4. Cỏc phương phỏp thẩm định giỏ trị BĐS
4.2.Phương phỏp định giỏ chi phớ (phương phỏp giỏ thành, phương phỏp thầu khoỏn)
phương phỏp thầu khoỏn)
a. Khỏi niệm
Phương phỏp định giỏ chớ phớ được hỡnh thành bởi nguyờn tắc thay thế và giả định rằng giỏ trị của BĐS cần định giỏ được đo bằng chi phớ để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay đổi.
- Phương phỏp định giỏ chi phớ được xõy dựng chủ yếu dựa trờn sự vận dụng nguyờn tắc thay thế.
- Theo nguyờn tắc này, người ta cho rằng: Giỏ trị của BĐS cần định giỏ tương đương với chi phớ làm ra một BĐS như vậy và coi đõy như một vật thay thế. Do vậy, nếu cú đầy đủ thụng tin hợp lý thỡ người ta sẽ khụng bao giờ trả giỏ cho một BĐS lớn hơn chi phớ mua đất và xõy dựng cụng trỡnh cú lợi ớch tương tự.
b. Nội dung của phương phỏp
Đõy là phương phỏp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp cả hai phương phỏp định giỏ so sỏnh và phương phỏp định giỏ chi phớ. Khi thực hiện phương phỏp này thỡ ta phải ước tớnh riờng giỏ trị tài sản trờn đất và giỏ trị của đất. Sau đú ta cộng giỏ trị chỳng lại thỡ ra giỏ trị BĐS cần định giỏ.
Để ước tớnh giỏ trị cụng trỡnh trờn đất ta phải thực hiện ước tớnh chi phớ xõy dựng hiện hành đối với những cụng trỡnh trờn đất, rồi thực hiện ước tớnh mức độ giảm giỏ của cụng trỡnh. Và cuối cựng là trừ số tiền giảm giỏ ra khỏi chi phớ xõy dựng ta được giỏ trị cụng trỡnh trờn đất.
Để ước tớnh giỏ trị của mảnh đất ta coi nú là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
c. Đỏnh giỏ phương phỏp định giỏ chớ phớ
• Ưu điểm
- Được sử dụng khi khụng cú cỏc bằng chứng thị trường thớch hợp để so sỏnh.
- Sử dụng để đỏnh giỏ cỏc BĐS rất hiếm khú thay đổi chủ sở hữu và thiếu dự bỏo lợi ớch tương lai.
• Những hạn chế của phương phỏp
- Phương phỏp này dựa vào hệ thống, số liệu thị trường vỡ vậy nú cũng gặp phải những hạn chế của phương phỏp so sỏnh trực tiếp.
- Chớ phớ thực chất khụng thể bằng giỏ trị, cho nờn đõy là một giỏ thiết lỏng lẻo. Nú khụng phản ỏnh được giỏ trị thị trường của BĐS.
- Trong trường hợp cỏc số liệu so sỏnh cú thể thiếu hoặc đối nghịch nhau nờn khú xỏc định một cỏch hợp lý giỏ của nhà đầu tư
- Phương phỏp này sử dụng cỏch tiếp cận cộng dồn tổng của bộ phận nờn chưa chắc đó bằng giỏ trị toàn bộ.
- Kinh tớnh giảm giỏ tớch luỹ nhiều khi dựa trờn ý kiến chủ quan của người định giỏ, chưa cú một phương phỏp thống nhất để tớnh giảm giỏ tớch luỹ.
- Áp dụng phương phỏp này đũi hỏi người đỏnh giỏ phải thụng thạo kỹ thuật xõy dựng và phải cú kinh nghiệm.
- Phương phỏp này khụng cú giỏ trị khi đưa ra giỏ trị dự bỏo phự hợp nờn ớt được chấp nhận để cung cấp cỏc định giỏ cú giỏ trị hiệu quả.
d. Điệu kiện ỏp dụng phương phỏp
- Chất lượng thụng tin phải cao và cú thể so sỏnh được. - Thị trường cần ổn định.
- Người định giỏ cần cú kiến thức về lĩnh vực xõy dựng, kĩ thuật. - Người định giỏ phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.
- Phương phỏp định giỏ chi phớ được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phớ là yếu tố chớnh và là những khoản chi tiờu cần thiết, thớch hợp để tạo ra giỏ trị của BĐS
e. Lĩnh vực ỏp dụng phương phỏp
-Là một phương phỏp thớch hợp khi định giỏ rất nhiều loại bất động sản cú mục đớch riờng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học.
- Định giỏ để xỏc định mức bồi thường, đền bự.
- Định giỏ để bảo hiểm. Ở nước ta chưa cú, nhưng cỏc nước khỏc BĐS được bảo hiểm trong cỏc trường hợp khụng may xảy ra do nhiều nguyờn
nhõn. Vớ dụ, BĐS đú kớ hợp đồng vời một cụng ty bảo hiểm và trong điều kiện hợp đồng cũn hiệu lực, khụng may BĐS này bị hỏa hoạn. Trong trường hợp này cỏc thẩm định viờn phải định giỏ để đền bự thiệt hại cho chủ sở hữu bằng cỏch định giỏ giỏ trị chi phớ tỏi tạo BĐS này.
- Là phương phỏp thụng dụng của người tham giỏ đầu thõu hay kiểm tra đấu thầu.
- Thường được sử dụng cú tớnh chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với cỏc phương phỏp khỏc.
• Kết luận
Phương phỏp định giỏ chi phớ thớch hợp khi định giỏ BĐS dựng cho cỏc giao dịch và mục đớch riờng biệt. Việc ước tớnh theo phương phỏp này phụ thuộc nhiều vào chuyờn mụn kinh nghiệm của thẩm định viờn. Do vậy nếu nhà thẩm định cú chuyờn mụn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cỏch khỏch quan thỡ cú thể hạn chế được những sai sút khi cung cầu cú sự biểu hiện thỏi quỏ.