Công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại tín chinhánh Hà Nội

MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4 1. Khỏi niệm và vai trũ thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân 4 1.1. Khái ni

MỤC LỤCDANH MỤC BẢNG BIỂU

1.1.2 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân 6

1.1.3 Một số vấn đề chung của định giá bất động sản 7

1.4.4 Phân tích thông tin 30

1.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá 31

1.4.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá 31

2 Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp 32

2.1 Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp 32

2.2 Các loại bất động sản thế chấp 33

2.3 Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp 33

2.3.1 Hồ sơ cho vay thế chấp 33

2.3.2 Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên 34

2.3.3 Mức cho vay tối đa 36

2.3.4 Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp 36

3 Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới 37

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠINGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN 39

1 một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại tín 39

1 1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín 39

1.1.1 Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín 39

1.1.2 Lịch sử hình thành 39

1.1.3 Cơ cầu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín 43

1.1.4 Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín 45

1.2 Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng 46

1.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 46

1.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp của Ngân hàng TMCP ĐạiTín 50

2 Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanhngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 53

2.1 Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thếchấp 55

2.1.1 Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng 55

1 Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh HàNội trong thời gian tới 87

2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tạiNgân hàng TMCP Đại Tín 89

3 Những kiến nghị 91

KẾT LUẬN 94

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

TMCP : Thương mại cổ phầnUBND : Uỷ ban nhân dân

\

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Tóm tắt hoạt động kinh doanh 47

Bảng 2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng 50

Bảng 3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân hàngTMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 51

Bảng 4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08 52

Bảng 5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh 76

Bảng 6: điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu 78

Bảng 7 giá trị tài sản và công trình xây dựng gắn liền (hình thành) trên đất 80

LỜI MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càngnhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quantrọng Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, gópphần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế.

Trong năm 2008, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịuảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vàotình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì các hoạt động chovay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng Ngân hàng được coi như là trunggian , như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sựphát triển của nền kinh tế.

Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàngkhác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận Chính vì vậy vấn đề an toàn,giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếptới công tác tín dụng của Ngân hàng Để thực hiện điều này thì khi tiến hành chovay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thếchấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản Ngân hàng phải tiến hành định giábất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thếđịnh giá bất động sản đóng vai trò khá quan trọng.

Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt namhoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác.

Trong thời gian thực tập tài phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi

nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá thế chấp bấtđộng sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm

chuyên đề tốt nghiệp Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đóvào công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càngcó chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sảnthế chấp, các khái niệm, quy định , vai trò, các phương pháp định giá và kinhnghiệm của một số nước trên thế giới

Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngânhàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bấtđộng sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín

Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị , những giải pháp nhằmnâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngânhàng TMCP Đại Tín.

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sảnthế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3năm gần đây : 2006- 2008

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là :phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biệnchứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh

5 Kết cấu , nội dung đề tài

Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3chương :

Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCPĐại Tín chi nhánh Hà Nội

Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bấtđộng sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội

Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót Em rất mongđược sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoànchỉnh

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh Ngân hàngTMCP Đại Tín chi nhánh Hà N đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyênđề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.

Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ ThịThảo đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn.

CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾCHẤP

1 Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân1.1 Khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản

Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặnghoặc do con người sáng tạo ra Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sảnxuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khácnhau do nhu cầu quản lý và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tàisản thành hai loại là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cáchđây hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã.

Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản khôngthể di dời được ” Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác vớicác tài sản khác là không thể di dời được Bất động sản là đất đai và những vật thểcố định gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồntại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là nhữngvật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các côngtrình kiến trúc , công trình lắp ghép.

Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :- Đất đai :

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phảilà bất động sản )

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng, chất lượngcủa đất đai đó )

- Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng đó :

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhàở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng ( những nhà bạt của gánh xiếc, cáclâu đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất độngsản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động )

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai.

