2.2.3.2.1. Phương pháp xác định giá đất thị trường.
Đơn giá đất thị trường được xác định dựa trên cơ sở thống kê, tổng hợp và đánh giá tính phù hợp, độ tin cậy của các thông tin về việc chuyển nhượng BĐS phổ biến trong điều kiện thị trường tại thời điểm xác định.
Các nguồn thông tin làm căn cứ xác định đơn giá đất thị trường.
- Khách hàng vay mua BĐS có thanh toán qua ngân hàng.
- Các giao dịch mua bán BĐS được thực hiện qua các tổ chức, các công ty kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS.
- Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nước như: Bộ tài nguyên và môi trường, bộ tài chính, sở tài chính, sở vật giá…
- Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đấu giá thực hiện được.
- Các giao dịch BĐS mà đơn vị định giá thu thập được, xác định được. - Các thông tin giao bán BĐS trên phương tiện thông tin đại chúng như
báo chí, internet, truyền hình, đài phát thanh, các cơ quan tư pháp,….
- Các nguồn thông tin khác.
Phương pháp xác định giá thị trường của con đường hay khu vực.
Dựa trên khảo sát thực tế kết hợp với các căn cứ như trên, phân tích - tổng hợp thông tin để xác định giá thị trường. Đơn giá đất thị trường được cập nhật thường xuyên nhằm bảo đảm tính xát thực của nó. Tại ngân hàng ACB hiện nay phương pháp cập nhật thông tin thường qua hệ thống thông tin từ mạng internet, báo chí (Muabán..), các giao dịch qua công ty Địa ốc Á Châu (ACBR) và các thanh toán mua bán BĐS qua hệ thống ngân hàng của ACB.
2.2.3.2.2. Người phê duyệt đơn giá đất thị trường.
Tại Hà Nội, người chụi trách nhiệm phê duyệt đơn giá đất thị trường là Giám Đốc chi nhánh, nếu đơn vị nào có phòng thẩm định tài sản thì Trưởng bộ phận thẩm định tài sản / Hội đồng thẩm định phê duyệt.
2.2.3.3. Cách xác định đơn giá xây dựng đối với nhà ở.
Đơn giá xây dựng được ACB xây dựng trên cơ sở thảm khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng như: kĩ sư, kiến trúc sư,... Các nguyên tắc trong việc xác định đơn giá xây dựng của nhà ở và công trình xây dựng của ACB như sau:
Nguyên tắc 1: Khi định gía cho nhà ở và công trình xây dựng cụ thể nhân
viên thẩm định giá phải xác định được tất cả các thông tin liên quan như: giấy tờ chứng minh quyền sử hữu nhà ở, diện tích sử dụng thực tế và trên giấy tờ, năm xây dựng, quá trình sử dụng có sửa chữa cải tạo mới gì không, chế độ
bảo dưỡng nhà ở thế nào,… Trên cơ sở đó đánh giá chất lượng còn lại của nhà ở và công trình xây dựng. Đưa ra tỷ lệ còn lại phù hợp nhất.
Ví dụ: Đơn giá xây dựng mới của nhà 4 tầng là 3.000.000 đồng/m2. Nhà được xây dựng từ năm 2003. Qua thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định đánh giá chất lượng còn lại của công trình là 80%. Đơn giá xây dựng của nhà cần định giá là: 80% x 3.000.000 = 2.400.000 đồng/m2.
Nguyên tắc 2: Đơn giá của công trình xây dựng được tính cho công trình đã
hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Không bao gồm trang thiết bị của công trình và nhà ở (kể cả thang máy). Những thiết bị gắn với nhà ở và công trình xây dựng nếu khách hàng có nhu cầu thế chấp thì sẽ được tiến hành thẩm định giá động sản.
Nguyên tắc 3: Việc đánh giá chất lượng công trình thì nhân viên thẩm định
giá phải xác định được kết cấu móng của nhà ở và công trình xây dựng để đưa ra đơn gía xây dựng. (Kết cấu móng bê tông, hay có được xử lý bằng các chất liệu khác như: gỗ, tre..)
Kết cấu móng của nhà ở và công trình được xác định thông qua bản vẽ thiết kế công trình.
- Đối với móng có đựơc gia cố bằng bê tông thì đơn giá xây dựng được tính bằng 115% so với nhà ở tương tự nhưng không có xử lý gia cố móng.
- Đối với trường hợp móng có gia cố bằng các vật liệu khác như: tre, lứa, gỗ thì được ước tính 110% so với nhà ở không có gia cố móng.
Một số ví dụ về đơn giá xây dựng cho nhà ở mới đựơc ACB quy định như sau:
Bảng 3: Đơn giá xây dựng (Nguồn tài liệu của ACB)
Loại công trình xây
Đơn giá xây dựng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nhà biệt thự lầu 3.000.000 4.200.000 Nhà biệt thự trệt 2.500.000 4.000.000
Nhà lầu phố 2.000.000 3.500.000
Nhà lầu trệt 1.500.000 2.500.000
Nhà cấp 4 400.000 600.000
2.2.4. Những quy định của ngân hàng TMCP Á Châu về thế chấp BĐS là nhà ở .
2.2.4.1. Điều kiện nhà ở và đất ở được nhận thế chấp tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu
Theo luật Đất Đai 2003 và quy định của ACB thì các trường hợp quyền sử đất ở sau được thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu.
a) Đối với tổ chức kinh tế:
- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở để kinh doanh hay để làm trụ sở mà đất giao là đất giao có thu tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước).
- Tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất với mục đích xây dựng nhà ở mà tiền nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
b) Đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất với mục đích đất ở (tiền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước)
- Hộ gia đình nhận chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất ở (tiền nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước).
c) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất làm nhà để ở hoặc kinh doanh.
Các loại nhà ở sau được quyền thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.(thông thường những nhà ở được phép đưa vào kinh doanh thì được phép thế chấp).
- Nhà ở phải đựơc xây dựng hợp pháp trên đất ở hợp pháp, tức đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có hồ sơ bao gồm : giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng đối với xây dựng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Thế chấp nhà ở phải gắn liền với quyền sử dụng đất, thực hiện công chứng đầy đủ với cả nhà ở và quyền sử dụng đất.
- Đất ở không nằm trong khu vực có quy hoạch giải toả.
- Không có tranh chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng
- Thực trạng nhà ở và giấy tờ pháp lý không có sự khác biệt hoặc nó phù hợp với các chứng từ pháp lý đã được nhà nước cấp.
- Đối với nhà chung cư cần có những điều kiện như sau: cấu trúc của căn hộ chung cư và toàn bộ chung cư không thuộc các trường hợp sau.
+ Nhà bị nghiêng, lún.
+ Trần dột.
+ Rạn nứt đà/cột.
+ Đối với nhà chung cư xây dựng trước năm 1975 thì chỉ nhận thế chấp đối với những nhà chung cư có cấu trúc là 2 tầng.
2.2.4.2 Những trường hợp BĐS là nhà ở không nhận thế chấp tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu.
Ngoài các trường hợp NHTMCP Á Châu nhận thế chấp thì sẽ không nhận thế chấp; các trường hợp đó là: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Nhà ở không chứng minh được quyền sử hữu, Nhà ở được xây dựng trái phép, hoặc xây dựng trên đất không hợp pháp…
- Nhà ở nằm trong khu quy hoạch giải toả, nằm trong diện đất bị thu hồi không có bồi thường.
- Nhà nằm trong khu quy hoạch “ QUY HOẠCH NHÀ CAO TẦNG” và “ QUY HOẠCH KHU XÂY DỰNG MỚI ”.
- Nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng khác hay đang bị kê biên để thực hiện quyết định của cơ quan có thẩm quyền, đang bị thanh tra kiểm tra của cơ quan nhà nước.
- Nhà ở đang có tranh chấp về tài sản gắn với đất hay quyền sử dụng đất.
- Nhà nằm trong hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng. Nếu có yêu cầu thẩm định những trường hợp như vậy thì nhân viên thẩm định phải xác định phần diện tích nằm trong giới hạn an toàn công trình đó => đơn giá đất phù hợp còn lại đối với phần còn lại, phần nằm trong phần hành lang thì cũng tuỳ trường hợp để giải quyết. Phần diện tích đất nằm trong chỉ giới hành lang an toàn mà hợp lệ thì tính theo đơn giá đất
đền bù của nhà nước, còn nếu không hợp pháp thì sẽ không tính giá trị. Trường hợp, nằm trong hành lang an toàn nhưng không gây ảnh hưởng nghiêm trọng mà vẫn được sử dụng cho tới khi được đền bù thì đảm bảo nguyên tắc an toàn trong tín dụng thì Nhân viên thẩm định không tính giá trị phần diện tích đó và giá trị công trình nằm trên đó.
- Nhà chung cư mà nhà bị nghiêng, lún, trần bị dột và đà/cột bị nứt.
- Và các trường hợp cụ thể khác theo quyết định của lãnh đạo ACB.
2.3. Quy trình định giá tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. Sơ đồ quy trình định giá của ngân hàng TMCP Á Châu.
YÊU CẦU CỦA KHÁCH HÀNG
Tiếp xúc qua điện thoại Tiếp xúc trực tiếp Qua các nguồn khác NGHIÊN CỨU HỒ SƠ Lập biên nhận hồ sơ
Hướng dẫn viết giấy yêu cầu.
Đối chiếu hồ sơ, tài liệu mà khách hàng cung cấp với quy định của Ngân hàng và của pháp luật
Thoả thuận giá và yêu cầu thẩm định (nếu định giá dịch vụ).
Ký kết hợp đồng
Phân công nhân viên thẩm định
LẬP KẾ HOẠCH THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG
Nghiên cứu hồ sơ, tìa liệu thẩm định. Lựa chọn phương pháp thẩm định. Thống nhất thời gian và địa điểm thẩm định với khách hàng.
Chuẩn bị tài liệu, phương tiện.
Yêu cầu bổ sung tài liệu, chứng từ kiên quan tới công tác thẩm định.
