LV Thạc sỹ_hoàn thiện công tác định giá bđs thế chấp tại NHTMCP kỹ thương việt nam techcombank

LỜI MỞ ĐẦU Ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) tất NHTMCP khác hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam kinh doanh quan điểm an toàn lợi nhuận Vì vậy, tất hoạt động kinh doanh yếu tố an tồn ln nhà quản trị Techcombank xem trọng Hoạt động tín dụng hoạt động sinh lời ngân hàng, điều có nghĩa vấn đề an tồn hoạt động địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến an toàn toàn hệ thống Techcombank Trong biện pháp bảo đảm tín dụng có hình thức bảo đảm thực có hiệu hình thức bảo đảm tài sản, đặc biệt BĐS (BĐS) Nhưng hình thức khơng phải hoạt động tín dụng ngân hàng giảm rủi ro hoàn toàn, mà thực chuyển rủi ro từ hình thức sang hình thức khác Sở dĩ định giá tài sản đảm bảo BĐS khó khăn, đặc biệt hồn cảnh lý luận định giá thực tiễn cách xa Thực tế việc định giá BĐS chấp Techcombank đặt nhiều vấn đề nhiều sách định giá khơng cịn phù hợp với tại, giá BĐS định giá không sát với giá thị trường, cán định giá chưa có kiến thức, trình độ cao định giá BĐS, chế độ đãi ngộ phận định giá BĐS chưa tương xứng,…Vì vậy, việc nghiên cứu tìm giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp Techcombank cho vừa đảm bảo tính cạnh tranh , vừa hạn chế rủi ro cần thiết có ý nghĩa quan trọng hoạt đông Techcombank, việc thực mục tiêu đưa Techcombank trở thành NHTMCP hàng đầu Việt Nam Do đó, tơi định chọn đề tài luận văn là: “Hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp NHTMCP Kỹ thương Việt Nam- Techcombank” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài sâu vào nghiên cứu phân tích số vấn đề sau: - Hệ thống hoá mặt lý luận hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng - Nêu phân tích thực trạng cơng tác thẩm định giá BĐS chấp Techcombank - Đề xuất giải pháp để hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp Techcombank Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS chấp Techcombank Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đặt chọn nghiên cứu ngân hàng Techcombank ví dụ lấy thực tế cơng tác đinh giá BĐS chấp phòng định giá Hội sở năm vừa qua Phương pháp nghiên cứu đề tài: Phương pháp nghiên cứu chủ đạo luận văn phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Ngồi luận văn cịn sử dụng tổng hợp phương pháp khác như: phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải, phương pháp so sánh, phương pháp chọn mẫu Với toàn nội dung, mục tiêu, đối tượng đề tài phương pháp nghiên cứu đề tài trình bày luận văn ngồi lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục cịn có kết cấu sau: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá BĐS hoạt động tín dụng ngân hàng Chương 2: Thực trạng việc định giá BĐS chấp Techcombank Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp Techcombank CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Bất động sản định giá bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Trong quan hệ tín dụng, khách hàng vay vốn cầm cố tài sản đảm bảo quan trọng chiếm tỉ lệ lớn, đặc biệt đảm bảo BĐS.Tuy nhiên, khách hàng vay nắm rõ luật tổ chức tín dụng, Bộ Luật Dân Sự, khái niệm chấp bảo lãnh tài sản mơ hồ chung chung Hầu hết khách hàng vay quan tâm đến điều có vay hay khơng, mà khơng biết quan hệ vay vốn điều chỉnh luật Vì mà có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy Trước vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh phải hiểu rõ tường tận mà bắt đầu khái niệm Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam xác định khái niệm BĐS sau: BĐS tài sản không di, dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo quy định đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất đai, nhà BĐS Nhưng khái niệm nói rõ đặc tính quan trọng BĐS khơng di dời Vậy làm để mang BĐS vay vốn Ngân hàng Khi vay vốn Ngân hàng thu nhỏ đất đai nhà để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vốn yêu cầu Ngân hàng cử người đến nơi có tài sản để trơng coi chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn Luật đất đai tháo gỡ vấn đề cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chứng thư pháp lý thể tính hợp pháp quan hệ đất đai Vậy việc giản đơn người có nhu cầu vốn vay vốn, họ cần mang chứng thư pháp lý đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng Ngân hàng chấp nhận Đó quan hệ chấp BĐS Ngân hàng Thực chất vấn đề giá trị quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà mang giá trị pháp lý giá trị kinh tế Thế chấp BĐS phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung BĐS nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn Vì kinh tế thị trường cạnh tranh nay, chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trị thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý Nhà nước với BĐS nói chung nhà đất nói riêng Khơng có vậy, nhờ cơng việc mà tổ chức tín dụng hạn chế nhiều rủi ro cho vay hoạt động hiệu Từ ta thấy chấp BĐS để vay vốn việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay (bên nhận chấp) 1.1.1.2 Đặc điểm BĐS a Cố định vị trí: Vì BĐS loại tài sản đặc biệt, khơng có khả di dời nên đặt đâu tức mãi mà chuyển từ nơi qua nơi khác Còn loại tài sản khác người muốn vận chuyển đâu thực Điều thể rõ đất, nhà cửa cơng trình xây dựng đất muốn đứng vững phải làm móng bám vào đất, khơng thể di chuyển chúng mà tháo dỡ chúng xuống; lúc chúng khơng có hình dáng ban đầu, thay vào phận tạo nên chúng Chính điều làm cho giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể ; chịu ảnh hưởng lớn nơi có sở hạ tầng, dân trí phát triển kinh tế Khi yếu tố thay đổi tính vị trí BĐS thay đổi thuận chiều theo; tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Ví dụ: Hà Nội giá trị BĐS khác có giá trị cao nhiều so với Tuyên Quang, Yên Bái Đồng thời hộ chung cư Tuyên Quang di dời Hà Nội chủ sở hữu chúng chuyển Hà Nội sinh sống Các thẩm định viên phải nắm điều để thực thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh áp mức giá vùng cho Mà giá tham khảo sử dụng chúng điều chỉnh cho phù hợp vùng b Tính bền vững: Tính bền vững hiểu khả tồn tại, tuổi thọ cơng trình BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng; cịn tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Khi đầu tư cần dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ kĩ thuật, tránh đầu tư lãng phí đầu tư làm nhiều lần; tuổi thọ kỹ thuật tuổi thọ kinh tế tuổi thọ ngắn định tồn BĐS Những điều có lợi cho thẩm định viên, hiểu khiến thẩm định viên đưa ước tính giá trị hợp lý Ví dụ xác định giá trị cịn lại cơng trình dựa thơng số kĩ thuật có xem xét đến ảnh hưởng tuổi thọ kinh tế c Tính khác biệt: Đặc điểm nói quan trọng mà thẩm định viên phải quan tâm Vì thực tế, ví dụ tài sản động sản ơtơ có nhiều giống kiểu dáng, tính năng, cơng dụng chi phí tạo chúng hàng giống nên nói giá trị chúng tương đồng Nhưng BĐS lại khác nhau: hai BĐS khu vực, địa phương, chí liền kề có tính khác biệt định tạo nên giá trị khác Có thể kiểu dáng kiến trúc, phong thuỷ, kết cấu, vị trí…do tính cố định vị trí nên BĐS ln chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố dẫn đến khác biệt BĐS Chính điều khiến cho thẩm định viên nên nhớ biết rằng: khơng tìm hai BĐS giống hệt nhau, nên không áp mức giá BĐS cho BĐS kia, thực liền kề thẩm định viên phải thực điều chỉnh chúng Ví dụ hai BĐS số số đường Xuân Thuỷ - Cầu Giấy; chúng nằm mặt đường chúng khác diện tích, kiến trúc… d Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đặc điểm nói hệ đặc điểm cố định vị trí Khi BĐS xây dựng gây ảnh hưởng đến BĐS xung quanh xây nhà riêng chắn ánh sáng gió BĐS cũ, lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét hệ thống giao thông thuận lợi xây dựng BĐS có tuyến đường giao thơng chạy qua thay đổi mặt quanh cảnh giá trị Điều khiến cho thẩm định viên phải có nhìn tổng qt xung quanh BĐS cần thẩm định Và phải thấy xu hướng thay đổi BĐS xung quanh BĐS định giá, có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá, giảm xuống tăng lên Ví dụ thẩm định ngơi nhà có xung quanh sở hạ tầng đầy đủ chắn, an tồn có giá trị lớn so với giá trị BĐS giả sử giống hệt mà khơng có điều kiện Hay ngơi nhà có Gara khơng có Gara vị trí, đối tượng giá trị chúng khác e Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí…Chính vậy, BĐS ln tài sản có giá trị lớn Do đó, quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, có nhiều tượng đầu BĐS, nên giá BĐS ln có xu hướng tăng lên Một nhiệm vụ quan trọng thẩm định viên định giá BĐS sát với giá trị thực nó; giúp cá nhân có nhu cầu định giá BĐS khơng bị lồ mắt trước giá ảo thị trường BĐS Ví dụ mảnh đất phố Bà Triệu đợt sốt đất bị đẩy giá lên cao, với thẩm định viên với kinh nghiệm nghiệp vụ mình, với giả định mảnh đất sử dụng tốt hiệu cho giá nhỏ hơn, tránh tượng đầu đất Vậy giá trị BĐS mà thẩm định viên định giá có phải trùng khớp với giá BĐS đem thực giao dịch? Để hiểu giải thích điều phải hiểu giá trị, lĩnh vực thẩm định giá nên hiểu giá trị nào? 1.1.2 Giá trị Theo quan điểm Mác đưa giá trị hàng hố xác định mặt chất lượng: + Chất giá trị lao động người sản xuất hàng hoá, lao động trừu tượng người sản xuất hàng hoá kết tinh hàng hoá + Lượng giá trị tính theo thời gian lao động Mỗi hàng hố có thời gian lao động cá biệt