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó :máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình ( những tài sản có thể tháorời mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất độngsản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh,thiết bị đồ dùng khác )

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theonhững tiêu chuẩn đo lường nhất định.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :

+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản , tạo ra sựthông nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất vềnhững tài sản nào bất động sản góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhànước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúcđẩy thị trường bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về bất động sản kểtrên.

Bất động sản bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để được thế chấp BĐSphải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu , sử dụng củangười đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu , sử dụngcác Bất động sản đó.

Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản củamình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay ( bên nhận thế chấp ) vàđược bên cho vay chấp nhận.

Thế chấp bất động sản mang lại lợi ích to lớn cho cả khách hàng vay, bên chovay và cả nền kinh tế.

Đối với bên đi vay : khách hàng vay sẽ có được vốn để tiến hành các mục đíchghi trong hồ sơ vay vốn.

Đối với ngân hàng : sẽ tăng lợi nhuận cũng như lượng khách hàng

Đối với toàn bộ nền kinh tê : Khi khách hàng có vốn để sản xuất kinh doanh ,tiêu dùng sẽ thức đẩy sản xuất, tăng của cải trong xã hội, các ngân hàng đạt được lợinhuận cao sẽ góp phần thúc đẩy thị trường tài chính phát triển

1.1.2 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân

Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữacung và cầu vốn vay Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúpcá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinhdoanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đờisống vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liênquan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tếchung của đất nước Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàngvừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thếchấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản Đồng thời khi khách hàng đếnthế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợppháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thànhcác giấy tờ Việc này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ hợp

pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hànhchính

Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu đượclợi nhuận từ cho vay , từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làmtăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạtđộng kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô vàchất lượng , góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệcủa Ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnhvà bền vững Thị trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nềnkinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh củanền kinh tế

Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt độngkhông chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúcđẩy sự phát triển của nền kinh tế , cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thếchấp

1.1.3 Một số vấn đề chung của định giá bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản

Khái niệm

Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường.Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá , nhà định giáphải dựa trên các cơ sở phi thị trường Định giá bất động sản là một dạng đặc biệtcủa xác định giá , công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiếnthức có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện Để phảnánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần đượcxác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :

- Theo từ điển Oxford : “Định giá ( valuation ) là sự ước tính trị giá bằng tiềncủa một tài sản ”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”.

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh :“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.

- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánhgiá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố HồChí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tạimột thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá Dovậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được vàphân tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.

- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sảnĐại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tínhgiá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cânnhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tếcăn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tưvấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.

Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoahọc về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểmnhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩntrong thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.

Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu , các phéptính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bấtđộng sản.

Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức củamình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giátừ đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quannhưng có tính thuyết phục Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để

đạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở mộtthời điểm nhất định

Sự cần thiết của định giá bất động sản :

Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai tròquan trọng của mình Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tếnhư :

- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng Ví dụnhư khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giáđể xác định giá trị thị trường của bất động sản ; khi định giá cho thuê, đi thuê bấtđộng sản thì người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêutrên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứvào các điều khoản trong hợp đồng.

- Một hoạt động quan trọng , chủ yếu của định giá là định giá các bất động sảnthế chấp Như đã trình bày ở phần trên , thế chấp bất động sản có vai trò quan trọngtrong nền kinh tế quốc dân Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì địnhgiá là một khâu quan trọng không thể thiếu Khi cho khách hàng vay một khoản tiềnđể đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêucầu người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản Ngânhàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt độngđịnh giá để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngânhàng.

- Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảohiểm, giải phóng mặt bằng , tính thuế , thực hiện nghĩa vụ tài chính , định giá chomục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.

Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chấtlượng lao động.

Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản , là căn cứ để đánh giá theophương pháp chi phí.

- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản : chi phí cơ hội của việc sửdụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phảnánh giá trị thị trường của bất động sản Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lýcả về kĩ thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu.Thông qua chi phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phươngpháp vốn hóa.

- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân Giá trị của bất động sản bịtác động bởi nhiều yếu tố Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi cótác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướngbiến động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trườngảnh hưởng đến bất động sản.

- Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản va đóng góp của bất động sản Yếutố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện quasự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh , môi trườngxung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thểhiện trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bấtđộng sản trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại.

- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản Giá trị của bất động sảnphụ thuộc vào quy mô , số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình Bấtđộng sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất độngsản đạt được tỉ lệ tối ưu.

- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản Việc phân tích khả năngcạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu,

cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thờiđiểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.

- Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụnghoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi íchtrong tương lai của bất động sản Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tănggiảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phảnánh xu thế giá cả của bất động sản trong tương lai.

1.2 Nguyên tắc định giá

Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểmđịnh giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang chothu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trongtương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tụctrong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ởbốn mặt sau : vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian

Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường.Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại vàgiá cả của bất động sản Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tốtác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá , dự báo xu hướng vậnđộng của cung - cầu bất động sản.

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu cókhuynh hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự Bất động sảncó sự sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau , những bất động sản cógiá trị tháp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sảnđược đo lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nótham gia hợp thành

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vữngkhai các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng Ví dụ như khi có sựkết hợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đógiá của bất động sản là cao nhất.

Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thayđổi của các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,xã hội và môi trường

Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tínhcủa nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh ,phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trườnglàm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậytính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thôngthường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giácủa bất động sản Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bấtđộng sản nào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mìnhsang loại bất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản.Khi nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi

nhuận trung bình Tuy vậy do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếmnên tính chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.

1.3.Các phương pháp định giá bất động sản

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giaodịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịchtrước đó Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương phápnày là định giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện hay đó là định giá giá trị thịtrường, không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ thuật, khi sử dụng phương pháp này dễdàng được khách hàng và các cơ quan công quyền chấp nhận Tuy nhiên nó đòi hỏingười làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có kiến thức và nắmchắc về thị trường.

Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tựtrong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tươngđồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.

- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn địnhthì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưngnếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.

- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phântích thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến độngthị trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăngcường kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.

- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựavào giao dịch, các phương thức xuất hiện trên thị trường.

- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đắng tin cậy và có thể so sánhđược.

- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung- cầu hoặc theo lạm phát

Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giácho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường,sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sảnso sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu Để thựchiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :

- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bấtđộng sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mụctiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng

- Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được Xem xéttất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúngvà bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.

- Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thậpcác bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông

thường chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tíchthống kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tíchNhững bất động sản này thườngcó cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu

- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xácđịnh sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Phân tíchcác yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sảnso sánh .

- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh vớibất động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sảnso sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó Tiến hành điều chỉnhgiá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.

- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉsố giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.

Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằngchứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất độngsản được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản nàylại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng đểso sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất độngsản mục tiêu Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: cácquyền của bất động sản( toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phươngthức thanh toán ( trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặcUSD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua( chi phí khôi phụcbắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường ( chính sách thuế, cung - cầu trên thịtrường bất động sản ) , vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản ( như là quy môkích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vậtliệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn ), các đặc điểm kinh tế của bất động sản( chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lícông trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê ), phân vùng (điều chỉnh sự

khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất độngsản mục tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản

Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nều bất

động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại Tacó công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánhtrực tiếp như sau :

- Đưa ra số liệu điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh của bất động sảnso sánh và áp dụng nó cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các bất động sản sosánh.

Tổng lượng điều chỉnh : số tuyệt đối của tất cả các lượng điều chỉnh

Lượng điều chỉnh thuần : tổng lượng điều chỉnh tăng trừ đi tổng lượng điềuchỉnh giảm.

- So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tựtốt hơn, kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này là sắp xếp đồng hạng.- Thực hiện hoà hợp giữa các giá trị của bất động sản so sánh để xác định giátrị của bất động sản mục tiêu

Hạn chế của phương pháp

- So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu ngườiđịnh giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mấtrằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm.

