2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh
2.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp
2.1.2.1. Đối với đất đai, công trình trên đất của cá nhân , hộ gia đình
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất , kinh doanh.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất ( nếu có ), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có).
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước chi thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Các công tình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín thì các công trình đó cũng thuộc thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín.
- Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì Ngân hàng TMCP Đại Tín chỉ nhận công trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại Ngân hàng.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Quyền sở hữu căn hộ chung cư.
2.1.2.2. Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức
Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau:
- Đất do nhà nước giao đất có thu tiền
- Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp
- Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu tài sản của mình gắn liền với đất đó.
Để đảm bảo các khoản tiền vay thì Ngân hàng TMCP Đại Tín có những quy định về tài sản thế chấp như sau:
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
- Tài sản phải được phép giao dịch - Tài sản không có tranh chấp
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm bảo tiền vay
- Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay do ngân sách của Nhà nước cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phép đem tài sản đó thế chấp tại Ngân hàng
- Tài sản thế chấp của công ty cổ phần thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông cho phép đem tài sản đó thế chấp
- Tài sản thế chấp của công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viên cho phép đem tài sản đó thế chấp
- Tài sản thế chấp của các loại hình công ty khác thì phải có sự đồng ý của các bên sở hữu, sử dụng tài sản, các bên tham gia góp vốn, hùn vốn đều cho phép đem tài sản đó thế chấp
- Nếu pháp luật có quy định riêng thì trước khi đem đi thế chấp phải thoả mãn các quy định đó
- Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải có đủ năng lực chủ thể, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực dân sự
- Đối với tổ chức thì người đại diện hợp pháp của tổ chức cũng phải có đủ năng lực và thẩm quyền đại diện
Đây là căn cứ để Ngân hàng TMCP Đại Tín xem xét xác định nhận làm tài sản thế chấp và ra quyết định cho các khoản vay.