Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU……………………………………�� �……………………… 7 Chương 1 – CƠ SỞ Lí LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP……………………………………�� �…

1.1.2.Vai trò của thế chấp BĐS tại các ngân hàng……… 10

1.1.3.Ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng……… … 11

1.2 Khái niệm và vai trò định giá thế chấp……… 11

1.2.1.Khái niệm của định giá BĐS……… 13

1.2.2.Ý nghĩa của định giá trong hoạt động kinh tế - xã hội nói chung vàtrong thế chấp tại ngân hàng nói riêng……… 13

1.2.2.1 Trong hoạt động KT _ XH ……… 13

1.2.2.2 Trong thế chấp tại ngân hàng……… 15

1.3 Các quy định của Nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại các ngânhàng……… 16

1.4 Các phương pháp định giá………18

1.4.1 Phương pháp so sánh……… 18

1.4.1.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……… 18

1.4.1.2 Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh………19

1.4.1.3 Các bước tiến hành……….20

1.4.1.4 Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự và trình tựđiều chỉnh……… 21

1.4.1.5 Nguyên tắc và phương pháp điều chỉnh……….23

1.4.1.6 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh………23

1.4.1.7 Phạm vi áp dụng……….……25

1.4.2 Phương pháp chi phí……… 25

1.4.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……….25

1.4.2.2 Các bước tiến hành……… 26

1.4.2.3 Các phương pháp xác định chi phí xây dựng……… 27

1.4.2.4 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy công trình………27

1.4.2.5 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp……….28

1.4.2.6 Phạm vi áp dụng……… 28

1.4.3 Phương pháp vốn hóa……… 29

1.4.3.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……… 29

1.4.3.2 Các thước đo giá trị sử dụng trong phương pháp………… 29

1.4.3.3 Tỷ lệ vốn hóa……….……….29

1.4.3.4 Các phương pháp vốn hóa……… …………30

1.4.3.4.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp……… ……… 30

1.4.3.4.2 Phương pháp chiết khấu các dòng tiền (Vốn hóa lợi tức).……… 30

1.4.3.5 Các bước thực hiện……….31

1.5 Quy trình định giá BĐS là nhà ở……… 31

Chương 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNLÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦNÁ CHÂU……….35

2.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Á Châu……… 35

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Á Châu…… ………35

2.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng cà nhiệm vụ của bộ phận thẩm định giátrực thuộc phòng thẩm định giá khu vực Hà Nội của Ngân hàng TMCP ÁChâu……… 38

2.1.2.1 Lịch sử hình thành……… 38

2.1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên Bộ phận thẩm định giáthuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội ngân hàng TMCP Á

2.2.3.1 Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS……… 50

2.2.3.2 Xác định đơn giá đất thị trường……… 52

2.2.3.2.1 Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường……….52

2.2.3.2.2 Người phê duyệt đơn giá đất thị trường……… 53

2.2.3.3 Xác định đơn giá xây dựng đối với nhà ở……… 53

2.2.4 Những quy định của ngân hàng TMCP Á Châu về nhận thế chấpBĐS là nhà ở……… 55

2.2.4.1 Điều kiện nhà ở và đất ở được nhận thế chấp tại Ngân hàngTMCP Á Châu……… 55

2.2.4.2 Những trường hợp BĐS là nhà ở không được nhận thế chấp tạingân hàng TMCP Á Châu……… 57

2.3 Quy trình định giá tại ngân hàng TMCP Á Châu……….58

2.4 Phương pháp xác định giá trị nhà ở thế chấp tại ngân hàng TMCP ÁChâu……… 60

2.5 Những kết quả đạt được và hạn chế trong công tác định giá thế chấp của

3.1 Mục tiêu phát triển chung của ngân hàng TMCP Á Châu và của riêngthẩm định giá……… 83

3.2 Những giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS là nhà ở thếchấp tại ngân hàng TMCP ÁChâu……… …… 84

3.3 Những kiến nghị với Nhà nước………90

KẾT LUẬN……… 95

Tài liệu tham khảo……… 96

Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 BĐS: Bất động sản

2 ACB: Asia commencial bank

3 NHTM CP: Ngân hàng thương mại cổ phần.4 ACBR: ACB real estate.

5 AREV: Asia real estate valuation6 IFC: International Finance Corporation7 TCTD: Tổ chức tín dụng

8 KHDN: Khách hàng doanh nghiệp9 QSDĐ: Quyền sử dụng đất.

10 QSH: Quyền sở hữu 11 KL: Khối lượng.

12 NVBP: Nhân viên bộ phận

13 BPTĐ – BĐS: Bộ phận thẩm định BĐS14 BPTĐ – ĐS: Bộ phận thẩm định động sản.15 NV: Nghiệp vụ.

16 MMTB: Máy móc thiết bị.17 GTGT: Thuế Giá trị gia tăng.18 PV: Giá trị hiện tại của dòng tiền19 FV: Giá trị tương lai của dòng tiền.20 VBPL: văn bản pháp luật

Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụthể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tấtcả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cănbản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan –Khoa xây dựng và BĐS – Đại học quốc gia Singapore).

- Theo điều 4 Pháp lệnh Giá quy định : “ Thẩm định giá là việc đánhgiá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểmnhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.

Khái niệm định giá BĐS là gì ?