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phảidựa vào các giao dịch trong quá khứ Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnhhưởng tới các giao dịch trước đó

- Trong trường hợp thị trường yếu , số lượng các giao dịch trong thị trường làkhông đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.

- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinhtế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh cácbất động sản như vậy là rất khó khăn.

- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp.

- Đối với những bất động sản được giao dịch trong khu vực, những bất độngsản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũng rất ít thông tin, số liệucó thể so sánh được

- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồngốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu.

- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhaugiữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quancủa định giá viên.

Tuy còn nhiều hạn chế trong phương pháp so sánh song đây là phương phápđược sử dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụngnó hợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp.

Ứng dụng của phương pháp

Định giá bất động sản thế chấp là một rất quan trọng trong nghiệp vụ tín dụngcủa ngân hàng, nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ Kết quả của công việcđịnh giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay Những tài sản dùng để thế chấpđa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như : nhà ở, đất, kho tàng, bến bãi,của hàng nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình địnhgiá.

Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năngchuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấytrên thị trường là tương đối dễ dàng Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽdễ dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao.

Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định , các cơ quan nhà nước khi xác địnhgiá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường , giá thị trường là cơ sở choviệc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác địnhgiá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.

1.3.2 Phương pháp chi phí

Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó cónhững bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đápứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ , bệnh viện chính vì thế những giaodịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụngphương pháp so sánh trong những trường hợp nhu trên.

Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành từ nguyêntắc thay thế gọi là phương pháp chi phí Đây là phương pháp xác định giá trị của bấtđộng sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động sản thaythế

Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợpsau :

- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu nhưkhông có thông tin giao dịch trên thị trường.

- Định giá cho mục đích đánh thuế , thuế suất được đánh giá lên giá trị côngtrình tại thời điểm định giá.

- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cáchbắt buộc.

- Định giá cho mục đích bảo hiểm.

- Được sử dụng khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.

Cơ sở của phương pháp

Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sảnđược tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc táitạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.

Các phương pháp xác định chi phí

* Các loại chi phí

- Chi phí trực tiếp : là các loại chi phí lao động, vật liệu được sử dụng trongxây dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính nhà thầu phụ Cụthể gồm các loại như :

+ Phí cấp phép xây dựng

+ Vật liệu, sản phẩm, thiết bị xây dựng+ Lao động sử dụng trong công trình+ Thiết bị máy móc dùng trong công trình+ Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng+ Lán trại, hàng rào tạm thời của nhà thầu

+ Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng của nhà thầu

+ Chi phí thiết bị đường điện, chi phí sử dụng điện trong xây dựng+ Chi phí thiết bị đường nước, chi phí sử dụng nước trong xây dựng

+ Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu: chi phí quản lý, tư vấn chuyênmôn, bồi thường người lao động, phí bảo hiểm cho những người làm việc, phíphòng chày chữa cháy

+ Chi phí thực hiện các giao kèo của hợp đồng

- Chi phí gián tiếp: là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phảilà phần phổ biến trong các hoạt động Chi phí gián tiếp bao gồm các loại như sau :

+ Phí chuyên môn

+ Phí thẩm định, tư vấn, dự toán pháp lý+ Lãi tiền vay

+ Phí bảo hiểm rủi ro, thuế hoặc phí xây dựng

+ Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn từ khi công trình hình thành chođến khi đạt mức chiếm lĩnh ổn định

+ Vốn đầu tư bổ sung cho các cải thiện theo yêu cầu của người thuê hoặc tiềnhoa hồng của hợp đồng cho thuê

+ Chi phí marketing, chi phí môi giới+ Chi phí quản lý hành chính của chủ hồ sơ

+ Chi phí về thay đổi quyền pháp lý đối với tài sản+ Phí đền bù giải phòng mặt bằng

- Chi phí thay thế công trình : là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mớicó giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩnthiết kế, bố cục công trình.

- Chi phí tái tạo công trình : là chi phí hiện hành để xây dựng một công trìnhthay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của côngtrình đó.

