Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại giá trị làm cơ sở định giá.
Trong bất kể công việc gì thì việc xác định vấn đề của công việc là điều đầu tiên phải làm. Cũng như mọi công việc định giá cũng cần có kế hoạnh cụ thể và đặt vấn đề là bước đầu tiên cần làm. Trong bước này chúng ta cần làm những công việc sau:
- Xác định các đặc tính vật chất của bất động sản cần định giá.
- Xác định loại giá trị cần định giá: định giá cho mục đích gì và giá định giá là loại nào cần được đưa ra ngay từ đầu để thực hiện định giá trong quá trình định giá
- Xác định các đặc điểm pháp lý của BĐS nhà
- Xác định mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có phù hợp với các giấy tờ của họ hay không.
- Xác định mục đích định giá : định giá cho mục đích gì? Có thể để mua bán, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố….
- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết phục vụ cho công tác định giá
- Xác định mức phí định giá và thời gian hoàn thành để có kết quả định giá.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá.
Lập kế hoạch định giá là việc lên kế hoạch hoàn thành và đưa ra kết quả làm việc là kết quả định giá.
Bước 3: Thu thập tài liệu, phân tích trị trường.
- Tài liệu thu thập được gồm có tài liệu số cấp (tài liệu được người định giá điều tra trực tiếp) và tài liệu thứ cấp (số liệu thống kê thu thập từ văn bản có giá trị pháp lý). Các tài liệu cần thu thập là các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyển sở hữu nhà ở, công trình và QSDĐ, chi phí xây dựng công trình nhà ở và các công trình phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người sử dụng nhà ở, các thông tin so sánh trên thị trường, các quy hoạch có liên quan tới BĐS là nhà ở đang cần định giá, các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và sử hữu tài sản của chủ sở hữu, cá quy định khác của nhà nước có liên quan hay của riêng ngân hàng.
- Nguyên tắc: tài liệu có liên quan tới khách hàng cần phải giữ bí mật đó là một trong các nguyên tắc định giá BĐS.
Bước 4: Thực hiện định giá BĐS là nhà ở (xác định giá BĐS).
Dựa trên các tài liệu thông tin đã thu thập được tiến hành thực hiện định giá BĐS là nhà ở
- Phân tích thông tin và xác định phương pháp định giá phù hợp.
- Phân tích thông tin thị trường.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của BĐS định giá; trong đó cần hết sức lưu ý tới các yếu tố cấu thành giá trị của BĐS. Không chỉ các yếu tố vật chất như giá trị của lao động sống, giá trị của nguyên vật
liệu xây dựng… mà yếu tố quan trọng nhất quyết định tới giá trị của BĐS là vị trí.
- Định giá nhà ở và công trình được gắn liền với đất. - Định giá đất.
- Kết thúc bước này người định giá cần đưa ra kết quả định giá về BĐS là nhà ở cần định giá. Kết quả định giá cần thuyết minh được kết quả đó.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.
Báo cáo định giá phải thể hiện các thông tin đúng hiện thực, mang tính mô tả và dựa trên các bằng chứng cụ thể để thuyết phục về mức giá của BĐS cần thẩm định. Trong báo cáo các thông tin được đưa ra phải logic, hợp lý, từ những mô tả tới yếu tố tác động tới giá trị của BĐS. Báo cáo định giá phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng trong quá trình định giá và giải thích một cách cụ thể.
Bước 6: Lập chứng thư định giá.
Khi báo cáo định giá được phê duyệt và có chỉnh sửa nếu cần thiết thì bước cuối cùng là lập chứng thư định giá. Trên chứng thư định giá chứa đựng các thông tin cần thiết , gồm có:
- Mục tiêu định giá.
- Mô tả chính xác BĐS là nhà ở cần định giá. - Thời điểm ước tính giá trị.
- Số liệu chứng minh kết quả định giá.
- Giá trị ước tính giá trị của BĐS cần định giá.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
2.1. Tổng quan về ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Á Châu.
Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH – GP do ngân hàng Nhà nước cấp ngày 24/04/1993 và theo Giấy phép số 533/GP – UB do Uỷ Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ CHí Minh cấp ngày 13/5/1993. Ngày 04/06/1993 Ngân hàng Thương Mại cổ phần Á Châu chính thức đi vào hoạt động.
Ngay từ ngày đầu đi vào hoạt động, ACB đã xác định tầm nhìn là trở thành NHTM CP bán lẻ hàng đầu Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam vào những năm 90 “ngân hàng bán lẻ với khách hàng mục tiêu là cá
nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ” là một định hướng rất mới đối với các
NHTM Việt Nam, nhất là một ngân hàng mới thành lập như NHTM CP Á Châu. Và trong bối cảnh nền kinh tế thế giới cũng như trong nước hiện nay thì đây vẫn là có thể thấy đây vẫn là chiến lược có tầm nhìn xa của NHTM CP Á Châu.
