4. Nguyờn nhõn của những ưu và nhược điểm trong cụng tỏc định giỏ tại VPBank
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CễNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠ
THIỆN CễNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI
VPBANK
1. Phướng hướng phỏt triển năm 2008 của ngõn hàng VPbank và trong những năm tiếp theo
Trong năm 2008, VPBank tiếp tục duy trỡ chiến lược ngõn hàng bỏn lẻ, tập trung vào đối tượng khỏch hàng là cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp siờu nhỏ, hộ gia đỡnh và cỏc cỏ nhõn. Để xõy dựng VPBank trở thành một ngõn hàng bỏn lẻ hàng đầu ở khu vực phớa Bắc và tiến tới là ngõn hàng thuộc nhúm dẫn đầu trong hệ thống ngõn hàng TMCP trong cả nước theo định hướng chiến lược của HĐQT, trong năm 2008 VPBank sẽ tập trung vào cỏc nhiệm vụ trọng tõm sau:
1. Đẩy mạnh phỏt triển Thẻ cũng như hệ thống ATM trờn toàn quốc, phấn đấu đến hết năm 2008 VPBank vươn lờn thuộc top 5 ngõn hàng cú dịch vụ thẻ phỏt triển nhất tại Việt Nam; Tập trung vào sản phẩm bỏn lẻ, cho vay tiờu dựng, cỏc sản phẩm phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ.
2. Triển khai tổ chức hoạt động ngõn hàng theo sơ đồ khối đó được HĐQT phờ duyệt trong năm 2007 (mụ hỡnh kinh doanh của ngõn hàng hiện đại).
3. Khai thỏc cỏc tớnh năng của phần mềm mới (T24) để phỏt triển cỏc sản phẩm dịch vụ hiện đại ( Internet Banking; SMS Banking và cỏc sản phẩm dịch vụ khỏc) phục vụ khỏch hàng.
4. Tăng cường cụng tỏc kiểm tra, giỏm sỏt để gúp phần nõng cao chất lượng hoạt động của cỏc chi nhỏnh, phũng giao dịch để đảm bảo hoạt động an toàn, phỏt triển bền vững.
5. Hoàn thành việc bỏn thờm 5% cổ phần cho ngõn hàng OCBC trong quý I/2008. Tiếp nhận chuyển giao cụng nghệ mới từ OCBC để nõng cao năng lực cạnh tranh của VPBank. Đẩy mạnh việc hợp tỏc đào tạo tại Việt Nam và tại Singapor cho đội ngũ CBNV để tạo nguồn cỏn bộ lõu dài cho VPBank.
6. Xõy dựng hỡnh ảnh của VPBank gần gũi, thõn thiện với cụng chỳng, khỏch hàng trờn toàn quốc.
7. Đưa cổ phiếu VPBank lờn niờm yết và giao dịch trờn sàn giao dịch chứng khoỏn Hà Nội (hoặc Sở giao dịch chứng khoỏn TP Hồ Chớ Minh) vào thời điểm thớch hợp trong quý I hoặc đầu quý II/2008.
8. Cỏc chỉ tiờu hoạt động năm 2008 như sau (tỷ đồng)
Bảng 2.3: Các chỉ tiêu kế hoạch chủ yếu năm 2008
ĐV: Tỷ đồng Chỉ tiờu 2007 2008 +/- tỷ lệ tăng (%) 1/Tổng tài sản 18.231 30.000 11.769 64.55 2/Vốn huy động - Từ tổ chức kinh tế và dõn cư - Nguồn vốn khỏc 15.355 12.941 2.414 24.000 21.500 2.500 8.645 8.559 86 56.30 66.14 3.56
3/Dư nợ cho vay 13.217 20.000 6.783 51.32
Tỷ lệ nợ xấu 0.49% <1%
4/Lợi nhuận rũng trước thuế -Từ hoạt động tớn dụng -Từ cụng ty chứng khoỏn 313 273 38.9 550 137 43.77 5/Số lượng CBNV 2.681
(Bỏo cỏo tổng kết năm 2007)
Ta thấy được hoạt động tớn dụng là một hoạt động đem lại doanh thu hết sức to lớn đến cho tất cả cỏc ngõn hàng. Cho nźn việc khai thỏc hoạt
động tớn dụng trong mỗi ngõn hàng là rất quan trọng. Vģ vậy, việc khai thỏc làm sao cho hiệu quả nhưng cũng phải đỏp ứng yờu cầu đảm bảo vốn vay của ngõn hàng phải được đặt lờn hàng đầu. Do đú để giảm bớt rủi ro tớn dụng mà hầu hết cỏc khoản vay tại ngõn hàng đều yờu cầu cú tài sản đảm bảo, trường hợp khụng cú tài sản đảm bảo là số lượng cho vay rất thấp; và hầu như khụng đỏng kể.
