Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh Agribank Đống Đa

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 1. Nhóm các yếu tố tự nhiên

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. * Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt..) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.

Tình hình cơ bản của chi nhánh Agribank Đống Đa 1.Giới thiệu về chi nhánh

• Khái quát về chi nhánh

Trong những năm qua, với kết quả huy động vốn khá tốt tạo được 1 nguồn vốn huy động dồi dào nên Agribank Đống Đa luôn đáp ứng được nhu cầu vốn tín dụng của khách hàng cá nhân cũng như doanh nghiệp trên địa bạn, giúp các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh, cải thiện dây chuyền công nghệ, nâng cao năng lực sản xuất, tăng chất lượng sản phẩm, tạo công ăn việc làm cho người lao động. - Thành lập Phòng Dịch vụ Marketing để tập trung quảng bá thương hiệu, triển khai thực hiện các sản phẩm mới một cách chuyên nghiệp; xây dựng chính sách khách hàng hợp lý đảm bảo quyền lợi cho người gửi tiền, thu hút các khách hàng tiềm năng, tao mối quan hệ bền vững với các khách hàng truyền thống; xây dựng văn hóa doanh nghiệp, phong cách cán bộ nhiệt tình vui vẻ, có chuyên môn tạo uy tín đối với khách hàng.

Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh Agribank Đống Đa

• Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Đống Đa về định giá bất động sản thế chấp
• Thực tế hoạt động định giá tại chi nhánh Agribank Đống Đa 1.Quy trình định giá tại chi nhánh Agribank Đống Đa