khác Khi trao đổi thị trường, giá trị hàng hoá đo thời gian lao động xã hội cần thiết Giá hàng hố hai yếu tố định là: giá trị hàng hoá giá trị tiền tệ Sự ngang giá giá trị tình tạm thời ngẫu nhiên Nhưng theo quy luật giá trị giá ln vận động quay xung quanh giá trị đồ thị hình Sin Cịn góc độ nhìn nhận ngành thẩm định giá, khái quát khái niệm giá trị tài sản sau: Giá trị tài sản biểu hịên tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Như giá trị tài sản xem xét hai khía cạnh sau: + Xét góc độ chủ quan: Giá trị tài sản cá nhân khác khác Ví dụ tranh Vangôc, với người am hiểu nghệ thuật thấy nét đẹp tranh sẵn sàng bỏ khoản tiền lớn để có tranh, họ đánh giá giá trị tranh lớn; với người khơng am hiểu nghệ thuật họ đánh giá giá trị tranh khơng + Xét góc độ khách quan: Giá trị tài sản sở giá cả, phản ánh số tiền ước tính xảy với xác suất lớn giao dịch thời điểm Giá trị thị trường thừa nhận hoạt động kinh tế Với thẩm định viên phải biết định giá tài sản dựa giác độ chủ quan, dựa giác độ khách quan Chính điều ảnh hưởng lựa chọn phương pháp định giá thẩm định viên, giúp thẩm định viên phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, từ ước tính giá trị tài sản cách hợp lý Nếu đánh giá góc độ khách quan giá trị tài sản ước tính giá thị trường Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán, sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai, mà mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Đó giá trị trao đổi, giá trị quyền thu nhập tương lai… Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa góc độ chủ quan giá trị ước tính tài sản giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường Nó tuỳ thuộc vào cơng dụng hay tính hữu ích tài sản người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng giao dịch cụ thể tài sản, lý dẫn đến phong phú khái niệm giá trị Ví dụ cho giá trị phi thị trường ta có giá trị đầu tư, giá trị sử dụng… Khi thực định giá tài sản phải biết tài sản có giá trị hay khơng, tài sản có đủ đặc tính sau xem có giá trị: tính pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có u cầu, tính chuyển giao Vì BĐS thiếu yếu tố tính pháp lý BĐS có giá trị xác định khơng Như giá trị tài sản mà thẩm định viên đánh giá có tính chất tham khảo, tảng việc đưa giá hàng hoá giao dịch Nó cho biết có khả xảy với xác suất nhiều nhất, mà khơng khẳng định giá phải xảy q trình giao dịch Giá trị lớn hơn, thấp giá thực giao dịch Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) giá số tiền yêu cầu, đưa trả cho hàng hoá dịch vụ định 1.1.3 Định giá BĐS 1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá Thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với vận hành kinh tế thị trường phát triển nước có kinh tế thị trường phát triển Đây ngành nghề địi hỏi nhà chun mơn thực phải đào tạo chuyên sâu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm có đạo đức nghề nghiệp Thẩm định giá cịn có nhiều quan điểm khác nhau, theo điều pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/08/2002: “Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thơng lệ quốc tế.” Như thấy thẩm định giá công việc ước tính giá trị tài sản dựa sở liệu trực tiếp gián tiếp có liên quan đến thị trường Theo tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng (Học viện tài chính) “thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” Do ta thấy thẩm định giá mơn khoa học khơng xác Sở dĩ mơn khoa học có phương pháp nghiên cứu đối tượng nghiên cứu riêng biệt (giá trị tài sản); khơng xác kết giá trị tài sản ước tính, giá trị có khả xảy với tần suất lớn giao dịch tương lai; mà khơng dám chắn giao dịch xảy giá trị tài sản Và tuỳ theo thẩm định viên, phương pháp mà thẩm định viên lựa chọn để định có kết khác nhau, kết mang tính chất tham khảo gọi hợp lý mà khơng phải xác Đối với hàng hóa thơng thường dễ dàng tìm giá chúng nhiều biện pháp như: tham khảo giá thị trường, giá nhà sản xuất bán hay siêu thị, phịng trưng bày Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt việc xác định giá thành đơn giản để từ xác định giá nhà sản xuất khơng có khó Nhưng cịn với BĐS sao? Liệu xác định giá BĐS cách dễ dàng không Câu trả lời chắn không, lẽ đất đai cấu thành BĐS thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Bản thân đất đai lại có giá trị lớn lại chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố kinh tế, trị, xã hội Mỗi yếu tố thời điểm khác tác động tới BĐS khác giá trị thời điểm khác khơng cố định Nhìn chung đất đai, thân lại vấn đề nhạy cảm với tài sản gắn liền với đất nhà cửa, kho tàng thường có giá trị kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều nói nên mang BĐS cân, đo, đong, đếm hàng hóa thơng thường để tìm giá trị Để xác định giá trị BĐS có quan điểm cho rằng:"Định giá BĐS ước tính giá trị quyền sở hữu, tài sản BĐS cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định" hay ta hiểu sau:"Định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định xem đến tất yếu tố thị trường bao gồm yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá BĐS kết hợp nghệ thuật khoa học phạm vi nội dung khoa học cần nhiều phần lại nghệ thuật Khía cạnh định giá BĐS việc phân tích liệu tính tốn mặt tốn học giá trị BĐS cịn khía cạnh nghệ thuật kỹ nắm thông tin dùng để trợ giúp công việc định giá trình đưa đánh giá BĐS cần hiểu "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể vể lĩnh vực định định giá BĐS thời điểm cụ thể 1.1.3.2 Nguyên tắc Định giá BĐS Nguyên tắc định giá tài sản quan niệm, quan điểm thừa nhận cách phổ biến rộng rãi đời sống kinh tế xã hội Là sở quan trọng để đưa tiêu chí xây dựng nên phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiếp cận ước lượng cách hợp lý giá trị tài sản a Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu - Nội dung: Mỗi tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đưa lại lợi ích khác nhau, giá trị chúng xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu Theo tiêu chuẩn IVSC tài sản coi sử dụng tốt hiệu phải thoả mãn điều kiện tối thiểu sau: + Tài sản phải sử dụng điều kiện có thực, khơng phải sử dụng điều kiện có lạc quan hay bi quan mức khả sử dụng tài sản + Tài sản sử dụng phải phép mặt pháp lý vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật…và địi hỏi có kiến thức sâu lĩnh vực định giá Đối với phương pháp chi phí: Techcombank áp dụng chủ yếu để xác định giá trị nhà đất: Giá trị nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định tỷ lệ chất lượng lại nhà đơn giá sàn xây dựng Để đảm bảo an tồn định giá nhà, nên tính trừ phần hao mòn nhà thời gian chấp Ngoài việc xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại nhà, việc xác định đơn giá nhà đóng vai trị quan trọng khơng Nếu người định giá sử dụng hoá đơn chứng từ mua nguyên vật liệu xây dựng để xác định giá nhà rõ ràng khơng hợp lý, thị trường nguyên vật liệu, nhân công biến động giá thông thường người ta sử dụng chi phí thay thể tức chi phí để tạo cơng trình tương tự, cách tỏ hợp lý định giá nhà với mục đích chuyển nhượng, cho thuê BĐS chấp chấp, giá trị mang tính chất thời kỳ, tức chịu tác động lạm phát làm tăng giá nguyên vật liệu, nhân công, quản lý làm tăng chi phí đề tạo BĐS chấp Từ phân tích này, tính đơn giá nhà cơng trình gắn đất nên tính tỷ lệ lạm phát Tuy nhiên cách có hạn chế gặp phải khó khăn việc dự báo tỷ lệ lạm phát Các cán định giá tuỳ trường hợp mà nên kết hợp phương pháp lại với Ví dụ tài sản hình thành từ vốn vay khách sạn nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập So sánh khách sạn mà có kết cấu tương tự, vị trí khác có thu nhập sau thực việc điều chỉnh doanh thu khách sạn hình thành thực phương pháp thu nhập định giá chúng 3.2.1.3 Giải pháp nhân định giá BĐS Yếu tố người ln đóng vai trị then chốt, quan trọng tồn tại, phát triển tổ chức kinh tế, thể chế xã hội Ngân hàng thương mại tổ chức kinh doanh tiền tệ, đặc biệt hoạt động lĩnh vực đầy rủi ro, với chức cung cấp sản phẩm dịch vụ nên yếu tố người đề cao có ý nghĩa chiến lược sống cịn Và đặc biệt hoạt động tín dụng nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng Do đó, Techcombank cần có chiến lược đào tạo nguồn nhân lực định giá phù hợp nhằm xây dựng đội ngũ cán thành thạo chuyên môn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả phân tích dự đốn xu hướng thay đổi mơi trường kinh tế, thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu cơng việc cụ thể: Bố trí tăng cán định giá mặt số lượng chất lượng Vì khối lượng định giá ngân hàng Techcombank lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán định giá, dễ làm cho cán định giá có xu hướng chạy theo việc giải số lượng hồ sơ đề nghị định quên chất lượng, làm đại khái cho nhanh Do cần tăng cường tuyển dụng nhân định giá để đáp ứng khối lượng công việc ngày tăng công tác định giá Và điều quan trọng mà Techcombank nên trọng tăng cường chất lượng thẩm định viên cách tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo học khoá đào tạo thẩm định viên, thi lấy thẻ thẩm định viên (tuỳ theo kinh phí ngân mà có cử số cán thẩm định ngân hàng học), chữ kí thẩm định viên có giá trị pháp lý có tượng tranh chấp (hiện chưa cán Techcombank có thẻ thẩm định viên) Việc định giá tài sản đảm bảo công việc khó thực khơng đơn giản việc định giá tài