Một số quan điểm về định giá BĐS của các nhà nghiên cứu của cácnước.

- Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giáBĐS thực chất là định giá đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có)

- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về sự xác định giácủa BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm nhất định có tính tớicác đặc điểm của BĐS và các nhân tố tiểm ẩn trong nó” (Quan điểm củaSingapore ).

- Theo quan điểm của Oxtraylia: “ định giá BĐS là việc xác định giátrị BĐS tại một thời điểm xác định có tính tới các bản chất của BĐS vàmục đích định giá.

- Tại Việt Nam, theo Điều 4 của luật kinh doanh BĐS (ban hành ngàyvà có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007) : “ Định giá BĐS là hoạt độngtư vấn xác định giá trị của BĐS cụ thể tùy vào mục đích cụ thể, tại mộtthời điểm cụ thể”.

Như vậy, định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS trong sự thốngnhất giữa mục đích định giá với các đặc điểm của BĐS và thời điểm địnhgiá BĐS là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụngđất và các mục đích sử dụng; vì vậy mà bất kì BĐS nào cũng gắn liền vớiđất => Không thể tách rời giữa đất và các tài sản gắn với đất Do đặc điểmcủa BĐS là cố định, khó di chuyển được nên giá trị của BĐS luôn luônchụi sự tác động của nhiều yếu tố Số lượng của các yếu tố và mức độ ảnhhưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau Chúngphụ thuộc vào nhiều yếu tố như: loại BĐS, vị trí tọa lạc, các yếu tố môitrường Kinh tế - Xã hội – Pháp luật…Tất cả các yếu tố tác động đó cónhững yếu tố rất khó lượng hóa, phức tạp.

 Thực chất của định giá BĐS là xác định giá trị quyền sử dụng đấtcủa người sử dụng đất cùng với giá trị quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất một cách hợp pháp của người sử dụng đất.

 Định giá BĐS thế chấp là hoạt động định giá BĐS nhằm mục đích

cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.

1.2.2 Vai trò của định giá BĐS trong hoạt động kinh tế - xã hội (KT- XH)nói chung và trong thế chấp tại ngân hàng nói riêng.

1.2.2.1.Trong hoạt động KT - XH.

Giá trị có tầm quan trọng được công nhận chung như là thước đo củamọi hoạt động kinh tế Định giá là việc xác định giá trị thị trường củaBĐS tại thời điểm với mục đích cụ thể nên nó là cơ sở của nhiều quyếtđịnh của các chủ thể kinh tế Trong mọi hoạt động KT – XH ý nghĩa của

định giá ngày một quan trọng Ta có thể thấy : trong quyết định đầu tư củacác nhà đầu tư vào các dự án, vào góp vốn kinh doanh,… vào việc mua

bán các BĐS, các quyết định tài chính, phát triển, quản lý, sở hữu, hay cả

việc cho thuê của cả bên đi thuê và bên cho thuê => đưa ra giá thuê, cho

thuê; hay công tác đánh thuế của cơ quan nhà nước, bảo hiểm của các

công ty bảo hiểm, cầm cố và thế chấp tại các công ty tài chính, các ngân

hàng… Hoạt động định giá đã có từ rất lâu ở các nước phát triển và có ýnghĩa rất lớn trong hoạt động kinh tế thị trường nhưng nó lại mới đượcphát triển tại Việt Nam trong mấy năm gần đây Định giá đã thể hiện vaitrò của mình trong hoạt động kinh tế một cách rõ ràng hơn khi mà nhu cầuđịnh giá mỗi ngày tăng lên Nó không chỉ gò bó trong hoạt động của cácngân hàng hay các tổ chức tín dụng mà được mở rộng ra lớn cho nhiều đốitượng hơn Như đã nói ở trên do nó góp phần vào việc đưa ra quyết địnhđể đầu tư nên định giá giúp mọi người đưa ra quyết định chính xác hơn.Trong giai đoạn nền kinh tế khủng hoảng như hiện nay thì việc đưa ra

quyết định đầu tư vào lĩnh vực nào và công ty nào thì đó là vấn đề trở nênthận trọng và khó khăn hơn Việc định giá phục vụ bất kỳ người nào quantâm tới giá trị của BĐS Chẳng hạn, bạn có thể nhờ sự giúp đỡ của cácchuyên viên định giá để được họ tư vấn cho vê giá bán hoặc mua một ngôinhà nào đó Hay bạn có thể có nhu cầu thuê một văn phòng nào đó nhưngbạn không biết làm sao có thể xác định giá nên thuê? Bạn có thể tìm đượccâu trả lời khi tới với hoạt động dịch vụ định giá …

