Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VPbank theo hướng chuẩn hóa và minh bạch
MỤC LỤC
Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS
- Người đánh giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá. - Mặc dù cần phải thận trọng trong việc sử dụng phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vằng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp. Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thẩm định giá có sự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để thẩm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế.
Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác, mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản. Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK
Phòng thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Ngân hàng VPBank
• Định kì tái định giá tài sản TCCC, kiểm tra thường xuyên và định kì tài sản TCCC, hệ thống kho bãi và đề xuất các biện pháp sử lý kịp thời các vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng. Qua một thời gian thực tập tại phũng thẩm định tài sản bảo đảm tại VPBank, thấy rằng phòng có một lợi thế lớn khi toàn bộ nhân viên trong phòng đều là những người tốt nghiệp đại học, trên đại học và là những cán bộ trẻ tuổi nên việc hăng say nhiệt tình làm việc của mọi người là lớn, có thể giải quyết khối lượng công việc lớn. Và một nhận xét nữa đó là đa số nhân viên trong phòng không được đào tạo đúng chuyên ngành định giá (trừ trưởng phòng và phó phòng có đuợc đào tạo nghiệp vụ định giá do ngân hàng tạo điều kiện).
Qua đó ta thấy rằng: Hoạt động tín dụng mà sử dụng BĐS làm tái sản bảo đảm (hay chính là BĐS thế chấp, cầm cố) phát triển, tăng qua các năm. Như vậy, ngân hàng VPbank ngày càng có uy tín trên thị trường về hoạt động tín dụng, uy tín về chất lượng phục vụ, về số vốn mà khách hàng có yêu cầu.
Thực trạng của công tác định giá BĐS thế chấp tại phòng thẩm định TSBĐ của ngân hàng VPbank, chi nhánh Hà Nội
- Ngoài ra, có thể thuê cơ quan có chức năng, cơ quan chuyên môn đánh giá trong các trường hợp sau: Mức giá theo quy định của nhà nước chênh lệch lớn so với mức giá thị trường; Mức giá sổ sách kế toỏn theo dừi chờnh lệch so với mức giỏ thị trường; Nhõn viờn Thẩm định TSBĐ không đủ căn cứ xác định giá; Do khách hàng yêu cầu. Sau đó BĐS sẽ được xác định giá trị theo thông tin thị trường mà cán bộ thẩm định thu thập được như trên trung tâm giao dịch BĐS, báo, một cách đáng tin cậy và đặc biệt là kinh nghiệm của cán bộ định giá và ý kiến của các đồng nghiệp đã từng xác định giá trị những BĐS tương tự mà xác định giá trị BĐS đó. Nhưng định giá BĐS là tài sản bảo đảm còn gặp khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhưng có trường hợp phải đem phát mãi thì cũng ít nhất một năm sau mới được thực hiện, cho nên khoảng cách giữa thời gian định gía với thời điểm phát mãi BĐS là chứa đựng rủ ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn, cũng là rủi ro cho chính hoạt động tín dụng của Ngân hàng.
Tiếp tục thi công công trình hình thành sau vốn vay theo tiến độ và theo một thời hạn cụ thể nhân viên phòng Thẩm định Tài sản bảo đảm phải xuống tận nơi có công trình đang thi công để định giá lại tài sản đang hình thành đó xem giá trị mới của công trình là bao nhiêu; sau đó lại thực hiện cho giải ngân theo tiến độ công trì. Qua việc phân tích những ví dụ cụ thể nêu trên thì ta thấy việc định giá tài sản đảm bảo không chỉ dừng lại ở việc định giá làm yếu tố đầu vào cho khoản vay mà còn phải định giá trong suốt thời gian trả nợ để xem tài sản đảm bảo có những biến động nào; trường hợp tài sản hình thành sau vốn vay là một minh chứng, và cả khi tài sản thực hiện phát mãi.
Đánh giá về công tác định giá BĐS đảm bảo tại VPBank 1. Ưu điểm
- Trong tiêu chuẩn thẩm định giá IVSC có nói đến nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nhưng trong phương pháp định giá nói trên hình như nguyên tắc đó chỉ là lờ mờ hình thành trong tư tưởng của các cán bộ thẩm định và phương hướng chỉ đạo của Ngân hàng. - Cách thức định giá một bảo đảm tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh: Vì mỗi cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm cá nhân về bảo đảm tín dụng do mình thẩm định, cộng với những hiểu biết về tài sản còn. + Sau khi BĐS hình thành thì cũng phải mất một khoảng thời gian sau mới có thể biết chủ sở hữu có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không, điều này cũng ảnh hưởng đến giá trị của ngôi nhà.
- Sử dụng phương pháp chi phí để ước tính như nhau các ngôi nhà là không được, vì mỗi ngôi nhà có một mục đích sử dụng riêng tuỳ vào từng chủ sở hữu; như ngôi nhà được dùng để ở, có cái được cho thuê. - Trong biờn bản định giỏ mà cỏn bộ thẩm định đưa ra khụng núi rừ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng.
Nguyên nhân của những ưu và nhược điểm trong công tác định giá tại VPBank
- Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá BĐS đã được thực hiện; gây cho khó khăn trong công tác tìm kiếm BĐS tương tự, mà có khi ngay trong ngân hàng đã được thực hiện định giá. - Chưa có những quy định cụ thể về điều kiện áp dụng các phương pháp định giá; từ đó dẫn đến tình trạng BĐS nào là công trình xây dựng trên đất cũng chỉ được áp dụng theo một phương pháp nhất định. - Nhà nước chưa thực sự có chủ trương chính sách đào tạo những cán bộ định giá cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
- Phân cấp quản lý về hoạt động định giá trên thị trường và quản lý về hoạt động về thị trường BĐS còn chồng chéo lên nhau. Ví dụ như việc quản lý giá BĐS là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Chính, nhưng việc cấp giấy phép hoạt động xây dựng là thuộc thẩm quyền của Bộ Xây Dựng, còn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
VPBANK
Một số kiến nghị
Chính phủ ngoài việc định hướng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá, những nguyên tắc thẩm định giá, những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá, còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp thẩm định viên có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo. Vì BĐS là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế như mua bán, thuê, thế chấp thì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước. + Quản lý và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá.
Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp. Thứ tư, là tạo một mối quan hệ giữa trung tâm thẩm định giá và sở tư pháp, vì các BĐS khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị về mặt pháp lý.