TMCP Á Châu.
Các nội dung đó bao gồm các nội dung sau: Về chủ sử dụng đất và chủ sở hữu BĐS.
Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS cần phải thực hiện xác định các thông tin sau:
- BĐS đó là thuộc sở hữu của những ai, sở hữu cá nhân hay đồng sở hữu, sử dụng.
- Năng lực hành vi dân sự theo quy định của luật dân sự của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS.
- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS với khách hàng vay tại ngân hàng.
Căn cứ để thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS là:
- Các giấy tờ pháp lý, hồ sơ pháp lý của chủ sử dụng/sở hữu BĐS và của người được nhận bảo đảm thế chấp tại ngân hàng.
Phương pháp thẩm định là: nhân viên thẩm định thực hiện thẩm định thực tế và thông qua các cơ quan chủ quản quản lý của chủ sử dụng/ sở
hữu BĐS thế chấp hay bảo đảm cho khoản tín dụng đó. Sau đó so sánh thực tế thẩm định với pháp luật và các quy định của ACB.
Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà - đô thị, quy hoạch điểm ... nơi BĐS toạ lạc.
Thẩm định về vấn đề này nhân thẩm định phải xác định được các thông tin sau:
- Nơi BĐS toạ lạc có quy hoạch gì, quy hoạch đã phê duyệt và thực hiện hay chưa?
- Nếu có quy hoạch thì quy hoạch đó như thế nào?
Căn cứ thẩm định là: giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu/sử dụng của chủ sử dụng / sở hữu BĐS, bản đồ hiện trạng sử dụng đất tại địa phương, quy hoạch tổng thể của địa phương.
Phương pháp thẩm định là: so sánh quy hoạch tại địa phương với vị trí của BĐS thẩm định để xác minh phần diện tích đất nằm ngoài quy hoạch và phần bị rơi vào quy hoạch. Trường hợp nếu BĐS toạ lạc chưa có quy hoạch cụ thể thì nhân viên thẩm định phải xác minh thông qua cơ quan địa chính tại địa phương để xác định cụ thể. Ngoài ra nhân viên thẩm định có thể lấy ý kiến của cơ quan khác và của các tổ chức có liên quan.
Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp.
Yêu cầu của việc thẩm định khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp là phải đưa ra được kết luận về khả năng chuyển nhượng của nó trong trường hợp người vay tín dụng không có khả năng thanh toán tín dụng theo hợp đồng tín dụng. Yếu tố này nhằm làm giảm rủi ro cho ngân hàng.
thuận lợi về kinh doanh hay làm dịch vụ của BĐS thế chấp, sự phát triển tiềm năng của BĐS dựa vào đánh giá quy hoạch tổng thể của địa phương. Nhân viên thẩm định có thể đánh giá khả năng chuyển nhượng thông qua khối lượng giao dịch BĐS tại khu vực toạ lạc của BĐS thẩm định. Số lượng giao dịch thành công phản ánh sức cầu tại đó và cũng là nhân tố quan trọng trong quyết định đưa ra kết luận về khả năng chuyển nhượng của BĐS thẩm định.
Phương pháp thẩm định khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp cần thẩm định đó là : dựa vào thông tin thu thập được từ thị trường và đồng nghiệp, các giao dịch đã hành công qua các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới hay cơ quan nhà nước quản lý việc chuyển nhượng BĐS... Tình trạng pháp lý và thực trạng thực tế của BĐS.
- Phải xem xét tính đầy đủ và hợp pháp của giấy tờ chứng thực quyền sở hữu và sử dụng của BĐS thế chấp.
- Diện tích thực tế và diện tích được công nhận trên giấy tờ hợp pháp. - BĐS có được và đủ điều kiện để thế chấp theo quy định của pháp luật và theo quy định của ACB hay không.
- BĐS có tranh chấp hay không.
- BĐS có đang được thế chấp hay bảo lãnh ở ngân hàng hay tổ chức tín dụng nào khác không, có chuyển nhượng hay góp vốn liên doanh với tổ chức khác.
- BĐS có bị kê biên hay bị ngăn chặn quyền chuyển nhượng, thế chấp, quyền sử dụng hay không...
- Thực trạng sử dụng hiện tại của BĐS là dùng làm gì, cho thuê hay sử dụng để kinh doanh...
Căn cứ thẩm định là ghi trên giấy tờ pháp lý của BĐS thế chấp cần thẩm định và thực trạng thực tế được phản ánh trong quá trình thẩm định (thẩm định thực tế).
Phương pháp thẩm định:
- Đối chiếu giấy tờ của BĐS thẩm định với quy định của pháp luật và của ACB.
- Thẩm định thực tế BĐS.
- Trao đổi với cơ quan có chức năng và cơ quan có liên quan để xác minh thực trạng và việc sử dụng BĐS thế chấp đó có đúng pháp luật quy định hay không.