1.2.2.2.Trong thế chấp bảo đảm tại ngân hàng

Vai trò của định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thểhiện gián tiếp qua vai trò và ý nghĩa của việc thế chấp tại ngân hàng.Công tác định giá là nhằm mục đích xác định giá trị của BĐS đem thếchấp tiền vay tại ngân hàng Đảm bảo cho ngân hàng giảm những rủi rolớn trong cho vay, cụ thể là khả năng hoàn trả tín dụng của đối tượng vay.Nếu công tác định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của BĐS mà khách hàngđem thế chấp sẽ làm giảm lớn rủi ro trong quyết định có cho vay Đồngthời sẽ gia tăng khách hàng cho ngân hàng, BĐS đủ đảm bảo để thế chấpthì họ sẽ được cấp tín dụng -> ngân hàng sẽ nhận được các thu nhập từhoạt động tín dụng đó (lãi xuất cho vay, các phí dịch vụ) > gia tăngnguồn thu cho ngân hàng Ngân hàng là tổ chức kinh doanh đặc biệt, hànghóa mà ngân hàng cung cấp là tiền tệ Mục tiêu của nó cũng như cácdoanh nghiệp sản xuất, đó là “ lợi nhuận” Mà lợi nhuận của ngân hàng

thông qua các hình thức kinh doanh chủ yếu là các hoạt động tín dụng,đầu tư,… Nếu mà ngân hàng định giá trị BĐS thế chấp của khách hàngthấp sẽ làm mất khách hàng và họ sẽ tìm tới các ngân hàng khác đem lạikhối lượng vốn vay của họ lớn hơn Tỷ lệ cho vay của ngân hàng dựa vàogiá trị của tài sản bảo đảm Trong tín dụng của ngân hàng thì cho vay vàoBĐS chiếm tới 80% Mặt khác, BĐS là tài sản có giá trị lớn, khả năngthanh khoản của nó kém hơn các hàng hóa khác Vì vậy, định giá có ýnghĩa lớn hơn trong hoạt động thế chấp tại ngân hàng

1.3.Các quy định của nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân hàng.

Hệ thống một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt độngthế chấp tài sản nói chung và nhà ở nói riêng tại Việt Nam gồm có :

- Nghị định số 163/2006/ NĐ – CP về giao dịch đảm bảo (29/12/2006).

Nghị định này quy định chi tiết thi hành luật dân sự về việc xác lập, thựchiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tàisản bảo đảm.

- Thông Tư số 03/2003/ TTLT – BTP & Bộ TNMT quy định về trình tự,

tủ tục cung cấp thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất.

- Luật nhà ở ngày 29/11/2005 có quy định cụ thể về các loại nhà, điều

kiện thế chấp, các quy định khác liên quan tới thế chấp nhà ở.

Theo luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005: Điều 21 luật Nhà ở Việt Nam

dụng, quyền mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn,cho ởnhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở của mình theo quy định của PL…

* Điều kiện nhà ở được thế chấp tại tổ chức tín dụng (theo điều 91 LuậtNhà ở 2005):

- Có giấy tờ chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở (giấy chứng nhận quyềnsở hữu nhà ở, các giấy tờ khác có giá trị pháp lý để chứng minh quyền sở hữunhà ở như, các hợp đồng mua bán thừa kế, cho tặng, hồ sơ hoàn công….).

- Nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở (Điều 92 Luật Nhà ở2005) có quy định như sau:

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, trao đổi, thế chấp, cho mượn,cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật vềdân sự.

- Các cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ởphải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở khôngcó mục đích kinh doanh (điều này được quy định theo luật dân sự 2005).

* Theo Điều 93 luật Nhà ở quy định trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theoquy định của luật dân sự Bên nhận thế chấp được quyền giữ Giấy chứng nhậnquyền sử hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên cóthoả thuận khác

* Mục 8 Chương V quy định cụ thể về thế chấp nhà ở

Chú ý: Điều 114 Mục 8 Chương V của luật nhà ở quy định điều kiện thếchấp nhà ở: Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện mộthay nhiều nghĩa vụ dân sự nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị cácnghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.

- Theo Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ban hành ngày 06/09/2006 quy

định cụ thể và hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở 2005, Điều 60 chương5 quy định như sau về thế chấp nhà ở.

+ Việc thế chấp nhà ở phải được thực hiện thông qua hợp đồng.Hợp đồng thế chấp phải thể hiện các nội dung quy định tại Điều 93 (quy địnhvề Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) của Luật nhà ở và tuân thủ cácquy định tại Mục 8 Chương V (quy định về thế chấp nhà ở) của luật nhà ở.

+ Ngay sau khi ký kết hợp đồng thê chấp, bên nhận thế chấp cótrách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh nơi cónhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấphuyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp Trong thông báo chocơ quan quản lý phải nêu rõ họ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấpvà thời gian thế chấp.

+ Sau khi bên thế chấp thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhậnthế chấp hoặc nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấpthì bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ởbiết về việc đã giải quyết giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý khi phátmại.

+ Khi nhận được thông báo nêu tại khoản 2 và khoản 3 Điều 60của luật Nhà ở 2005, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký quyền sở hữunhà ở để theo dõi việc thế chấp Trong trường hợp phát hiện chủ sở hữu nhà ở

đã dùng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ quan quản lýnhà ở phải có văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng biết

ˉ Luật Dân sự 2005 tại Mục 5 phần III quy định về giao dịch dân sự thế

chấp tài sản.

1.4 Các phương pháp định giá BĐS.1.4.1 Phương pháp so sánh.

1.4.1.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh.

* Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở

phân tích mức giá của các tài sản tương tự với BĐS cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thươngmại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cầnthẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS Phươngpháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của 1 BĐS cómối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đãmua bán hoặc cho thuê trên thị trường.

* Ý nghĩa.

