Châu.
Định giá BĐS thế chấp cần phải đảm bảo tính ra giá trị VNĐ và tại thời điểm định giá.
2.2.3.1.Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS. (*) Căn cứ:
- Diện tích đất và diện tích sử dụng của tài sản. - Đơn giá đất và đơn giá xây dựng.
(*) Nguyên tắc:
Xác định diện tích BĐS được tính giá trị: a) Đối với đất:
- Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với trong chứng từ pháp lý thì sẽ định giá phần đất thực tế.
- Trường hợp diện tích thực tế lớn hơn trong giấy tờ pháp lý thì định giá đất theo giấy tờ.
b) Đối với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất có giấp phép xây dựng, có chứng nhận quyền sở hữu. Nếu có sự chênh lệch về diện tích giữa thực tế và trong giấy tờ pháp lý thì sẽ định giá tính phần giá trị nhỏ như đối với trường hợp diện tích đất như trên.
Riêng đối với trường hợp nhà đang hình thành hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì được quy định như sau:
- Nếu xây dựng có giấy phép và đúng theo giấy phép xây dựng thì diện tích sử dụng được xác định theo thực tế đang xây dựng hay đang sử dụng.
- Nếu không thực hiện theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được công nhận để định giá sẽ được nhân viên thẩm định xác định sao cho phù hợp với quy định của pháp luật.
- Đối với công trình xây dựng khác thì diện tích được định giá là diện tích thực tế khi đi thẩm định.
Xác định đơn giá đất thẩm định.
- Đối với đơn vị đã có đơn giá đất thị trường (đã đựơc Hội đồng thẩm định phê duyệt) thì áp dụng theo đơn giá thị trường đó.
- Đối với trường hợp đất chưa có đơn giá thị trường thì áp dụng theo đơn giá đất nhà nước nhà nước quy định cho địa phương đó. Trong trường hợp này, sử dụng hệ số K (tỷ lệ giữa giá thị trường hoặc giá thẩm định trên đơn giá nhà nước quy định cho vị trí bất động sản thẩm định toạ lạc) theo quy định của Hội đồng thẩm định của từng chi nhánh và từng địa phương, trong từng thời kỳ nhất định. Khi thực hiện theo phương pháp nhân hệ số K thì nhân viên thẩm định phải so sánh giá đó với giá giao dịch thực tế trên thị trường (phải có căn cứ giao dịch thực tế chứng minh) để thuyết minh cho việc áp dụng hệ số K đó
- Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng BĐS (với điều kiện vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương đồng với BĐS đang thẩm định thì
phải so sánh với các giao dịch BĐS với điều kiện khác để thuyết minh hệ số K. Đơn giá thẩm định có thể cao hơn hay thấp hơn đơn giá đất giao dịch. Nhân viên thẩm định phải giải trình lý do hợp lý cho hệ số K đó, dựa trên sự khác biệt về vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác.
- Trường hợp mà có giao dịch BĐS tương đồng với BĐS thẩm định thì nhân viên thẩm định sử dụng các giao dịch này để thuyết minh cho hệ số K.
Xác định đơn giá xây dựng.
Đơn giá xây dựng được xác định bằng cách đánh giá giá trị còn lại của nhà ở và công trình xây dựng. Đơn giá được Ngân hàng ACB đưa ra và nhân viên thẩm định dựa vào quá trình thẩm định thực tế và quy định của ACB để tính đơn giá xây dựng cho nhà ở phù hợp nhất. Cụ thể sẽ được trình bày phần sau.