tại VPbank
Để việc cụng tỏc định giỏ những BĐS thế chấp thực sự phỏt huy tỏc dụng trong hoạt động tớn dụng thỡ Ngõn hàng cần nờn cú những giải phỏp cơ bản như sau:
Thứ nhất, Nhõn lực cho lĩnh vực định giỏ tài sản bảo đảm tăng thờm
cả về mặt số lượng và chất lượng. Vỡ khối lượng cụng việc thẩm định của ngõn hàng là rất lớn, điều này dễ ngay ỏp lực cụng việc cho cỏn bộ thẩm định; tăng chất lượng thẩm định viờn nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phớ cho cỏn bộ theo học khoỏ đào tạo thẩm định viờn, và thi lấy thẻ thẩm định viờn (tuỳ theo kinh phớ của ngõn mà cú cử số cỏn bộ thẩm định của ngõn hàng đi học), khi đú chữ kớ của thẩm định viờn mới cú giỏ trị phỏp lý nếu cú hiện tượng tranh chấp. Việc định giỏ tài sản đảm bảo là một cụng việc khú thực hiện vỡ nú khụng đơn giản chỉ là việc định giỏ tài sản cú giỏ trị hiện tại, mà nú cũn cú tớnh đến giỏ trị tương lai của BĐS; điều này đũi hỏi cỏn bộ thẩm định phải cú một cỏi nhỡn tổng quỏt về BĐS, nhận định được những yếu tố nào của thị trường ảnh hưởng đến giỏ trị tương lai của BĐS như quy hoạch, đưa ra một giỏ trị BĐS hợp lý khụng gõy thiệt cho khỏch hàng, khụng gõy rủi ro cho ngõn hàng. Để làm được điều này đũi hỏi cỏc cỏn bộ thẩm định của ngõn hàng phải cú kiến thức trước hết về lý luận khoa học về ngành nghề thẩm định giỏ, sau đú là kinh nghiệp chuyờn mụn. Cũng cú thể nõng
cao chất lượng của cỏn bộ thẩm định bằng cỏch tuyển những người học đỳng chuyờn ngành, mà khụng phải mất chi phớ đào tạo thờm.
Thứ hai, là khi tham gia định giỏ BĐS theo phương phỏp so sįnh trực
tiếp thỡ nờn lấy những thụng tin chớnh xỏc như lấy cỏc giao dịch ở cỏc trung tõm địa ốc của cỏc ngõn hàng thương mại, ở cỏc trung tõm giao dịch BĐS của cơ quan cú thẩm quyền hay cú thể đến tận cú BĐS chứng cú để xem xột đỏnh giỏ. Sau đú đũi hỏi Ngõn hàng nghiờn cứu và cú thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiờu một cỏch thống nhất toàn Ngõn hàng, nhằm hạn chế tớnh chủ quan của từng cỏn bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, trỏnh được sự thụng đồng giữa cỏc cỏn bộ thẩm định và khỏch hàng. Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thỡ cú thể mang tớnh chủ quan của toàn Ngõn hàng, nhưng bự lại cú thể trỏnh được hiện tượng cú đa dạng phong phỳ về khả năng giỏ trị BĐS ước tớnh ở trong cựng khu ở trong cựng một hoạt động tớn dụng Ngõn hàng. Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thỡ lại đũi hỏi cỏc cỏn bộ lónh đạo của Ngõn hàng phải thực sự cú kiến thức uyờn thõm về đa dạng cỏc lĩnh vực ngành nghề, xó hội như: văn hoỏ xó hội của từng vựng, phong thuỷ, xõy dựng, am hiểu thị trường, phỏp luật và cũng đũi hỏi cú kiến thức sõu về lĩnh vực định giỏ.