Phương pháp so sánh được sử dụng rất rộng rãi và được sử dụng nhiều nhấttrong thực tiễn Nó là phương pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật nên dườngnhư ai cũng có thể làm được (nếu họ có thông tin so sánh) Giá trị ước tínhbằng phương pháp này được phần đông mọi người chấp nhận và cả các cơquan nhà nước do nó có cơ sở thị trường vững chắc (các thông tin so sánhđược thu thập tại thời điểm định giá và phản ánh thị trường)

1.4.1.2 Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh.

1 Chỉ sử dụng phương pháp đối với các BĐS tương đồng hoặc gầngiống nhau trong cùng một thị trường hay khu vực thị trường Tính tươngtự của các BĐS là chúng phải cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tươngđồng với bất động sản cần định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháplý, các yếu tố kĩ thuật, đặc điểm về tính năng sử dụng, tính năng kĩ thuật,kích thước, quy mô,…

2 Chất lượng thông tin cao và có thể so sánh được

3 Các giao dịch (đã mua – bán, đang mua bán, các thông tin giao bánhay đang thương lượng…) phải gần với thời điểm định giá (cũng tuỳ vàođiều kiện thị trường)

4 Người định giá phải có chuyên môn cao và kinh nghiệm để thựchiện nghiệp vụ có hiệu quả và kết quả phản ánh sát nhất với giá trị thựccủa nó Chúng ta biết rằng, phương pháp này không hề có một mô hình cụthể nào cả, mà nó hoàn toàn dựa trên những kinh nghiệm, kỹ năng tích luỹlâu dài của người định giá Một số yếu tố không định lượng và chúnghoàn toàn dựa trên kinh nghiệm cũng như những hiểu biết của chuyênviên định giá; ví dụ: các yếu tố về hướng nhà, phong thuỷ của nhà, … Nóhoàn toàn là những tâm niệm và tuỳ thuộc vào các vùng khác nhau thìchúng khác nhau Đôi khi những ý niệm này lại đóng góp phần giá trị rấtlớn vào giá trị của BĐS.

5 Phương pháp chỉ nên áp dụng trong điều kiện thị trường có tính ổnđịnh, nếu thị trường bất ổn thì kết quả định giá bằng phương pháp này chokết quả có độ chính xác không cao, mặc dù đối tượng so sánh có tính chấtgiống nhau Nếu áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trườngkhông ổn định thì cần có những điều chỉnh hợp lý để giá trị của BĐS cầnthẩm định phản ánh sát với thị trường.

1.4.1.3 Các bước tiến hành.

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở việc phân tích các giábán/cho thuê của các BĐS tương tự có thể so sánh được và người định giágiả sử giá của các BĐS so sánh là tương đối sát với giá của BĐS mục tiêu.Nhưng trong thực tế chúng ta không tìm thấy các bất động sản có đặcđiểm giống hệt nhau và giá trị của chúng thay đổi theo thời gian Mà tachỉ có thể tìm thấy những BĐS tương đồng nhau, hay tương tự nhau Dovậy, khi thực hiện định giá BĐS theo phương pháp so sánh chúng ta cầntiến hành theo các bước sau:

Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về những BĐS được bán, các thông tin

giao bán, thông tin niêm yết giá của các tổ chức hoạt động kinh donahBĐS, thông tin thương lượng trong thời gian gần với thời điểm cần địnhgiá mà có thể so sánh được với BĐS cần định Thông tin thu thập phảikhách quan, trung thực và đúng hiện thực Tuỳ vào tình hình thực tế,người định giá tìm cách thu thập thông tin hiệu quả

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh, để xác định giá trị

của nó và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được

Bước 3: Tiến hành lựa chọn các BĐS có thể so sánh được thích hợp

nhất Số lượng các BĐS làm so sánh từ 3 BĐS trở lên Đồng thời lựa chọnđơn vị so sánh phù hợp và phân tích so sánh cho mỗi đơn vị (cả BĐS cầnđịnh giá và BĐS so sánh) Lập bảng các yếu tố điều chỉnh (tuỳ vào mỗingười định giá, có thể lập bảng hay làm cách khác).

Bước 4: Phân tích các giá bán (giá thương lượng,giá giao bán…) xác

định những sự khác nhau (tốt hơn, kém hơn) của mỗi BĐS so sánh vớiBĐS cần định giá Rồi thực hiện điều chỉnh về cùng các điều kiện giốngBĐS mục tiêu hoặc cùng điều chỉnh tất cả các BĐS về cùng một BĐSchuẩn.

Bước 5 : Sau khi điều chỉnh các yếu tố so sánh, rút ra giá chỉ dẫn đại

diện để ước tính giá của BĐS cần định giá Bằng cách hoà hợp các chỉ sốgiá nhận đựơc từ việc phân tích điều chỉnh các yếu tố so sánh vào một chỉsố giá hoặc một khoảng chỉ số giá trị.

1.4.1.4 Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự điềuchỉnh và trình tự điều chỉnh các yếu tố so sánh.

a) Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm chogiá của các BĐS có sự khác nhau Người định giá cần xem xét và so sánhtất cả những điểm khác biệt ấy để nhận thấy những yếu tố ảnh hưởng tới

giá trị của BĐS Việc so sánh các BĐS mục tiêu và các BĐS so sánhthường dựa vào các nhóm yếu tố sau:

Nhóm 1 : Điều chỉnh về hình dáng, mặt bằng.Nhóm 2 : Vị trí (địa điểm) của BĐS.

