4. Cỏc phương phỏp thẩm định giỏ trị BĐS
4.5. Phương phỏp lợi nhuận (phương phỏp hạch toỏn)
a. Khỏi niệm
Phương phỏp này được sử dụng để thẩm định giỏ cho cỏc tài sản đặc biệt như khỏch sạn, rạp chiếu búng và những tài sản khỏc, mà việc so sỏnh với những tài sản tương tự sẽ gặp khú khăn do giỏ trị chủ yếu của chỳng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.
Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xỏc định dũng thu nhập của tài
sản, đú là đặc điểm thường thể hiện cho cỏc tài sản trong ngành vui chơi giải trớ, bao gồm khỏch sạn và một số loại tài sản khỏc.
b. Nội dung phương phỏp lợi nhuận
Phương phỏp này dựa vào sự phõn tớch khả năng sinh lời ước tớnh của việc sử dụng tài sản, trừ đi cỏc chi phớ hoạt động kinh doanh hợp lý, cũn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản. Thu nhập thực này sau đú được chuyển thành vốn theo đỳng như cỏch trong phương phỏp thặng dư.
c. Đỏnh giỏ phương phỏp lợi nhuận
• Ưu điểm
Phương phỏp lợi nhuận định giỏ cỏc BĐS mà giỏ trị của chỳng phụ thuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với cỏc phương định giỏ khỏc.
• Hạn chế của phương phỏp
- Chỉ sử dụng để định giỏ đối với cỏc BĐS tạo ra lợi nhuận.
- Lợi nhuận ước tớnh cú thể khụng phản ỏnh được mức độ thu nhập thực của tài sản.
- Muống làm việc tốt theo phương phỏp này thẩm định viờn phải cú kiến thức vững vàng về loại hỡnh kinh doanh BĐS đú.
d. Điều kiện ỏp dụng phương phỏp lợi nhuận
- Sử dụng để định giỏ đối với cỏc BĐS tạo thu nhập như: khỏch sạn, nhà nghỉ, rạp chiếu búng.
- Cỏc số liệu phải chớnh xỏc
- Việc định lói xuất vốn húa phải được thực hiện sau khi nghiờn cứu thị trường.
Kết luận
Bất kỡ một hiện tượng sự vật nào cũng cú hai mặt đối lập nhau, chỳng cú thể là khả quan khi ở trong trường hợp này, nhưng lại là bất lợi trong
trường hợp khỏc. Và cỏc phương phỏp nờu trờn cũng vậy cú những phương phỏp tỏ ra hơn phương phỏp trong điều kiện nàu nhưng ở điều kiện khỏc thỡ ngược lại. Nhưng cú thể núi phương phỏp so sỏnh trực tiếp là cú cơ sở chắc chắn để khỏch hàng và cơ quan phỏp lý cụng nhận. Sở dĩ như vậy là bởi vỡ dữ liệu mà chỳng ta sử dụng đó diễn ra trờn thị trường, được thị trường thừa nhận, nú cũng chớnh là bằng chứng thực tế nếu cú xảy ra tranh chấp. Những phương phỏp cũn lại thỡ chỉ mang tớnh ước đoỏn trong tương lai. Và cũng qua nghiờn cứu ở chương 1 ta cũng thấy rừ được vai trũ to lớn của việc định giỏ tài sản bảo đảm núi chung và BĐS thế chấp núi riờng trong lĩnh vực hoạt động tớn dụng ngõn hàng. Đú là bảo đảm khoản tiền vay một cỏch chắc chắn mà vẫn đỏp ứng được nhu cầu vay vốn của khỏch hàng, để từ đú nõng cao được năng lực cạnh tranh của ngõn hàng trờn thị trường.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CễNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK