Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội là một bộ phận thuộc phòng thẩm định tài sản Hội sở bộ phận thẩm định tài sản đảm bảo khu vực HN của ngân hàng ACB (trụ sở chính ở TP. HCM)
2.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên bộ phận thẩm định tài sản thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của ACB.
Trưởng Bộ phận
Phụ trách, quản lý công việc của Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội
- Phụ trách quá trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo tại Bộ phận thẩm định giá tài sản.
- Xây dựng kế hoạch và trình trưởng phòng Thẩm định tài sản về các vấn đề tuyển dụng, đào tạo, lương, thưởng, đề bạt của Bộ phận.
Giám đốc khối vận hành Trưởng BP hướng dẫn NV Trưởng BP quản lý tài sản thế chấp NV BP quản lý
tái sản thế chấp dẫn nghiệp vụNV BP hướng Nhân viên BPTĐ - ĐS Trưởng BPTĐ BĐS Nhân viên BPTĐ - BĐS Trưởng phòng
Nhân viên văn thư Trưởng BPTĐ -
- Ký duyệt kết quả thẩm định tài sản bảo đảm theo quyền chung, chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động của bộ phận
- Trực tiếp xây dựng kế hoạch , tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát nó.
- Ký các văn bản của Bộ phận.
- Trực tiếp báo cáo và chịu trách nhiệm trước Trưởng phòng Thẩm định tài sản về toàn bộ hoạt động của Bộ phận
- Trực tiếp báo cáo giám đốc Sở giao dịch Hà Nội về các vấn đề liên quan đến hành chính, nội quy lao động, kỷ luật lao động và các vấn đề khác trong Bộ phận.
Các công việc khác
- Trực tiếp thực hiện các công việc khác của Bộ phận Thẩm định tài sản khi cần thiết.
Nhân viên thẩm định tài sản
Thẩm định tài sản bảo đảm
- Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm
- Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm
- Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng từ SH
- Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (như quy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý…)
- Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo.
- Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm an toàn cho ACB.
- Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sản đảm bảo.
Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn Hà Nội từ các nguồn thông tin:
- Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng.
- Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước
- Báo chí, mạng internet.
- Cá nhân/đơn vị kinh doanh, môi giới bất động sản, định giá và hhác.
Hỗ trợ các chi nhánh trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm theo phân công của Trưởng Bộ phận. Trường hợp được Trưởng Bộ phận phân công thực hiện các công việc thuộc Bộ Phận khác, nhân viên thẩm định có trách nhiệm thực hiện theo mô tả của công việc đó hoặc theo yêu cầu của Trưởng Bộ phận.
Nhân viên văn thư
- Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho các đơn vị.
- Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo.
- Thực hiên công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê.
- Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng.
2.1.2.4. Phân công công việc
Phân tuyến thẩm định
Địa bàn thẩm định của các tuyến sẽ được luân phiên thay đổi 1 tháng 1 lấn. - Tuyến 1: Quận Hoàn Kiếm, Quận Đống Đa, Quận Thanh Xuân, Quận Ba Đình, Quận Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, huyện Sóc Sơn
- Tuyến 2: Quận Hoàng Mai, Quận Hai Bà Trưng, Quận Tây Hồ, Quận Long Biên, huyện Thanh Trì, huyện Đông Anh, huyện Gia Lâm.
- Tuyến 3: còn lại
Việc phân hồ sơ thẩm định tài sản cho các tuyến được thực hiện vào 8h00 sáng và 13h chiều hàng ngày. Đối với các hồ sơ thẩm định tại các địa bàn ngoài Tp. Hà Nội sẽ được phân công luân phiên cho các tuyến nhận hồ sơ sáng.
Phân công việc cập nhật thông tin thị trường BĐS
Nhằm phục vụ cho việc xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trường BĐS và xây dựng đơn giá đất thị trường, việc cập nhật thông tin thị trường BĐS sẽ được cập nhật thường xuyên từ các nguồn: Internet, Báo Mua bán, Báo kinh tế đô thị…vào kho dữ liệu, ghi nhớ tên người nhập và lưu trữ vào hệ thống lưu trữ thông tin.
Định mức công việc
Định mức hồ sơ thẩm định tối thiểu của nhân viên thẩm định BĐS : 4 hồ sơ/người/ngày.
2.1.3. Tình hình cho vay thế chấp BĐS là nhà ở của ACB trong những năm gần đây.
Hoạt động của ngân hàng ACB mỗi ngày một đa dạng với các gói dịch vụ phong phú, nhưng hoạt động chính và hướng phát triển lâu dài của ngân hàng là nhóm hoạt động cho vay tín dụng. Trong cơ cấu cho vay của ACB thì nhóm khách hàng cá nhân chiếm phần lớn hơn cả. Theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây của công ty tài chính Quốc Tế (IFC) và hiệp hội ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Và cơ cấu cho vay của ACB
là khối khách hàng cá nhân chiếm 50%, khối khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ là 40% và 10% là doanh nghiệp lớn. Trong đó có tới 90% cho vay các nhân là thế chấp bằng bất động sản. ACB hạn chế cho vay thế chấp bằng đất không vì nhà là nơi gần gũi và thân thiện với con người, là môi truờng sống mà không dễ gì người ta từ bỏ. Trong khi đó những người kinh doanh thì họ không ngần ngại để từ bỏ. Vì vậy, mà ACB vẫn “thích” cho vay thế chấp bằng bất động sản hơn. Tình hình cho vay của ACB những năm gần đây như sau:
Bảng 1: Kết quả hoạt động cho vay
KHOẢN MỤC 2005 2006 2007 2008 KL (Tr đ) Tỷ lệ % KL (Tr đ) Tỷ lệ% KL(Trđ) % KL(Tr đ) % 1.Cho vay các tổ chức tín dụng trong nước 181.467 1.8 9 349.393 2 163.247 0.5 2 - - 2.Cho vay khách hàng 9.383.617 98. 1 16.765.339 98 31.435.693 99. 5 34.604.077 100 Tổng cho vay các khối K/H 9.565.084 100 17.114.732 100 31.598.940 34.604.077 100
Bảng 2: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS là nhà ở (Đvị: triệu đồng)
Khoản mục 2005 2006 2007 2008
1.Cho vay TCTD trong nước 181.467 349.393 163.247 - Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS - - - - 2.Cho vay khách hàng cá nhân 4.691.808,5 8.382.669,5 15.717.847 17.302.039
Tỷ lệ cho vay K/H cá nhân thế chấp bằng BĐS
89% 85% 90% 92%
3.Cho vay KH DN vừa và nhỏ
3.753.446,8 6.706.135,6 12.574.277 13.841.631
Tỷ lệ cho vay KHDN vừa và nhỏ thế chấp bằng BĐS
70% 69,7% 70.9% 78%
4.Cho vay KHDN lớn 93.836,2 167.653,9 314.356,9 346.040,8
Tỷ lệ thế chấp bằng BĐS 20% 22.9% 23.1% 23.4%
Nguồn: báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của ACB các năm 2005, 2006, 2007, 2008
Từ bảng số liệu 1 trên có thể nhận thấy hoạt động tín dụng cho vay của ACB phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây. Khối lượng cho vay tăng lên gần 2 lần so với năm liền kề. Năm 2005 tổng khối lượng cho vay chỉ đạt 9.565.084 triệu đồng mà các năm tiếp theo 2006 tăng lên gấp gần 2 lần so với năm 2005, năm 2007 tăng lên gần 2 lần so với năm 2006 và năm 2008 tăng hơn 3.000.000 triệu đồng (3 tỷ).