Nhóm 3 : Yếu tố pháp lý.

Nhóm 4 : Yếu tố kết cấu công trình.

Nhóm 5 : Các yếu tố điều kiện thị trường.

- Thời gian bán.

- Hình thức thanh toán.- Điều kiện bán.

- Đặc điểm thị trường BĐS.

b) Thứ tự điều chỉnh các yếu tố so sánh như sau:

Các yếu tố pháp lý => Điều kiện bán => Điều kiện thanh toán => Cácchi phí phải bỏ ra ngay sau khi thực hiện xong giao dịch => Thời gian bán=> Các yếu tố công trình.

c) Trình tự điều chỉnh yếu tố so sánh như sau:

1 Xác định các yếu tố so sánh ảnh hưởng tới giá trị của loại BĐS cầnđịnh giá.

2 So sánh đặc điểm của mỗi BĐS so sánh với BĐS cần định giá; ướclượng sự khác biệt của mỗi yếu tố so sánh giữa BĐS so sánh và BĐS cầnđịnh giá.

3 Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụngcho mỗi đơn vị giá bán (hoặc cho mỗi giá bán) của BĐS so sánh để cóđược chỉ số giá bán hoặc khoảng giá bán cho BĐS cần định giá.

4 So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theothứ tự tốt hơn, tương tự hay kém hơn đối với BĐS cần định giá.

5 Thể hiện phân tích định tính để hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS cầnđịnh giá

1.4.1.5 Nguyên tắc và phương pháp điều chỉnh các yếu tố so sánh.

a) Nguyên tắc điều chỉnh:

ˉ Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn từ đó điều chỉnh các BĐS so sánh Nếu

BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thìđiều chỉnh các BĐS so sánh giảm và ngược lại, nếu BĐS so sánh có yếutố được đánh giá thấp hơn BĐS kém hơn thì điều chỉnh tăng

ˉ Khi điều chỉnh một yếu tố nào đó thì cố định các yếu tố còn lại (coi

như là giống nhau).

ˉ Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt, quá chi tiết.

ˉ Mỗi sự điều chỉnh nên có chứng cứ thị trường để bảo vệ hoặc chứng

minh cho sự điều chỉnh đó

b) Phương thức điều chỉnh: có 2 phương thức điều chỉnh

- Điều chỉnh theo số tuyệt đối: áp dụng đối với các yếu tố định lượngđược như giá trị công trình xây dựng, điều kiện thanh toán, điều kiện bán,thời gian bán, các chi phí pháp lý…

+ Đối với các yếu tố liên quan tới giao dịch mà có quan hệ nhân - quảthì nhân với nhau, còn tương tác ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thì cộng(trừ)

- Điều chỉnh theo phần trăm (%): áp dụng đối với các yếu tố không thểđịnh lượng được (như yếu tố phong thủy, môi trường xung quanh, cảnhquan, điều kiệnc ơ sở hạ tầng, vị trí…).

1.4.1.6 Những ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh.

 Ưu điểm: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rất phổ

biến và là cơ sở để kiểm tra kết quả định giá BĐS theo các phương phápkhác Đây là phương pháp dễ thực hiện và cũng dễ được các cơ quan nhànước và khách hàng chấp nhận Nó phản ánh những cái có thực bằng trựcquan và dễ chỉ ra cho khách hàng nhận thấy

 Nhược điểm: Ta nhận thấy phương pháp này chỉ áp dụng đối với

các BĐS có thị trường nếu không có thị trường thì không thể áp dụng vìnó không có các BĐS so sánh tương đồng.

Các thông tin sử dụng là các thông tin lịch sử nó phản ánh tình trạnggiao dịch trong quá khứ

Khi thị trường ít có giao dịch thì việc áp dụng phương pháp này sẽ gặpkhó khăn

Việc định giá đối với các BĐS tạo thu nhập thì áp dụng phương pháp sosánh cũng không phù hợp Bởi vì, người mua quan tâm tới khả năng sinhlời hay tỷ suất lợi tức của BĐS - đặc tính kinh tế của BĐS hơn So sánhcác thông tin của BĐS tạo thu nhập là phức tạp vì ít thông tin (các điềukhoản hợp đồng thuê)

Đối với các BĐS được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuốngcấp hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì tìm kiếm thông tin có thể sosánh được cũng rất ít Do đó, phải mở rộng phạm vi tìm kiếm các BĐS sosánh ở những khu vực khác.

Để đưa ra gía thực hiện trong phân tích điều chỉnh thì người định giácần hiểu rõ về các giao dịch của các BĐS so sánh, các đặc điểm hành vicủa người mua bán (người mua tiêu dùng, người đầu cơ…) Cần phải hếtsức cẩn thận trong việc thu thập thông tin, số liệu từ những người khôngtham giá thị trường hay tham gia vào giao dịch Phải xác định được điểmmạnh cảu các số liệu có được và thực hiện phân tích so sánh trong phươngpháp này.

1.4.1.7 Phạm vi áp dụng.

Phương pháp được sử dụng trong các trường hợp định giá các BĐS sau:

- Các BĐS có tính đồng nhất : Nhà ở riêng biệt, căn hộ chung cư, cácnhà dãy xây dựng cùng kiểu cách, các phân xưởng, các nhóm văn phòng,cửa hiệu.

- Các mảnh đất trống

Phương pháp có thể được sử dụng định giá cho nhiều mục đích khácnhau như: mua bán, chuyển nhượng, đánh thuế của Nhà nước, góp vốnliên doanh, thế chấp, bảo lãnh, phân chia tài sản, cho thuê BĐS giữa cácchủ thể tham gia vào các giao dịch.…Phương pháp này không áp dụng vớicác BĐS không có thị trường.

1.4.2 Phương pháp chi phí.

1.4.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp.

Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá BĐS

dựa trên chi phí để tạo ra một BĐS tương tự như một vật thay thế Dựatrên giả định giá trị công trình hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra mộtcông trình tương tự như một vật thay thế

Ý nghĩa: Với phần lớn các BĐS có bằng chứng thị trường đã chỉ ra

rằng việc áp dụng phương pháp chi phí là không phù hợp Nhưng nó rấtcó ý nghĩa đối với các BĐS không có thị trường, hiếm khi được giao dịchtrên thị trường Phương pháp được sử dụng khi cần định giá các BĐS mới(ít hao mòn) sẽ cho kết quả tốt nhất.

Nguyên lý:

1.4.2.2 Các bước tiến hành.

Bước 1 : Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất

trống Coi miếng đất là trống để sẵn sàng cho sử dụng cao nhất tốt nhất.Giả thiết giá trị của công trình đang sử dụng là cao nhất tốt nhất (để đảmbảo giá trị kinh tế, nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại).

Bước 2 : Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế

những công trình xây dựng hiện tại có trên mảnh đất Để ước tính chínhxác số chi phí xây dựng mới hoặc chi phí thay thế, người định giá cầnphải tìm hiểu về thiết kế xây dựng, các giấy tờ khác như bản vẽ thiết kế,hóa đơn mua nguyên vật liệu, văn bản hoàn công (nếu có) Nhằm đạt đượcviệc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý

Bước 3 : Ước tính giá trị tổng giảm giá tích lũy của các công trình xây

dựng hiện có trên miếng đất xét trên mọi nguyên nhân Sự giảm giá đượcchia làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, giảmgiá do lỗi thời bên ngoài.

Bước 4 : Trừ số giảm giá tổng tích lũy khỏi chi phí hện tại xây dựng lại

hoặc thay thế công trình trên đất hiện tại đó -> giá trị của của công trìnhhiện tại.

Giá trị BĐS = giá trị đất + giá trị của công trình gắn với đất

(thời điểm định giá) = giá đất + chi phí thay thế – khấu hao giảmgiá công trình (Hao mòn và lỗi thời của công trình).

Bước 5 : Ước tính chi phí giảm giá của tất cả các công trình phụ và các

hạng mục nâng cao khác nằm trên miếng đất đang định giá Như nhà phụ,cây cảnh, đường rào…

Bước 6 : Cộng giá đất của Bước 1 với chi phí tái tạo công trình trên đất

trừ đi tổng giảm giá tích lũy công trình dưới mọi nguyên nhân cộng vớigiá trị còn lại của công trình phụ, sẽ được giá trị của BĐS cần định giá.

Ghi chú:

 Chi phí thay thế là chi phí hiện hành của việc xây dựng một

công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được địnhgiá những tiêu chuẩn, thiết kế và bố trí hiện hành

 Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công

trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang tồn tại trên mảnhđất định giá, bao gồm cả những lỗi thời, lạc hậu của công trình đó.

1.4.2.3 Các phương pháp xác định chi phí xây dựng. Phương pháp khảo sát số lượng (thống kê).

Theo phương pháp này tương đối đơn giản, được các nhà kiến trúc sửdụng trong việc ước tính chi phí các kết cấu nhà ở, công trình Phươngpháp này được khuyến nghị sử dụng, nó sẽ cho kết quả chính xác cao

 Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành.

Phương pháp này tính chi phí đơn vị cho số lượng của các bộ phận cấuthành trong cấu trúc hoặc cho độ dài, cho diện tích hoặc khối lượng củanhững bộ phận cấu thành.

 Phương pháp so sánh theo đơn vị (so sánh thị trường).

Là phương pháp sử dụng để ứơc tính chi phí trên mỗi đơn vị diện tích(đ/m2) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các côngtrình tương tự công trình cần định giá thực hiện điều chỉnh theo thị trườngvà các khác biệt vật lý cụ thể.

1.4.2.4 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy công trình.

 Khái niệm giảm giá tích luỹ công trình: là sự mất mát giá trị vì

bất kỳ một lí do nào, tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế (hoặc xâydựng lại mới) của một công trình (bằng tiền) so với giá trị thị trường củabất động sản tương tự tại thời điểm định giá

 Nguyên nhân của Giảm giá công trình gồm có:

- Giảm giá do tự nhiên.

- Giảm giá do lỗi thời chức năng- Lỗi thời bên ngoài

 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy.

 Tính theo tuổi công trình. Theo phương pháp kĩ thuật. Phương pháp rút ra từ thị trường.

