4. Cỏc phương phỏp thẩm định giỏ trị BĐS
4.4.Phương phỏp thặng dư (phương phỏp giỏ trị cũn lại, phương phỏp lý thuyết)
thuyết)
a. Khỏi niệm
- Phương phỏp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương phỏp đầu tư, cú nguyờn tắc đúng gúp giữ vai trũ chủ đạo.
- Giỏ trị thực của một BĐS, của một dự ỏn đầu tư trờn thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chờnh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phớ cơ hội thị trường khi đõu tư vào BĐS hay dự ỏn đú.
b. Nội dung phương phỏp thặng dư
Giỏ trị BĐS mục
tiờu
= Giỏ trị cũn lại +
Cỏc yếu tố giả định cấu thành giỏ vốn của BĐS mục tiờu Giỏ trị cũn lại = Tổng giỏ trị phỏt triển – Tổng chi phớ phỏt triển. Tổng chi phớ phỏt triển = Chi phớ xõy dựng + Chi phớ tài chớnh + Chi phớ khỏc cú liờn quan + Lợi nhuận của nhà đầu tư xõy dựng Tổng giỏ trị phỏt triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cỏch sử dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp hoặc phương phỏp đầu tư.
c. Đỏnh giỏ phương phỏp thặng dư
• Ưu điểm
- Đõy là phương phỏp thớch hợp để đưa ra mức giỏ khi thực hiện đấu thầu.
- Phương phỏp này mụ phỏng lại cỏch thức phõn tớch đỏnh giỏ cỏc cơ hội đầu tư vào BĐS. Vỡ vậy phương phỏp thặng dư cú giỏ trị quan trọng để tư vấn về chi phớ xõy dựng tối đa và tiền cho thuờ tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự ỏn phỏt triển BĐS
• Hạn chế của phương phỏp thặng dư
- Cỏc ước tớnh về chi phớ và giỏ bỏn cú thể bị thay đổi tựy theo cỏc điều kiện của thị trường.
- Giỏ trị cũn lại cuối cựng nhạy cảm đối với tham số về chi phớ và giỏ bỏn.
- Phương phỏp này khụng tớnh đến giỏ trị thời gian của tiền.
d. Điều kiện ỏp dụng phương phỏp
- Phự hợp khi định giỏ BĐS cú yờu cầu về sự phỏt triển khụng phức tạp, cỏc yếu tố ước tớnh liờn quan đến giỏ bỏn, giỏ cho thuờ và chi phớ đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà định giỏ phải cú nhiều kinh nghiệm về phỏt triển và mở rộng đất đai để xỏc định đỳng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nõng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đỏnh giỏ rủi ro, phõn tớch xỏc suất với tớnh toỏn hiện đại khi đỏnh giỏ cỏc phương ỏn phỏt triển BĐS.
e. Lĩnh vực sử dụng phương phỏp thặng dư
- Phương phỏp này sử dụng chủ yếu cho cỏc nhà thầu xõy dựng và cỏc cụng ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riờng.