Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank

LỜI MỞ ĐẦU

Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanhViệt Nam (VPbank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống cácNHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận Vì vậytrong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn đượccác nhà quản trị VPbank xem trọng Hoạt động tín dụng là một trong nhữnghoạt động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàntrong hoạt động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đếnsự tồn tại và phát triển của toàn hệ thống VPbank Trong những biện phápbảo đảm tín dụng có một biện pháp hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả,nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó làhình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS) Nhưngtrong hình thức này không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàntoàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác Sở dĩnhư vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt tronghoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều Do đó, em

chọn đề tài là: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàngVPbank”.

Mục tiêu nghiên cứu

 Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp tạingân hàng.

 Đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàngVPbank.

 Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giả pháp nhằm hoàn thiệnquy trình định giá BĐS thế chấp.

Phạm vi nghiên cứu

 Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá cácphương pháp định giá BĐS thế chấp mà ngân hàng đang sử dụngtrong hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay.

 Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiện tại cơ sở thực tập:Ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội, Số 4 Dã Tượng, Trần HưngĐạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội

 Thời gian nghiên cứu: 18/02/2008 đến 28/04/2008.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình nghiên cứu là: duyvật biện chứng, duy vật lịch sử,

Kết cấu, nội dụng

Ngoài mở đầu, kết luật, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồmcác chương sau:

Chương 1: Cơ sở khoa học của vấn đề định giá BĐS thế chấp

Chương 2: Thực trạng của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại VPbank Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác địnhgiá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sảnbảo đảm – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPbank đã tạo điều kiện giúp đỡ đểem hoàn thành tốt đề tài này!

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trực tiếp của thầy:TS Nguyễn Thế Phán và sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa BĐS và Địa

Chính trường đại học Kinh tế Quốc dân trong quá trình thực hiện chuyên đềnày!.

NỘI DUNG

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾCHẤP

1 Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp

Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậyđể hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơbản sau:

1.1 Tài sản

Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữthường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá Vậy để hiểu đượcthuật ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản

Khái niệm tài sản:

Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật

chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.

Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất

cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, baogồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một sốquyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.

Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật,

tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc

luật pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của

một bên (thường là nghĩa vụ trả nợ) Những tài sản này cho phép ngườithụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó Các quyền nó thểkhác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trườnghợp (và ở hầu hết các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đemlại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán đểchuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng,người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cáchphân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tàisản thành 2 loại: động sản và bất động sản Hình thức phân chia này đãcó cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong BộLuật La Mã.(Trích trong cuốn “Thị trường BĐS”, Trường Đại học Kinhtế quốc dân, NXB Xây Dựng, 2006) Trong ngân hàng VPbank một trongnhững biện pháp nhằm bảo đảm khoản tiền vay chủ yếu đó là sử dụngBĐS thế chấp hay một cách gọi khác BĐS bảo đảm, vậy BĐS bảo đảm làgì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo đảm?

1.2 Bất động sản

Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai;

 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tàisản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật

chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy được coi làBĐS khi có các điều kiện sau:

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

 Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hìnhthái của nó không thay đổi;

 Tồn tại lâu dài.

Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chiathành những nhóm sau đây:

 Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng khôngđáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệucây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủquyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào sốlượng và chất lượng của đất đai đó).

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố địnhkhông thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thươngmại, khách sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, cáclâu ddaif làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải làBĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xâydựng công nghiệp, giao thong: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sânbay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắnliền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòatrung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tàisản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thìkhông phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trongvườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó

phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêuchuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóathế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giátrị … không coi là BĐS).

 Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cảcây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánhđồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số côngtrình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quyđịnh.