1.4.2.5 Những ưu và nhược điểm của phương pháp chi phí.

 Ưu điểm : Đem lại kết quả cao trong trường hợp định giá các BĐS

cá biệt mà không thể sử dụng được các phương pháp khác Ví dụ như: các

 Nhược điểm:

- Do phương pháp chi phí dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng cóhạn chế như phương pháp so sánh (giá trị của các BĐS so sánh là trongquá khứ Áp dụng được trong điều kiện thị trường ít biến động…)

- Chi phí không bằng với giá trị và không tạo nên giá trị, song tổng củanhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ BĐS

- Việc tính tổng giảm tích lũy có thể trở lên rất chủ quan và khó thựchiện do những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng nhưkhông có phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tínhgiảm giá tích lũy.

- Người thẩm định giá phải thông thạo các kĩ thuật xây dựng và phải cóđủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.

- Phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báogiá trị phù hợp Nó ít được chấp nhận để cung cấp giá trị định giá

- Định gía đền bù giải phóng mặt bằng

- Định giá cho mục đích bảo hiểm.

- Là phương pháp định giá của người đầu tư xây dựng nhà mới, haykiểm tra đấu thầu.

- Cũng là phương pháp đi kèm đối với các phương pháp định giá khác,kiểm tra kết quả định giá của các phương pháp khác.

1.4.3 Phương pháp vốn hoá.

1.4.3.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp.

Khái niệm: Vốn hoá là quá trình chuyển các dòng tiền tương lai về

hiện tại.

Ý nghĩa: Được sử dụng trong việc định giá các BĐS tạo thu nhập Ví

dụ: nhà ở cho thuê hay làm kinh doanh…

1.4.3.2 Các thước đo giá trị sử dụng trong phương pháp.

- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): tổng thu nhập ở mức chiếm hữu đầyđủ của BĐS chưa trừ các chi phí hoạt động, thất thu và bỏ trống

- Tổng thu nhập hiệu quả (EGI): EGI = PGI – (Thất thu & bỏ trống).

- Chi phí hoạt động (OC):OC = Chi phí (bảo hiểm + sửa chữa + bảohành + thuế)

- Thu nhập hiệu quả (NOI): NOI = EGI – OC

- Dòng tiền trước thuế (BTCF): BTCF = NOI – Lãi phải trả - Khấu hao.

- Dòng tiền sau thuế (ATCF): ATCF = BTCF - Thuế phải nộp.

Ro = NOI/ Ivo (Ivo: vốn đầu tư BĐS hay giá trị BĐS)

+ Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có (Re): thể hiện mối quan hệ giữa dòngtiển trước thuế 1 năm và đầu tư vốn tự có Re = BTCF/Vốn tự có.

- Tỷ lệ vốn hoá lợi tức: là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư (thể hiệnbằng tỷ lệ % lãi hàng năm).

+ Tỷ lệ chiết khấu (r)

+ Tỷ lệ hoàn vốn nội tại (IRR)

+ Tỷ lệ lợi tức chung (yo)

yo = %(vốn tự có/∑vốn đầu tư) * tỷ suất lợi tức của vốn tự có + %(vốnvay/∑vốn đầu tư) * lãi suất vay.

Ước tính tỷ lệ vốn hoá: Tỷ lệ vốn hóa bao gồm 3 thành phần tỷ lệ lạmphát, rủi ro & tỷ lệ an toàn cơ sở.

1.4.3.4.Các phương pháp vốn hoá.

1.4.3.4.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp.

Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng 1nămthành chỉ số giá trị qua 1 bước (GBĐS : giá trị BĐS)

GBĐS = NOI / Ro = NOI * Y (Y= 1/Ro số nhân thu nhập)

1.4.3.4.2 Phương pháp chiết khấu các dòng tiền (vốn hoá lợi tức).

Là phương pháp được sử dụng chuyển đổi các lợi ích tương lai thànhgiá trị hiện tại bằng việc chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tứcphù

Công thức chung: PV = FV/ (1 + r)n

Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại giá trị làm cơ sở định

Trong bất kể công việc gì thì việc xác định vấn đề của công việc là điềuđầu tiên phải làm Cũng như mọi công việc định giá cũng cần có kế hoạnh cụthể và đặt vấn đề là bước đầu tiên cần làm Trong bước này chúng ta cần làmnhững công việc sau:

- Xác định các đặc tính vật chất của bất động sản cần định giá

- Xác định loại giá trị cần định giá: định giá cho mục đích gì và giá định giálà loại nào cần được đưa ra ngay từ đầu để thực hiện định giá trong quá trìnhđịnh giá

- Xác định thời điểm định giá

- Xác định mức phí định giá và thời gian hoàn thành để có kết quả định giá

Bước 2: Lên kế hoạch định giá.

Lập kế hoạch định giá là việc lên kế hoạch hoàn thành và đưa ra kết quảlàm việc là kết quả định giá

Bước 3: Thu thập tài liệu, phân tích trị trường.

