Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại VPbank

Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại VPbank 1. Tình hình cơ bản của VPbank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá BĐS thế chấp 1.1. Tình hình chung VPbank 1.1.1 Sự hình thành và phát triển của ngân hàng Địa chỉ: Số 8 Lê thái tổ, Hoàn kiếm, Hà nội. Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBANK) được thành lập theo giấy phép hoạt động sè 0042/NH-GP của Thống đốc Ngân hµng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/08/1993 với thời gian hoạt động 99 năm. Ngân hµng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/09/1993 theo giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/09/1993. Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đó do nhu cầu phát triển, theo thời gian VPBANK đã nhiều lần tăng vốn điều lệ. §ến tháng 8 năm 2006 vốn điều lệ của VPBANK đạt 500 tỷ đồng. Và vừa qua ngân hµng đã được chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược nước ngoài là ngân hµng OCBC- một ngân hµng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ nâng lên trên 750 tỷ đồng. Và dự định sẽ xin nâng vốn điều lệ lên trên 1000 tỷ đồng vào cuối năm 2006. Và hiện nay vốn điều lệ của ngân hàng VPBank đã lên 15000 tỷ đồng vào tháng 7/2007. Năm 2007 có thể coi là một năm băn lề, đánh dấu nhiều sự kiện quan trọng của VPBank. Đến tháng 12/2007, các chỉ tiêu hoạt động cơ bản của VPBank đều đạt và vượt so với kế hoạch. Tổng tài sản đạt 20.000 tỷ đồng. Tổng nguồn vốn huy động đạt gần 15.500 tỷ đồng trong đó từ các tổ chức kinh tế và dân cư là 12.000 tỷ đồng (tăng 125% so với cùng kỳ năm 2006). Tổng dư nợ cho vay đạt hơn 13.000 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 313 tỷ đồng (tăng gấp 2 lần so với năm 2006). Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý mở rộng quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn. Cuối năm 1993, Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank được phép mở thêm chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tháng 11/1994, VPBank được phép mở thêm chi nhánh Hải Phòng và tháng 7/1995 được mở thêm chi nhánh Đà Nẵng. Trong năm 2004, NHNN đã có văn bản chấp thuận cho VPBank được mở thêm 3 chi nhánh mới là chi nhánh Hà Nội trên cơ sở tách bộ phận trực tiếp kinh doanh trên địa bàn Hà Nội ra khỏi Hội sở, chi nhánh Huế, chi nhánh Sài Gòn. Trong năm 2005, VPBank tiếp tục được mở thêm một số chi nhánh nữa đó là chi nhánh Cần Thơ, chi nhánh Quảng Ninh, chi nhánh Vĩnh Phúc, chi nhánh Thanh Xuân, chi nhánh Thăng Long, chi nhánh Tân Phú, chi nhánh Cầu Giấy, chi nhánh Bắc Giang. Cũng trong năm 2005, NHNN đã chấp thuận cho VPBank được nâng cấp một số phòng giao dịch thành chi nhánh là phòng giao dịch Cát Linh, phòng giao dịch Trần Hưng Đạo, phòng giao dịch Giảng Võ, phòng giao dịch Hai Bà Trưng, phòng giao dịch Chương Dương. Trong năm 2006, VPBank tiếp tục được NHNN cho phép mở thêm phòng giao dịch Hồ Gươm (đặt tại Hội sở chính của ngân hang), phòng giao dịch Vĩ Dạ, phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánh Huế), phòng giao dịch Bách Khoa, phòng giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội), phòng giao dịch Tân Bình (trực thuộc chi nhánh Hồ Chí Minh), phòng giao dịch Cẩm Phả (trực thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng giao dịch Phạm Văn Đồng (trực thuộc chi nhánh Thăng Long), phòng giao dịch Hưng Lợi (thuộc chi nhánh Cần Thơ). Bên cạnh mở rộng mạng lưới giao dịch trên đây, trong năm 2006, VPBank cũng đã mở thêm hai công ty trực thuộc đó là công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản, công ty chứng khoán. Tính đến tháng 8 năm 2006, hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các tỉnh, thành phố của đất nước là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, VÜnh Phúc, Bắc Giang và 2 công ty trực thuộc. Năm 2006 đã mở thêm các chi nhánh mới tại Vinh, Thanh Hoá, Nam Định, Nha Trang, Bình Dương, Đông Nai, Kiên Giang và các phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn hệ thống VPBank lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch. Hiện tại mạng lưới haotj động của VPBank đã lên tới 130 Chi nhánh và điểm giao dịch tại hầu khắp các tỉnh trên cả nước, đưaVPBank đứng vào top 5 các NHTM cổ phần có mạng lưới giao dịch lớn nhất hiện nay tại Việt Nam 1.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hµng Sơ đồ tổ chức ( organisational chart) ` Đại hội cổ đông Hội đồng quản trị Ban kiểm soát Hội đồng tín dụng Ban điều hành Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ nội Các ban tín dụng Phòng kế toán Hội sở Phòng ngân quỹ Phòng tổng hợp & quản lý chi nhánh Phòng thanh toán quốc tế & kiều hối Phòng thu hồi nợ Văn phòng VPBank Trung tâm tin học Trung tâm kiều hối, phát chuyển tiền nhanh W U Trung tâm đào tạo Các chi nhánh cấp 2 và phòng giao dịch CN Hà Nội CN TP HCM CN Sài Gòn CN Hải Phòng CN Huế CN Đà Nẵng CN Cần Thơ CN Quảng Ninh CN Vĩnh Phúc CN Bắc Giang 1.1.3. T chc nhõn s S lng nhõn viờn ca VPBank trờn ton h thng tớnh n nay cú trờn 2600 ngi. Trong ú l phn ln cỏn b nhõn viờn cú trỡnh i hc v trờn i hc (chim 87%). Nhn thc c cht lng i ng nhõn viờn chớnh l sc mnh ca ngõn hng, giỳp ngõn hàng đng u c vi s cnh tranh. Do ó nhng nm va qua ngõn hàng ó quan tõm ti cụng tỏc nõng cao cht lng cụng tỏc qun tr nhõn s. 1.1.4. Lnh vc hot ng - Huy ng vn ngn hn, trung hn v di hn ca cỏc t chc v cỏ nhõn - Tip nhn vn u thỏc u t v phỏt trin ca cỏc t chc trong nc. - Vay vn ngõn hng nh nc v cỏc t chc tớn dng khỏc. - Cho vay ngn hn, trung hn v di hn i vi cỏc t chc cỏ nhõn. - Chit khu thng phiu, trỏi phiu, giy t cú giỏ. - Hựn vn, liờn doanh v mua c phn theo phỏp lut hin hnh. - Thc hin thanh toỏn gia cỏc khỏch hàng. - Thc hin kinh doanh ngoi t. - Huy ng ngun vn t nc ngoi. - Thanh toỏn quc t v thc hin cỏc dch v khỏc liờn quan n thanh toỏn quc t. - Thc hin cỏc dch v chuyn tin trong v ngoi nc di nhiu hỡnh thc, c bit l chuyn tin nhanh Western Union. 1.2. Tỡnh hỡnh hot ng tớn dng ca ngõn hng trong nhng nm gn õy 1.2.1. Tình hình hoạt động tín dụng trong năm trớc năm 2007 Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu lớn cho ngân hàng. Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng lành mạnh, an toàn và hiệu quả đợc VP đặc biệt quan tâm. Bảng 2.1: Hoạt động tín dụng của VBPank qua các năm Đơn vị: Tỷ đồng Chỉ tiêu toàn hệ thống 2003 2004 2005 2006 Số tuyệt đối So với năm trớc Số tuyệt đối So với năm trc Số tuyệt đối So với năm trớc Số tuyệt đối So với năm trớc Tổng doanh số cho vay 1.749 +51% 2.155 23% 2.501 16% 6.594 163.65% Tổng d nợ cho vay 1525 +38% 1865 22% 2.059 10% 5.031 144.34% (Báo cáo tín dụng VPBank 2003, 2004, 2005,2006) *Về quy mô tín dụng Tăng trởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trởng của nguồn vốn, thể hiện sự phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng nguồn của ngân hàng. Hơn nữa tốc độ tăng trởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế. *Về cơ cấu tín dụng - D nợ vốn vay ngắn hạn: tính đến 31/12/2006 chiếm 50.6% tổng d nợ. - D nợ vốn vay trung dài hạn: tính đến 31/12/2006 chiếm 49.4% tổng d nợ. *Về chất lợng tín dụng Đây là điều đáng mừng của ngân hàng trong những năm gần đây. Nghiệp vụ tín dụng phát triển lành mạnh, an toàn và hiệu quả luôn đợc VPBank đặc biệt quan tâm. Nhờ vậy, nợ quá hạn giảm mạnh từ 13.2% (cuối năm 2003) xuống 0.99% cuối năm 2004 , 0.75% vào cuối năm 2005, v t mc 0.58% cui nm 2006. 1.2.2. Tình hình hoạt động năm 2007 Doanh s cho vay ton h thng nm 2007 t 13.217 t ng, tng 6.623 t ng so vi nm 2006. T l n xu ca VPBank mc 0.49% tng d n, thp hn nhiu hn so vi t l n xu ca ngnh ngõn hàng Vit Nam (khong 7%). Bảng 2.2: Tỡnh hỡnh d n tớn dng n 31/12/2007 nh sau V: triu ng Ch tiờu 31/12/2007 t trng 1/tng d n cho vay 13.217.000 100% - cho vay ngn hn 6.626.000 50.1% - cho vay trung di hn 6.591.000 49.9% 2/d n xu 647.633 0.49% (Bỏo cỏo tng kt nm 2007 ca VPBank) Tt c nhng hot ng cũn li ca ngõn hàng u thc hin tt v vt mc k hoch ra. Điu ny c th hin kt qu kinh doanh ca ngõn hang nm 2007. Kt thỳc nm ti chớnh 2007, VPBank t kt qu li nhun trc thu l hn 313 t ng, tng gp ụi so vi nm 2006, trong ú li nhun t hot ng ca ngõn hng l 273 t ng, li nhun t cụng ty chng khoỏn t 38,9 t ng, li nhun t cụng ty AMC t trờn 2 t ng. Trong nm 2007 VPBank phỏt sinh rt nhiu khon chi phớ ln nhm xõy dng c s h tng cho vic phỏt trin lõu di nh: duy trỡ hot ụng ca Ban d ỏn Corebanking T24; duy trỡ hot ng cu Trung tõm Th; u t vo h thng ATM, phỏt trin mng li chi nhỏnh,v.v.v . Nu khụng cú cỏc khon u t ú, li nhun nm 2007 cú th t mc cao hn. Tuy nhiờn vic u t vo cỏc yu t h tng cụng ngh v mng li l rt cn thit, bo m duy trỡ mt v th cnh tranh tt cho VPBank trong tng lai. Nh vậy ta thấy đợc hoạt động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh thu hết sức to lớn đến cho tất cả các ngân hàng, vì vậy việc khai thác hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất nhiều, nhng khai thác làm sao cho hiệu quả nhng cũng phải đáp ứng yêu cầu đảm bảo vốn vay của ngân hàng. Do đó để giảm bớt rủi ro tín dụng mà hầu hết các khoản vay tại ngân hàng đều yêu cầu có tài sản đảm bảo, trờng hợp không có tài sản đảm bảo là số lợng cho vay rất thấp; và hầu nh không đáng kể. Vì vậy việc định giá tài sản đảm sao cho hợp lý không gây thiệt hại cho ngân hàng, không gây khó khăn trong quá trình vay vốn của ngân hàng. Nhận thức đợc tầm quan trọng của tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng và việc định giá tài sản đảm bảo mà ngân hàng VPBank đã có những phòng thẩm định tài sản đảm bảo riêng biệt ở các khu vực khác nhau. Ví dụ nh tại địa bàn thành phố Hà Nội thì ngân hàng VPBank có hai phòng thẩm định tại hai chi nhánh cấp 1 là: chi nhánh Hà Nội và chi nhánh Thăng Long. 1.3. Phũng thm nh ti sn bo m (TSB) ti Ngõn hng VPBank Để hiểu thật rõ nét về phòng thẩm nh TSB tại ngân hàng VPBank, Em xin minh chứng cụ thể tại phòng thẩm định tài sản ở chi nhánh Hà Nội của Ngân hàng. Địa chỉ: Số 4, Dã Tợng, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội. 1.3.1. C cu phũng thm nh ti sn bo m Phũng thm nh ti sn bo m gm cú: - Một trng phũng - S lng nhõn viờn trong phũng: 13 ngi. - Cht lng nhõn viờn:+ L nhng ngi tt nghip i hc. + Nhõn viờn l nhng ngi tr tui. 1.3.2. Nhim v ca phũng thm nh ti sn bo m Thc hin vic thm nh v ỏnh giỏ cỏc ti sn th chp cm c (TCCC): - Kim tra tớnh hp l, hp phỏp ca ti sn TCCC. - Thm nh v chu trỏch nhim v giỏ tr thm nh tỏi sn TCCC m bo cho khon vay. • Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định gía các tài sản TCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng. • Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong viÖc định giá tài sản TCCC phù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hµng. • Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiện việc phân hạng tài sản TCCC. • Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm n¬i vay và thực hiện viÖc công chứng. • Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tµi sản cho các cơ quan chức năng theo quy định của luật pháp. • Thực hiện viÖc mua bảo hiểm các tài sản TCCC. • Sử dụng, thuê các hệ thống kho bãi để quản lý tài sản cầm cố, soạn thảo hợp đồng thuê kho bãi. • Định kì tái định giá tài sản TCCC, kiểm tra thường xuyên và định kì tài sản TCCC, hệ thống kho bãi và đề xuất các biện pháp sử lý kịp thời các vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng. • Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản TCCC trong toàn hệ thống ngân hµng. • Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định… 1.3.3. Thực trạng phòng thẩm định tài sản bảo đảm Qua một thời gian thực tập tại phòng thẩm định tài sản bảo đảm t¹i VPBank, thấy rằng phòng có một lợi thế lớn khi toàn bộ nhân viên trong phòng đều là những người tốt nghiệp đại học, trên đại học và là những cán bộ trẻ tuổi nên vic hng say nhit tỡnh lm vic ca mi ngi l ln, cú th gii quyt khi lng cụng vic ln. Tuy nhiờn do khi lng cụng vic quỏ nhiu nờn phũng vn thiu nhõn viờn. Do ú m cn phi b xung nhõn lc cho phũng thm nh. V mt nhn xột na ú l a s nhõn viờn trong phũng khụng c o to ỳng chuyờn ngnh nh giỏ (tr trng phũng v phú phũng cú uc o to nghip v nh giỏ do ngõn hng to iu kin). ú cng l mt trong nhng vn nờn c xem xột. 1.3.4. Hiệu quả của hot ng phũng thm nh TSB của VPBank Thc t ti sn m bo l BS c th chp, bo lónh ti Ngân hàng chim n 55%. Do ú, tỡnh hỡnh thc t d n cho vay ca Ngân hàng VPBank theo vic nh giỏ BS bo m nh sau: Bảng 2.4: D nợ cho vay bằng hình thức thế chấp BĐS Đơn vị: tỷ VN Chỉ tiêu Năm Tổng d nợ D nợ cho vay TC là BĐS Tỷ trọng 2003 1.525 295 19,3% 2004 1.865,4 451,43 24,2% 2005 2.059 510 24,76% 2006 5.031 1328,25 26,5% Qua đó ta thy rng: Hoạt động tín dụng mà sử dụng BĐS là thế chấp cầm cố là phát triển qua các năm, th hin đợc sự tăng trởng của hoạt động tín dụng trong ngân hàng VPBank. Nh vậy ngân hàng VPBank ngày càng có uy tín trên thị trờng về hoạt động tín dụng, uy tín về chất lợng phục vụ, về số vốn mà khách hàng có yêu cầu. Điều đó cũng chứng minh đợc hiệu quả hoạt động của việc định giá BĐS đảm bảo, bảo vệ đợc nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng. [...]... thẩm định thu thập đợc nh trên trung tâm giao dịch BĐS, báo, một cách đáng tin cậy và đặc biệt là kinh nghiệm của cán bộ định giá và ý kiến của các đồng nghiệp đã từng xác định giá trị những BĐS tơng tự mà xác định giá trị BĐS đó Giá trị mà BĐS đợc định giá luôn cao hơn giá theo quy định trong khung giá của Uỷ ban nhân dân thành phố, tỉnh công bố Nhng liệu giá trị mà BĐS cán bộ thẩm định nh trên có thực. .. xuống tận nơi có công trình đang thi công để định giá lại tài sản đang hình thành đó xem giá trị mới của công trình là bao nhiêu; sau đó lại thực hiện cho giải ngân theo tiến độ công trì nh theo % giá trị tài sản bảo đảm đã đợc định giá lại (thông thờng là 50% giá trị tài sản đợc định giá lại) Theo nh biên bản định giá và báo cáo định giá lại tài sản hình thành sau vốn vay thì giá trị của công trình khu... phòng thẩm định tài sản đảm bảo, mặc dù nó cha thực sự chặt chẽ nhng theo em nó cũng có những u điểm chính sau: - Ngân hàng VPBank đã xác định đợc mục tiêu