Chụp ảnh, quay phim. Ghi chép hiện trạng Lập biên bản. Vẽ sơ đồ vị trí Đối chiếu tài liệu
Chưa đáp ứng Đáp ứng Đối với BĐS và MMTB đã qua sử dụng Đối với đầu tư và mua sắm mới THU THẬP VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN
Thông tin thị trường.
Thông tin từ các cơ quan nhà nứơc như: cán bộ địa chính, bộ tài chính, và cơ quan có liên quan, các thông tin có thể thu thập được từ các nguồn khác như báo, net, mạng, từ các công ty giao dịch BĐS..
Phân tích thông tin và tài liệu lien quan tới công tác định giá BĐS đó
CHUẨN BỊ LẬP BÁO
CÁO VÀ CHỨNG
ĐÁNH GIÁ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chuẩn bị tài liệu, văn bản pháp luật. Chuẩn bị tài liệu cho AREV.
Đưa ra kết quả sơ bộ
Hồ sơ định giá Các tài liệu liên quan.
Tổ chức Họp tổ thẩm định nếu cần thiết.
Thông qua lãnh đạo
Chứng thư Đạt Đạt Đ iề u c hỉ nh
Quy trình định giá trên đang được áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. Bộ phận thẩm thẩm định giá trực thuộc phòng thẩm định giá ACB đã tách thành công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu (tên viết tắt là AREV). Vì vậy, ngoài việc thẩm định cho Ngân hàng thì Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu còn làm dịch vụ định giá, cho nên quy trình trên có thêm những bước khác.
Để hiểu rõ hơn về phương pháp định giá tại Ngân hàng thương mại Á châu, phần sau đây sẽ giải thích phương pháp định giá đối với bất động sản là nhà ở .
2.4. Phương pháp xác định giá trị nhà ở thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
Nguyên tắc:
Giá trị BĐS là nhà ở = Giá trị quyền sử dụng đất
+ Giá trị nhà ở & công trình
Giá trị quyền sử dụng đất
= Diện tích đất (m2) x Đơn giá đất (đơn vị tính/m2)
Giá trị nhà ở & công trình
= Diện tích sử dụng (m2)
x Đơn giá xây dựng(đơn vị tính/ m2)
Trong đó đơn giá đất thẩm định sẽ được nhân với hệ số an toàn. Hệ số an toàn này là nhận định của nhân viên thẩm định giá về mức độ tin cậy của thông tin, nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Hệ số an toàn trong các trường hợp và điều kiện cụ thể sẽ được ước tính sao cho phù hợp nhất.
Tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu hiện nay nhận tài sản thế
chấp gồm tất cả các loại tài sản theo luật tín dụng quy định. Trong đó BĐS chiếm một khối lượng lớn các tài sản đảm bảo, và nhà ở cũng chiếm lượng
lớn hơn cả trong khối lượng BĐS thế chấp tại đây. Việc xác định giá trị BĐS là nhà ở đảm bảo sao cho phù hợp với thị trường là yêu cầu quan trọng trong kết quả định giá. Phương pháp định giá là yếu tố quan trọng nhất trong quá trình định giá. Tại bộ phận thẩm định giá ACB hiện nay áp dụng chủ yếu phương pháp định giá là phương pháp so sánh, ngoài ra còn sử dụng phương pháp khác như phương pháp chi phí trong định giá giá trị tài sản gắn với đất.
Đối với giá trị quyền sử dụng đất được xác định bằng phương pháp so sánh còn giá trị của công trình đựợc xác định thông qua phương pháp chi phí.
Việc xác định giá trị nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với nhà ở như các công trình phụ được xác định bằng phương pháp chi phí. Giá trị của nhà ở và các công trình xây dựng được tính theo tỷ lệ % giá trị mới của công trình đối với công trình đã đưa vào sử dụng (tương đương với (a) đồng). Trong cách xác định giá trị xây dựng mới của công trình thì tại ACB có một hệ thống bảng giá xây dựng phân loại theo cấp độ nhà, bảng giá này được xây dựng hàng năm và cập nhật thường xuyên. Giá xây dựng được tính trên m2 sàn xây dựng và chỉ tính giá trị thô của ngôi nhà hoàn thiện mà không tính tới giá trị của phần nội thất nắp ráp, thiết bị trong ngôi nhà đó (ví dụ như: quạt máy, máy điều hoà, và các trang thiết bị của ngôi nhà có thể di chuyển, tháo gỡ đựơc, bồn vệ sinh...vv). Phương pháp xác định giá trị còn lại dựa trên cơ sở tuổi của công trình để tính tỷ lệ giảm giá tích luỹ của công trình => từ đó rút ra giá trị còn lại. Thông tin về tuổi của công trình dựa vào thông tin do khách hàng cung cấp và qua thẩm định thực tế kết hợp với kinh nghiệm của nhân viên thẩm định để xác minh mức độ chính xác của thông tin (tương đối). Từ bảng giá xây dựng, kết hợp với tuổi của công trình nhân viên thẩm định sẽ xác định giá xây dựng còn lại trên một đơn vị xây dựng đối với công trình thẩm định đó. Phương pháp chi phí được áp dụng ở đây tuy có sử dụng những