Các đặc điểm chủ yếu của BĐS

BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thườngcủa một tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu củanó Để định giá được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểusâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này Vậynhững đặc trưng đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy Sauđây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những tài sảnthông thương khác:

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có

khả năng di dời được Đặc điểm này do BĐS luôn gắn liền với đất đai,mà đất đai có vị trí cố định và có giới hạn về không gian và diện tích.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, mỗivị trí khác nhau cho một giá trị khác nhau: Yếu tố vị trí sẽ quyết định giátrị và lợi ích mang lại của BĐS Đặc điểm này cho ta thấy không có BĐSgiống nhau hay nói cách khác BĐS mang tính cá biệt, độc nhất Yếu tố vịtrí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thôngthường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm,các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại,

văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi nhữngyếu tố này thay đổi thì tính chất, vị trí của bất động sản sẽ thay đổi Dovậy khi định giá BĐS ta phải chú ý đến đặc trưng này, người định giáphải dự tính trước những thay đổi này: Xem đó là sự thay đổi theo chiềuhướng xấu hay tốt đối với BĐS, làm giá trị của BĐS thay đổi tăng lênhay thấp đi,…

Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng

hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiênnhiên ban tặng không thể bị thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệtnhư: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng,công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có độ tuổi thọ cao, có thểhàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũngcó thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rấtkhác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể Tính lâu bền của BĐS đượcthể hiện ở hai cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý vàtuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổikinh tế Chính vì sự khác biệt này trong khi định giá thẩm định viên cầntính cả hai tuổi thọ kinh tế và tuổi vật lý để từ đó xác định giá trị thực màBĐS còn lại.

Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự

khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từngvùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất BĐS là một dạng tàisản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụthuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Do yếu tố vị trínên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các côngtrình BĐS Chính vì vậy quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theochiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người

đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Khiđịnh giá các thẩm định viên cần xác định xem mức độ khan hiếm củaBĐS nhằm xác định giá tương lại, dự tính giá trị tương lai của BĐS mộtcách hợp lý.

Thứ tư, tính dị biệt của BĐS Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được

sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳmột BĐS nào khác Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khácnhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau vềhướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh Xã hội càng pháttriển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng Khi đánh giá các BĐS phải chú ýđến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuân giữa các bất động sản vớinhau.

Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng vớihàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầuvề BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnhmẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí bao gồm cả tínngưỡng, tôn giáo, tâm linh.

Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa

BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự gia đời haysự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi,để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐSkia Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hộisẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựngtrong khu vực,…BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới cácBĐS liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy khi

đỏnh giỏ giỏ trị của BĐS cỏc thẩm định viờn cần tớnh đến khả năng ảnhhưởng khi cú cỏc cụng trỡnh BĐS khỏc sẽ ra đời.

….Và nhiều đặc điểm khỏc của BĐS nhưng đú là những đặc điểm quantrọng nhất mà cỏc thẩm định viờn cầm chỳ ý khi đỏnh giỏ giỏ trị BĐS.BĐS bảo đảm là BĐS nhưng nú được sử dụng trong quỏ trỡnh bảo đảmkhoản tiền vay Vỡ vậy nú cũn được goi BĐS cần cố, thế chấp.

1.3 Định giỏ bất động sản

1.3.1 Sự cần thiết định giỏ BĐS

Theo Uỷ ban tiờu chuẩn thẩm định giỏ quốc tế (IVSC) thỡ khi định giámột BĐS thì đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con ngời đối vớiBĐS.

ở nhiều nước thỡ một cỏ nhõn cú cỏc quyền đối với BĐS như quyền sởhữu, quyền thuờ, quyền sử dụng Nhưng ở Việt Nam khi trong Hiến phỏp cúquy định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dõn, do Nhà nước đại diện nhõn dõnquản lý; do đú đất ở nước ta khụng thuộc sở hữu của bất kỡ một cỏ nhõn nào.Nờn khi nhắc đến giỏ trị quyền đối với đất chỉ là giỏ trị quyền sử dụng đất vàgiỏ trị quyền thuờ theo hợp đồng Cũn đối với BĐS là cụng trỡnh xõy dựngtrờn đất (khụng phải là đất đai) thỡ cỏ nhõn Việt Nam được cú cỏc quyền sau:Quyền sở hữu, quyền thuờ theo hợp đồng Quyền sở hữu nghĩa là cú đầy đủcỏc quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.

1.3.2 Bản chất giỏ trị

Dưới gúc độ nhỡn nhận của ngành thẩm định giỏ, cú thể khỏi quỏt khỏi

niệm giỏ trị tài sản như sau: Giỏ trị tài sản là biểu hịờn bằng tiền về nhữnglợi ớch mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đú tại một thời điểm nhất định.