Nhận thức được tầm quan trọng của tài sản bảo đảm trong hoạt động tớn dụng và việc định giỏ tài sản đảm bảo mà ngõn hàng VPBank đó cú những phũng thẩm định tài sản đảm bảo riờng biệt ở cỏc khu vực khỏc nhau. Vớ dụ như tại địa bàn thành phố Hà Nội thỡ ngõn hàng VPBank cú hai phũng thẩm định tại hai chi nhỏnh cấp 1 là: chi nhỏnh Hà Nội và chi nhỏnh Thăng Long.
2. Phương hướng hoàn thiện cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp
Tài sản bảo đảm cú vai trũ là làm giảm rủi ro trong hoạt động tớn dụng, bảo đảm khoản tiền vay cho Ngõn hàng VPbank núi riờng, cũng như trong hệ thống ngõn hàng núi chung. Và theo quy định của phỏp luật thỡ giỏ trị tài sản bảo đảm bao giờ cũng phải lớn hơn hoặc bằng khoản tiền vay của bờn đi vay. Nờn cụng tỏc định giỏ tài sản bảo đảm núi chung và BĐS thế chấp núi riờng là hết sức cần thiết, nhưng rủi ro của hoạt động định giỏ cũng là rất lớn nếu như khụng cú những cỏn bộ thẩm định giàu kinh nghiệm.
Theo ngõn hàng VPbank thỡ sẽ thực hiện định giỏ tài sản bảo đảm sao cho giỏ trị ước tớnh sỏt với thị trường, và cơ sở của việc ước tớnh đú là giỏ trị giao dịch đó được thực hiện, vỡ đến khi buộc phải phỏt mói tài sản để thu hồi nợ thỡ BĐS đú được giao bỏn trờn thị trường. Nhưng theo cỏn bộ thẩm định thỡ khụng thể coi đú là giỏ trị thị trường được, vỡ nú cũn mang tớnh chủ quan của người định giỏ, và nguồn thụng tin lấy giỏ trị BĐS so sỏnh đó giao dịch là khụng đủ độ tin cậy. Vớ dụ, BĐS so sỏnh đú được tỡn trờn bỏo mua và bỏn,
hay tỡn trờn một trang web nào đú trờn mạng,… Từ những hạn chế đú để hoàn thiện cụng tỏc định giỏ, Ngõn hàng đó thực hiện đưa ra phương hướng như sau:
+ Giỏ cao hơn khung giỏ nhưng lại thấp hơn giỏ thị trường, để vẫn đảm bảo nhu cầu vay vốn nhất định của khỏch hàng, nhưng vẫn tạo ra khoảng an toàn cho vốn vay cho ngõn hàng.
+ Thấp hơn mức giỏ thị trường rồi, khỏch hàng khụng được vay toàn bộ giỏ trị đú mà chỉ được vay ở mức tối đa 65% - đối với BĐS. Khi đú khỏch hàng buộc phải cú thiện chớ tỡm mọi cỏch để hoàn thành nghĩa vụ của mỡnh đối với ngõn hàng; khụng phải vỡ một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta cú được. Nếu đỏnh giỏ sỏt thị trường thỡ khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khỏch hàng khụng muốn trả vỡ khi đú tớnh cả chi phớ cho việc thanh lý hợp đồng thỡ giỏ trị BĐS cũng phự hợp nờn họ khụng cảm thấy tiếc.
Với những quan điểm lý luận trờn của Ngõn hàng thỡ việc định giỏ như vậy là hoàn toàn đỳng nếu như việc định giỏ sỏt với gớa thị trường, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều đú khiến cho ngõn hàng sẽ lớn mạnh hơn và thu hỳt được số lượng khỏch hàng lớn hơn. Và thực tế thỡ BĐS đặc biệt là đất luụn cú xu hướng tăng, hiện tượng khỏch hàng như núi trờn là rất hiếm (làm ăn giữ chữ tớn là chớnh).