* Các phương pháp xác định chi phí

Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác địnhđược tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản Có nhiều phương pháp ước tính chiphí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc , xây dựng và định giá viên thường sử dụngnhững phương pháp sau :

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh : dùng để ước lượng chi phítrên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệusẵn có trên thị trường với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thịtrường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình.

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành : tính chi phí đơn vịtheo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích khối lượng.

- Phương pháp khảo sát số lượng : tính toán nhằm khảo sát số lượng chấtlượng của các loại sử dụng, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng đểxây dựng công trình.

Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phíngười định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợpđồng thời tham khảo giá cả thị trường.

Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí

Quá trình này gồm bảy bước như sau :

- Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đấtđó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.

- Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiệncó trên mảnh đất Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình : chiphí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà thầu.

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện cótrên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia thànhba loại : giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.

- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tạicủa công trình.

Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá

- Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trìnhtái tạo khác trên địa điểm.

- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí côngtrình phụ đã được giảm giá.

- Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cánhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết.

Những hạn chế của phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau :

- Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vàothông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũnggặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh.

- Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị Khi công trình đã cũvà không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phầngiảm giá khó ước lượng.

- Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộphận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ

- Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá,chưa có phương pháp thống nhất.

- Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xétmột cách cẩn thận.

- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dưụng vàcó kinh nghiệm.

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giáphải điều chỉnh

Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp

Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểudáng, kiến trúc sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có nhữngbất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp Đối với những bất động sản có giátrị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như : bệnh viện ,trường học , nhà thờ, nhà máy mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phảiđịnh giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí.

Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý : nếu là bất độngsản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng làhợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phầnhao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất động sản khác.

Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khảnăng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá.

1.3.3 Phương pháp vốn hoáKhái niệm

Phương pháp vốn hoá là định giá các bất động sản tạo thu nhập, là quá trìnhchuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hoá :

- Các bất động sản tạo thu nhập : đối với loại bất động sản này thì người đầutư thường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chiphí để tạo ra nó.

- Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trườngvà sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực.

- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng nămthành tổng số tiền lớn để có được bất động sản Quá trình chuyển đổi các thu nhậpròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá.

Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm :

- Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung ( R0 ) và tỷ lệ vốn hoá tự có ( Re )- Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR) , tỷ suất lợi tức chung ( Yo) , tỷ suất lợi tức của vốn tự có ( Ye )

* Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng củamột năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thunhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ướclượng với yếu tố thu nhập phù hợp

hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/R)

* Phương pháp vốn hoá lợi tức ( dòng tiền chiết khấu )

Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thànhgiá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính ( tính đếnsự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ) áp dụng với quyền quản lý và sửdụng có thời hạn ( bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữcó thời hạn )

Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hoá

- Khi sử dụng phương pháp vốn hoá người định giá cần phải am hiểu về bấtđộng sản và có các tài liệu chính xác Trong thực tế khi định giá một bất động sảntạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phươngpháp vốn hoá lợi tức Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ướclượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra,sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại Trong phương pháp này việc tính toánđể đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào,đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiếtkhấu.

Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản

Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ lànhững bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất độngsản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn Những bất động sảnnày hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn Nếu chỉdùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương pháp chi phí thì không thểphản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này Chính vì vậy mà người địnhgiá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhậphàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tạivới một tỷ lệ chiết khấu xác định.

Quy trình định giá gồm các bước sau

1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở

Người định giá xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản về pháp lý( địachỉ bất động sản, bản đồ địa chính, giấy tờ sở hữu hợp pháp ), về kinh tế ( tuổicông trình, bảo dưỡng sửa chữa, quy mô ), về kĩ thuật ( kiến trúc, cấu trúc, trangthiết bị toà nhà ) của tài sản cần định giá.

Người định giá phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng.mục đích định giá phải được nêu trong báo cáo định giá.

Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả địnhgiá.

Xác định các điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá Định giáviên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêucầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đếngiá trị tài sản; những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu,sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá Việcđưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở

- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràngnhững điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.

- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liênquan.

- Trong quá trình định giá nếu người định giá thấy những điều kiện hạn chế vàràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thôngbáo lại ngay cho tổ chức định giá và khách hàng.

Người định giá phải xác định thời điểm định giá Việc xác định đặc điểm, bảnchất ( tự nhiên, pháp lý ) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khikí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trongphạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

Xác định nguồn thông tin dữ liệu : người định giá khai thác thu thập các thôngtin trên thị trường từ trước đến nay, tìm hiểu thông tin qua đồng nghiệp, qua cáccông ty bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước, xem trên các phương tiệnthông tin đại chúng.

Xác định cơ sở giá trị của tài sản Trên cơ sở xác định khấi quát về đặc điểm,loại hình tài sản cần định giá , người định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làmcơ sở cho việc định giá : giá trị thị trường hay phi thị trường Việc xác định giá trịlàm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hànhvà các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện rõ những công việc cơ bản như sau :

+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và cácquyền gắn liền với tài sản được mua bán và đặc điểm thị trường.

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.+ Xác định và phát triển các nguồn tư liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tincậy và phải được kiểm chứng.

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệuthời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.

1.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin* Khảo sát hiện trường

Người định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường Đối với bất động sản,người định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:

- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, cácmô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm : diện tích đất và côngtrình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp thoát nước, điện,đường, thông tin liên lạc ) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tìnhtrạng duy tu , sửa chữa.

- Đối với công trình xây dựng dở dang, người định giá phải kết hợp khảo sáthiện trường với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người địnhgiá phải cần chụp ảnh tài sản theo các dạng và các hướng khác nhau.

* Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin , số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, người định giácần phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản sosánh.

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua, người bán tiềm năng.

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,những đặc trưng của tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giátoạ lạc và khu vực lân cận.

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hànhchính, cơ sở hạ tầng )

Người định giá thu thập thông tin dựa vào các nguồn như : khảo sát thực địa,các giao dịch mua bán bất động sản, thông qua các công ty bất động sản, công tyxây dựng, nhà thầu, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí, các cơquan quản lý của nhà nước Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáođịnh giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin

1.4.4 Phân tích thông tin

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cầnđịnh giá.

Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường, chọn ra các bất động sản để sosánh định giá, áp dụng phương pháp định giá cụ thể.

Phân tích thông tin về thị trường bao gồm phân tích hành vi ứng xử của thịtrường và phân tích cung- cầu trên trị trường.

Phân tích về khách hàng tiềm năng của bất động sản bao gồm : sở thích củakhách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản và môi trường kinh doanhbất động sản; phân tích về khả năng thanh toán của khách hàng.

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản gồm :

- Xem xét, đánh giá khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnhtự nhiên, pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho chủ sởhữu.

- Đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quangiữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kĩ thuật đối với việc sử dụng tài sản : xác địnhvà mô tả đặc tính kĩ thuật, tính hữu dụng của tài sản.

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợpđồng, theo quy định của pháp luật.

+ Tính khả thi về mặt tài chính : phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sảntrong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sửdụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giátrị vốn hoá của tài sản.

+ Hiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản : xem xét đến năng suất tối đa, chiphí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức caonhất và tốt nhất.

1.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá

Trong bước này người định giá phải chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để chỉ ragiá trị của bất động sản cần định giá, cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặcnhiều phương pháp định giá được sử dụng Người định giá phải chỉ rõ giá trị của bấtđộng sản, đó có thể là một con số hoặc một khoảng giá trị.

1.4.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiếnchính thức của mình về quá trình định giá, mức giá( thể hiện bằng tiền hoặc vậtngang giá khác ) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá.

Chứng thư định giá : là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằmcông bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quảđịnh giá bất động sản.

