4. Cỏc phương phỏp thẩm định giỏ trị BĐS
4.3.Phương phỏp vốn hoỏ (phương phỏp đầu tư, phương phỏp thu nhập)
nhập)
a. Khỏi niệm
Phương phỏp vốn hoỏ là quỏ trỡnh chuyển đổi cỏc thu nhập trong tương lai thành giỏ trị vốn hiện tại.
- Được xõy dựng trờn việc tuõn thủ nguyờn tắc dự bỏo lợi ớch tương lai.
- Nếu đầu tư vào BĐS cú thể dự bỏo được cỏc khoản thu nhập do BĐS mang lại. Trong những trường hợp khỏc, mặc dự BĐS khụng được đầu tư nhưng người ta cũng cú thể dự bỏo một cỏch chớnh xỏc những thu thập bằng cỏch so sỏnh với cỏc BĐS tương tự đó được đầu tư.
Bản chất của việc định giỏ BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển húa cỏc thu nhập tương lai về hiện tại để tỡm giỏ trị của vốn đầu tư và cũng là giỏ của BĐS.
Cụng thức tổng quỏt: =∑n + t t t i F V 1 0 ) 1 ( Trong đú:
Vo: Giỏ trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giỏ trị của BĐS. Ft: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
I: Tỷ suất hiệm tại húa (tỷ suất chiết khấu).
n: Thời gian nhận được thu nhập (tớnh theo năm).
c. Đỏnh giỏ phương phỏp đầu tư
• Ưu điểm
- Xột về mặt lý thuyết, đõy là phương phỏp cú cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vỡ nú tiếp cận một cỏch trực tiếp những lợi ớch mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. Túm lại, phương phỏp đầu tư dễ ỏp dụng, dễ hiểu. Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dũng tiền (DCF).
- Phương phỏp này đạt hiệu quả cao, chớnh xỏc khi cú cỏc chứng cứ về cỏc thương vụ cú thể so sỏnh được, khi cỏc khoản thu nhập cú thể dự bỏo trước với một độ tin cậy cao.
• Hạn chế của phương phỏp
- Khi phõn tớch cỏc thương vụ, cầm phải tiến hành điểu chỉnh nhiều mặt: Vị trớ, tuổi thọ, chất lượng, diện tớch, tiện nghi, thời hạn cho thuờ, những thay đổi về tiển thuờ trong tương lai,…
- Trong nhiều trường hợp cú thể thiếu cơ sở dự bỏo cỏc khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giỏ cú độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của cỏc tham số tớnh toỏn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
d. Điều kiện ỏp dụng phương phỏp
- Những BĐS phự hợp với phương phỏp này: Căn hộ, nhà ở, trung tõm thương mại, khu cụng nghiệp, trung tõm mua bỏn, khỏch sạn, nhà trọ.
- Sử dụng kết hợp với cỏc phương phỏp khỏc, khụng sử dụng độc lập. - Chủ yếu dụng để định giỏ BĐS tạo thu nhập.
- Kỳ vọng BĐS cú khả năng tạo ra thặng dư tài chớnh lớn hơn cỏc chi phớ để cú được nú.
- Cỏc mức tiền cho thuờ BĐS (cỏc thu nhập từ BĐS) được hỡnh thành từ cỏc lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỡ quyền tài sản cũn hiệu lực.
- Người đầu tư sẽ chuyển hoỏ dũng thu nhập thuần từ tiền thuờ hàng năm thành tổng số tiền vốn để cú được BĐS
e. Lĩnh vực sử dụng phương phỏp
- Phự hợp dựng để định giỏ cỏc BĐS cú khả năng mang lại cỏc khoản thu nhập ổn định và cú thể dự bỏo trước một cỏch hợp lý khoản thu nhập này.
- Với BĐS cú thu nhập khụng đều thỡ cú thể sử dụng phương phỏp dũng tiền chiết khấu (DCF).
- Thường sử dụng để tư vấn cho cỏc quyết định lựa chọn phương ỏn đầu tư.