- Tài liệu thu thập được gồm có tài liệu số cấp (tài liệu được người định giáđiều tra trực tiếp) và tài liệu thứ cấp (số liệu thống kê thu thập từ văn bản cógiá trị pháp lý) Các tài liệu cần thu thập là các loại giấy tờ pháp lý chứngminh quyển sở hữu nhà ở, công trình và QSDĐ, chi phí xây dựng công trìnhnhà ở và các công trình phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người sử dụng nhàở, các thông tin so sánh trên thị trường, các quy hoạch có liên quan tới BĐS lànhà ở đang cần định giá, các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và sửhữu tài sản của chủ sở hữu, cá quy định khác của nhà nước có liên quan haycủa riêng ngân hàng.

- Nguyên tắc: tài liệu có liên quan tới khách hàng cần phải giữ bí mật đó làmột trong các nguyên tắc định giá BĐS.

Bước 4: Thực hiện định giá BĐS là nhà ở (xác định giá BĐS).

Dựa trên các tài liệu thông tin đã thu thập được tiến hành thực hiện định giáBĐS là nhà ở

- Phân tích thông tin và xác định phương pháp định giá phù hợp.- Phân tích thông tin thị trường.

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của BĐS định giá; trong đó cầnhết sức lưu ý tới các yếu tố cấu thành giá trị của BĐS Không chỉ các yếu tốvật chất như giá trị của lao động sống, giá trị của nguyên vật liệu xây dựng…mà yếu tố quan trọng nhất quyết định tới giá trị của BĐS là vị trí

- Định giá nhà ở và công trình được gắn liền với đất - Định giá đất

- Kết thúc bước này người định giá cần đưa ra kết quả định giá về BĐS là

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Báo cáo định giá phải thể hiện các thông tin đúng hiện thực, mang tính môtả và dựa trên các bằng chứng cụ thể để thuyết phục về mức giá của BĐS cầnthẩm định Trong báo cáo các thông tin được đưa ra phải logic, hợp lý, từnhững mô tả tới yếu tố tác động tới giá trị của BĐS Báo cáo định giá phải thểhiện được những lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng trong quá trìnhđịnh giá và giải thích một cách cụ thể

Bước 6: Lập chứng thư định giá.

Khi báo cáo định giá được phê duyệt và có chỉnh sửa nếu cần thiết thì bướccuối cùng là lập chứng thư định giá Trên chứng thư định giá chứa đựng cácthông tin cần thiết , gồm có:

- Mục tiêu định giá.

- Mô tả chính xác BĐS là nhà ở cần định giá.- Thời điểm ước tính giá trị.

- Số liệu chứng minh kết quả định giá

- Giá trị ước tính giá trị của BĐS cần định giá.- Những hạn chế trong kết quả định giá

2.1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên bộ phận thẩm định tàisản thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của ACB.

Trưởng BPhướng dẫn NVTrưởng BP quản

lý tài sản thế chấp

NV BP quản lýtái sản thế chấp

NV BP hướngdẫn nghiệp vụNhân viên

BPTĐ - ĐSTrưởng BPTĐ

Nhân viênBPTĐ - BĐS

Trưởng phòng

Nhân viên văn thưTrưởng BPTĐ -

ĐS

- Trực tiếp xây dựng kế hoạch , tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát nó.

- Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm

- Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứngtừ SH

- Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (nhưquy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý…)

- Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo.

- Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm antoàn cho ACB.

- Lập tờ trình thẩm định tài sản.

- Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sảnđảm bảo.

 Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn HàNội từ các nguồn thông tin:

- Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng.

- Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước

- Báo chí, mạng internet.

- Cá nhân/đơn vị kinh doanh, môi giới bất động sản, định giá và hhác. Hỗ trợ các chi nhánh trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm theophân công của Trưởng Bộ phận Trường hợp được Trưởng Bộ phận phâncông thực hiện các công việc thuộc Bộ Phận khác, nhân viên thẩm định cótrách nhiệm thực hiện theo mô tả của công việc đó hoặc theo yêu cầu củaTrưởng Bộ phận.

Nhân viên văn thư

- Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho cácđơn vị.

- Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo.

- Thực hiên công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê.

- Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng.

2.1.2.4 Phân công công việc

 Phân tuyến thẩm định

Địa bàn thẩm định của các tuyến sẽ được luân phiên thay đổi 1 tháng 1 lấn.- Tuyến 1: Quận Hoàn Kiếm, Quận Đống Đa, Quận Thanh Xuân, Quận BaĐình, Quận Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, huyện Sóc Sơn

- Tuyến 2: Quận Hoàng Mai, Quận Hai Bà Trưng, Quận Tây Hồ, QuậnLong Biên, huyện Thanh Trì, huyện Đông Anh, huyện Gia Lâm.

- Tuyến 3: còn lại

 Việc phân hồ sơ thẩm định tài sản cho các tuyến được thực hiện vào8h00 sáng và 13h chiều hàng ngày Đối với các hồ sơ thẩm định tại các địabàn ngoài Tp Hà Nội sẽ được phân công luân phiên cho các tuyến nhận hồ sơsáng.

Phân công việc cập nhật thông tin thị trường BĐS

Nhằm phục vụ cho việc xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trường BĐS vàxây dựng đơn giá đất thị trường, việc cập nhật thông tin thị trường BĐS sẽđược cập nhật thường xuyên từ các nguồn: Internet, Báo Mua bán, Báo kinhtế đô thị…vào kho dữ liệu, ghi nhớ tên người nhập và lưu trữ vào hệ thốnglưu trữ thông tin.