Xột trờn phương diện bản thõm em thấy rằng: Việc cho khỏch hàng vay với hai lần chịu thiệt như vậy là hoàn toàn khụng khả quan; sở dĩ khẳng định như vậy là vỡ nếu người đi vay được vay một số tiền ớt hơn số tài sản thực sự của họ thỡ đồng vốn chờnh lệch giữa giỏ trị thực tài sản với giỏ trị được vay nú sẽ nằm chết mà khụng cú khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh doanh người ta rất hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng như vậy. Cú thể ngõn hàng cho rằng như vậy thỡ rủi ro tớn dụng gia tăng, nhưng thực
tế khụng phải vậy, vỡ rủi ro tớn dụng đó được chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giỏ tài sản bảo đảm, nhưng rủi ro kinh doanh sẽ khụng tăng nờn nếu như ngõn hàng cú một tỉ lệ tổng tiền vay trờn giỏ trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời cú một đội ngũ cỏn bộ thẩm định lành nghề và cú nhiều kinh nghiệm.
3. Một số nhúm giải phỏp hoàn thiện cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp tại VPbank
Để việc cụng tỏc định giỏ những BĐS thế chấp thực sự phỏt huy tỏc dụng trong hoạt động tớn dụng thỡ Ngõn hàng cần nờn cú những giải phỏp cơ bản như sau:
Thứ nhất, Nhõn lực cho lĩnh vực định giỏ tài sản bảo đảm tăng thờm
cả về mặt số lượng và chất lượng. Vỡ khối lượng cụng việc thẩm định của ngõn hàng là rất lớn, điều này dễ ngay ỏp lực cụng việc cho cỏn bộ thẩm định; tăng chất lượng thẩm định viờn nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phớ cho cỏn bộ theo học khoỏ đào tạo thẩm định viờn, và thi lấy thẻ thẩm định viờn (tuỳ theo kinh phớ của ngõn mà cú cử số cỏn bộ thẩm định của ngõn hàng đi học), khi đú chữ kớ của thẩm định viờn mới cú giỏ trị phỏp lý nếu cú hiện tượng tranh chấp. Việc định giỏ tài sản đảm bảo là một cụng việc khú thực hiện vỡ nú khụng đơn giản chỉ là việc định giỏ tài sản cú giỏ trị hiện tại, mà nú cũn cú tớnh đến giỏ trị tương lai của BĐS; điều này đũi hỏi cỏn bộ thẩm định phải cú một cỏi nhỡn tổng quỏt về BĐS, nhận định được những yếu tố nào của thị trường ảnh hưởng đến giỏ trị tương lai của BĐS như quy hoạch, đưa ra một giỏ trị BĐS hợp lý khụng gõy thiệt cho khỏch hàng, khụng gõy rủi ro cho ngõn hàng. Để làm được điều này đũi hỏi cỏc cỏn bộ thẩm định của ngõn hàng phải cú kiến thức trước hết về lý luận khoa học về ngành nghề thẩm định giỏ, sau đú là kinh nghiệp chuyờn mụn. Cũng cú thể nõng
cao chất lượng của cỏn bộ thẩm định bằng cỏch tuyển những người học đỳng chuyờn ngành, mà khụng phải mất chi phớ đào tạo thờm.
Thứ hai, là khi tham gia định giỏ BĐS theo phương phỏp so sįnh trực
tiếp thỡ nờn lấy những thụng tin chớnh xỏc như lấy cỏc giao dịch ở cỏc trung tõm địa ốc của cỏc ngõn hàng thương mại, ở cỏc trung tõm giao dịch BĐS của cơ quan cú thẩm quyền hay cú thể đến tận cú BĐS chứng cú để xem xột đỏnh giỏ. Sau đú đũi hỏi Ngõn hàng nghiờn cứu và cú thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiờu một cỏch thống nhất toàn Ngõn hàng, nhằm hạn chế tớnh chủ quan của từng cỏn bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, trỏnh được sự thụng đồng giữa cỏc cỏn bộ thẩm định và khỏch hàng. Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thỡ cú thể mang tớnh chủ quan của toàn Ngõn hàng, nhưng bự lại cú thể trỏnh được hiện tượng cú đa dạng phong phỳ về khả năng giỏ trị BĐS ước tớnh ở trong cựng khu ở trong cựng một hoạt động tớn dụng Ngõn hàng. Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thỡ lại đũi hỏi cỏc cỏn bộ lónh đạo của Ngõn hàng phải thực sự cú kiến thức uyờn thõm về đa dạng cỏc lĩnh vực ngành nghề, xó hội như: văn hoỏ xó hội của từng vựng, phong thuỷ, xõy dựng, am hiểu thị trường, phỏp luật và cũng đũi hỏi cú kiến thức sõu về lĩnh vực định giỏ.