Thứ ba, xõy dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động
định giỏ BĐS thế chấp trong toàn hệ thống Ngõn hàng một cỏch cụ thể và nhanh chúng, giỳp cho việc lấy thụng tin của cỏc cỏn bộ nhanh hơn và cú cơ sở hơn, giỳp cho việc quản lý hoạt động định giỏ thuận tiện hơn. Đồng thời cấp kinh phớ để mở rộng hoạt động thẩm định giỏ hơn như chế độ đói ngộ với nhõn viờn thẩm định, phụ phớ an toàn khi cỏn bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mỡnh, chi phớ cho cỏn bộ thẩm định khi đi tỡm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiờu... Khi đú giỏ trị mà cỏn bộ thẩm định
sẽ mang nhiều tớnh thị trường hơn, vỡ cú thể thu thập được nhiều BĐS chứng cớ hơn những gỡ mà Ngõn hàng đang làm.
Thứ tư, khi định giỏ một số BĐS như khỏch sạn, hay tài sản hỡnh
thành từ vốn vay mà được sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thỡ nờn thực hiện phương phỏp thu nhập.
Vớ dụ như BĐS là khỏch sạn đang hoạt động thỡ nờn định giỏ dũng thu nhập dưới con mắt của nhà thẩm định giį, dự bỏo cỏc dũng thu nhập của khỏch sạn mang lại nhưng mà trong đú loại trừ giỏ trị tài sản vụ hỡnh như danh tiếng, nhưng khụng được loại bỏ yếu tố vụ hỡnh mà BĐS mang lại, tớnh tỷ lệ phủ phũng kớn theo tỷ lệ trung bỡnh của ngành. Vỡ như vậy đến khi phỏt mói vẫn cú khả năng bỏn được cho cỏc nhà đầu tư.
Cũn tài sản hỡnh thành từ vốn vay thỡ chỳng ta nờn dự bỏo những khoản lợi nhuận mà chỳng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khỏch hàng được vay một số lượng vốn nhất định, khụng sợ thiếu hụt vốn trong quỏ trỡnh xõy dựng. Và phảI định giỏ dựa vào giỏ trị thị trường mà khụng nờn ỷ lại dựa vào kế toỏn, theo giỏ quyết toỏn của cụng trỡnh vỡ cú thể chỳng đó bị biến đổi, thổi phồng. Dự bỏo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng cỏch dựa vào lợi nhuận trung bỡnh của ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động.
Nhưng nếu thực hiện được điều này thỡ phải cú kĩ thuật tớnh toỏn cẩn thận, cú kinh nghiệp dự bỏo thụng qua số liệu hiện tại và quỏ khứ.
Thứ năm, chỳng ta nờn kết hợp cỏc phương phỏp định giỏ lại để định giỏ.
Vớ dụ như tài sản hỡnh thành từ vốn vay là khỏch sạn thỡ chỳng ta nờn kết hợp phương phỏp so sỏnh trực tiếp với phương phỏp thu nhập. So sỏnh những khỏch sạn mà cú kết cấu tương tự, nhưng ở vị trớ khỏc cú thu nhập như thế nào sau đú chỳng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khỏch sạn đang hỡnh thành và thực hiện phương phỏp thu nhập để mà định giỏ chỳng.
Thứ sỏu, quy định một cỏch chi tiết cụ thể về những nội dung bắt buộc
phải cú trong bỏo cỏo và biờn bản định giỏ như cơ sở dữ liệu để đưa ra kết quả đú, để trỏnh hiện tượng khỏch hàng và cỏn bộ thẩm định thụng đồng với nhau để định giỏ cao hơn giỏ trị thực tế của tài sản.
Đú là những hướng giải quyết cú tớnh chất gần như cơ bản để nhằm đưa lý luận định giỏ và thực tiễn định giỏ trong lĩnh vực định giỏ tài sản đảm bảo gần nhau hơn, giį của BĐS thế chấp được xỏc định một cỏch hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi của cả hai bờn hợp đồng tớn dụng.
Tuy nhiờn việc thực hiện những giải phỏp trờn ngõn hàng cũng sẽ gặp phải những cơ hội và thỏch thức từ phớa Nhà Nước. Vģ vậy sau đõy chỳng ta cựng đi xem xột và phõn tớch ở những nội dung sau.