sản có giá trị tại, mà cịn có tính đến giá trị tương lai BĐS; điều đòi hỏi cán thẩm định phải có nhìn tổng qt BĐS, nhận định yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị tương lai BĐS quy hoạch,…đưa giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, hạn chế rủi ro cho ngân hàng Để làm điều đòi hỏi cán định giá ngân hàng phải có kiến thức trước hết lý luận khoa học ngành nghề thẩm định giá, sau kinh nghiệp chun mơn Một biện pháp để nâng cao chất lượng cán định giá tuyển người học chuyên ngành, có kinh nghiệm định giá BĐS, Techcombank khơng phải nhiều chi phí đào tạo thêm Thường xuyên tổ chức buổi toạ đàm, khuyến khích tham luận khó khăn, vướng mắc, hay kinh nghiệm quý báu công tác định giá BĐS Từ đó, lãnh đạo cập nhật tâm tư, nguyện vọng nhân viên, tập hợp nhiều ý kiến đề xuất, đưa giải pháp kịp thời nhằm nâng cao chất luợng cán định giá BĐS chấtlượng công tác định giá Thường xuyên tổ chức giao lưu, ký kết khố đào tạo với cơng ty định giá chun nghiệp, uy tín để cán định giá Techcombank có hội học hỏi nâng cao trình độ 3.2.1.4 Các giải pháp khác Ngoài biện pháp trên, để hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp Techcombank Techcombank phải xây dựng hệ thống thơng tin định giá BĐS Trong q trình định giá BĐS, để tối thiểu hoá rủi ro, cán định giá cần thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS như: giấy tờ pháp lí quyền sử dụng sở hữu BĐS, nguồn gốc BĐS, xu hướng thị trường BĐS Chỉ có thu thập đầy đủ thơng tin liên quan việc định giá đảm bảo xác, khơng gây thiệt hại cho Ngân hàng Hiện nay, nguồn thông tin BĐS chấp mà Ngân hàng nhận chủ yếu tập trung từ khách hàng vay, số quan hệ cá nhân cán định giá từ trung tâm thơng tin tín dụng Ngân hàng nhà nước trung tâm lại hoạt động không hiệu Vì nói, nguồn thơng tin không đáng tin cậy, độ rủi ro cao Techcombank nên chủ động xây dựng mạng lưới thông tin liên quan đến khách hàng vay, giá trị thị trường BĐS Trước mắt thông tin tập trung vào việc theo dõi biến động giá BĐS thị trường Khi cần cập nhật giá trị thị trường số BĐS khác Techcombank nên thành lập phịng nghiệp vụ chun nghiệp, có chức thu thập, tổng hợp, phân loại xử lí thơng tin, đồng thời tạo mối quan hệ thức, trực tiếp với quan hữu quan khác tổ chức tín dụng khác, sở địa đảm bảo có thơng tin xác, cập nhật, phục vụ công tác thẩm định khách hàng định giá BĐS khách hàng: ví dụ thơng tin quy hoạch cần phải cập nhật xác kịp thời, đầy đủ Xây dựng mảng lưới thông tin bao quanh, dày đặc, đồng thời trang bị cho cán định giá phương pháp tiếp cận, khai thác thông tin từ nhiều nguồn Trang bị công nghệ đại, lắp đặt phần mềm tiện ích, có khả tích hợp thơng tin từ phòng ban, từ nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo vừa cung cấp thơng tin cách nhanh chóng, xác, vừa tiết kiệm chi phí, thời gian, cơng sức cho cán định giá Ngoài ra, Techcombank cần lưu tâm đến việc bảo mật thông tin, tránh trường hợp bị đột nhập, phá hoại làm rối loạn liệu Mặt khác, Techcombank cịn kết hợp với nguồn thơng tin bên ngồi thơng qua báo chí Đây nguồn thơng tin bổ sung, hồn thiện cho hệ thống thơng tin dịnh giá Báo chí thực chức cung cấp thông tin khách quan cho công chúng nên phản ánh đầy đủ kiện, vấn đề diễn đời sống xã hội Trên sở thông tin thu thập từ nhiều nguồn, góp phần nâng cao chất lượng cơng tác định giá hạn chế rủi ro cho ngân hàng 3.2.2 Giải pháp từ phía quan nhà nước Để công tác định giá BĐS ngày chất lượng, hiệu đòi hỏi nỗ lực lớn Techcombank.Tuy nhiên, hoạt động định giá Techcombank thành cơng thiếu hỗ trợ từ phía quan nhà nước: 3.2.2.1 Từ phía Chính phủ - Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp, trình tự thủ tục định giá BĐS Như biết, định giá BĐS nước ta mẻ, lý luận thực tiễn.Vì vậy, để hoạt động định giá thực có hiệu thực tế, mà khơng cịn mớ lý thuyết khó hiểu việc định hướng phủ cần thiế t Hiện nay, Chính phủ chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá, điều gây nhiều khó khăn cho quan đụng chạm đến vấn đề Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thoả thuận giá trị tài sản chấp, thị trường phức tạp th tổ chức có thẩm quyền định giá (thường th quan kiểm tốn, sở địa nhà đất) Chính phủ ngồi việc định hướng quy định cụ thể định giá tiêu chuẩn thẩm định giá, nguyên tắc thẩm định giá, tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá,…còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở nhiều lớp thẩm định viên có chun gia ngồi nước đào tạo Bên cạnh cịn phải cử người trung tâm thẩm định giá thuộc sở tài học ngành nước Việc định hướng Chính phủ cơng tác định giá BĐS đảm bảo ngân hàng quan trọng, giúp thống quan điểm bên