Thực tế việc sử dụng cỏc phương phỏp định giỏ tại ngõn hàng

2. Thực trạng của cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp tại phũng thẩm định TSBĐ của ngõn hàng VPbank, chi nhỏnh Hà Nộ

2.2. Thực tế việc sử dụng cỏc phương phỏp định giỏ tại ngõn hàng

2.2.1. Về mặt lý thuyết

a. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Khi phũng thẩm định tài sản bảo đảm nhận được giấy đề nghị định giỏ thỡ cỏn bộ thẩm định bắt đầu thực hiện định giỏ tài sản, dựa trờn cơ sở cỏc giấy tờ chứng minh quyền hợp phỏp của tài sản, chứng minh tài sản đú cú bị đem thế chấp ở nơi khỏc hay khụng (thường được thực hiện tại phņng cōng chứng). Cỏn bộ thẩm định đó thực hiện việc xuống tận nơi cú BĐS đem thế chấp để tiến hành lấy những cơ sở dữ liệu thực tế về BĐS mục tiờu.

Những vấn đề mà cỏn bộ thẩm định cần quan tõm đối với BĐS đú như là:

- Địa chỉ cụ thể của BĐS đem thế chấp cú đỳng với BĐS mà đang thực hiện thẩm định hay khụng.

- Diện tớch, hỡnh dỏng của BĐS cú giống như được ghi trong quyền sử dụng đất hay khụng, nếu cú sự thay đổi thỡ cần phải mụ tả chi tiết về sự thay đổi đú.

- Xem mối quan hệ xung quanh của BĐS mục tiờu như thế nào: BĐS ở bờn cạnh như thế nào, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xó hội.

- Nếu cú cụng trỡnh trờn đất ta phải xem thời gian đó xõy dựng. - BĐS hiện đang được sử dụng làm gỡ.

- Tham khảo giỏ của những BĐS xung quanh mà người dõn ở đú.

- Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ trị BĐS như: hoàn cảnh ra đỡnh, phong thuỷ, kiến trỳc, hướng.

Sau đú BĐS sẽ được xỏc định giỏ trị theo thụng tin thị trường mà cỏn bộ thẩm định thu thập được như trờn trung tõm giao dịch BĐS, bỏo, một cỏch đỏng tin cậy và đặc biệt là kinh nghiệm của cỏn bộ định giỏ và ý kiến của cỏc đồng nghiệp đó từng xỏc định giỏ trị những BĐS tương tự mà xỏc định giỏ trị BĐS đú.

Giỏ trị mà BĐS được định giỏ luụn cao hơn giỏ theo quy định trong khung giỏ của Ủy ban nhõn dõn thành phố, tỉnh cụng bố. Nhưng liệu giỏ trị của BĐS mà cỏn bộ thẩm định như trờn cú thực sự sỏt với giỏ trị thị trường khụng? Người đi vay cú được vay toàn bộ giỏ trị định giỏ BĐS đú khụng? Điều này sẽ được phõn tớch và làm rừ sau, hiện tại chỉ mụ tả những cụng việc liờn quan đến việc định giỏ của cỏn bộ thẩm định.

b. Đối với BĐS cú cụng trỡnh trờn đất (thường là nhà)

(Khi đó xỏc định được những cơ sở phỏp lý đỏng tin cậy của ngụi nhà: Húa đơn chứng từ đó xõy dựng)

- Nhõn viờn thẩm định đi xỏc định nguyờn gớ căn nhà theo số liệu sổ sỏch kế toỏn bao gồm việc tập những chi phớ cho việc xõy dựng căn nhà như: Chi phid nghiờn cứu khả thi, chi phớ đền bự giải phúng mặt bằng, chi phớ

mua nguyờn vật liệu, chi phớ khởi cụng. Hoặc là dựa theo chi phớ xõy dựng mà UBND thành phố, tỉnh quy định tại thời điểm định giỏ BĐS.

