- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng
3.1.2.Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản
6 977 x 70% =4 883.9 triệu đồng Bước 5: Tiến hành thủ tục cho vay
3.1.2.Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản
Cần đa dạng hóa các loại hình thế chấp: cho vay để xây, sửa, mua nhà, chuyển quyền thuê lại của Nhà nước, chuyển quyền sủ dụng đất, cho vay du học tại chỗ, du học nước ngoài, cho vay mua ôtô…
Phát triển các loại hình cho vay thế chấp BĐS theo phương châm an toàn và hiệu quả. Khi đó, khách hàng cần phải có nguồn thu nhập ổn định, có phương án sử dụng vốn khả thi và hiệu quả. Đối với khách hàng có lịch sử vay nợ không tốt, ngân hàng sẽ hạn chế hoặc có các biện pháp để theo dõi chặt chẽ khoản vay.
Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá, giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ cho vay thế chấp BĐS tới đông đảo các tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với các phương tiện truyền thông…
Ngoài việc thực hiện công tác định giá theo các quy định của Nhà nước, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn cũng cần phải hoàn thiện hơn những quy định, văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng của mình trên nền tảng của các văn bản pháp quy nhằm mở rộng tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Thực hiện việc thẩm định bất động sản nói chung và các dự án bất động sản nói chung một cách nhanh nhạy, chính xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và nhu cầu vốn của xã hội.
3.2.Một số nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh Agribank Đống Đa
Việc xây dựng một quy trình định giá chuẩn hiện nay là rất cần thiết. Định giá viên có thể dựa vào quy trình chuẩn này sẽ biết được khi định giá mình đã thiếu, hay sai sót ở bước nào. Quy trình định giá chuẩn sẽ giúp ích cho việc định giá được diễn ra nhanh chóng hơn, đơn giản hơn và chính xác hơn. Đồng thời cũng tạo điều kiện cho việc quản lý hoạt động định giá được một cách dễ dàng hơn.
Ngoài ra cán bộ định giá cần tuân thủ đầy đủ các bước của quy trình định giá mà chi nhánh đã quy định cho toàn bộ hệ thống, không được tự ý cắt bỏ một quá trình nào hay một công đoạn định giá nào. Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá.
3.2.2.Về nhân lực
Sự sống còn của 1 tổ chức phụ thuộc phần lớn vào vấn đề con người vì vậy yếu tố con người luôn đóng vai trò then chốt, quan trọng đối với sự tồn tại, phát triển của bất kì một tổ chức kinh tế, một thể chế xã hội. Do đó, Chi nhánh Agribank Đống Đa cần có chiến lược đào tạo nguồn nhân lực phù hợp nhằm xây dựng một đội ngũ cán bộ thành thạo về chuyên môn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả năng phân tích và dự đoán xu hướng thay đổi của môi trường kinh tế, đáp ứng được nhu cầu của công việc cụ thể: đào tạo tại chỗ nhằm nâng cao trình độ và nhận thức cho cán bộ để đổi mới phong cách, lề lối làm việc năng động hơn, hiệu quả hơn đồng thời cần phải tổ chức những buổi giao lưu, trao đổi kinh nghiệm giữa các nhân viên với nhau.
Bên cạnh đó chi nhánh cần có các chính sách khen thưởng các cán bộ thẩm định có thành tích trong công tác định giá thế chấp để khuyến khích lòng hăng say công việc của các cán bộ trong ngân hàng nhằm tạo sự gắn kết giữa chi nhanhs và các nhân viên . Ngoài ra, chi nhánh cũng cần có các chế tài xử lý các vi phạm của án bộ thẩm định khi có vi phạm.
3.2.3.Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Việc định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp nên lấy những thông tin chính xác như lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi Chi nhánh nghiên cứu và có thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu một cách thống nhất toàn Chi nhánh , nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ
quản lý hơn, tránh được sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng. Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Chi nhánh , nhưng bù lại có thể tránh được hiện tượng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị BĐS ước tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt động tín dụng Chi nhánh . Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Chi nhánh phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá.
Ngoài ra chúng ta định giá một số BĐS như khách sạn,trung tâm thương mại dịch vụ, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà được sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phương pháp thu nhập.
Ví dụ BĐS là trung tâm thương mại đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập, dự báo các dòng thu nhập của trung tâm thương mại mang lại nhưng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình như danh tiếng, nhưng không được loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ chỗ trống theo tỷ lệ trung bình của ngành. Vì như vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán được cho các nhà đầu tư.
Nói tóm lại phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, cán bộ định giá nên xem xét kĩ sau đó đưa ra phương pháp định giá hợp lí nhất.Có thể vận dụng cả các phương pháp khác, không nhất thiết là chỉ sử dụng 3 phương pháp thông thường của chi nhánh.
3.2.4.Về xây dựng hệ thống thông tin
Việc xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trong toàn hệ thống Ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Đồng thời hỗ trợ kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên định giá , phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ định giá khi đi tìm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu... Khi đó giá trị mà cán bộ định giá sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS chứng cớ hơn những gì mà Chi nhánh đang làm.
Như chúng ta đã biết công tác định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Để hoạt động định giá thực sự có hiệu quả trong thực tế thì bao giờ việc định hướng của chính phủ cũng là cần thiết. Chính phủ ngoài việc định hướng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá, những nguyên tắc thẩm định giá, những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá, còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp đào tạo thẩm định viên có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo. Bên cạnh đó còn phải cử người trong trung tâm thẩm định giá thuộc các sở tài chính đi học ngành này ở nước ngoài.
Vì BĐS là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế như mua bán, thuê, thế chấp thì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước.
Sau đây là một số kiến nghị của em nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh Agribank Đống Đa :
- Tăng cường quản lý và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá, tạo điều kiện cho cán bộ tín dụng theo học các lớp đào tạo về định giá bất động sản, có chứng chỉ hành nghề định giá.Khuyến khích việc giao lưu trao đổi kinh nghiệm thực tế giữa cán bộ tín dụng giữa các chi nhánh của ngân hàng Agribank.
- Tạo mối quan hệ với các trung tâm định giá và sở tư pháp.
- Bám sát các quy định của Chính phủ về tài sản thế chấp và thường xuyên theo dõi sự thay đổi của các quy định đó.
- Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản ở những khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố và trên cả nước một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy.