PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK 1. Phướng hướng phát triển năm 2008 của ngân hàng VPbank và trong những năm tiếp theo Trong năm 2008, VPBank tiếp tục duy trì chiến lược ngân hàng bán lẻ, tập trung vào đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp siêu nhỏ, hộ gia đình và các cá nhân. Để xây dựng VPBank trở thành một ngân hàng bán lẻ hàng đầu ở khu vực phía Bắc và tiến tới là ngân hàng thuộc nhóm dẫn đầu trong hệ thống ngân hàng TMCP trong cả nước theo định hướng chiến lược của HĐQT, trong năm 2008 VPBank sẽ tập trung vào các nhiệm vụ trọng tâm sau: 1. Đẩy mạnh phát triển Thẻ cũng như hệ thống ATM trên toàn quốc, phấn đấu đến hết năm 2008 VPBank vươn lên thuộc top 5 ngân hàng có dịch vụ thẻ phát triển nhất tại Việt Nam; Tập trung vào sản phẩm bán lẻ, cho vay tiêu dùng, các sản phẩm phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ. 2. Triển khai tổ chức hoạt động ngân hàng theo sơ đồ khối đã được HĐQT phê duyệt trong năm 2007 (mô hình kinh doanh của ngân hàng hiện đại). 3. Khai thác các tính năng của phần mềm mới (T24) để phát triển các sản phẩm dịch vụ hiện đại ( Internet Banking; SMS Banking và các sản phẩm dịch vụ khác) phục vụ khách hàng. 4. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để góp phần nâng cao chất lượng hoạt động của các chi nhánh, phòng giao dịch để đảm bảo hoạt động an toàn, phát triển bền vững. 5. Hoàn thành việc bán thêm 5% cổ phần cho ngân hàng OCBC trong quý I/2008. Tiếp nhận chuyển giao công nghệ mới từ OCBC để nâng cao năng lực cạnh tranh ca VPBank. y mnh vic hp tỏc o to ti Vit Nam v ti Singapor cho i ng CBNV to ngun cỏn b lõu di cho VPBank. 6. Xõy dng hỡnh nh ca VPBank gn gi, thõn thin vi cụng chỳng, khỏch hng trờn ton quc. 7. a c phiu VPBank lờn niờm yt v giao dch trờn sn giao dch chng khoỏn H Ni (hoc S giao dch chng khoỏn TP H Chớ Minh) vo thi im thớch hp trong quý I hoc u quý II/2008. 8. Cỏc ch tiờu hot ng nm 2008 nh sau (t ng) Bảng 2.3: Các chỉ tiêu kế hoạch chủ yếu năm 2008 V: T ng Ch tiờu 2007 2008 +/- t l tng (%) 1/Tng ti sn 18.231 30.000 11.769 64.55 2/Vn huy ng - T t chc kinh t v dõn c - Ngun vn khỏc 15.355 12.941 2.414 24.000 21.500 2.500 8.645 8.559 86 56.30 66.14 3.56 3/D n cho vay 13.217 20.000 6.783 51.32 T l n xu 0.49% <1% 4/Li nhun rũng trc thu -T hot ng tớn dng -T cụng ty chng khoỏn 313 273 38.9 550 137 43.77 5/S lng CBNV 2.681 (Bỏo cỏo tng kt nm 2007) Ta thy c hot ng tớn dng l mt hot ng em li doanh thu ht sc to ln n cho tt c cỏc ngõn hng. Cho nn vic khai thỏc hot ng tớn dng trong mi ngõn hng l rt quan trng. V vy, vic khai thỏc lm sao cho hiu qu nhng cng phi ỏp ng yờu cu m bo vn vay ca ngõn hng phi c t lờn hng u. Do ú gim bt ri ro tớn dng m hu ht cỏc khon vay ti ngõn hng u yờu cu cú ti sn m bo, trng hp khụng cú ti sn m bo l s lng cho vay rt thp; v hu nh khụng ỏng k. Nhận thức được tầm quan trọng của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng và việc định giá tài sản đảm bảo mà ngân hàng VPBank đã có những phòng thẩm định tài sản đảm bảo riêng biệt ở các khu vực khác nhau. Ví dụ như tại địa bàn thành phố Hà Nội thì ngân hàng VPBank có hai phòng thẩm định tại hai chi nhánh cấp 1 là: chi nhánh Hà Nội và chi nhánh Thăng Long. 2. Phương hướng hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp Tài sản bảo đảm có vai trò là làm giảm rủi ro trong hoạt động tín dụng, bảo đảm khoản tiền vay cho Ngân hàng VPbank nói riêng, cũng như trong hệ thống ngân hàng nói chung. Và theo quy định của pháp luật thì giá trị tài sản bảo đảm bao giờ cũng phải lớn hơn hoặc bằng khoản tiền vay của bên đi vay. Nên công tác định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS thế chấp nói riêng là hết sức cần thiết, nhưng rủi ro của hoạt động định giá cũng là rất lớn nếu như không có những cán bộ thẩm định giàu kinh nghiệm. Theo ngân hàng VPbank thì sẽ thực hiện định giá tài sản bảo đảm sao cho giá trị ước tính sát với thị trường, và cơ sở của việc ước tính đó là giá trị giao dịch đã được thực hiện, vì đến khi buộc phải phát mãi tài sản để thu hồi nợ thì BĐS đó được giao bán trên thị trường. Nhưng theo cán bộ thẩm định thì không thể coi đó là giá trị thị trường được, vì nó còn mang tính chủ quan của người định giá, và nguồn thông tin lấy giá trị BĐS