3.1. Ưu điểm
So với những ngõn hàng khỏc thỡ thực sự ngõn hàng VPBank đó cú một được lối đỳng đắn khi nhận ra được vai trũ quan trọng của phũng thẩm định tài sản đảm bảo, mặc dự nú chưa thực sự chặt chẽ nhưng theo em nú cũng cú những ưu điểm chớnh sau:
- Ngõn hàng VPBank đó xỏc định được mục tiờu của việc định giỏ tài sản đảm bảo là phải sỏt với giỏ thị trường.
- Khi xỏc định giỏ trị BĐS cú tham khảo giỏ của những giao dịch đó thực hiện được.
- Định giỏ BĐS là một trong những tài sản được định giỏ quen thuộc và chủ yếu tại phũng thẩm định tài sản bảo đảm.
- Và yếu tố quan trọng nhất của việc định giỏ là xỏc định được yếu tố phỏp lý, những yếu tố liờn quan ảnh hưởng đến giỏ trị của BĐS là trong phương phỏp của phũng thẩm định cũng được núi đến và được thực hiện chặt chẽ bởi cỏn bộ thẩm định.
- Cũng đó xỏc định được những trường hợp nào mà cỏn bộ thẩm định khụng thực hiện việc ước tớnh được thỡ cú thể lấy giỏ của những nhà thẩm định giỏ chuyờn nghiệp làm giỏ tham khảo. Và trong quy định của Ngõn hàng cũng đề cập tới yếu tố đạo đức nghề nghiệp của cỏc cỏn bộ thẩm định.
- Phương phỏp thực hiện định giỏ khụng quỏ khú. Phương phỏp chủ yếu được sử dụng là phương phỏp chi phớ và phương phỏp so sỏnh trực tiếp.
- Trong biờn bản định giỏ và bỏo cỏo định giỏ thỡ cũng đó quy định những vấn đề hết sức cần thiết về BĐS mục tiờu cho việc ước tớnh giỏ trị như về hiện trạng sử dụng bõy giờ và trước đõy.
Nhưng bờn cạnh những ưu điểm mà phũng thẩm định tài sản đảm bảo đó thực hiện tốt về phương phỏp định giỏ, cũng khụng thể trỏnh khỏi những khuyết điểm cú thể mắc phải.
3.2. Nhược điểm
- Trong tiờu chuẩn thẩm định giỏ IVSC cú núi đến nguyờn tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nhưng trong phương phỏp định giỏ núi trờn hỡnh như nguyờn tắc đú chỉ là lờ mờ hỡnh thành trong tư tưởng của cỏc cỏn bộ thẩm định và phương hướng chỉ đạo của Ngõn hàng.
- Số lượng BĐS chứng cớ để thực hiện so sỏnh là rất ớt và hầu như khụng cú việc điều chỉnh chỳng từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiờu, hiệu quả việc định giỏ là khụng cao.
- Giỏ trị mà cỏn bộ thẩm định ước tớnh về BĐS là thực sự khụng sỏt với giỏ trị thị trường, cỏi giỏ đú nú cũn mang nhiều yếu tố chủ quan của cỏn bộ thẩm định.
- Cỏch thức định giỏ một bảo đảm tớn dụng của ngõn hàng thiếu tớnh cạnh tranh: Vỡ mỗi cỏn bộ thẩm định phải chịu trỏch nhiệm cỏ nhõn về bảo đảm tớn dụng do mỡnh thẩm định, cộng với những hiểu biết về tài sản cũn
hạn chế, cho nờn khi định giỏ tài sản cỏn bộ thẩm định luụn mang một tõm lý phải hạ thấp giỏ trị của tài sản đến mức cú thể cho an toàn.
Như vậy, giỏ trị của bảo đảm tớn dụng sau khi thẩm định thấp hơn so với giỏ trị thực của tài sản, gõy tõm lý khú chịu, và thiệt thũi cho khỏch hàng. Cũng vỡ điều này đụi khi ngõn hàng bỏ lỡ những khỏch hàng tốt thực sự.
- Việc định giỏ BĐS hỡnh thành sau vốn vay dựa vào chi phớ xõy dựng, hay nhà thầu xõy dựng bỏn cho khỏch hàng là hoàn toàn khụng hợp lý, bởi vỡ:
+ Sau khi BĐS hỡnh thành thỡ cũng phải mất một khoảng thời gian sau mới cú thể biết chủ sở hữu cú khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay khụng, điều này cũng ảnh hưởng đến giỏ trị của ngụi nhà.
+ Khi mà BĐS hỡnh thành thỡ cú thể dựng vào hoạt động sinh lợi cho chủ sở hữu nú như: khỏch sạn thỡ liệu việc xỏc định giỏ trị BĐS cú hợp lý khụng khi xỏc định như trờn. Nú hoàn toàn khụng hợp lý vỡ giỏ trị tài sản là số tiền ước tớnh mà BĐS cú thể mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai.
- Sử dụng phương phỏp chi phớ để ước tớnh như nhau cỏc ngụi nhà là khụng được, vỡ mỗi ngụi nhà cú một mục đớch sử dụng riờng tuỳ vào từng chủ sở hữu; như ngụi nhà được dựng để ở, cú cỏi được cho thuờ.
- Giỏ trị mà BĐS mục tiờu được ước tớnh lại thấp hơn giỏ thị trường, sau đú tỉ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 65% so với giỏ trị BĐS đảm bảo đó được định giỏ. Như vậy khỏch hàng được cho vay với mức khụng cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngõn hàng trờn thị trường sẽ bị sụt giảm.
- Trong biờn bản định giỏ mà cỏn bộ thẩm định đưa ra khụng núi rừ cụ thể mức giỏ tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thụng tin nào, do đú là rất khú quản lý đối với cấp cú thẩm quyền trong ngõn hàng.