lý trên, áp dụng phương pháp lợi nhuận đòi hỏi phải phân tích và ước tính được thu nhập của tài sản, các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, để tính thu nhập ròng hàng năm của tài sản. Thu nhập ròng này sau đó được chuyển hoá thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư.
c.Các trường hợp áp dụng
Trong định giá các BĐS, có nhiều tài sản có thuộc tính tương tự nhau, ví dụ: cùng kích cỡ, cùng kết cấu...nhưng khả năng sinh lợi lại khác nhau. Một khách sạn ở cạnh trung tâm thành phố, có thể có khả năng sinh lợi cao hơn một khách sạn tương tự nhưng cách xa thành phố. Chính vì vậy, trong thẩm định giá các tài sản thuộc loạinày, các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp lợi nhuận. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh tài sản này với những tài sản tương tự khác gặp khó khăn, do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng…
d.Các bước tiến hành
Người thẩm định phải thực hiện các bước sau để ước tính giá trị của tài sản: − Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận ròng của BĐS
− Bước 2:Ước tính chi phí đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản lãi trên vốn,tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…
− Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa
− Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hóa thu nhập.
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những bất động hoạt động tạo ra lợi nhuận. Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp từ BĐS.
Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh bất động sản đó. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của bất động sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành bất động sản đó. Để xác định được tỷ lệ đóng vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năng quản lý kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động kinh doanh của nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinh doanh nhiều khi mang tính chủ quan của người định giá.
Kết luận: Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là
chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dung mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.Tùy từng trường hợp mà ta lựa chọn từng phương pháp phù hợp với từng mục đích điều kiện khác nhau. Nhưng có thể nói phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng nhiều nhất ,có cơ sở chắc chắn để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận bởi vì dữ liệu mà chúng ta sử dụng đã diễn ra trên thị trường, được thị trường thừa nhận, nó cũng chính là bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh chấp.
1.4.Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS thế chấp
Giá BĐS phụ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
1.4.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS