2. Thực trạng của cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp tại phũng thẩm định TSBĐ của ngõn hàng VPbank, chi nhỏnh Hà Nộ
2.1.Những vấn đề liờn quan đến việc định giỏ BĐS thế chấp
2.1.1.Mục đớch của việc định giỏ BĐS thế chấp
Đõy là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của cỏc bộ phận cú yờu cầu đỏnh giỏ hoặc Tổng giỏm đốc, Ban tớn dụng, Hội đồng tớn dụng, Hội đồng quản trị để xem xột, xỏc định việc nhận làm TSBĐ cho cỏc khoản tớn dụng tại VPbank. Từ đú cú thể quyết định khoản vay của khỏch hàng tại ngõn hàng là bao nhiờu. Đồng thời cũng cho thấy được khả năng biến động của BĐS trong thời gian thế chấp tại Ngõn hàng.
2.1.2. Yờu cầu của việc định giỏ BĐS thế chấp
- Việc định giỏ phải chớnh xỏc, kịp thời, hợp lệ, khỏch quan gồn cỏc nội dung sau:
+ Đỏnh giỏ về quyền sở hữu tài sản; + Giỏ trị tài sản;
+ Tớnh chuyển nhượng của tài sản;
+ Hiện trạng tài sản và ảnh hưởng liờn quan đến tài sản trong tương lai;
- Đỏp ứng cỏc yờu cầu khỏc mà lónh đạo yờu cầu. - Đối với cỏn bộ định giỏ:
+ Phải cú kiến thức về nghiệp vụ, nắm cỏc quy định của nhà nước và VPbank liờn quan đến giỏ cả và cỏch tớnh gớ trị tài sản, cú khả năng đỏnh giỏ tổng hợp về tài sản;
+ Nếu khụng thể đỏnh giỏ được hoặc việc đỏnh giỏ khụng chắc chắn thỡ phải bỏo với phụ trỏch phũng, tuyệt đối khụng được tựy tiện đưa ra ý kiến, số liệu mang tớnh chủ quan, thiếu cơ sở;
+ Nếu cỏn bộ thẩm định cú mối quan hệ với bờn đi vay, chủ sở hữu tỏi sản, thỡ phải chủ động bỏo cỏo với phụ trỏch phũng để phõn cụng cỏn bộ khỏc thay thế;
+ Trong văn bản trỡnh lónh đạo, cỏn bộ định giỏ phải trỡnh bày trung thực khỏch quan cỏc thụng tin về tài sản và nờu rừ ý kiến, đề xuất của mỡnh về việc định giỏ BĐS đú.
2.1.3. Cơ sở của việc thực hiện định giỏ BĐS thế chấp
- Giấy đề nghị đỏnh giỏ tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp của bộ phận yờu cầu định giỏ.
- Giấy yờu cầu của ban tổng giỏm đốc, lónh đạo phũng.
2.1.4. Căn cứ định giỏ
- Căn cứ theo văn bản nhà nước cụ thể như: luật đất đai, khung giỏ đất và một vuụng xõy dựng theo quyết định của UBNN thành phố, tỉnh.
- Theo sổ sỏch kế toỏn theo dừi, quản lý.
- Hồ sơ chứng từ liờn quan đến tài sản và giỏ trị tài sản như: Quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng minh nhõn dõn của những người sở hữu tài sản đú.
- Giỏ thị trường ở thời điểm định giỏ của tài sản tương tự chuyển nhượng.
- Giỏ tham khảo do cơ quan định giỏ cấp.
2.1.5. Quy trỡnh thực hiện định giỏ BĐS thế chấp tại VPbank
Được thực hiện theo quy trỡnh tớn dụng hiện hành của VPbank. Sau đõy là đụi nột về quy trỡnh tớn dụng của VPbank thụng qua quỏ trỡnh thực tập của em trong thời gian qua:
Sauk hi VPbank tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khỏch hàng (cỏ nhõn, doanh nghiệp) -> hồ sơ tài sản bảo đảm chuyển sang phũng thẩm định TSBĐ -> phũng thẩm định TSBĐ tiếp nhận hồ sơ, thực hiện định giỏ TSBĐ và lập tờ trỡnh.
- Việc định giỏ phải được thực hiện chớnh xỏc, kịp thời, hợp lệ, khỏch quan.
- Tài sản nhận thế chấp cầm cố (TCCC) phải đỏp ứng được cỏc yờu cầu cơ bản sau:
+ Quyền sở hữu tài sản: Tài sản nhận TCCC phải thuộc sở hữu hợp phỏp của người đem TCCC và khụng cú tranh chấp.
+ Giỏ trị tài sản: Tài sản nhận TCCC phải cú giỏ trị và ngõn hàng cú đủ căn cứ, cú khả năng và phương tiện để xỏc định giỏ trị tài sản đú theo cỏc quy định của Chớnh Phủ, quy định của NHNN và của VPbank.
+ Tớnh chuyển nhượng của tài sản: Tài sản nhận TCCC phải cú khả năng chuyển nhượng được trờn thị trường khi cần thiết.
- Nhõn viờn Thẩn định TSBĐ phải cú kiến thức về nghiệp vụ, nắm vững cỏc quy định của Nhà Nước và của VPbank liờn quan đến giỏ cả và cỏch tớnh giỏ trị tài sản, cú khả năng đỏnh giỏ tổng hợp về tài sản như: giỏ cả, tớnh chuyển nhượng, sự ảnh hưởng của cỏc yếu tố chủ quan, khỏch quan đến tài sản.
- Trường hợp nhõn viờn Thẩm định TSBĐ cú quan hệ với chủ tài sản TCCC (họ hàng, bạn bố thõn thiết, quan hệ kinh tế) và khả năng làm ảnh hưởng đến cụng việc đỏnh giỏ thỡ phải chủ động bỏo cỏo với phụ trỏch phũng để phõn cụng cỏn bộ khỏc thay thế.
- Ngoài ra, cú thể thuờ cơ quan cú chức năng, cơ quan chuyờn mụn đỏnh giỏ trong cỏc trường hợp sau: Mức giỏ theo quy định của nhà nước chờnh lệch lớn so với mức giỏ thị trường; Mức giỏ sổ sỏch kế toỏn theo dừi chờnh lệch so với mức giỏ thị trường; Nhõn viờn Thẩm định TSBĐ khụng đủ căn cứ xỏc định giỏ; Do khỏch hàng yờu cầu.
- Sau khi nhõn viờn thẩm định TSBĐ, lónh đạo phũng cú trỏch nhiệm phờ duyệt. Trường hợp giỏ trị TSBĐ cao (mức độ cao của giỏ trị TSBĐ do TGĐ quy định), lónh đạo phũng cú trỏch nhiệm đỏnh giỏ thờm một lần nữa (hai người thẩm định đỏnh giỏ).
b. Quy trỡnh thực hiện thẩm định
- Nhận yờu cầu cụng việc và hồ sơ tài sản bảo đảm
- Tiếp xỳc với khỏch hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản - Đỏnh giỏ tớnh phỏp lý của hồ sơ và phõn loại tài sản
- Đỏnh giỏ quyền sở hữu của tài sản thế chấp, cầm cố
- Đỏnh giỏ hiện trạng của tài sản: Quyền sử dụng đất, nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng trờn đất,…
- Đỏnh giỏ giỏ trị tài sản: dựa và căn cứ định giỏ và mục đớch định giỏ - Xỏc định tớnh chuyển nhượng của tài sản TCCC
- Lập biờn bản định giỏ tài sản TCCC