quan hệ vay vốn, hay quan hệ pháp lý Tránh tượng chưa có văn pháp quy quy định việc định giá BĐS bảo đảm thống nhất, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải vấn đề khác nhau; ví dụ như: Trong vụ án Epco – Minh Phụng, Hội đồng định giá, quan pháp luật, ngân hàng doanh nghiệp vay thiếu quan điểm quán định giá BĐS giá trị quyền sử dụng đất Các quan tiến hành tố tụng xác định giá trị tài sản chấp theo khung giá Nhà nước; Ngân hàng, doanh nghiệp vay luật sư lại xác định giá BĐS theo giá thị trường Chính phủ cần phải khuyến khích việc đầu tư nghiên cứu mơn khoa học khơng xác vơ quan trọng Hiện có số tác giả nghiên cứu sâu lĩnh vực cách đọc dịch sách nước ngoài, lại tác giả khác viết sơ sài, cóp nhặt Điều làm cho Việt Nam chưa thực tiếp cận với ngành khoa học vô mẻ này, phát triển nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển Singapore, Mỹ, Chính phủ nên tăng cường cơng tác hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá nói chung định giá BĐS nói riêng Chính phủ cần kiểm tra tra xử lý vi phạm lĩnh vực thẩm định giá Giải tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị Định giá BĐS phận hoạt động thị trường BĐS, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói chung định giá BĐS nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị phủ liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu - Thành lập cách công bằng, minh bạch hoạt động giao dịch BĐS quy hoạch đất đai phủ, yếu tố liên quan đến giá trị BĐS không mà tương lai - Xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS toàn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy, nước Từ khơng giúp cho hoạt động định giá BĐS mà giúp cho hoạt động quản lý thị trường BĐS Vì thị trường BĐS thị trường vô quan trọng kinh tế thị trường, có ảnh hưởng đến ngành kinh tế - Nâng cao quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền chuyển dịch hàng hoá thị trường BĐS hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo nhiều kể hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trị, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm BĐS.Thậm chí thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Cơng tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xố thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi quản lý nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài tồn cục là: + Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai sữa đổi chưa thể ý chí nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng BĐS.Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nước + Tạo lập hàng hoá cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hố nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường BĐS + Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán người mua thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hổ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do cần đa dạng hố hình thức cần tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thơng tin, tổ chức mơi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất + Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Cần nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức cơng bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thơng qua khoản thuế, phí lệ phí việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS chấp.Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng Nếu thị trường BĐS hoạt động cách cơng khai, minh bạch việc tham khảo giá thị trường thông qua BĐS so sánh định giá xác, dế dàng, kết định giá gần giá thị trường cơng tác định giá BĐS nói chung định giá BĐS chấp ngân hàng nói riêng đạt hiệu cao - Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có điều nghịch lí nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sỡ hữu nhà ở, tổ chức tín dụng thường sử dụng khung giá quy định UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay (Techcombank quy định cho hầu hết khu vực giá trị định giá tối đa giá khung x hệ số chặn K Techcombank ban hành, có nhiều nơi quy định giá trị định giá giá khung) Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, ố đưa để áp dụng tính thu thuế, khơng phải để bán trao đổi thị trường Vì vậy, giá trị cho vay tối đa chấp BĐS thường không đáp ứng đủ nhu quyền sử dụng đất Bởi quyền giá trị sử dụng đất mà UBND tỉnh thành phcầu vốn cho khách hàng giá trị tài sản quy định thấp nhiều so với giá trị thực tế Do vậy, UBND tỉnh, thành phố cần tính tốn lại cho phù hợp để đưa mức quy định giá trị đất, nhà cho sát với giá thị trường Điều giúp Ngân hàng thương mại có sở xác định giá BĐS chấp, mà người dân có hội vay nhiều vốn hơn, khơng