Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Trong giai đoạn nền kinh tế đang rơi vào tình trạng khủng hoảng toàn cầu như hiện nay thì vấn đề làm sao để thoát ra khỏi nó và đưa đất nước phát triển đi lên là câu hỏi đặt ra không chỉ cho các nhà lãnh đạo mà cho tất cả các thành viên xã hội phải suy nghĩ. Hệ thống các ngân hàng cũng là một thành viên đóng vai trò quan trọng trong các chiến lược, giải pháp để làm nhiệm vụ trên. Vai trò của hệ thống ngân hàng được thể hiện rất rõ trong các hoạt động kinh tế: giúp hoạt động kinh tế diễn ra liên tục, tạo điều kiện cho các chủ thế kinh tế có vốn phát triển các tiềm năng...Vì vậy, mà bất cứ một quốc gia nào để có thể phát triển thì điều tiên quyết là phải có được một hệ thống ngân hàng phát triển mạnh mẽ, đứng song song với sự phát triển của các hoạt động sản xuất vật chất. Cũng vì vai trò to lớn đó mà lĩnh vực ngân hàng ngày một phát triển. Giá trị có tầm quan trọng được công nhận chung như thước đo kinh tế, định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực đã phát triển ở nhiều nước trên thế giới, song ở Việt Nam nó còn khá mới mẻ. Định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS, nó được coi là trái tim của tất cả các hoạt động liên quan tới BĐS. Đặc biệt trong giai đoạn thì trường BĐS Việt Nam thời gian gần đây đã cho thấy một dấu hiệu không tốt khi mà giá BĐS được đưa lên quá cao. Dẫn tới hậu quả là thì trường tụt dốc. Nguyên nhân một phần lớn là do sự thiếu hiểu biết của các chủ thể tham gia thị trường đã không quan tâm tới giá trị thị trường của các BĐS đem giao dịch đó. Định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc giúp thị trường hoạt động một các minh bạch và ổn định nhất. Định giá BĐS có vai trò quan trọng trong việc đưa ra quyết định về mọi vấn đề có liên quan tới BĐS. Trong thời gian thực tập tại phòng thẩm định tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu em nhận thấy : mục tiêu “ lợi nhuận” và vấn đề “ rủi ro” luôn tồn tại song hành với nhau. Vậy câu hỏi đặt ra là làm sao để vừa đạt được mục tiêu lợi nhuận vừa giảm bớt rủi ro? Hoạt động định giá thế chấp tại ngân hàng trở thành nhiệm vụ quan trọng trong mục tiêu “ lợi nhuận” đó. Trong các tài sản bảo đảm tại ngân hàng chia làm hai loại lớn là động sản và BĐS. Trong đó BĐS chiếm tỷ trọng 70% đến 80%, và trong BĐS thì BĐS là nhà ở cũng chiếm một tỷ trọng cao. Chính vì vậy mà em chọn đề tài: “ Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu “ làm chuyên đề tốt nghiệp.

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………… Chương – CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP……………………………………………………………………… 10 1.1 Khái niệm ,vai trò ý nghĩa chấp BĐS ngân hàng… 10 1.1.1 Khái niệm chấp BĐS ngân hàng………………… 10 1.1.2.Vai trò chấp BĐS ngân hàng…………………… 10 1.1.3.Ý nghĩa chấp BĐS ngân hàng……………… … 11 1.2 Khái niệm vai trò định giá chấp……………………………… 11 1.2.1.Khái niệm định giá BĐS…………………………………… 13 1.2.2.Ý nghĩa định giá hoạt động kinh tế - xã hội nói chung chấp ngân hàng nói riêng……………………………… 13 1.2.2.1 Trong hoạt động KT _ XH …………………………………… 13 1.2.2.2 Trong chấp ngân hàng………………………………… 15 1.3 Các quy định Nhà nước chấp BĐS nhà ngân hàng………………………………………………………………… 16 1.4 Các phương pháp định giá……………………………………………18 1.4.1 Phương pháp so sánh………………………………………… 18 1.4.1.1 Khái niệm ý nghĩa phương pháp……………………… 18 1.4.1.2 Yêu cầu áp dụng phương pháp so sánh……………………19 1.4.1.3 Các bước tiến hành…………………………………………….20 1.4.1.4 Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị BĐS, thứ tự trình tự điều chỉnh……………………………………………………… 21 1.4.1.5 Nguyên tắc phương pháp điều chỉnh……………………….23 1.4.1.6 Ưu điểm nhược điểm phương pháp so sánh……………23 1.4.1.7 Phạm vi áp dụng………………………………………….……25 1.4.2 Phương pháp chi phí………………………………………… 25 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ 1.4.2.1 Khái niệm ý nghĩa phương pháp……………………….25 1.4.2.2 Các bước tiến hành………………………………………… 26 1.4.2.3 Các phương pháp xác định chi phí xây dựng………………… 27 1.4.2.4 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy cơng trình……………27 1.4.2.5 Ưu điểm nhược điểm phương pháp…………………….28 1.4.2.6 Phạm vi áp dụng……………………………………………… 28 1.4.3 Phương pháp vốn hóa………………………………………… 29 1.4.3.1 Khái niệm ý nghĩa phương pháp……………………… 29 1.4.3.2 Các thước đo giá trị sử dụng phương pháp………… .29 1.4.3.3 Tỷ lệ vốn hóa…………………………………….…………….29 1.4.3.4 Các phương pháp vốn hóa………………………… …………30 1.4.3.4.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp……………… ……… 30 1.4.3.4.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Vốn hóa lợi tức) ……………………………………………………………… 30 1.4.3.5 1.5 Các bước thực hiện………………………………………….31 Quy trình định giá BĐS nhà ở…………………………………… 31 Chương – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………………………………………………….35 2.1 Tổng quan ngân hàng TMCP Á Châu…………………………… 35 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng TMCP Á Châu… … ……………………………………………………………………………35 2.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức cà nhiệm vụ phận thẩm định giá trực thuộc phòng thẩm định giá khu vực Hà Nội Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………………… 38 2.1.2.1 Lịch sử hình thành…………………………………………… 38 2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức……………………………………………… 38 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ 2.1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ nhân viên Bộ phận thẩm định giá thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội ngân hàng TMCP Á Châu…………… ………………………………………………………… 39 2.1.3 Tình hình cho vay chấp ngân hàng TMCP Á Châu năm gần đây………………………………………………………….42 2.2 Các quy định ACB thẩm định tài sản chấp BĐS nhà ở…………………………………………………………………………… 46 2.2.1 Các nguyên tắc đạo đức thẩm định giá ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………… 46 2.2.2 Các nội dung cần thẩm định BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………… 47 2.2.3 Quy định định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………….50 2.2.3.1 Căn nguyên tắc định giá BĐS………………………… 50 2.2.3.2 Xác định đơn giá đất thị trường……………………………… 52 2.2.3.2.1 Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường……………….52 2.2.3.2.2 Người phê duyệt đơn giá đất thị trường…………………… 53 2.2.3.3 Xác định đơn giá xây dựng nhà ở………………… 53 2.2.4 Những quy định ngân hàng TMCP Á Châu nhận chấp BĐS nhà ở……………………………………………………………… 55 2.2.4.1 Điều kiện nhà đất nhận chấp Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………… 55 2.2.4.2 Những trường hợp BĐS nhà không nhận chấp ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 57 2.3 Quy trình định giá ngân hàng TMCP Á Châu……………………….58 2.4 Phương pháp xác định giá trị nhà chấp ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………… 60 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ 2.5 Những kết đạt hạn chế công tác định giá chấp ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 77 2.5.1 Những kết đạt công tác định giá chấp Ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 77 2.5.2 Những hạn chế công tác định giá chấp BĐS nhà ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 79 2.5.3 Nguyên nhân hạn chế công tác định giá chấp Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………… 81 Chương – GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………… 83 3.1 Mục tiêu phát triển chung ngân hàng TMCP Á Châu riêng thẩm định giá……………………………………………………………… 83 3.2 Những giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS nhà chấp ngân hàng TMCP ÁChâu…………………………………… …… 84 3.3 Những kiến nghị với Nhà nước…………………………………………90 KẾT LUẬN………………………………………………………………… 95 Tài liệu tham khảo………………………………… .96 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản ACB: Asia commencial bank NHTM CP: Ngân hàng thương mại cổ phần ACBR: ACB real estate AREV: Asia real estate valuation IFC: International Finance Corporation TCTD: Tổ chức tín dụng KHDN: Khách hàng doanh nghiệp QSDĐ: Quyền sử dụng đất 10 QSH: Quyền sở hữu 11 KL: Khối lượng 12 NVBP: Nhân viên phận 13 BPTĐ – BĐS: Bộ phận thẩm định BĐS 14 BPTĐ – ĐS: Bộ phận thẩm định động sản 15 NV: Nghiệp vụ 16 MMTB: Máy móc thiết bị 17 GTGT: Thuế Giá trị gia tăng 18 PV: Giá trị dòng tiền 19 FV: Giá trị tương lai dòng tiền 20 VBPL: văn pháp luật Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO - 10 Gv hd: TH.S VŨ THỊ Định giá khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể, thời điểm xác định có cân nhắc tới tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan – Khoa xây dựng BĐS – Đại học quốc gia Singapore) - Theo điều Pháp lệnh Giá quy định : “ Thẩm định giá việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế” Khái niệm định giá BĐS ? Một số quan điểm định giá BĐS nhà nghiên cứu nước - Định giá BĐS hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá BĐS thực chất định giá đất tài sản gắn liền với đất (nếu có) - Định giá BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm định có tính tới đặc điểm BĐS nhân tố tiểm ẩn nó” (Quan điểm Singapore ) - Theo quan điểm Oxtraylia: “ định giá BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm xác định có tính tới chất BĐS mục đích định giá Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 75 Gv hd: TH.S VŨ THỊ thẩm định giá đơn giản hóa nhiều Đơn giá đất thị trường nhân viên thẩm định giá cập nhật hàng tháng cho phù hợp với biến động thị trường Đơn giá xây dựng cập nhật theo năm, song với biến động lớn có cơng văn Hội đồng thẩm định hướng dẫn thực thẩm định giá BĐS chấp Hệ thống quy định định giá Ngân hàng ACB tương đối đầy đầy đủ hồn thiện bước -> giúp cho cơng tác định giá chấp thuận lợi hơn, thống toàn hệ thống ngân hàng ACB Quy định cụ thể trường hợp nhận chấp không nhận chấp, điều kiện hồ sơ BĐS chấp chủ tài sản chấp; tỷ lệ giảm giá BĐS chấp có lợi hay lợi (BĐS chấp hình dáng, kích thước, vị trí); trường hợp đặc biệt Hội đồng thẩm định xem xét định làm tăng tính xác hạn chế rủi ro cho ngân hàng Về phương pháp định giá cho ACB đầu ngân hàng thương mại Việt Nam với phương pháp định giá tương đối phù hợp với thị trường đáp ứng nhu cầu vay khách hàng Phương pháp định giá so sánh phương pháp chi phí áp dụng chủ yếu cơng tác định giá NHTM CP Á Châu Giá trị định giá đưa có chứng minh chứng thị trường cụ thể Mặt khác công tác thẩm định giá ACB