2 Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp

Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ vềsửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-Cp ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiềnvay của các tổ chức tín dụng , Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số

quy định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMTngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng kí và cung cấp thông tin về thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Các tổ chức tíndụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay củaNgân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau :

2.1 Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp

- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý củakhách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:

+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàngvay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đấtđai

+ Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nướcgiao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theoquy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.

+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảolãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì kháchhàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

- Tài sản được phép giao dịch , tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua bán, tặng cho , chuyển đổi , chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảolãnh và các giao dịch khác.

- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sởhữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm kýkết hợp đồng bảo đảm.

Trước khi tiến hành cho vay, Ngân hàng phải kiểm tra tất cả các điều kiện trênđể đảm bảo việc cho vay đúng pháp luật và tránh rủi ro cho ngân hàng

2.2 Các loại bất động sản thế chấp

Ngân hàng Nhà nước đã quy định rất cụ thể các loại bất động sản được thếchấp, áp dụng cho tất cả các tổ chức tín dụng Theo đó bất động sản thế chấp gồmcó :

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểmkí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợitức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác màbên thế chấp có quyền nhận.

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ , thì vật phụ đó cũngthuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụthì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận.

2.3 Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp

2.3.1 Hồ sơ cho vay thế chấp

- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kíthế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăngkí bao gồm :

+ Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất ( 03 bản ); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí làngười được uỷ quyền.

+Hợp đồng thế chấp quyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất ( 02 bản ), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặcbằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ( 03 bản )

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sửdụng đất ở, nhà ở tại đô thị.

+ Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính ) hoặc tríchđo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ điạ chính ) đối với trường hợp trên giấychứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất.

+ Chứng từ nộp tiền thuế đất ( trường hợp được nhà nước cho thuê đất )

- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ sơđăng kí bao gồm :

+ Đơn yều cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh ( 03 bản ); văn bản uỷ quyền đối vớitrường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợppháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu.

2.3.2 Quyền hạn và nghĩa vụ của các bênQuyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

- Bên thế chấp trong thời gian thế chấp bất động sản vẫn được sử dụng bấtđộng sản thế chấp: đây là một điều kiện quan trọng và có ý nghĩa với các cá nhận tổchức thế chấp vì họ vừa có thể tiến hành các hoạt động trên bất động sản một cáchbình thường như trước khi tiến hành thế chấp vừa có vốn để tiến hành các hoạt độngđã ghi trong hồ sơ thế chấp như vay để đầu tư, để kinh doanh, để sửa chữa nhà củahay mở rộng sản xuất

- Bên thế chấp được quyền nhận tiền vay từ tổ chức nhận thế chấp theo hợpđồng vay: khi hai bên thế chấp và nhận thế chấp đã kí hợp đồng tức là hai bên phảicó nghĩa vụ thực thi hợp đồng đã kí, bên nhận thế chấp phải cấp vốn vay cho bênthế chấp theo đúng số lượng và thời hạn đã ghi trên hợp đồng Nếu bên nhận thếchấp không thực hiện việc cấp vốn cho bên thế chấp không đúng theo như trong

hợp đồng thì bên thế chấp hoàn toàn có quyền kiến nghị lên các cơ quan có chứcnăng.

- Bên thế chấp không được phép có bất kì một hành động nào huỷ hoại làmgiảm giá trị của bất động sản Việc huỷ hoại đó không những làm giảm giá trị củachính bất động sản mà bên thế chấp đã thế chấp mà còn ảnh hưởng rất lớn đến uytín của khách hàng đối với các tổ chức thế chấp Bên nhận thế chấp sẽ khó có thểchấp nhận cho vay lần hai với các cá nhân tổ chức có hành động phá hoại những bấtđộng sản thế chấp.

- Trong thời hạn thế chấp bên thế chấp không được tiến hành mua bán, traođổi , chuyền nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại bất động sản đã thế chấpnếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Quy định này nhằm đảm bảo rằngbất động sản đó vẫn thuộc sở hữu, sử dụng của bên thế chấp để bên nhạn thế chấpcó thể thực thi hợp đồng một cách tốt nhất và tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp vìcó thể bên thế chấp sẽ chối bỏ nhận trách nhiệm trả vốn vay và lãi cho bên nhận thếchấp.