so sánh đã giao dịch là không đủ độ tin cậy. Ví dụ, BĐS so sánh đó được tìn trên báo mua và bán, hay tìn trên một trang web nào đó trên mạng,… Từ những hạn chế đó để hoàn thiện công tác định giá, Ngân hàng đã thực hiện đưa ra phương hướng như sau: + Giá cao hơn khung giá nhưng lại thấp hơn giá thị trường, để vẫn đảm bảo nhu cầu vay vốn nhất định của khách hàng, nhưng vẫn tạo ra khoảng an toàn cho vốn vay cho ngân hàng. + Thấp hơn mức giá thị trường rồi, khách hàng không được vay toàn bộ giá trị đó mà chỉ được vay ở mức tối đa 65% - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có được. Nếu đánh giá sát thị trường thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc. Với những quan điểm lý luận trên của Ngân hàng thì việc định giá như vậy là hoàn toàn đúng nếu như việc định giá sát với gía thị trường, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều đó khiến cho ngân hàng sẽ lớn mạnh hơn và thu hút được số lượng khách hàng lớn hơn. Và thực tế thì BĐS đặc biệt là đất luôn có xu hướng tăng, hiện tượng khách hàng như nói trên là rất hiếm (làm ăn giữ chữ tín là chính). Xét trên phương diện bản thâm em thấy rằng: Việc cho khách hàng vay với hai lần chịu thiệt như vậy là hoàn toàn không khả quan; sở dĩ khẳng định như vậy là vì nếu người đi vay được vay một số tiền ít hơn số tài sản thực sự của họ thì đồng vốn chênh lệch giữa giá trị thực tài sản với giá trị được vay nó sẽ nằm chết mà không có khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh doanh người ta rất hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng như vậy. Có thể ngân hàng cho rằng như vậy thì rủi ro tín dụng gia tăng, nhưng thực tế không phải vậy, vì rủi ro tín dụng đã được chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm, nhưng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu như ngân hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm. 3. Một số nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại VPbank Để việc công tác định giá những BĐS thế chấp thực sự phát huy tác dụng trong hoạt động tín dụng thì Ngân hàng cần nên có những giải pháp cơ bản như sau: Thứ nhất, Nhân lực cho lĩnh vực định giá tài sản bảo đảm tăng thêm cả về mặt số lượng và chất lượng. Vì khối lượng công việc thẩm định của ngân hàng là rất lớn, điều này dễ ngay áp lực công việc cho cán bộ thẩm định; tăng chất lượng thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo thẩm định viên, và thi lấy thẻ thẩm định viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ thẩm định của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp. Việc định giá tài sản đảm bảo là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc định giá tài sản có giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tương lai của BĐS; điều này đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có một cái nhìn tổng quát về BĐS, nhận định được những yếu tố nào của thị trường ảnh hưởng đến giá trị tương lai của BĐS như quy hoạch, đưa ra một giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro cho ngân hàng. Để làm được điều này đòi hỏi các cán bộ thẩm định của ngân hàng phải có kiến thức trước hết về lý luận khoa học về ngành nghề thẩm định giá, sau đó là kinh nghiệp chuyên môn. Cũng có thể nâng cao chất lượng của cán bộ thẩm định bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm. Thứ hai, là khi tham gia định giá BĐS theo phương pháp so sįnh trực tiếp thì nên lấy những thông tin chính xác như lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi Ngân hàng nghiên cứu và có thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu một cách thống nhất toàn Ngân hàng, nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh được sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng. Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Ngân hàng, nhưng bù lại có thể tránh được hiện tượng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị BĐS ước tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt động tín dụng Ngân hàng. Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Ngân hàng phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá. Thứ ba, xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trong toàn hệ thống Ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ thẩm định khi đi tìm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu . Khi đó giá trị mà cán bộ thẩm định sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS chứng cớ hơn những gì mà Ngân hàng đang làm. Thứ tư, khi định giá một số BĐS như khách sạn, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà được sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phương pháp thu nhập. Ví dụ như BĐS là khách sạn đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập dưới con mắt của nhà thẩm định giį, dự báo các dòng thu nhập của khách sạn mang lại nhưng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình như danh tiếng, nhưng không được loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng kín theo tỷ lệ trung bình của ngành. Vì như vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán được cho các nhà đầu tư. Còn tài sản hình thành từ vốn vay thì chúng ta nên dự báo những khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khách hàng được vay một số lượng vốn nhất định, không sợ thiếu hụt vốn trong quá trình xây dựng. Và phảI định giá dựa vào giá trị thị trường mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá quyết toán của công trình vì có thể chúng đã bị biến đổi, thổi phồng. Dự báo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng cách dựa vào lợi nhuận trung bình của ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động. Nhưng nếu thực hiện được điều này thì phải có kĩ thuật tính toán cẩn thận, có kinh nghiệp dự báo thông qua số liệu hiện tại và quá khứ. Thứ năm, chúng ta nên kết hợp các phương pháp định giá lại để định giá. Ví dụ như tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn thì chúng ta nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập. So sánh những khách sạn mà có kết cấu tương tự, nhưng ở vị trí khác có thu nhập như thế nào sau đó chúng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phương pháp thu nhập để mà định giá chúng. Thứ sáu, quy định một cách chi tiết cụ thể về những nội dung bắt buộc phải có trong báo cáo và biên bản định giá như cơ sở dữ liệu để đưa ra kết quả đó, để tránh hiện tượng khách hàng và cán bộ thẩm định thông đồng với nhau để định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản. Đó là những hướng giải quyết có tính chất gần như cơ bản để nhằm đưa lý luận định giá và thực tiễn định giá trong lĩnh vực định giá tài sản đảm bảo gần nhau hơn, giį của BĐS thế chấp được xác định một cách hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi của cả hai bên hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên việc thực hiện những giải pháp trên ngân hàng cũng sẽ gặp phải những cơ hội và thách thức từ phía Nhà Nước. Vģ vậy sau đây chúng ta cùng đi xem xét và phân tích ở những nội dung sau. 4. Một số kiến nghị Công tác định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Với nội dung của mục này thì không chỉ áp dụng cho công tác định giá tại ngân hàng VPBank nói riêng, mà có thể qua đó áp dụng cho hệ thống ngân hàng nước ta. Vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; Nó giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh. Để hoạt động định giá thực sự có hiệu quả trong thực tế, mà không còn là một mớ lý thuyết khó hiểu thì bao giờ việc định hướng của chính phủ cũng là cần thiết. Chính phủ ngoài việc định hướng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá, những nguyên tắc thẩm định giá, những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá, còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp thẩm định viên có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo. Bên cạnh đó còn phải cử người trong trung tâm thẩm định giá thuộc các sở tài chính đi học ngành này ở nước ngoài. Chính phủ cần phải khuyến khích việc đầu tư nghiên cứu môn khoa học không chính xác nhưng vô cùng quan trọng này. Tóm lại thì mục tiêu đối với nhà nước là làm sao có thể tăng cường hoạt động thẩm định BĐS nói riêng và hoạt động thẩm định tài sản nói chung. Vì BĐS là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế như mua bán, thuê, thế chấp thì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước. Để làm được điều đó thì chính phủ nên: Thứ nhất, tăng cường quản lý nhà nước về thẩm định giá, điều này thể hiện như sau: + Quản lý và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá. + Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá. + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá. + Kiểm tra thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá. Giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị. Thứ hai là mô hình tổ chức thẩm định giá. Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp. Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng. Khi nhu cầu thị trường về thẩm định giá của Việt Nam phát triển thì nên cho phép các doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, luật doanh nghiệp, nhưng phải có đầy đủ các điều kiện sau: + Có đủ cán bộ có đủ năng lực, am hiểu về kinh tế, thị trường BĐS, pháp luật. Những người trực tiếp thực hiện công tác thẩm định thì phải được cơ quan Nhà nước cấp thẻ thẩm định viên về giá. + Có đầy đủ cơ sở vật chất kĩ thuật để tiến hành thu thập, phân tích, xử lý thông tin về thị trường. + Được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Thứ ba , là việc đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá. Những cán bộ thẩm định giá là những người phải có chuẩn mực đạo đức, và được đào tạo chuyên sâu về mặt nghiệp vụ. Chương trình đào tạo có thể được thực hiện trong nước hoặc ở nước ngoài, mở các cuộc hội thảo khoa học về những nghiệp vụ thẩm định giá. Thứ tư, là tạo một mối quan hệ giữa trung tâm thẩm định giá và sở tư pháp, vì các BĐS khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị về mặt pháp lý. Thống nhất các quan điểm định giá bằng văn bản quy phạm pháp luật. Thứ năm, các giao dịch về BĐS phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS nhằm cải thiện ngày càng tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS Việt Nam. Đồng thời tạo ra nguồn thông tin đáng tin cậy làm đầu vào cho quá trģnh định giá BĐS và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của BĐS không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tương lai. Thứ sáu, xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch BĐS trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy, trên cả nước. Từ đó không chỉ giúp cho hoạt động định giá BĐS mà còn giúp cho cả hoạt động quản lý thị trường BĐS. Vì thị trường BĐS là thị trường vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó có ảnh hưởng đến các ngành kinh tế. [...]... phương pháp định giá vào thực tiễn quả không phải là công việc dễ dàng Việc sử dụng phương pháp nào là tuỳ thuộc vào từng ngân hàng, cách nhìn nhận của họ và định hướng của Nhà nước Tuy nhiên áp dụng phương pháp nào đi chăng nữa thì nó cũng phải phù hợp với các nguyên tắc thẩm định, phù hợp với nội dung của từng phương pháp, có thể trong trường hợp này thì phương pháp này mang đến một mức giá cho BĐS... mang đến một mức giá cho BĐS bảo đảm hợp lý, nhưng ở điều kiện khác thì phương pháp khác lại hợp lý hơn Không có một phương pháp nào chính thống cho mọi trường hợp, hoàn cảnh…mà chỉ có phương pháp hợp lý và phương pháp bổ trợ phương pháp hợp lý mà thôi Trong công tác định giá BĐS đảm bảo của phòng thẩm định tài sản đảm bảo tại VPBank thì nhận thấy bên cạnh 7 ưu điểm đạt được, khi thực hiện cũng có... pháp, bên cạnh đó phải khắc phục những điểm thông qua việc giải quyết ngay từ khâu nguyên nhân Và theo như đánh giá của bản thân thì ngân hàng đã sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí; nhưng việc thực hiện hai phương pháp đó chưa thật sự rõ ràng, chưa theo những lý luận khoa học của các phương pháp thực hiện, chưa triệt để ... để có những ưu điểm và những nhược điểm trên thì không chỉ có nguyên nhân chủ quan mà còn có cả những nguyên nhân khách quan Vậy để thực sự nâng cao hiệu quả của phòng thẩm định tài sản bảo đảm, phải thực hiện điều chỉnh tốt phương pháp định giá mà phòng đang thực hiện, ngân hàng cần phải phát huy những điểm mạnh của phương pháp, bên cạnh đó phải khắc phục những điểm thông qua việc giải quyết ngay từ . PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK 1. Phướng hướng phát triển năm 2008 của ngân hàng VPbank và trong. định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm. 3. Một số nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại VPbank Để việc công tác định giá những BĐS