Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank

Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank

Khoa Bất Động Sản và Địa Chính LỜI MỞ ĐẦU Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPbank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các NHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Vì vậy trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn được các nhà quản trị VPbank xem trọng. Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn trong hoạt động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự tồn tại và phát triển của toàn hệ thống VPbank. Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một biện pháp hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS). Nhưng trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàn toàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác. Sở dĩ như vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Do đó, em chọn đề tài là: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank”. Mục tiêu nghiên cứu • Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. • Đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank. • Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giả pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp. Khoa Bất Động Sản và Địa Chính Phạm vi nghiên cứu • Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá các phương pháp định giá BĐS thế chấp mà ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay. • Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiện tại cơ sở thực tập: Ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội, Số 4 Dã Tượng, Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội • Thời gian nghiên cứu: 18/02/2008 đến 28/04/2008. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình nghiên cứu là: duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, . Kết cấu, nội dụng Ngoài mở đầu, kết luật, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm các chương sau: Chương 1: Cơ sở khoa học của vấn đề định giá BĐS thế chấp Chương 2: Thực trạng của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại VPbank Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản bảo đảm – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPbank đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành tốt đề tài này! Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trực tiếp của thầy: TS. Nguyễn Thế Phán và sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa BĐS và Địa Chính trường đại học Kinh tế Quốc dân trong quá trình thực hiện chuyên đề này!. Khoa Bất Động Sản và Địa Chính NỘI DUNG CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậy để hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ bản sau: 1.1. Tài sản Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ thường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được thuật ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản Khái niệm tài sản: Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó. Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường là nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường Khoa Bất Động Sản và Địa Chính hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.(Trích trong cuốn “Thị trường BĐS”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Xây Dựng, 2006). Trong ngân hàng VPbank một trong những biện pháp nhằm bảo đảm khoản tiền vay chủ yếu đó là sử dụng BĐS thế chấp hay một cách gọi khác BĐS bảo đảm, vậy BĐS bảo đảm là gì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo đảm? 1.2. Bất động sản Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: • Đất đai; • Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; • Các tài sản khác gắn liền với đất; • Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: • Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; • Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Khoa Bất Động Sản và Địa Chính • Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; • Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; • Tồn tại lâu dài. Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành những nhóm sau đây: • Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu cây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu ddaif làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thong: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu Khoa Bất Động Sản và Địa Chính chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị … không coi là BĐS). • Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định. Các đặc điểm chủ yếu của BĐS BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó. Để định giá được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Vậy những đặc trưng đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy. Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những tài sản thông thương khác: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí cố định và có giới hạn về không gian và diện tích. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, mỗi vị trí khác nhau cho một giá trị khác nhau: Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Đặc điểm này cho ta thấy không có BĐS giống nhau hay nói cách khác BĐS mang tính cá biệt, độc nhất. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những Khoa Bất Động Sản và Địa Chính yếu tố này thay đổi thì tính chất, vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy khi định giá BĐS ta phải chú ý đến đặc trưng này, người định giá phải dự tính trước những thay đổi này: Xem đó là sự thay đổi theo chiều hướng xấu hay tốt đối với BĐS, làm giá trị của BĐS thay đổi tăng lên hay thấp đi,… Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có độ tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Tính lâu bền của BĐS được thể hiện ở hai cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi kinh tế. Chính vì sự khác biệt này trong khi định giá thẩm định viên cần tính cả hai tuổi thọ kinh tế và tuổi vật lý để từ đó xác định giá trị thực mà BĐS còn lại. Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình BĐS. Chính vì vậy quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Khi Khoa Bất Động Sản và Địa Chính định giá các thẩm định viên cần xác định xem mức độ khan hiếm của BĐS nhằm xác định giá tương lại, dự tính giá trị tương lai của BĐS một cách hợp lý. Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuân giữa các bất động sản với nhau. Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí bao gồm cả tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh. Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự gia đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐS kia. Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực,…BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới các BĐS liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đánh giá giá trị của BĐS các thẩm định viên cần tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời. Khoa Bt ng Sn v a Chớnh .V nhiu c im khỏc ca BS nhng ú l nhng c im quan trng nht m cỏc thm nh viờn cm chỳ ý khi ỏnh giỏ giỏ tr BS. BS bo m l BS nhng nú c s dng trong quỏ trỡnh bo m khon tin vay. Vỡ vy nú cũn c goi BS cn c, th chp. 1.3. nh giỏ bt ng sn 1.3.1. S cn thit nh giỏ BS Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) thỡ khi định giá một BĐS thì đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con ngời đối với BĐS. nhiu nc thỡ mt cỏ nhõn cú cỏc quyn i vi BS nh quyn s hu, quyn thuờ, quyn s dng. Nhng Vit Nam khi trong Hin phỏp cú quy nh l: t l thuc s hu ton dõn, do Nh nc i din nhõn dõn qun lý; do ú t nc ta khụng thuc s hu ca bt kỡ mt cỏ nhõn no. Nờn khi nhc n giỏ tr quyn i vi t ch l giỏ tr quyn s dng t v giỏ tr quyn thuờ theo hp ng. Cũn i vi BS l cụng trỡnh xõy dng trờn t (khụng phi l t ai) thỡ cỏ nhõn Vit Nam c cú cỏc quyn sau: Quyn s hu, quyn thuờ theo hp ng. Quyn s hu ngha l cú y cỏc quyn sau: quyn s dng, quyn chim hu, quyn nh ot. 1.3.2. Bn cht giỏ tr Di gúc nhỡn nhn ca ngnh thm nh giỏ, cú th khỏi quỏt khỏi nim giỏ tr ti sn nh sau: Giỏ tr ti sn l biu hờn bng tin v nhng li ớch m ti sn mang li cho ch th no ú ti mt thi im nht nh. Nh vậy giỏ tr ti sn c xem xột di hai khớa cnh sau: + Xột v gúc ch quan: Giỏ tr ti sn i vi cỏc cỏ nhõn khỏc nhau l khỏc nhau. Vớ d nh mt bc tranh ca Vangục, vi những ngi am hiu ngh thut thy c nột p ca bc tranh thỡ cú th sn sng b ra Khoa Bất Động Sản và Địa Chính một khoản tiền lớn để có được bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá giá trị của bức tranh đó là bằng không. + Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại thời điểm nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt động kinh tế. Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản dựa trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan. Chính điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên, giúp thẩm định viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất. Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá thị trường. Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Đó có thể là giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương lai… Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị ước tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Nó tuỳ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do dẫn đến sự phong phú của khái niệm giá trị. [...]... động tín dụng ngân hàng Đó là bảo đảm khoản tiền vay một cách chắc chắn mà vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, để từ đó nâng cao được năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường Khoa Bất Động Sản và Địa Chính CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK 1 Tình hình cơ bản của VPbank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá BĐS thế chấp 1.1 Tình hình chung VPbank 1.1.1... khoản nợ, ngân hang đã phát mại BĐS thế chấp đó mà không biết giá trị tài sản có đủ để thanh toán nợ hay không; hoặc là khách hang có bị thiệt hay không nếu như giá trị BĐS đó cao hơn cả khoản vay Nhận thực được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và tài sản nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thồng pháp lý quy định vấn đề đó Mới đầu là Nghị định số... thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay đổi Khoa Bất Động Sản và Địa Chính - Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế - Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS cần định giá tương đương với chi phí làm ra một BĐS như vậy và coi đây như một vật thay thế Do... thẩm định viên 2 Vai trò của quá trình thẩm định BĐS thế chấp ViÖc thẩm định tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khi kí kết hợp đồng thế chấp là một bước hết sức quan trọng và bắt buộc phải có Bởi vì có hia lý do như sau: Thứ nhất, BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo là rất nhiều Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều... pháp định giá khác như phương pháp định giá chi phí, phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thẩm định giá có sự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để thẩm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế 4.2 Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) a Khái niệm Phương pháp định giá. .. một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thoả mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình thành Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị trường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra Không thể hiểu định giá BĐS thế chấp. .. của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng Ví dụ như những người sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh + Và các yếu tố khác như là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS 4 Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để dịnh giá BĐS... giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự b Nội dung của phương pháp Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp cả hai phương pháp định giá so sánh và phương pháp định giá chi phí Khi thực hiện phương pháp này thì ta phải ước tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị của đất Sau đó ta cộng giá trị chúng lại thì ra giá trị BĐS cần định giá Để ước... nghiệp Thẩm định giá hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng theo khoản 2 điều 4 pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH, Việt Nam ngày 08/08/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài Khoa Bất Động Sản và Địa Chính sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế.” Như vậy có thể thấy thẩm định giá là một công việc ước... Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐS thường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm gia giá trị thích hợp cho BĐS đang định giá c Đánh giá phương pháp so sánh