- Bên thế chấp phải thanh toán các khoản vay và khoản lãi đúng thời hạn vàđúng số lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp Điều này đảmbảo cho lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và đảm bảo lượng vốn cho bênnhận thế chấp có thể tiến hành hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả.

- Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu cótrong hợp đồng.

Quyền hạn và nghĩa vụ của bên thế chấp

- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách

có liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản Các giấy tờ đó như một sựđảm bảo đối với bên nhận thế chấp là khách hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đãghi trong hợp đồng.

- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra bất động sản , kiểm tra việc thực hiệncác nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại bất động sản thế chấpcũng như kiểm tra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng.

- Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng vàthời hạn mà hai bên đã cam kết Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thếchấp đối với bên thế chấp và tránh kiện tụng sau này nếu bên nhận thế chấp khôngchuyển vốn cho bên thế chấp hoặc chuyển không đúng hạn.

- Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các loại giấy tờ, hồ sơ về bất động sảnthế chấp cho bên thế chấp sau khi hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thếchấp không được phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến bất động sảnđó.

- Bên nhận thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đãthoả thuận trong hợp đồng.

2.3.3 Mức cho vay tối đa

Mưc cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo tình hình kinh doanh của mìnhđể quy định, tuy nhiên ngân hàng nào cũng không thể cho khách hàng vay bằng giátrị tài sản thế chấp được vì vậy sẽ làm ảnh hưởng không tốt đến việc bảo toàn vốncủa ngân hàng cũng như kiểm soát rủi ro Thông thường các ngân hàng hiện naythường cho khách hàng vay từ 70- 80 % giá trị của bất động sản thế chấp, một sốngân hàng có thể co vay tỉ lệ cao hơn, tuỳ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng.

2.3.4 Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp

Giá trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp vànhận thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thếchấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do bất động sản có giá trị biên động theothời gian, do vậy giá tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng có thể khác so với giá bấtđộng sản khi hai bên thanh lý hợp đồng Điều này phải được quy định rõ trong hợpđồng để tránh tranh chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên.

Việc định giá bất động sản thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phươngtiến hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bênbàn bạc thống nhất nhau.

3 Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới

Trong thời gian qua, mặc dù nước ta là nước đi sau trong lĩnh vực định giá,tuy nhiên chúng ta cũng học hỏi được những kiến thức cũng như các kinh nghiệmđịnh giá của một số quốc gia trên thế giới Nước ta đang dần dần hình thành các tổchức nghề nghiệp, các trung tâm tư vấn, định giá bất động sản và đang dần dầnkhẳng định vị trí trên thị trường.

Bộ tài chính cùng với bộ tài nguyên môi trường kết hợp xây dựng nên nhữngphương pháp, nguyên tắc cơ sở định giá trên cơ sở vận dụng những kinh nghiệmtích luỹ được vào thực trạng nước ta.

Nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản, các nghị định, quy định vềđiều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, ngày cànghoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo về chất lượng của hoạt động định giá bấtđộng sản.

Hàng năm các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành đơn giá cácloại đất phục vụ cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và là cơ sở để các cánhân, tổ chức tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng , cho thê, cho thuêlại

Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia quan tâm, nghề địnhgiá được phát triển từ thế kỉ 19 ở nhiều nước, do đó về mặt lý thuyết các phươngpháp định giá đã được phát triển khá đầy đủ và được áp dụng rất rộng rãi Tuy vậy ởmỗi nước tên gọi của các phương pháp có thể khác nhau.

Về tổ chức hoạt động thì ở các nước dịch vụ định giá bất động sản đã pháttriển từ lâu, các nước đều đưa ra các tiêu chuẩn và các quy định cho hoạt động củaloại dịch vụ này Đó là các quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấpchứng chỉ và giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn Ở nhiều nước đã tổ