- Công tác kiểm tra kiểm soát được thực hiện thường xuyên, tham mưu kịp thời cho lãnh đạo trong công tác điều hành kinh doanh được an toàn hiệu quả. Phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp tiêu cực, giảm thiểu sai sót xảy ra. - Đẩy mạnh các phong trào thi đua, gắn bó hoạt động đồng bộ giữa Đảng, chính quyền và các đoàn thể chăm lo giáo dục đội ngũ CBCNV, nâng cao ý thức đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng đầy đủ phương tiện làm việc nâng cao năng suất làm việc, tạo nền tảng cho hoạt động kinh doanh hiệu quả và phát triển. - Bên cạnh đó, có một số giải pháp thực hiện chưa thành công như: công nghệ thông tin và phát triển sản phẩm mới chưa đáp ứng đúng yêu cầu; các giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường, thị phần còn nhiều hạn chế; kế hoạch đào tạo, đào tạo lại cán bộ trẻ để nâng cao nghiệp vụ cần diễn ra thường xuyên hơn. 2.2.Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh Agribank Đống. - Xây dựng sửa chữa mua nhà để bán. Nguồn :phòng kinh doanh của chi nhánh Agribank Đống Đa. Thế chấp bằng tài sản gắn liền trên đất qua các năm.Như vậy có thể khẳng định rằng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS chủ yếu là bằng quyền sử dụng đất và bằng tài sản gắn liền trên đất. Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Đống Đa về định giá bất động sản thế chấp. 2.2.2.1.Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Đống Đa nhận thế chấp. Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 về việc ban hành quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống NHNo&PTNT Việt Nam.Chi nhánh nhận thế chấp tài sản BĐS gồm:. - Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đất do nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở. - Đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. - Đất do nhà nước giao có thu tiền đối với các tổ chức kinh tế. - Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Khung giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành là cơ sở để cán bộ tín dụng tại chi nhánh định giá bất động sản thế chấp quyền sử dụng đất và ngoài ra phải tham khảo khi giá đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương tại thời điểm nhận thế chấp để định giá chính xác giá trị bất động sản của khách hàng. + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Đất không có tranh chấp. + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành + Còn trong thời hạn sử dụng đất. - Đối với giá trị tài sản trên đất phải có đầy đủ các giấy tờ sau:. + Giấy phép xây dựng + Hồ sơ thiết kế công trình + Dự toán công trình + Bản vẽ thi công. * Ngoài ra bất động sản thế chấp mà khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại chi nhánh phải có đủ các điều kiện sau đây:. - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:. + Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. + Đối với bất động sản thế chấp của Doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật. - Tài sản được phép giao dịch. - Tại thời điểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản không có tranh chấp. - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Ngân hàng nông nghiệp Việt Nam kiểm tra điều kiện của tài sản bảo đảm tiền vay. Khách hàng vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay. 2.2.2.3.Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Đống đa về tiêu chuẩn định giá. Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1 tiếp giáp trục đường giao thông có tên trong bảng giá có khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi hơn các vị trí tiếp theo, các vị trí 2,3,4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn. Nguyên tắc khi định giá đất. a) Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng ở vị trí có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. b) Cỏc vị trớ trong mỗi đường, phố thuộc cỏc quận; cỏc phường của thị xã. - Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngừ cú mặt cắt ngừ (là mặt cắt nhỏ nhất tớnh từ đường, phố tới vị trớ thửa đất) dưới 2m. c) Đối với cỏc thửa đất của một chủ sử dụng tại cỏc vị trớ 2, vị trớ 3, vị trớ 4 cú ngừ nối thông với nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường, phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất. d) Đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 thuộc các khu dân cư cũ, không nằm trong khu đô thị mới, không nằm trong cụm công nghiệp hoặc khu cụng nghiệp, cỏch hố đường, phố từ 200 m trở lờn (theo chiều sõu của ngừ) được xem xét giảm giá như sau:. đ) Đối với thửa đất của mét chủ sử dụng có chiều sâu tính từ chỉ giới hè đường, phố cú tờn trong bảng giỏ hoặc ngừ được chia cỏc lớp để tớnh giỏ như sau:. e) Chỉ giới hố đường, phố cú tờn trong bảng giỏ hoặc ngừ được ỏp dụng như sau:. - Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới quy hoạch đường, phố được duyệt;. - Cỏc trường hợp cũn lại, chỉ giới hố đường, phố cú tờn trong bảng giỏ hoặc ngừ tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện trạng. g) Trường hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính các xã ngoại thành, nằm xen kẽ với các thửa đất tại các trục đường giao thông thuộc địa giới hành chính thị trấn, vùng giáp ranh quận nội thành; hoặc trên cùng một đoạn đường giao thông bên này là địa giới hành chính xã, bên kia là địa giới hành chính thị trấn, vùng giáp ranh quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. h) Trường hợp các thửa đất ở khu vực ngã ba, ngã tư giao cắt giữa các đường phố mà có mặt tiếp giáp (vị trí 1) với hai đường, phố thì được tính hệ số bằng 1,2 giá đất của đường, phố có giá đất cao nhất, nhưng mức giá sau khi điều chỉnh không vượt quá mức giá tối đa theo khung giá đất của Chính phủ. i) Đối với các đường phố chưa đặt tên (bao gồm các đường mới mở, các tuyến đường trong các khu đô thị mới) mà chưa quy định mức giá thì giá đất được xác định theo giá đất của đường, phố có tên tương đương trong khu vực.

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật

Ngày 9/11/2011 Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Đống Đa nhận được hồ sơ xin vay vốn của ông Phạm Văn Mai. Thời hạn vay là trung và dài hạn, vay bằng hình thức thế chấp bất động sản.

Đặc điểm pháp lí

Sau khi nhận hồ sơ, ngân hàng cử cán bộ đến định giá nhà ông Mai.

Quy trình định giá

• Đánh giá chung 1. Ưu điểm

Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Bên cạnh đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm vẫn còn có những cán bộ trẻ, mới vào nghề cần được đào tạo,các cán bộ định giá tại chi nhánh hiện nay chủ yếu là từ ngành ngân hàng tài chính, không được đào tạo chuyên sâu về định giá.