- Sau đú xỏc định giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh trờn đất bằng cỏch: Giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh = Nguyờn giỏ nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng

- ^{Khấu hao cơ bản} đó trớch

Như vậy giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh chớnh là giỏ trị ước tớnh của cỏn bộ thẩm định. Cũn việc tớnh khấu hao cơ bản đó trớch thỡ Ngõn hàng chủ yếu dựa vào phương phỏp khấu hao theo đường thẳng. Đú là đối với những cụng trỡnh xõy dựng của cỏc doanh nghiệp cũn lưu đủ giấy tờ. Cũn thực tế với nhà của người dõn thỡ việc định giỏ được tiến hành như sau:

- Xỏc định nguyờn giỏ bằng cỏch lấy quy định một vuụng xõy dựng của Ủy ban thành phố, tỉnh địa phương quy định tại thời điểm định giỏ.

- Giỏ trị cũn lại thỡ ước tớnh tựy theo kinh nghiệm của từng người. Tớnh theo tỷ lệ % cũn lại.

- Vậy giỏ trị ước tỡnh của nhà cũng được thực hiện theo cụng thức đó nờu trờn hoặc được tớnh bằn cỏch sau:

Giỏ trị nhà cũn lại ⁼ Đơn giỏ m2 sàn xõy dựng ^x Diện tớch xõy dựng ^x Tỉ lệ % giỏ trị cũn lại ngụi nhà

c. Đối với những BĐS thế chấp hỡnh thành sau vốn vay thỡ cỏch xỏc

định như sau:

- Với những ngụi nhà mà tự xõy dựng thỡ BĐS đú được định giỏ dựa vào chi phớ xõy dựn thực tế của căn nhà, dựa vào những kế hoạch xõy dựng, húa đơn thanh toỏn những khoản để cú được BĐS thuộc sở hữu. Lỳc này cỏn bộ thẩm định phải theo dừi sỏt sao số chi phớ đú.

- Với những ngụi nhà chung cư thỡ cỏn bộ thực hiện kớ kết với người thầu xõy dựng khu chung cư đú để đảm bảo là ngụi nhà đú khụng được bỏn,

chuyển nhượng hay cho thuờ đối với người khỏc mà khụng cú sự đồng ý của bờn ngõn hàng. Lỳc này giỏ trị ngụi nhà được xỏc định bằng giỏ bỏn của nhà thầu xõy dựng cho khỏch hàng.

Việc định giỏ một tài sản khụng phải là một việc đơn giản, nú đũi hỏi cỏn bộ thẩm định phải đưa ra được một mức giỏ ước tớnh BĐS sao cho thị trường chấp nhậ tại thời điểm vay. Nhưng định giỏ BĐS là tài sản bảo đảm cũn gặp khú khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giỏ tại thời điểm hiện tại nhưng cú trường hợp phải đem phỏt mói thỡ cũng ớt nhất một năm sau mới được thực hiện, cho nờn khoảng cỏch giữa thời gian định gớa với thời điểm phỏt mói BĐS là chứa đựng rủ ro cho cỏn bộ thẩm định là rất lớn, cũng là rủi ro cho chớnh hoạt động tớn dụng của Ngõn hàng. Do đú, việc định giỏ của cỏn bộ thẩm định đũi hỏi phải tuõn thủ theo những phương phỏp nhất định, nhằm làm giảm thiểu rủi ro thấp nhất.

Để minh họa cho cỏc phương phỏp định giỏ trờn tại ngõn hàng VPbank sau đõy em đưa ra một số vớ dụ thực tế thụng qua cỏc biờn bản định giỏ và bỏo cỏo định giỏ của cỏc cỏn bộ thẩm định tại phũng thẩm định tài sản bảo đảm, chi nhỏnh Hà Nội – ngõn hàng VPbank.

2.2.2. Về mặt thực tế

a. Đối với BĐS là đất trống

Địa chỉ tại: Xó Ngọc Hồi, huyện Thanh Trỡ, thành phố Hà Nội. Thời gian định giỏ: Ngày 04/02/2007.

Qua việc xem xột cụ thể biờn bản định giỏ của cỏn bộ thẩm định Dương Nam Long ta phải xem xột cỏc vấn đề sau:

Thứ nhất, đõy là mảnh đất trống và những gỡ được trỡnh bày trong giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất là phự hợp. Nũi chung về mặt phỏp lý thỡ mảnh đất đó đỏp ứng yờu cầu như cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do

UBND huyện Thanh Trỡ, thành phố Hà Nội đứng tờn đỳng người khỏch hàng (cú giấy tờ phự hợp) vay vốn.

Thứ hai, cụng việc ước tớnh giỏ trị BĐS đú tại thời điểm định giỏ ngày

04/02/2007. Theo kinh nghiệm của một số nhõn viờn trong phũng, theo giỏ trị giao dịch được rao bỏn trờn mạng, bỏo, theo ý kiến đỏnh giỏ của những hộ xung quanh BĐS đú mà cũng vừa thực hiện việc mua bỏn BĐS tương tự. Cỏn bộ thẩm định đó đưa ra giỏ trị ước tớnh của quyền sử dụng đất là: 4.000.000 đồng/m2. Do đú, giỏ trị toàn bộ quyền sử dụng đất trờn được tớnh:

4.000.000 đồng/m2 x 310 m2 = 1.240.000.000 đồng.

(một tỷ hai trăm bốn mươi triệu đồng chẵn)

Trong thực tế theo thụng tin từ một số nguồn cho biết giỏ trị mảnh đất tại đú ở thời điểm định giỏ là khoảng: 6.500.000 đồng/m2.

Qua đú ta cú một vài đỏnh giỏ sơ bộ về cụng tỏc định giỏ được thực hiện ở mảng này như sau:

• Ưu điểm

- Phương phỏp mà Ngõn hàng đó sử dụng để định giỏ mảnh đất trống trờn là theo hướng lý luận của phương phỏp so sỏnh trực tiếp.

- Cú và đó thực hiện bước kiểm tra một cỏch kĩ lưỡng về tớnh chất phỏp lý, về hiện trạng của mảnh đất.

- Đó cú ý tưởng lấy giỏ thị trường mảnh đất đú và giỏ trị mà đưa ra cũng gần sỏt với giỏ thực tế.

- Trong biờn bản định giỏ mảnh đất đó cú đủ cỏc yếu tố làm cơ sở cho việc định giỏ như là: Xỏc định cú tranh chấp hay khụng, hiện trạng sử dụng mảnh đất cú đỳng với những gỡ cú trong hỡnh thức sử dụng của giấy chứng nhận quyền sử dụng nhất. Như vậy, cũng gần như hỡnh thành được khỏi niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong tư tưởng của cỏn bộ thẩm định.

• Nhược điểm

- Giỏ ước tớnh về mảnh đất đú mà cỏn bộ thẩm định đưa ra cũn mang nhiều yếu tố chủ quan, đó tiến hành lấy so sỏnh BĐS tương tự nhưng thực tế khụng xuống tận nơi BĐS tương tự đú để xem xột. Và những nguồn thụng tin giao dịch đú là khú cú thể tin tưởng chớnh xỏc. Vỡ vậy mà khụng cú việc điều chỉnh giữa BĐS so sỏnh và BĐS mục tiờu. Nờn giỏ trị ước tớnh đú thường thấp hơn giỏ thị trường. Chờnh giỏ thị trường khoảng 62%.

- Số lượng mảnh đất trống dựng để so sỏnh trong phương phỏp nàu là quỏ ớt, chỉ từ 1 – 2 mảnh.

- Thụng tin lấy giỏ trị ước tớnh của BĐS là khụng được đảm bảo.

- Cỏc mục cần thiết đó được nờu ra nhưng chưa được trỡnh bàu một cỏch cụ thể tỉ mỉ. Vớ dụ như khụng núi rừ nguồn thụng tin nào để đưa ra giỏ thị trường mảnh đất định giỏ 4.000.000 đồng/m2.

b. Đối với BĐS là nhà

Địa chỉ: Số 02 ngỏch 04 ngừ 186 đường Bưởi, phường Cống Vị, quận Ba Đģnh, Thành phố Hà Nội.

Thời gian định giỏ: Ngày 02 thỏng 01 năm 2008.

Tài sản bảo đảm này bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cụng trỡnh trờn đất. Cũng theo một quy trỡnh tớn dụng chuẩn của toàn bộ ngõn hàng VPBank, cũng bao gồm cỏc khõu xử lý ban đầu như kiểm tra về hiện trạng, tỡnh trạng phỏp lý của BĐS đú như hiện trạng đang được dựng cho thuờ, cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp phỏp.

Để xỏc định một tài sản như vậy thỡ cần xỏc định giỏ trị của quyền sử dụng đất và giỏ trị của cụng trỡnh sử dụng trờn đất, một cỏch độc lập. Sau đú thực hiện tớnh tổng chỳng lại.

Xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất thỡ cỏn bộ thẩm định cũng thực hiện định giỏ tương tự như mảnh đất trống trờn. Nhưng nếu theo lý luận khoa học thỡ điều này được giả sử là mảnh đất được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Do phần trờn ta đó đề cập trỡnh bày phõn tớch một cỏch cụ thể nờn ở trong nội dung phần này chỉ cho phộp đề cập tới vấn đề định giỏ nhà. Ngõn hàng VPBank đó sử dụng phương phỏp nào? Và cú hiệu quả hay khụng?

Theo như đỏnh giỏ của cỏc cỏn bộ thẩm định trong Ngõn hàng, cụng trỡnh được xõy dựng trờn đất để thực hiện đỏnh giỏ là cụng trỡnh thực tế, khụng theo như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để ước tớnh được giỏ trị của cụng trỡnh xõy dựng trờn đất mà cụ thể trong vớ dụ này là: nhà bờtụng 02 tầng cú tổng diện tớch xõy dựng là: 140m2, thỡ phải xỏc định được đơn giỏ xõy dựng một ngụi nhà tương tự như vậy là bao nhiờu, giỏ trị cũn lại của ngụi nhà ước tớnh là bao nhiờu %.

Trong biờn bản định giỏ cú đưa ra con số đơn giỏ xõy dựng loại nhà như vậy theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội là: 1.735.000 đồng/m2. Việc xỏc định giỏ trị nhà cũn lại là đưa ra khoảng 70%. Do đú giỏ trị nhà là:

1.735.000 đồng/m2 x 140m2 x 70% = 170.000.000 đồng.

(Một trăm bảy mươi triệu đồng)

Qua thực tế và phõn tớch trờn thỡ ta cú một số đỏnh giỏ về cụng tỏc định giỏ BĐS được sử dụng vào trường hợp trờn sau:

• Ưu điểm

- Để định giỏ BĐS trờn Ngõn hàng đó thực hiện việc kết hợp giữa hai phương phỏp so sỏnh trực tiếp (để định giỏ đất) và phương phỏp chi phớ để định giỏ nhà một cỏch rừ ràng.

- Lấy đơn giỏ xõy dựng của UBND Thành phố Hà Nội dựng để tớnh toỏn là phự hợp với thị trường cũng như phự hợp với giỏ trị phỏp lý. Vỡ với

mỗi cỏ nhõn khỏc nhau thỡ họ sẽ xõy dựng một đơn giỏ riờng, nờn ta cứ lấy bỡnh quõn là theo quy định của UBND Thành phố.

• Nhược điểm

- Việc ước tớnh tỉ lệ % cũn lại của chất lượng cụng trỡnh là mang tớnh chủ quan của cỏ nhõn thẩm định. Khụng theo như quy chuẩn của lý luận là phải tớnh ra tỉ lệ cũn lại của cỏc kết cấu chớnh sau đú mới thực hiện tớnh giỏ trị cũn lại của cả cụng trỡnh theo tỉ lệ kết cấu chớnh đú, việc này được dựa theo cỏc thụng số kĩ thuật xõy dựng.

- Đối với việc định giỏ nguyờn giỏ cụng trỡnh xõy dựng trờn đất của cỏc nhà xưởng doanh nghiệp mà lấy giỏ quyết toỏn cụng trỡnh là khụng hợp lý, vỡ giỏ quyết toỏn cụng trỡnh cú thể đó bị thổi phồng trong quỏ trỡnh hạch toỏn.

- Nếu định giỏ tỏch ra giỏ trị nhà và đất ra là vi phạm một trong năm nguyờn tắc định giỏ, đú là nguyờn tắc đúng gúp.

- Xột về vớ dụ cụ thể để khỏi quỏt hoỏ lờn dễ dàng hơn thỡ: Đõy là ngụi nhà được xõy dựng lờn khụng phải dựng để ở mà được sử dụng để cho thuờ, Nờn việc định giỏ cụng trỡnh theo phương phỏp chi phớ là khụng phự hợp. Vỡ theo như nghiờn cứu lý luận về khoa học thỡ phương phỏp chi phớ chỉ được ỏp dụng cho những cụng trỡnh khụng mang tớnh chất phổ biến. Để định giỏ ngụi nhà cho thuờ này nờn dựng phương phỏp đầu tư thỡ giỏ trị của nú sẽ được nõng lờn. Như vậy khỏch hàng sẽ cú khả năng được vay một lượng vốn nhiều hơn.

c. Đối BĐS là tài sản hỡnh thành sau vốn vay

Địa chỉ: Khu văn hoỏ thể thao Phỳ Sơn (khỏch sạn Phỳ Sơn), phường Vũ Ninh, Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

Theo như quy định khi muốn vay vốn mà tài sản đảm bảo là BĐS được hỡnh thành sau vốn vay thỡ phải xột xem vốn chủ sở hữu mà khỏch hàng đó bỏ ra để đầu tư là bao nhiờu, khi đú Ngõn hàng thực hiện cho vay là 15% so với số vốn bỏ ra đú. Tiếp tục thi cụng cụng trỡnh hỡnh thành sau vốn vay theo tiến độ và theo một thời hạn cụ thể nhõn viờn phũng Thẩm định Tài sản bảo đảm phải xuống tận nơi cú cụng trỡnh đang thi cụng để định giỏ lại tài sản đang hỡnh thành đú xem giỏ trị mới của cụng trỡnh là bao nhiờu; sau đú lại thực hiện cho giải ngõn theo tiến độ cụng trỡ

nh theo % giỏ trị tài sản bảo đảm đó được định giỏ lại (thụng thường là 50% giỏ trị tài sản được định giỏ lại).

Theo như biờn bản định giỏ và bỏo cỏo định giỏ lại tài sản hỡnh thành sau vốn vay thỡ giỏ trị của cụng trỡnh khu văn hoỏ thể thao Phỳ Sơn là vào khoảng 43.677.500.000 đồng, giỏ trị quyền sử dụng đất là vào khoảng: 2.228.000.000 đồng. Do đú giỏ trị ước tớnh khu văn hoỏ thể thao Phỳ Sơn (khỏch sạn Phỳ Sơn) vào khoảng:

2.228.000.000 đồng + 43.677.500.000 đồng = 45.905.500.000 đồng

(Bốn mươi năm tỷ chớn trăm linh lăm năm trăm nghỡn đồng)

Trong khi đú giỏ trị của việc định giỏ gần nhất (lần định giỏ trước) là: 40.053.575.000 đồng. Như vậy giỏ trị quyền sử dụng đất là khụng thay đổi, giỏ trị cụng trỡnh trờn đất thỡ ngày càng được hoàn thiện hơn nờn giỏ trị của cụng trỡnh tăng. Theo như định giỏ thỡ giỏ trị cụng trỡnh tăng lờn là:

45.905.500.000 đồng - 40.053.575.000 đồng = 5.851.925.000 đồng. Việc định giỏ trong trường hợp này thật ra cũng là dựa theo chi phớ để xõy dựng cụng trỡnh. Khi định giỏ lại cụng trỡnh thỡ cần phải thu thập đầy đủ hoỏ đơn chứng từ liờn quan đến việc xõy dựng cụng trỡnh trong khoảng thời gian hai lần định giỏ.

Qua đú ta nhận thấy cú một vài ý kiến nhận xột sau về cỏch thức định