Bảng số liệu 2 phản ánh, dù khối khách hàng nào thì ACB cũng luôn “yêu thích” việc cho vay tín dụng có thế chấp bằng BĐS hơn cả. Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS luôn cao hơn hẳn với các tài sản thế chấp khác (chiếm quá bán). Và ta cũng dễ nhận thấy trong khối lượng khách hàng cuả ngân hàng thì nhóm khách hàng cá nhân (chiếm tới 50% tổng khối lượng cho vay) và tương ứng là tỷ lệ thế chấp bằng BĐS là nhà ở là chủ yếu (hơn 90% là thế chấp bằng BĐS là nhà ở trong các năm) và tăng lên cao hơn mỗi năm. Khối khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng là đối tượng chiếm tỷ lệ cao (khoảng 40% tổng khối lượng cho vay của ngân hàng) thì cũng thế chấp bằng BĐS nhà ở với tỷ lệ tương đối lớn, tuy nhỏ hơn khối khách hàng cá nhân nhưng lại cao hơn khối khách hàng là doanh nghiệp lớn. Quan điểm của ACB là cho vay thế chấp bằng BĐS sẽ đảm bảo an toàn hơn cho ngân hàng. Các BĐS thế chấp được định giá theo thị trường nhưng vẫn có tỷ lệ an toàn vốn trong khi BĐS thế chấp là tài sản gắn mật thiết với khách hàng cá nhân (đặc biệt với khối khách hàng cá nhân) và cả những doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đối tượng doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng thường thế chấp bằng BĐS là nhà ở (cá nhân chủ doanh nghiệp đó thường lựa chọn hình thức lấy tài sản nhà ở cá nhân của mình hoặc của doanh nghiệp để thế chấp khoản vay). Vì vậy, mà người ta sẽ phải có ý thức cao hơn trong việc hoàn trả tín dụng cho ngân hàng.
Đối với khối khách hàng là tổ chức tín dụng trong nước thì thế chấp bảo đảm tiền vay không bằng BĐS. Các tổ chức tín dụng vay với mục đích là để đảm bảo tỷ lệ dự trữ tiền mặt bắt buộc theo quy định của Ngân hàng Nhà nứơc. Và họ vay không thế chấp bằng BĐS.
Mục tiêu giữ vững danh hiệu “ Ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam” mà lượng khách hàng của ngân hàng tăng lên mỗi năm, cho vay nhiều hơn và lợi nhuận của ngân hàng tăng lên gấp nhiều lần so với các năm trước đó.
2.2. Các quy định của ACB về thẩm định tài sản thế chấp là BĐS là nhà ở 2.2.1.Các nguyên tắc đạo đức khi thẩm định giá tại ngân hàng thương 2.2.1.Các nguyên tắc đạo đức khi thẩm định giá tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
Nguyên tắc độc lập: theo nguyên tắc này thì nhân viên thẩm định phải độc lập về cả vật chất và tinh thần. Không bị chi phối về lợi ích vật chất cũng như tinh thần.
Nguyên tắc chính trực: nhân viên thẩm định phải thẳng thắn, trung thực và có chứng kiến rõ ràng trong công tác nghiệp vụ thẩm định, trong việc giải quyết các trường hợp cụ thể. Nhân viên thẩm định phải từ trối nhận thẩm định nếu nhận thấy những hạn chế của tài sản thẩm định hoặc bị chi phối bởi các yếu tố làm sai lệch giá trị của tài sản thẩm định.
Nguyên tắc khách quan: nhân viên thẩm định phải thẩm định một cách công bằng, tôn trọng sự thực và không có thành kiến thiên vị cho bất cứ tình huống nào, trường hợp nào (ví dụ: tài sản thẩm định là thuộc chủ sở hữu hay sử dụng là người thân, bạn bè...).
Nguyên tắc bí mật: nhân viên thẩm định phải bảo đảm nguyên tắc này, tức là thông tin về kết quả thẩm định cũng như các thông tin liên quan nhân viên thẩm định không được tiết lộ cho cá nhân, tổ chức khác, những người không có liên quan. (trừ trường hợp có yêu cầu của Pháp luật).
Nguyên tắc thận trọng: nhân viên thẩm định phải hết sức thận trọng trong quá trình thẩm, xem xét các yếu tố vật chất cũng như những yếu tố phi vật chất một cách cân nhắc; đặc biệt là các thông tin thu thập trên thị trường (phải xác minh cụ thể) trước khi đưa ra quyết định cuối cùng trong tờ trình thẩm định.
=>> Theo cơ sở lý thuyết và các quy định của nhà nước về định gía BĐS (cụ thể là các tiêu chuẩn thẩm định giá BĐS Việt Nam) thì 12 nguyên tắc định giá được áp dụng trong quá trình định giá. Và các nguyên tắc của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu đưa ra nó thuộc các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp này là quy định cho người thẩm định giá để kết quả định giá đựơc phản ánh một cách chính xác, khách quan nhất. Trong kỹ thuật định giá thì các nguyên tắc định giá có ý nghĩa lớn, là cơ sở của kết quả định giá. Vì vậy, nên nói rõ hơn trong việc quy định nguyên tắc định giá và đạo đức trong nghề nghiệp.
2.2.2. Các nội dung cần thẩm định đối với BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu. TMCP Á Châu.
Các nội dung đó bao gồm các nội dung sau: Về chủ sử dụng đất và chủ sở hữu BĐS.
Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS cần phải thực hiện xác định các thông tin sau:
- BĐS đó là thuộc sở hữu của những ai, sở hữu cá nhân hay đồng sở hữu, sử dụng.
- Năng lực hành vi dân sự theo quy định của luật dân sự của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS.
- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS với khách hàng vay tại ngân hàng.
Căn cứ để thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS là:
- Các giấy tờ pháp lý, hồ sơ pháp lý của chủ sử dụng/sở hữu BĐS và của người được nhận bảo đảm thế chấp tại ngân hàng.
Phương pháp thẩm định là: nhân viên thẩm định thực hiện thẩm định thực tế và thông qua các cơ quan chủ quản quản lý của chủ sử dụng/ sở
hữu BĐS thế chấp hay bảo đảm cho khoản tín dụng đó. Sau đó so sánh thực tế thẩm định với pháp luật và các quy định của ACB.
Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà - đô thị, quy hoạch điểm ... nơi BĐS toạ lạc.
Thẩm định về vấn đề này nhân thẩm định phải xác định được các thông tin sau:
- Nơi BĐS toạ lạc có quy hoạch gì, quy hoạch đã phê duyệt và thực hiện hay chưa?
- Nếu có quy hoạch thì quy hoạch đó như thế nào?
Căn cứ thẩm định là: giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu/sử dụng của chủ sử dụng / sở hữu BĐS, bản đồ hiện trạng sử dụng đất tại địa phương, quy hoạch tổng thể của địa phương.
Phương pháp thẩm định là: so sánh quy hoạch tại địa phương với vị trí của BĐS thẩm định để xác minh phần diện tích đất nằm ngoài quy hoạch và phần bị rơi vào quy hoạch. Trường hợp nếu BĐS toạ lạc chưa có quy hoạch cụ thể thì nhân viên thẩm định phải xác minh thông qua cơ quan địa chính tại địa phương để xác định cụ thể. Ngoài ra nhân viên thẩm định có thể lấy ý kiến của cơ quan khác và của các tổ chức có liên quan.
Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp.
Yêu cầu của việc thẩm định khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp là phải đưa ra được kết luận về khả năng chuyển nhượng của nó trong trường hợp người vay tín dụng không có khả năng thanh toán tín dụng theo hợp đồng tín dụng. Yếu tố này nhằm làm giảm rủi ro cho ngân hàng.
thuận lợi về kinh doanh hay làm dịch vụ của BĐS thế chấp, sự phát triển tiềm năng của BĐS dựa vào đánh giá quy hoạch tổng thể của địa phương. Nhân viên thẩm định có thể đánh giá khả năng chuyển nhượng thông qua khối lượng giao dịch BĐS tại khu vực toạ lạc của BĐS thẩm định. Số lượng giao dịch thành công phản ánh sức cầu tại đó và cũng là nhân tố quan trọng trong quyết định đưa ra kết luận về khả năng chuyển nhượng của BĐS thẩm định.
Phương pháp thẩm định khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp cần thẩm định đó là : dựa vào thông tin thu thập được từ thị trường và đồng nghiệp, các giao dịch đã hành công qua các sàn giao dịch, các trung tâm