phải vay bên ngồi Đặc biệt giá trị tài sản tính đúng, tính đủ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hàng năm cho nhà nước Để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá BĐS chấp theo nhận định mình, việc tồn khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Và có khung giá phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa biên độ giá giao động thích hợp mức giá để áp dụng vào định giá BĐS chấp Hiện với khung giá “cứng nhắc” áp dụng vào định giá BĐS chấp nhiều làm cho giá trị tài sản thời điểm định giá chấp khác xa so với giá trị tài sản thời điểm phát mãi, đặc biệt tài sản có biến động lên xuống thị trường Biên độ giao động khác loại tài sản, biên độ giao động lớn tài sản có nhạy cảm với biến động thị trườngvà nhỏ biên độ giao động tài sản biến động, để đảm bảo việc định giá sát với thực tiễn Một khung giá có biên độ giao động giúp cho giá trị BĐS chấp không chênh lệch so với giá thị trường thời điểm định giá không thấp phát để thu nợ Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập trong thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Để xố bỏ điều này, phủ cần phối hợp ban hành khung giá khác phù hợp - Hoàn thiện thủ tục chấp BĐS Theo quy định Ngân hàng, khách hàng vay vốn điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, cịn phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay mình.Tuy nhiên, khách hàng tư nhân hộ gia đình, vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt sổ đỏ) để chấp Ngân hàng Khi chấp, khách hàng người trực tiếp giữ bảo quản tài sản, Ngân hàng giữ giấy tờ tài sản chấp Hầu hết người dân cho rằng: Ngân hàng nắm đằng chuôi giữ gốc giấy tờ tài sản Khách hàng chuyển nhượng tặng, cho … hình thức Mặt khác, khách hàng bị ràng buộc hợp đồng vay vốn hợp đồng bảo đảm (hợp đồng chấp với Ngân hàng) hợp đồng chấp phải xác nhận công chứng chứng thực cấp theo luật định Phía cuối số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phần ghi ghi: “Người cấp giấy khơng tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm nội dung giấy chứng nhận sơ đồ Khi giấy chứng nhận, phải báo với quan có thẩm quyền” Như vậy, giấy không quy định chấp phải mang đến quan có thẩm quyền để ghi thơng tin chấp vào giấy Vậy lại ghi vào sổ đỏ Một khách hàng toán hết nợ cho Ngân hàng muốn bán tài sản với lí đáng khó thực bị ép giá, người mua ngại mua nhà chấp Từ thực tế trên, thiết nghĩ không Bộ tài nguyên môi trường mà quan chức cần xem lại việc quy định ghi thông tin ghi vào sổ đỏ người dân, thông tin chấp để vay vốn Ngân hàng Quy định khơng đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà chí cịn chồng chéo cách quản lí hồ sơ Các quan thuộc Bộ tài nguyên môi trường cần vào số theo dõi, khách hàng trả hết nợ Ngân hàng giải chấp mang giấy tờ gốc đến để quan thực xóa thể chấp 3.2.2.2 Từ phía ngân hàng Nhà nước Ngân hàng nhà nước nên chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên phủ quốc hội việc ban hành luật lệ chấp tài sản văn hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, tài sản khác gắn đất, sớm hoàn tất giấy tờ liên quan đến BĐS chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử hữu nhà tạo điều kiện cho ngân hàng khách hàng thuận tiện vay vốn Đối với tài sản dùng để chấp nhiều lần để vay vốn bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, lần chấp phải đóng dấu quan nhà nước có thẩm quyền lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực quan cơng chứng nhà nước Nhưng điều thực tế phức tạp doanh nghiệp chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng khế ước vay vốn, phải đưa công chứng phiền hà tốn cho đơn vị, thực tế chưa ngân hàng thực điều Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét điều khoản để có chấn chỉnh có văn để hướng dẫn để trình hướng dẫn dễ dàng thuận lợi - Ngân hàng nhà nước cần mở rộng nâng cao chất lượng CIC nhằm xây dựng hệ thống thơng tin đa chiều, cập nhật, xác, tạo nguồn thông tin chất lượng phục vụ công tác phân tích, thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại KẾT LUẬN Định giá BĐS vấn đề mẻ Việt nam sớm khẳng định vai trị quan trọng nó, đặc biệt lĩnh vực cho vay chấp BĐS ngân hàng Định giá BĐS giúp cho vay Ngân hàng bảo đảm, hạn chế rủi ro tín dụng, nhờ Ngân hàng mở rộng quy mơ, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển Định giá BĐS giúp thúc đẩy thị trường bất động sản hình thành phát triển, đồng thời góp phần nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai nhà Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Techcombank có bước tiến quan trọng, khơng phải ngân hàng làm được, là: Giá trị bất động