của việc định giá tài sản đảm bảo là phải sát với giá thị trờng - Khi xác định giá trị BĐS có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện đợc - Định giá BĐS là một trong những tài sản đợc định giá quen thuộc và chủ yếu tại phòng thẩm định tài sản... nhanh nhất những thông tin định giá BĐS đã đợc thực hiện; gây cho khó khăn trong công tác tìm kiếm BĐS tơng tự, mà có khi ngay trong ngân hàng đã đợc thực hiện định giá - Cha có những quy định cụ thể về điều kiện áp dụng các phơng pháp định giá; từ đó dẫn đến tình trạng BĐS nào là công trình xây dựng trên đất cũng chỉ đợc áp dụng theo một phơng pháp nhất định - Phòng thẩm định chỉ là một khâu nhỏ trong... bên phía ngân hàng Lúc này giá trị ngôi nhà đợc xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng Việc định giá một tài sản không phải là một việc đơn giản, nó đòi hỏi cán bộ thẩm phải đa ra đợc một mức giá ớc tính BĐS sao cho thị trờng chấp nhận tại thời điểm vay Nhng định giá BĐS là tài sản đảm bảo còn gặp khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhng nếu có phải đem... của việc định giá là xác định đợc yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hởng đến giá trị của BĐS là trong phơng pháp của phòng thẩm định cũng đợc nói đến và đợc thực hiện chặt chẽ bởi cán bộ thẩm định - Cũng đã xác định đợc những trờng hợp nào mà cán bộ thẩm định không thực hiện việc ớc tính đợc thì có thể lấy giá của những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo Và trong quy định của... vay là một minh chứng, và cả khi tài sản thực hiện phát mãi Đó chỉ là những dẫn chứng cụ thể, từ chúng em có những vấn đề đợc nhìn nhận đánh giá khái quát tổng thể việc sử dụng các phơng pháp định giá BĐS bảo đảm của toàn hệ thống ngân hàng VPBank 3 Đánh giá về công tác định giá BĐS đảm bảo tại VPBank 3.1 Ưu điểm So với những ngân hàng khác thì thực sự ngân hàng VPBank đã có một đợc lối đúng đắn khi nhận... chúng từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu, hiệu quả việc định giá là không cao - Giá trị mà cán bộ thẩm định ớc tính về BĐS là thực sự không sát với giá trị thị trờng, cái giá đó nó còn mang nhiều yếu tố chủ quan của cán bộ thẩm định - Cách thức định giá một bảo đảm tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh: Vì mỗi cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm cá nhân về bảo đảm tín dụng do mình thẩm định, cộng... để phân công cán bộ khác thay thế + Trong văn bản trình lãnh đạo, cán bộ định giá phải trình bày trung thực khách quan các thông tin về tài sản và nêu rõ ý kiến, đề xuất của mình về việc định giá BĐS đó 2.1.3 C s ca vic thc hin nh giỏ BS th chp - Giấy đề nghị đánh giá tài sản bo m là BĐS th chp của bộ phận yêu cầu định giá - Giấy yêu cầu của ban tổng giám đốc, lãnh đạo phòng 2.1.4 Căn cứ định giá -... triệu đồng chẵn) Trong thực tế theo một số thông tin từ một số nguồn cho biết giá trị mảnh đất tại đó ở thời điểm định giá là khoảng: 6.500.000 đồng/m2 Qua đó ta có một vài đánh giá sơ bộ về công tác định giá đợc thực hiện ở mảng này nh sau: Ưu điểm - Phơng pháp mà Ngân hàng đã sử dụng để định giá mảnh đất trống trên là theo hớng lý luận của phơng pháp so sánh trực tiếp - Có và đã thực hiện bớc kiểm . Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại VPbank 1. Tình hình cơ bản của VPbank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá BĐS thế chấp 1.1. Tình. của cán bộ định giá và ý kiến của các đồng nghiệp đã từng xác định giá trị những BĐS tơng tự mà xác định giá trị BĐS đó. Giá trị mà BĐS đợc định giá luôn