Hiện nay trên phạm vi toàn quốc NHTM CP ACB đang tích cực phát triển mạng lưới kênh phân phối tại thị trường mục tiêu là các khu vực thành thị Việt Nam; Đồng thời nghiên cứu và phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng mới để cung cấp cho thị trường đang có và thị trường mới hình thành trong tình hình yêu cầu của khách hàng ngày càng tinh tế và phức tạp hơn
nhiều. Ngoài ra, khi điều kiện cho phép ACB sẽ mở văn phòng đại diện tại MỸ.
Với tầm nhìn và chiến lược đúng đắn, chính xác trong đầu tư công nghệ và nguồn nhân lực, nhạy bén trong điều hành và đoàn kết nội bộ, trong điều kiện ngành ngân hàng có những phát triển mạnh mẽ và môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện cùng sự phát triển của nền kinh tế Việt nam, ACB đã có từng bước phát triển nhanh, an toàn và hiệu quả. Vốn điều lệ của ACB ban đầu là 20tỷ đồng, đến ngày 30/9/2006 đã đặt trên 1.100 tỷ đồng tăng hơn 55 lần so với ngày mới thành lập, tới năm 30/12/2007 đã tăng lên 2.630.060 triệu đồng . Năm 2007 cũng là năm có tốc độ tăng kỷ lục về vốn chủ sở hữu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu đạt 53.8% - cao nhất kể từ ngày thành lập ACB. Việc quản lý rủi ro được thực hiện tốt hơn so với các năm trước, đặc biệt là rủi ro thị trường và rủi ro tín dụng. Tỷ lệ nợ xấu chiếm khoảng 0.08% tổng thấp hơn nhiều so với toàn ngành là 2%. Tổng tài sản 1994 là 312tỷ đồng đến nay đã đạt gần 40.000tỷ đồng tăng 122 lần, dư nợ vay cuối năm 1994 là 164tỷ đồng, cuối tháng 6/2006 đạt 14.464 tỷ đồng tăng 88 lần. Tới 30/12/2007 tổng tài sản lên tới 85.391.681 triệu đồng, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2006 và là năm có tốc độ tăng trưởng tổng tài sản lớn nhất trong 7 năm gần đây. Lợi nhuận trứơc thuế 1994 là 7,4 tỷ đồng, đến cuối tháng 9/ 2006 đạt 457 tỷ đồng tăng hơn 61lần, tới tháng 12/2007 đạt 1.760.008 triệu đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2006 và đạt mức cao nhất trong 12 năm trước. Dư nợ cho vay tăng gần 84% so với năm 2006,có tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay cao nhất từ năm 1996 tới nay. Tuy nhiên, tốc độ dư nợ cho vay vẫn thấp hơn tốc độ tăng tổng tài sản, chỉ chiếm khoảng 34.77% trong tổng tài sản tới cuối năm 2007. Năm 2008 vốn điều lệ tăng là 6.355.813 triệu đồng; lợi nhuận sau thuế là 2.210.682 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở
ACB với hơn 200 sản phẩm dịch vụ được khách hàng đánh giá là một trong các ngân hàng cung cấp sản phẩm dịch vụ phong phú nhất dựa trên nền công nghệ thông tin hiện đại. ACB vừa tăng trưởng nhanh vừa quản lý rủi ro hiệu quả. Trong môi trường kinh doanh nhiều khó khăn và thách thức ACB vẫn giữ vững thương hiệu ngân hàng bán lẻ hàng đầu tại VN.
Dựa vào kết quả hoạt động của ACB trong năm 2007 đã khẳng định vị thế của ACB là một ngân hàng thương mại có tổng tài sản và lợi nhuận cao nhất trong hệ thống các ngân hàng thương mại Việt Nam, rút ngắn khoảng cách với ngân hàng thương mại nhà nước. Thành công này không chỉ mang lại cho ACB thế và lực mới, nhất là mặt tài chính, công nghệ ngân hàng và nguồn nhân lực chất lượng mà quan trọng hơn cả là để lại những bài học quý giá trong việc quản trị ngân hàng và giúp ACB tiến bước ngày một mạnh mẽ trên con đường tiếp theo. Điều quan trọng trong tiến trình đó là phải xác định chiến lược kinh doanh trong ngắn, trung và dài hạn. Trong thời gian từ 2007 – 2010 là thời gian Việt Nam mở cửa hoàn toàn lĩnh vực ngân hàng theo cam kết với WTO nên mỗi năm ACB sẽ có mục tiêu và kế hoạnh cụ thể. Tới năm 2010 ACB sẽ vận hành một cách đầy đủ cơ cấu tổ chức theo mô hình tập đoàn ACB, gồm 2 bộ phận chính là: Ngân hàng thương mại ACB (bán lẻ) và
Ngân hàng Đầu tư ACB với đội ngũ cán bộ khoảng 10.000 người và 350 chi
nhánh và phòng giao dịch. Tuy năm 2008 là năm đầy khó khăn với hoạt động kinh tế thế giới nói chung và hoạt động ngân hàng nói riêng, nhưng với thế và lực được xây dựng ACB xác định 2008 sẽ thực hiện mục tiêu : Tăng trưởng
nhanh, quản lý tốt và lợi nhuận cao.