Nh vậy giỏ trị tài sản được xem xột dưới hai khớa cạnh sau:

+ Xột về gúc độ chủ quan: Giỏ trị tài sản đối với cỏc cỏ nhõn khỏcnhau là khỏc nhau Vớ dụ như một bức tranh của Vangục, với những người

am hiểu nghệ thuật thấy được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ramột khoản tiền lớn để có được bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranhlà lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánhgiá giá trị của bức tranh đó là bằng không.

+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phảnánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giaodịch tại thời điểm nào đó Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạtđộng kinh tế.

Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sảndựa trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan Chínhđiều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên,giúp thẩm định viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị củatài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất.

Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá

thị trường Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thờiđiểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên làngười mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đócác bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc Đó

có thể là giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong tươnglai…

Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá

trị ước tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường là sốtiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giátrị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.

Nó tuỳ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người,tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lýdo dẫn đến sự phong phú của khái niệm giá trị

Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trịhay không, một tài sản phải có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giátrị: tính pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thểchuyển giao được Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một trong các yếu tố đó, chẳnghạn như tính pháp lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng không.

Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chấttham khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giaodịch nào đó Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra vớixác suất là nhiều nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ratrong quá trình giao dịch Giá trị đó có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn giácả thực hiện được trong giao dịch.

Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là sốtiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ nhấtđịnh

1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá

Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận mộtcách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương phápđịnh giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tínhhợp lý giá trị tài sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừanhận rộng rãi sau:

1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếutại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp phápcũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiệntại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt

nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhấtđịnh.

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắcquan trọng nhất của định giá bất động sản.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánhở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhấtvà tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( chonhiều người hoặc cho một người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhấtvà tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhànước thừa nhận và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhấtvà tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giátrị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhấtvà tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.

2/ Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tươngtác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặcgiảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khônggiảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu

cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng,giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung vàngược lại.

3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từbất động sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản,cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thựctừ bất động sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thôngqua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảotính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưagiá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham giaquá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đấtđai, quản lý.

4/ Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụthể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nướcvà pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bấtđộng sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thịtrường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất độngsản, về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật kháchquan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của conngười, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trườngtuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được

cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụngkết hợp với nguyên tắc “dự báo”.

5/ Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợplý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc cácbất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu đượctừ chúng đạt tới mức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này chorằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tớitrạng thái cân đối.

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cânđối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khiquỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thểnào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

6/ Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơsở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thựctế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bấtđộng sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm

năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữvai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy,khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính củabất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càngkhông được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.

7/ Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hànghoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trongviệc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhaunhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộckhu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưngngười đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giácả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thịtrường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địaphương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.

8/ Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bấtđộng sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bấtđộng sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thunhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sảnnào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó

đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoáthành giá trị.

9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tốtrong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhậpthực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự giatăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhậpròng) trong tương lai.

10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bấtđộng sản khác.

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sảnkhác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụthuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bấtđộng sản so sánh trong cùng một vùng giá trị.

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăngthêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểuloại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mànhững bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thịtrường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giátrị thực của chính nó.

11/ Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thểcó khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tươngtự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khôngcó sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp địnhgiá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường vàtheo thu nhập.

12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, laođộng, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phầnthu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lýlà thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đếnđặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinhdoanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lạicó thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

1.4 Thẩm định BĐS

Thẩm định giá BĐS là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với sựvận hành của nền kinh tế thị trường và nó rất phát triển ở các nước có nềnkinh tế thị trường phát triển Đây là một ngành nghề đòi hỏi các nhà chuyênmôn thực hiện phải được đào tạo chuyên sâu, có kiến thức rộng, có kinhnghiệm và có đạo đức nghề nghiệp.

Thẩm định giá hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưngtheo khoản 2 điều 4 pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH, Việt Nam ngày08/08/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài

sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn ViệtNam hay thông lệ quốc tế.”

Như vậy có thể thấy thẩm định giá là một công việc ước tính về giá trịcủa tài sản dựa trên cơ sở dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp có liên quan đến thịtrường.

