Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội

Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU 5 LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .4 1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. .4 1.1. Khái niệm cơ bản .4 1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản 4 1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân 6 1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản 7 1.1.4. Các căn cứ định giá 9 1.2. Nguyên tắc định giá .10 1.3.Các phương pháp định giá bất động sản 12 1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .12 1.3.2. Phương pháp chi phí .17 1.3.3 Phương pháp vốn hoá .21 1.4. Quy trình định giá bất động sản .22 1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở .23 1.4.2. Lập kế hoạch định giá 24 1.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin .24 1.4.4. Phân tích thông tin 25 1.4.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá .26 1.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá .26 2. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp .26 2.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp .26 2.2. Các loại bất động sản thế chấp 27 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 2.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp .28 2.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp 28 2.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên 28 2.3.3. Mức cho vay tối đa .30 2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp 31 3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới .31 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN .33 1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín .33 1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín 33 1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín .33 1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng .33 1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín .36 1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 39 1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ 39 1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức 39 1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng 39 1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh .39 1.2.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp của Ngân hàng TMCP Đại Tín .43 2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 46 2.1. Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân hàng Đại Tín .46 2.2. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp 48 2.2.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng 48 2.2.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp .49 2.2.2.1. Đối với đất đai, công trình trên đất của cá nhân , hộ gia đình 49 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 2.2.2.2. Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức 49 2.3. Thực trạng định giá thế chấp bất động sản ở Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .51 2.3.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp .51 2.3.1.1 Phỏng vấn về khoản vay .51 2.3.1.2. Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ .52 2.3.1.3. Thẩm định điều kiện cho vay .53 2.3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 60 2.3.2.1. Định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 60 2.3.2.2. Định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp .64 3. Đánh giá chung 69 3.1. Những kết quả đạt được .69 3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân .71 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI .75 1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới .75 2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín 77 3. Những kiến nghị 79 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .84 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CBQLKH : Cán bộ quản lý khách hàng CP : Chính phủ NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TMCP : Thương mại cổ phần UBND : Uỷ ban nhân dân Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh 41 Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng 43 Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .44 Bảng 2.4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08 45 Bảng 2.5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh .66 Bảng 2.6: Điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu .67 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 1 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong năm 2008, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh . thì các hoạt động cho vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được coi như là trung gian, như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế. Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng. Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng. Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác. Trong thời gian thực tập tại phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 2 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín . Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín trên địa bàn thành phố Hà Nội. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3 năm gần đây : 2006- 2008. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh . 5. Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3 chương: Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh. Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 3 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị Thảo đã góp ý, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn. Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 4 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân 1.1. Khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc do con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã. Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép. Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản ) + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượng của đất đai đó ) Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 5 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó : + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng . (những nhà bạt của gánh xiếc, các lâu đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động ) + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ . được xây dựng gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động sản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác ) + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác do pháp luật quy định Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về bất động sản, góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về bất động sản kể trên. Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 [...]... 2.3.4 Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp Giá trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp và nhận thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do bất động sản có giá trị biên động theo thời gian, do vậy giá tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng có thể khác so với giá bất động sản khi hai bên thanh... các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung của đất nước Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải... nhận thế chấp) và được bên cho vay chấp nhận Như vậy thông qua hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản, Ngân hàng sẽ giảm thiểu được rủi ro khi khách hàng vay tín dụng của Ngân hàng không có khả năng trả nợ Trong tình huống như vậy Ngân hàng sẽ phải xiết nợ bằng việc thu hồi bất động sản thế chấp để trang trải khoản nợ mà khách hàng không trả được Ngân hàng 1.1.2 Vai trò của cho vay thế chấp trong... những kinh nghiệm tích luỹ được vào thực trạng nước ta Nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản, các nghị định, quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, ngày càng hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo về chất lượng của hoạt động định giá bất động sản Hàng năm các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành đơn giá các loại đất phục vụ cho công tác. .. lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng lao động tham gia tạo dựng bất động sản Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản, là căn cứ để đánh giá theo phương pháp chi phí - Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trị thị trường của bất động sản Nghĩa là bất động sản. .. định giá Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá Chứng thư định giá : là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất động sản. .. động tín dụng của các ngân hàng thì định giá là một khâu quan trọng không thể thiếu Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá để quyết định số lượng cho vay... các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu - Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Phân tích các yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh - Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua... bất động sản mang lại mua để sử dụng hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của bất động sản trong tương lai 1.2 Nguyên tắc định giá Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất Một bất động. .. nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chi t khấu xác định 1.4 Quy trình định giá bất động sản Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp định giá viên có thể hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 23 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Quy trình định giá cũng là một kế hoạch hành động có