Theo tinh thần đó ACB xác định lại bước đi và mục tiêu của tầm nhìn tới 2015 là TRỞ THÀNH TẬP ĐOÀN TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG HÀNG ĐẦU
Sự hoàn hảo là mục tiêu ACB luôn hướng tới: ACB hướng tới là nhà cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính hoàn hảo cho khách hàng, danh mục đầu tư hoàn hảo cho cổ đông, nơi tạo dựng nghề nghiệp hoàn hảo cho nhân viên, là thành viên hoàn hảo của cộng đồng xã hội, sự “HOÀN HẢO” là ước muốn mà mọi hoạt động của ACB luôn nhằm thực hiện.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của bộ phận thẩm định tài sản thuộc Phòng thẩm định tài sản Ngân hàng TMCP Á Châu Khu vực Hà Nội
2.1.2.1. Lịch sử hình thành
Theo quyết định số 2139/TCQĐ-TĐTS.07 ngày 27/10/2007 của Tổng giám đốc về việc thành lập bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội trực thuộc Phòng thẩm định tài sản Hội sở Bộ phận thẩm định tài sản đảm bảo khu vực Hà Nội được thành lập.
2.1.2.2. Cơ cấu tổ chức của bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà nội.
Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội là một bộ phận thuộc phòng thẩm định tài sản Hội sở bộ phận thẩm định tài sản đảm bảo khu vực HN của ngân hàng ACB (trụ sở chính ở TP. HCM)
2.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên bộ phận thẩm định tài sản thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của ACB.
Trưởng Bộ phận
Phụ trách, quản lý công việc của Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội
- Phụ trách quá trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo tại Bộ phận thẩm định giá tài sản.
- Xây dựng kế hoạch và trình trưởng phòng Thẩm định tài sản về các vấn đề tuyển dụng, đào tạo, lương, thưởng, đề bạt của Bộ phận.
Giám đốc khối vận hành Trưởng BP hướng dẫn NV Trưởng BP quản lý tài sản thế chấp NV BP quản lý
tái sản thế chấp dẫn nghiệp vụNV BP hướng Nhân viên BPTĐ - ĐS Trưởng BPTĐ BĐS Nhân viên BPTĐ - BĐS Trưởng phòng
Nhân viên văn thư Trưởng BPTĐ -
- Ký duyệt kết quả thẩm định tài sản bảo đảm theo quyền chung, chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động của bộ phận
- Trực tiếp xây dựng kế hoạch , tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát nó.
- Ký các văn bản của Bộ phận.
- Trực tiếp báo cáo và chịu trách nhiệm trước Trưởng phòng Thẩm định tài sản về toàn bộ hoạt động của Bộ phận
- Trực tiếp báo cáo giám đốc Sở giao dịch Hà Nội về các vấn đề liên quan đến hành chính, nội quy lao động, kỷ luật lao động và các vấn đề khác trong Bộ phận.
Các công việc khác
- Trực tiếp thực hiện các công việc khác của Bộ phận Thẩm định tài sản khi cần thiết.
Nhân viên thẩm định tài sản
Thẩm định tài sản bảo đảm
- Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm
- Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm
- Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng từ SH
- Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (như quy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý…)
- Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo.
- Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm an toàn cho ACB.
- Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sản đảm bảo.
Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn Hà Nội từ các nguồn thông tin:
- Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng.
- Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước
- Báo chí, mạng internet.
- Cá nhân/đơn vị kinh doanh, môi giới bất động sản, định giá và hhác.
Hỗ trợ các chi nhánh trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm theo phân công của Trưởng Bộ phận. Trường hợp được Trưởng Bộ phận phân công thực hiện các công việc thuộc Bộ Phận khác, nhân viên thẩm định có trách nhiệm thực hiện theo mô tả của công việc đó hoặc theo yêu cầu của Trưởng Bộ phận.
Nhân viên văn thư
- Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho các đơn vị.
- Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo.
- Thực hiên công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê.
- Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng.
2.1.2.4. Phân công công việc
Phân tuyến thẩm định
Địa bàn thẩm định của các tuyến sẽ được luân phiên thay đổi 1 tháng 1 lấn. - Tuyến 1: Quận Hoàn Kiếm, Quận Đống Đa, Quận Thanh Xuân, Quận Ba Đình, Quận Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, huyện Sóc Sơn
- Tuyến 2: Quận Hoàng Mai, Quận Hai Bà Trưng, Quận Tây Hồ, Quận Long Biên, huyện Thanh Trì, huyện Đông Anh, huyện Gia Lâm.
- Tuyến 3: còn lại
Việc phân hồ sơ thẩm định tài sản cho các tuyến được thực hiện vào 8h00 sáng và 13h chiều hàng ngày. Đối với các hồ sơ thẩm định tại các địa bàn ngoài Tp. Hà Nội sẽ được phân công luân phiên cho các tuyến nhận hồ sơ sáng.
Phân công việc cập nhật thông tin thị trường BĐS
Nhằm phục vụ cho việc xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trường BĐS và xây dựng đơn giá đất thị trường, việc cập nhật thông tin thị trường BĐS sẽ