có trợ giúp ban tư pháp làm cho việc giải trường hợp khó phát sinh q trình thẩm định giá nhanh nhiều Tại ACB có thống liên kết chặt chẽ phận để trợ giúp tìm kiếm trao đổi thơng tin khách hàng giúp ích lớn việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thành hồ sơ thẩm định Nhân viên tín dụng nhân viên định giá hợp tác việc thu thập thông tin khách hàng thông tin BĐS, trao đổi với quy định Nhà Nước nói chung Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 76 Gv hd: TH.S VŨ THỊ ACB nói riêng trường hợp có vướng mắc định giá BĐS chấp hay định cấp tín dụng Giảm thời gian hạn chế rủi ro định cấp tín dụng ngân hàng Trong công tác thẩm định giá bước hồn thiện phương pháp cơng nghệ Hiện thấy hệ thống ngân hàng TMCP chưa có ngân hàng có cơng ty thẩm định giá riêng biệt ACB ACB xây dựng phần mềm làm tờ trình thẩm định, điều có ý nghĩa lớn cải tiến cơng nghệ định giá Việt Nam nói chung hoạt động định giá ngân hàng nói riêng Trong cơng tác định gía nhân viên định giá ln có trao đổi kinh nghiệm thơng tin cho để nhanh chóng hồn thành hồ sơ mở rộng hệ thống thông tin BĐS Trao đổi công tác định giá không diễn nội phòng thẩm định giá, phận thẩm định có trao đổi với phận khác để nhằm rút kinh nghiệm nâng cao chất lượng định giá phục vụ khách hàng Mở lớp ngắn hạn đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên ngân hàng quan tâm tạo điều kiện ACB ln hướng tới “ hồn mỹ”, mà khơng ngừng nâng cao chất lượng hoạt động tương lai Tuy đạt kết đáng khen ngợi hạn chế cần khắc phục Phần sau em xin trình bày số hạn chế công tác định giá chấp BĐS nhà ACB 2.5.2 Những mặt hạn chế công tác định giá ACB + Mục tiêu định giá nhằm phục vụ định cấp tín dụng cho khách hàng vay Do đó, kết định giá phải bảo đảm nguyên tắc an tồn tín dụng Nhưng khơng phải lấy kết thẩm định giá làm hoàn toàn Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 77 Gv hd: TH.S VŨ THỊ cho việc xét cấp tín dụng mà phụ thuộc vào nhiều tố khác Việc định giá làm tăng khả hoàn trả khoản nợ khách hàng + Với thời gian quy định 4h cho việc thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng ACB thực đầy đủ bước Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam khơng bảo đảm tiến độ cung cấp thông tin cho phận xét cấp tín dụng ngân hàng Do đó, kết định giá chưa phản ánh thực giá trị thực BĐS, có hướng giảm so với giá thị trường + Trong phương pháp định giá so sánh nhân viên định giá sử dụng BĐS so sánh -> giá chưa phản ánh thị trường + Các tỷ lệ giảm giá cao so với thực tế -> hạn chế khả cạnh tranh ngân hàng + Đơn giá xây dựng tính cho BĐS hồn chỉnh lại khơng tính trang thiết bị gắn chặt với nhà + Đối với đơn giá đất thị trường làm giá song phương pháp định áp dụng phương pháp so sánh để tìm đơn giá đất phương pháp chi phí để tìm đơn giá xây dựng nên có hạn chế phương pháp định giá BĐS nhà chấp trường hợp chưa có đơn giá thị trường nên có hạn chế giống trình bày + Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất xem xét tới ứơc lượng theo quan điểm nhân viên thẩm định giá Những đánh giá hoàn toàn nhận định chủ quan nhân viên thẩm định + Một số yếu tố chưa điều chỉnh như; tỷ lệ trượt giá, giao dịch BĐS so sánh thực thời gian khứ Giá trị nhà khơng tính tới giá trị trang thiết bị gắn với ngơi nhà Điều khơng hợp lý Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 78 Gv hd: TH.S VŨ THỊ phương pháp luận, giá trị BĐS nhà bao gồm đất ở, nhà công trình gắn với