Thứ ba, xõy dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động
định giỏ BĐS thế chấp trong toàn hệ thống Ngõn hàng một cỏch cụ thể và nhanh chúng, giỳp cho việc lấy thụng tin của cỏc cỏn bộ nhanh hơn và cú cơ sở hơn, giỳp cho việc quản lý hoạt động định giỏ thuận tiện hơn. Đồng thời cấp kinh phớ để mở rộng hoạt động thẩm định giỏ hơn như chế độ đói ngộ với nhõn viờn thẩm định, phụ phớ an toàn khi cỏn bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mỡnh, chi phớ cho cỏn bộ thẩm định khi đi tỡm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiờu... Khi đú giỏ trị mà cỏn bộ thẩm định
sẽ mang nhiều tớnh thị trường hơn, vỡ cú thể thu thập được nhiều BĐS chứng cớ hơn những gỡ mà Ngõn hàng đang làm.
Thứ tư, khi định giỏ một số BĐS như khỏch sạn, hay tài sản hỡnh
thành từ vốn vay mà được sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thỡ nờn thực hiện phương phỏp thu nhập.
Vớ dụ như BĐS là khỏch sạn đang hoạt động thỡ nờn định giỏ dũng thu nhập dưới con mắt của nhà thẩm định giį, dự bỏo cỏc dũng thu nhập của khỏch sạn mang lại nhưng mà trong đú loại trừ giỏ trị tài sản vụ hỡnh như danh tiếng, nhưng khụng được loại bỏ yếu tố vụ hỡnh mà BĐS mang lại, tớnh tỷ lệ phủ phũng kớn theo tỷ lệ trung bỡnh của ngành. Vỡ như vậy đến khi phỏt mói vẫn cú khả năng bỏn được cho cỏc nhà đầu tư.
Cũn tài sản hỡnh thành từ vốn vay thỡ chỳng ta nờn dự bỏo những khoản lợi nhuận mà chỳng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khỏch hàng được vay một số lượng vốn nhất định, khụng sợ thiếu hụt vốn trong quỏ trỡnh xõy dựng. Và phảI định giỏ dựa vào giỏ trị thị trường mà khụng nờn ỷ lại dựa vào kế toỏn, theo giỏ quyết toỏn của cụng trỡnh vỡ cú thể chỳng đó bị biến đổi, thổi phồng. Dự bỏo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng cỏch dựa vào lợi nhuận trung bỡnh của ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động.
Nhưng nếu thực hiện được điều này thỡ phải cú kĩ thuật tớnh toỏn cẩn thận, cú kinh nghiệp dự bỏo thụng qua số liệu hiện tại và quỏ khứ.
Thứ năm, chỳng ta nờn kết hợp cỏc phương phỏp định giỏ lại để định giỏ.
Vớ dụ như tài sản hỡnh thành từ vốn vay là khỏch sạn thỡ chỳng ta nờn kết hợp phương phỏp so sỏnh trực tiếp với phương phỏp thu nhập. So sỏnh những khỏch sạn mà cú kết cấu tương tự, nhưng ở vị trớ khỏc cú thu nhập như thế nào sau đú chỳng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khỏch sạn đang hỡnh thành và thực hiện phương phỏp thu nhập để mà định giỏ chỳng.
Thứ sỏu, quy định một cỏch chi tiết cụ thể về những nội dung bắt buộc
phải cú trong bỏo cỏo và biờn bản định giỏ như cơ sở dữ liệu để đưa ra kết quả đú, để trỏnh hiện tượng khỏch hàng và cỏn bộ thẩm định thụng đồng với nhau để định giỏ cao hơn giỏ trị thực tế của tài sản.
Đú là những hướng giải quyết cú tớnh chất gần như cơ bản để nhằm đưa lý luận định giỏ và thực tiễn định giỏ trong lĩnh vực định giỏ tài sản đảm bảo gần nhau hơn, giį của BĐS thế chấp được xỏc định một cỏch hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi của cả hai bờn hợp đồng tớn dụng.
Tuy nhiờn việc thực hiện những giải phỏp trờn ngõn hàng cũng sẽ gặp phải những cơ hội và thỏch thức từ phớa Nhà Nước. Vģ vậy sau đõy chỳng ta cựng đi xem xột và phõn tớch ở những nội dung sau.