Do đó ta thấy thẩm định giá là một môn khoa học không chính xác.Sở dĩ nó là một môn khoa học vì nó có những phương pháp nghiên cứu vàđối tượng nghiên cứu riêng biệt (giá trị tài sản); nhưng nó không chính xáclà bởi vì kết quả giá trị tài sản đó chỉ là ước tính, giá trị đó có khả năng xảyra với tần suất lớn nhất ở một giao dịch nào đó trong tương lai; mà nó khôngdám chắc chắn là giao dịch sẽ xảy ra tại giá trị tài sản đó Và tuỳ theo thẩmđịnh viên, phương pháp mà thẩm định viên lựa chọn để định giá mà sẽ cónhững kết quả khác nhau, vì vậy kết quả đó chỉ mang tính chất tham khảo vàđược gọi là hợp lý mà không phải chính xác.

Những chuyên viên có đủ tư cách đạo đức, chuyên môn thực hiệnnghiệp vụ định giá và có những điều kiện pháp lý nhất định được gọi là các

thẩm định viên

2 Vai trò của quá trình thẩm định BĐS thế chấp

ViÖc thẩm định tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khi kí kết hợp đồngthế chấp là một bước hết sức quan trọng và bắt buộc phải có Bởi vì có hia lýdo như sau:

Thứ nhất, BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất động

sản làm tài sản đảm bảo là rất nhiều Vì khi đem BĐS đi thế chấp nhữngkhách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tàisản khác, đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi màthế chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi

nhuận cho họ chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra được lợi ích hai lần Vídụ như doanh nghiệp muốn vay vốn để mở rộng sản xuất, họ có thể thế chấpnhà xưởng máy móc nhưng vẫn được hoạt động sản xuất kinh doanh bìnhthường Vả lại BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với thịtrường, có thể tăng đột biến, nhưng lại cũng có thể “đóng băng” Nên việcđịnh giá BĐS bảo đảm là một công việc thực sự cần thiết trong các Ngânhàng.

Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốncủa những doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam Những tài sản quả thựccó giá trị để đảm bảo cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thứcvay theo dự án ở nước ta cũng chưa thực sự phát triển Nên việc dùng BĐSđể đảm bảo cho khoản vay của các doanh nghiệp là rất lớn.

Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã được

định giá mà các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay.

Thứ ba, là vì khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn

bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vaylớn để đảm bảo có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình,bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàncho vốn vay Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bênhợp đồng tín dụng thấy thoả mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảmđược hình thành.

Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thịtrường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc vàlãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trườnghợp xấu nhất có thể xảy ra.

Không thể hiểu định giá BĐS thế chấp ở một khâu đầu vào vay vốn,mà còn phải xem xét cả khâu phát mãi tài sản trong trường hợp xấu xảy ra.

Nếu tài sản không được định giá thì sẽ gây đến thiệt hại cho khách hang vàcho cả Ngân hang như một ví dụ được minh chứng cụ thể sau: Cơ sở cánláng vải Chí Thanh địa chỉ đăng kí tại số 45/15 đường Thái Phiên, phường 8,quận 11 thành phố Hồ Chí Minh đã được dùng làm tài sản bảo đảm để vayvốn tại ngân hang và lúc này giá trị BĐS thế chấp được xác định là 800 triệuđồng; một thời gian sau khi khách hàng không thanh toán được khoản nợ,ngân hang đã phát mại BĐS thế chấp đó mà không biết giá trị tài sản có đủđể thanh toán nợ hay không; hoặc là khách hang có bị thiệt hay không nếunhư giá trị BĐS đó cao hơn cả khoản vay

Nhận thực được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trênvà tài sản nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bướchoàn thiện hệ thồng pháp lý quy định vấn đề đó Mới đầu là Nghị định số178/1999/NĐ-CP và theo quá trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội màNghị định số 178/1999/NĐ-CP đã được sửa đổi bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, và ngày một hoàn thiện hơn.

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS (ảnh hưởng

đến giá trị BĐS bảo đảm)

+ Tình trạng vật chất của bất động sản: Đó là những công dụng hữuích mang tính cụ thể *và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước,hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xâydựng, trang thiết bị và thiết kế.

+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất vàcông dụng hữu ích của BĐS như: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trưng về địalí như: Tình trạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan Đâycũng là một căn cứ để xác định xem BĐS đã được sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất hay chưa.

+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và được bảo vệ củapháp luật đối với tài sản Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhấtvà hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý,bao gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các côngtrình trên đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng,sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình đểtránh xảy ra hiện tượng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sởpháp lý đêt chứng minh.

Ví dụ như là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai vàquyền thuê Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xâydựng, hợp đồng cho thuê.

+ Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho người sử dụng nó Nghĩalà một BĐS có ích lợi cho người sử dụng, thỏa mãn những nhu cầu của họ,tạo ra một dòng tiền thu nhập đều đặn so với những cá nhân khác không cósử dụng hợp pháp BĐS Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thựctế: Một BĐS như căn hộ chung cư thường thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên,có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng có một nguyên nhân hết sứcquan trọng là ở tầng một họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán được.Như vậy căn hộ chung cư tầng một đã tạo ra một khoản thu nhập thêm chongười sử dụng nó một dòng tiền.

+ Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan Do BĐSkhông chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất Mà tạonên các công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, ximăng nếu yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trênđất cũng thay đổi theo.

+ Chính sách của chính phủ Vì nếu giả sử như một mảnh đất đã nằmtrong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đấtđó với những người khác sẽ giảm đi nhiều.

+ Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luậtcung cầu Do BĐS là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việctăng cung là không thể nhanh lên thường đẩy giá BĐS lên cao hơn trong mộtgiai đoạn nhất định.

+ Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hưởngđến giá trị BĐS đó là nhân tố văn hóa xã hội; chính vì một trong những đặcđiểm của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng.Ví dụ như những người sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiếntrúc thành phố Hồ Chí Minh.

+ Và các yếu tố khác như là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS.

4 Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS

Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhấtđịnh Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để dịnh giá BĐS cụ thểphụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:

+ Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào.+ Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.+ Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá.

Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào làchính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn cácphương pháp khác được dung mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm trakết quả của phương pháp thích hợp nhất Sau đây là một số phương pháphay dùng nhất:

b Nội dung của phương pháp

Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữagiá trị BĐS thường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh,thẩm định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời giangần đây mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống Sauđó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm gia giá trị thích hợp cho BĐSđang định giá.

c Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cốđịnh, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cungcấp dấu hiệu của giá trị.

 Những hạn chế của phương pháp

- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giáđặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quênmất những bằng chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phươngpháp này rất hạn chế.

- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạnchế tính thực tiễn của phương pháp.

- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc nhữngBĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.

- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồngốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.

 Kết luận

- Người đánh giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểmyếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.Tất cảnhững yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo địnhgiá.

- Mặc dù cần phải thận trọng trong việc sử dụng phương pháp so sánhvà thường xuyên thiếu vằng những bằng chứng so sánh được, nhưng đâylà phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậynếu sử dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.

- Tất cả các hạn chế trên cho thấy để thực hiện tốt phương pháp nàyđòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trườngthì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

d Điệu kiện vận dụng

- Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất đồngnhất.

- So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giaodịch trên thị trường.

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.- Thị trường cần ổn định.

e Lĩnh vực sử dụng phương pháp

Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp sau:

Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như: các căn hộ, các chung cư, cácdãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêngbiệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm vănphòng và các nhóm cửa hiệu.

Các mảnh đất trống.

Ngoài ra, phương pháp định giá so sánh trực tiếp được sử dụng như đầuvào cho các phương pháp định giá khác như phương pháp định giá chi phí,phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thẩm định giá cósự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tínhđược sử dụng để thẩm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế.

4.2 Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành,phương pháp thầu khoán)

a Khái niệm

Phương pháp định giá chí phí được hình thành bởi nguyên tắc thay thếvà giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí đểlàm ra một BĐS tương tự như một vật thay đổi.

- Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sựvận dụng nguyên tắc thay thế.

- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS cần địnhgiá tương đương với chi phí làm ra một BĐS như vậy và coi đây như mộtvật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ khôngbao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng côngtrình có lợi ích tương tự.

b Nội dung của phương pháp

Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp cả hai phương phápđịnh giá so sánh và phương pháp định giá chi phí Khi thực hiện phươngpháp này thì ta phải ước tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị củađất Sau đó ta cộng giá trị chúng lại thì ra giá trị BĐS cần định giá.

Để ước tính giá trị công trình trên đất ta phải thực hiện ước tính chiphí xây dựng hiện hành đối với những công trình trên đất, rồi thực hiệnước tính mức độ giảm giá của công trình Và cuối cùng là trừ số tiềngiảm giá ra khỏi chi phí xây dựng ta được giá trị công trình trên đất

Để ước tính giá trị của mảnh đất ta coi nó là mảnh đất trống và đangđược sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.

c Đánh giá phương pháp định giá chí phí

- Chí phí thực chất không thể bằng giá trị, cho nên đây là một giá thiếtlỏng lẻo Nó không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS.

- Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc đối nghịchnhau nên khó xác định một cách hợp lý giá của nhà đầu tư

- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn tổng của bộ phậnnên chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.

- Kinh tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên ý kiến chủ quan củangười định giá, chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giátích luỹ.

- Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thông thạokỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.

- Phương pháp này không có giá trị khi đưa ra giá trị dự báo phù hợpnên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.

d Điệu kiện áp dụng phương pháp

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.- Thị trường cần ổn định.

- Người định giá cần có kiến thức về lĩnh vực xây dựng, kĩ thuật.- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.- Phương pháp định giá chi phí được vận dụng trong trường hợp màngười ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêucần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS

e Lĩnh vực áp dụng phương pháp

-Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại bất độngsản có mục đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học.

- Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù.

- Định giá để bảo hiểm Ở nước ta chưa có, nhưng các nước khác BĐSđược bảo hiểm trong các trường hợp không may xảy ra do nhiều nguyên

nhân Ví dụ, BĐS đó kí hợp đồng vời một công ty bảo hiểm và trong điềukiện hợp đồng còn hiệu lực, không may BĐS này bị hỏa hoạn Trong trườnghợp này các thẩm định viên phải định giá để đền bù thiệt hại cho chủ sở hữubằng cách định giá giá trị chi phí tái tạo BĐS này.

- Là phương pháp thông dụng của người tham giá đầu thâu hay kiểmtra đấu thầu.

- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với cácphương pháp khác.

 Kết luận

Phương pháp định giá chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho cácgiao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụthuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm của thẩm định viên Do vậy nếunhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cáchkhách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có sự biểuhiện thái quá.

4.3 Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư, phương pháp thunhập)

b Nội dung phương pháp

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hànhchuyển hóa các thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầutư và cũng là giá của BĐS.

Công thức tổng quát:

 

)1(Trong đó:

Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.Ft: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở nămthứ t.

I: Tỷ suất hiệm tại hóa (tỷ suất chiết khấu).

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).

c Đánh giá phương pháp đầu tư

 Ưu điểm

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặtchẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS manglại cho nhà đầu tư Tóm lại, phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu.Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF)

- Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi có các chứngcứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thểdự báo trước với một độ tin cậy cao.

 Hạn chế của phương pháp

- Khi phân tích các thương vụ, cầm phải tiến hành điểu chỉnhnhiều mặt: Vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn chothuê, những thay đổi về tiển thuê trong tương lai,…

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thunhập tương lai.

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của cáctham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnhhưởng của nhiều yếu tố chủ quan.

d Điều kiện áp dụng phương pháp

- Những BĐS phù hợp với phương pháp này: Căn hộ, nhà ở, trungtâm thương mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ.

- Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập.- Chủ yếu dụng để định giá BĐS tạo thu nhập.

- Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chiphí để có được nó.

- Các mức tiền cho thuê BĐS (các thu nhập từ BĐS) được hình thànhtừ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sảncòn hiệu lực.

- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàngnăm thành tổng số tiền vốn để có được BĐS

- Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư,có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo.

- Giá trị thực của một BĐS, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnhtranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thịtrường khi đâu tư vào BĐS hay dự án đó.

b Nội dung phương pháp thặng dư

Giá trịBĐS mục

= Giá trịcòn lại +

Các yếu tố giả định cấu thànhgiá vốn của BĐS mục tiêu

Giá tr còn l i = T ng giá tr phát tri n – T ng chi phí phát tri n.ị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển ại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển ổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển ị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển ển – Tổng chi phí phát triển ổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển ển – Tổng chi phí phát triển.Tổng chi

phí pháttriển

Chi phíxâydựng

Chiphí tài

Chi phíkhác cóliên quan

Lợi nhuậncủa nhà đầutư xây dựngTổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhấtbằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp đầu tư.

c Đánh giá phương pháp thặng dư

 Hạn chế của phương pháp thặng dư

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo cácđiều kiện của thị trường.

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giábán.

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

d Điều kiện áp dụng phương pháp

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp,các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đượcđộ tin cậy cao.