sản chấp xác định dựa sở thị trường thời điểm định giá có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đáp ứng nhu cầu vốn người vay, hồ sơ pháp lý kiểm duyệt chặt chẽ cộng với quản lý nghiêm ngặt thời gian chấp Techcombank hạn chế việc phải xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ, Tuy nhiên định giá bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn phần chế sách chưa có pháp luật quy đinh cụ thể hoàn chỉnh vấn đề Vì mong ngành quan, ban ngành chức ngân hàng phối hợp đồng để hồn thiện cơng tác khơng Techcombank mà ngân hàng nói chung DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bảo thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng chấp tài sản – luận án tiến sĩ, năm 2004 Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng – Lê Thị Thu Thuỷ Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường, NXB KHKT 2000 Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản - Đồn Văn Trường Giáo trình định giá tài sản giá trị doanh nghiệp – Nguyễn Minh Hồng, Học Viện Tài Chính Những quy định cầm cố, chấp tài sản Những tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2000 –Nhà xuất KHKT Tạp chí Ngân hàng số 2/2003 Tín dụng thẩm định tín dụng Ngân hàng – Nguyễn Minh Kiều 10 Bộ Luật Dân Sự văn pháp luật khác liên quan 11 Luật Đất Đai 11 Website: - www.techcombank.com.vn - www.dinhgia.com.vn - www.mof.gov.vn (Bộ tài chính) - www.saga.vn - www.vnexpress.net - MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG .3 1.1 Bất động sản định giá bất động sản 1.1.1 Bất động sản .3 1.1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.2 Giá trị 1.1.3 Định giá BĐS .9 1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá .9 1.1.3.2 Nguyên tắc Định giá BĐS 10 1.1.3.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 13 1.2 BĐS chấp hoạt động tín dụng ngân hang 14 1.2.1 Phân loại BĐS chấp 14 1.2.2 Điều kiện BĐS chấp 15 1.2.3 Vai trò định giá BĐS chấp hoạt động tín dụng 15 1.2.4 Các phương pháp định giá BĐS .17 1.2.4.1 Phương pháp so sánh .17 1.2.4.2 Phương pháp đầu tư: 21 1.2.4.3 Phương pháp định giá chi phí 24 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư .26 1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận .28 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK .31 2.1 Tổng quan Techcombank 31 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Techcombank 31 2.1.2 Chức nhiệm vụ Techcombank 31 2.1.3 Cơ cấu tổ chức Techcombank 32 2.2 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Techcombank năm gần 37 2.2.1 Về nguồn vốn 37 2.2.2 Về hoạt động tín dụng Techcombank 38 2.3 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Techcombank 40 2.3.1 Cơ cấu phòng định giá Techcombank 40 2.3.2 Nhiệm vụ phòng định giá Techcombank 41 2.3.3 Quy định Techcombank định giá BĐS chấp 41 2.3.3.1 Trình tự định giá BĐS 42 2.3.3.2 Định giá BĐS 42 2.3.4 Tình hình cho vay chấp BĐS Techcombank 46 2.3.5 Thực tiễn công tác định giá BĐS chấp Techcombank 48 2.3.5.1 Đối với BĐS đất trống 48 2.3.5.2 Đối với BĐS đất cơng trình xây dựng đất .52 2.3.5.4 Đối với BĐS sinh lời tương lai (trường hợp xem xét khu du lịch sinh thái) 57 2.3.6 Đánh giá công tác định giá BĐS chấp Techcombank 60 2.3.6.1 Ưu điểm, thuận lợi 60 2.3.6.2 Hạn chế, khó khăn 62 2.3.6.3 Nguyên nhân .64 CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK .69 3.1 Quan điểm, định hướng Techcombank công tác định giá BĐS chấp .69 3.1.1 Quan điểm, định hướng Techcombank hoạt động cho vay .69 3.1.2 Quan điểm, định hướng công tác định giá BĐS 70 3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp Techcombank 70 3.2.1 Giải pháp từ phía ngân hàng Techcombank .71 3.2.1.1 Giải pháp quy trình, sách Techcombank cơng tác định giá BĐS 71 3.2.1.2 Giải pháp phương pháp sử dụng định giá BĐS chấp 73 3.2.1.3 Giải pháp nhân định giá BĐS 75 3.2.1.4 Các giải pháp khác 76 3.2.2 Giải pháp từ phía quan nhà nước 77 3.2.2.1 Từ phía Chính phủ 77 3.2.2.2 Từ phía ngân hàng Nhà nước 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 ... động tín dụng có BĐS chấp năm sau so với năm trước, điều phù hợp với chiều hướng thay đổi tích cực công tác định giá BĐS chấp Techcombank 2.3.5 Thực tiễn công tác định giá BĐS chấp Techcombank 2.3.5.1... 1: Cơ sở khoa học định giá BĐS hoạt động tín dụng ngân hàng Chương 2: Thực trạng việc định giá BĐS chấp Techcombank Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp Techcombank CHƯƠNG... đầu tư vào định giá BĐS chấp Trong hoạt động tín dụng có BĐS chấp, BĐS dùng để chấp phong phú chủng loại, giá trị mục đích sử dụng, BĐS dùng thuê, xác định giá trị loại BĐS người định giá thường