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đấtđai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro,phân tích xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án pháttriển BĐS.

Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sảnphụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tàisản, đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giảitrí, bao gồm khách sạn và một số loại tài sản khác.

b Nội dung phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính củaviệc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lạimột khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản.Thu nhập thực này sau đó được chuyển thành vốn theo đúng như cách trongphương pháp thặng dư.

c Đánh giá phương pháp lợi nhuận

 Ưu điểm

Phương pháp lợi nhuận định giá các BĐS mà giá trị của chúng phụthuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương định giá khác.

 Hạn chế của phương pháp

- Chỉ sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo ra lợi nhuận.

- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thựccủa tài sản.

- Muống làm việc tốt theo phương pháp này thẩm định viên phải cókiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS đó.

d Điều kiện áp dụng phương pháp lợi nhuận

- Sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo thu nhập như: khách sạn,nhà nghỉ, rạp chiếu bóng.

chắn để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Sở dĩ như vậy là bởi vìdữ liệu mà chúng ta sử dụng đã diễn ra trên thị trường, được thị trường thừanhận, nó cũng chính là bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh chấp Nhữngphương pháp còn lại thì chỉ mang tính ước đoán trong tương lai Và cũngqua nghiên cứu ở chương 1 ta cũng thấy rõ được vai trò to lớn của việc địnhgiá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS thế chấp nói riêng trong lĩnh vực hoạtđộng tín dụng ngân hàng Đó là bảo đảm khoản tiền vay một cách chắc chắnmà vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, để từ đó nâng caođược năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾCHẤP TẠI VPBANK

1 Tình hình cơ bản của VPbank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá

BĐS thế chấp

1.1 Tình hình chung VPbank

1.1.1 Sự hình thành và phát triển của ngân hàng

Địa chỉ: Số 8 Lê thái tổ, Hoàn kiếm, Hà nội.

Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanhViệt Nam (VPBANK) được thành lập theo giấy phép hoạt động sè0042/NH-GP của Thống đốc Ngân hµng Nhà nước Việt Nam cấp ngày12/08/1993 với thời gian hoạt động 99 năm Ngân hµng bắt đầu hoạt động từngày 04/09/1993 theo giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày04/09/1993

Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND Sau đó do nhucầu phát triển, theo thời gian VPBANK đã nhiều lần tăng vốn điều lệ §ếntháng 8 năm 2006 vốn điều lệ của VPBANK đạt 500 tỷ đồng Và vừa quangân hµng đã được chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phầncho cổ đông chiến lược nước ngoài là ngân hµng OCBC- một ngân hµng lớnnhất Singapore, theo đó vốn điều lệ nâng lên trên 750 tỷ đồng Và dự định sẽxin nâng vốn điều lệ lên trên 1000 tỷ đồng vào cuối năm 2006 Và hiện nayvốn điều lệ của ngân hàng VPBank đã lên 15000 tỷ đồng vào tháng 7/2007.Năm 2007 có thể coi là một năm băn lề, đánh dấu nhiều sự kiện quan trọngcủa VPBank Đến tháng 12/2007, các chỉ tiêu hoạt động cơ bản của VPBankđều đạt và vượt so với kế hoạch Tổng tài sản đạt 20.000 tỷ đồng Tổng

nguồn vốn huy động đạt gần 15.500 tỷ đồng trong đó từ các tổ chức kinh tếvà dân cư là 12.000 tỷ đồng (tăng 125% so với cùng kỳ năm 2006) Tổng dưnợ cho vay đạt hơn 13.000 tỷ đồng Lợi nhuận trước thuế đạt 313 tỷ đồng(tăng gấp 2 lần so với năm 2006).

Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý mởrộng quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn Cuốinăm 1993, Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank được phép mở thêmchi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 11/1994, VPBank được phépmở thêm chi nhánh Hải Phòng và tháng 7/1995 được mở thêm chi nhánh ĐàNẵng Trong năm 2004, NHNN đã có văn bản chấp thuận cho VPBank đượcmở thêm 3 chi nhánh mới là chi nhánh Hà Nội trên cơ sở tách bộ phận trựctiếp kinh doanh trên địa bàn Hà Nội ra khỏi Hội sở, chi nhánh Huế, chinhánh Sài Gòn Trong năm 2005, VPBank tiếp tục được mở thêm một số chinhánh nữa đó là chi nhánh Cần Thơ, chi nhánh Quảng Ninh, chi nhánh VĩnhPhúc, chi nhánh Thanh Xuân, chi nhánh Thăng Long, chi nhánh Tân Phú,chi nhánh Cầu Giấy, chi nhánh Bắc Giang Cũng trong năm 2005, NHNN đãchấp thuận cho VPBank được nâng cấp một số phòng giao dịch thành chinhánh là phòng giao dịch Cát Linh, phòng giao dịch Trần Hưng Đạo, phònggiao dịch Giảng Võ, phòng giao dịch Hai Bà Trưng, phòng giao dịchChương Dương Trong năm 2006, VPBank tiếp tục được NHNN cho phépmở thêm phòng giao dịch Hồ Gươm (đặt tại Hội sở chính của ngân hang),phòng giao dịch Vĩ Dạ, phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánhHuế), phòng giao dịch Bách Khoa, phòng giao dịch Tràng An (trực thuộc chinhánh Hà Nội), phòng giao dịch Tân Bình (trực thuộc chi nhánh Hồ ChíMinh), phòng giao dịch Cẩm Phả (trực thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng

giao dịch Phạm Văn Đồng (trực thuộc chi nhánh Thăng Long), phòng giaodịch Hưng Lợi (thuộc chi nhánh Cần Thơ) Bên cạnh mở rộng mạng lướigiao dịch trên đây, trong năm 2006, VPBank cũng đã mở thêm hai công tytrực thuộc đó là công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản, công ty chứngkhoán.

Tính đến tháng 8 năm 2006, hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểmgiao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 chi nhánh và 16 phòng giaodịch tại các tỉnh, thành phố của đất nước là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, VÜnh Phúc, Bắc Giang và2 công ty trực thuộc Năm 2006 đã mở thêm các chi nhánh mới tại Vinh,Thanh Hoá, Nam Định, Nha Trang, Bình Dương, Đông Nai, Kiên Giang vàcác phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn hệ thốngVPBank lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch Hiện tại mạng lưới hoạt độngcủa VPBank đã lên tới 130 Chi nhánh và điểm giao dịch tại hầu khắp cáctỉnh trên cả nước, đưaVPBank đứng vào top 5 các NHTM cổ phần có mạnglưới giao dịch lớn nhất hiện nay tại Việt Nam

1.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPbank

Sơ đồ cơ cấu tôt chức (organisational chart)`

Đại hội cổ đôngHội đồng quản trị

Ban kiểm soát Hội đồng tín dụng

Ban điều hành Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộCác ban tín dụng

Phòng kế toán Hội sở

Phòng ngân quỹ

Phòng tổng hợp và Quản lý chi nhánh Phòng thanh toán quốc tế % kiếu hối Phòng thu hồi nợ

Văn phòng VPbank

Trung tâm tin học

Trung tâm kiều hối Phát chuyển tiền

nhanh W U Trung tâm đào tạo Các

chi nhánh cấp 2 và phòng giao

dịch

CN Hà Nội CN TP HCM

CN Sài Gòn CN Hải Phòng

CN Huế CN Đà Nẵng CN Cần Thơ CN Quảng Ninh

CN Vĩnh Phúc CN Bắc Giang

1.1.3 Tổ chức nhân sự

Số lượng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay cótrên 2600 người Trong đó là phần lớn cán bộ nhân viên có trình độ đại họcvà trên đại học (chiếm 87%) Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viênchính là sức mạnh của ngân hàng, giúp ngân hµng ®ương đầu được với sựcạnh tranh Do đã những năm vừa qua ngân hµng đã quan tâm tới công tácnâng cao chất lượng công tác quản trị nhân sự.

Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lạinguồn thu lớn cho ngân hàng Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tíndụng lành mạnh, an toàn và hiệu quả được VPbank đặc biệt quan tâm.

Bảng 2.1: Hoạt động tín dụng của VPbank qua các năm

n v : T ngĐơn vị: Tỷ đồng ị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển ỷ đồng đồngChỉ tiêu

toàn hệthống

% sovớinămtrước

% sovớinămtrước

% sovớinămtrước

% sovớinămtrướcTổng doanh

số cho vay 1.749 +51 2.155 23 2.501 16 6.594 163.65Tổng dư nợ