nhà + Hoạt động định giá có hạn chế hệ thống thơng tin Chưa xác định cụ thể xác thông tin cần thiết cho công tác định giá Độ xác thơng tin chưa hồn tồn đáng tin cậy, thông tin thu thập từ mạng nhân viên thẩm định trực tiếp thương lượng Giá giao dịch thực chất chưa xác lập + Vẫn tình trạng chậm, trễ hồ sơ 2.5.3 Ngun nhân hạn chế - Về phương pháp định giá: cách làm ACB nhằm mục đích đưa định cấp tín dụng cho khách hàng Vì vậy, thực theo lý thuyết tiêu chuẩn thẩm định giá quy định Bộ Tài Chính khơng đáp ứng u cầu hoạt động kinh doanh Nếu kéo dài thời gian dẫn tới việc khách hàng chi phí cho hồ sơ định giá chấp lớn => ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh ngân hàng - Thời gian hoàn thành hồ sơ theo quy định ACB 24h hồ sơ thẩm định nội thành Nhưng thực chất nhân viên thẩm định làm việc 8h ngày theo tiêu nhân viên phải thẩm định hồ sơ (đi thẩm định, chưa kể thời gian làm tờ trình) - Một số nguyên nhân khác dẫn tới chậm trễ hồ sơ: không hẹn gặp với khách hàng, thông tin cần xác minh chưa rõ ràng nên phải tới nhiều quan để xác minh Khách hàng cung cấp hồ sơ chưa đầy đủ rõ ràng thông tin - Nhiều hồ sơ phức tạp việc thẩm định tính tốn, thời gian hồn thành phải kéo dài so với yêu cầu Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 79 Gv hd: TH.S VŨ THỊ - Thời gian ký duyệt tờ trình thẩm định vào cuối ngày nên làm hạn chế trả nhanh kết Và phải qua nhiều người ký duyệt hồ sơ có giá trị lớn - Những lỗi cá nhân nhân viên thẩm định - Những nguyên nhân khách quan: + Việc tìm kiếm thơng tin phụ thuộc vào thị truờng nhiều Nếu thị trường khơng có giao dịch việc tìm BĐS so sánh khó định gía viên phải sử dụng giao dịch khứ => kết định giá không phản ánh thị trường + Thông tin liên quan tới BĐS phức tạp nhiều khó tìm hiểu + Hệ thống pháp luật quy định quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà phức tạp rắc rối Có nhiều giấy tờ thủ tục + Hiện Bộ Tài Chính ban hành thêm tiêu chuẩn cơng tác định giá cần có thời gian để thực vào thực tiễn Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG 80 Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 81 Gv hd: TH.S VŨ THỊ Kết định giá phụ thuộc lớn vào trình chun mơn nhân viên thẩm định giá Vì vậy, thường xuyên mở lớp tập huấn ngắn hạn mời chuyên gia lĩnh vực thẩm định giá giảng dậy Hay gửi cán có đủ điều kiện để tham giá lớp học nuớc vừa nâng cao kiến thức chuyên môn vừa học hỏi kinh nghiệm nước trước Phát triển đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp kinh nghiệm Định giá BĐS lĩnh vực liên quan tới nhiều lĩnh vực khác yêu cầu nhân viên thẩm giá phải có kiến thức tổng hợp lĩnh vực liên quan đảm bảo chất lượng kết thẩm định giá Kiến thức định giá bao gồm kiến thức định giá, kiến thức kinh tế, kiến thức kĩ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng, kiến thức xã hội (như phong thuỷ, mơi trường xã hội…) Vì vậy, kiến nghị ngân hàng nên có chuyên viên lĩnh vực xây dựng để trợ giúp cho nhân viên thẩm định Làm chủ chuyên môn công nghệ giúp nâng cao suất hoạt động nên 100% Và xu hướng phát triển chung lĩnh vực không lĩnh vực định giá Thứ 4: Để nâng cao chất lượng để nhân viên thẩm định học hỏi kinh nghiệm đồng nghiệp khác ngân hàng nên định kỳ tổ chức buổi hội thảo trao đổi kinh nghiệm nhân viên phòng, phạm vi rộng phận đơn vị khác Trong phạm vi phận thường xun trao đổi thơng tin kinh nghiệm nhân viên, nhân viên trưởng phận để nâng cao chất lượng kết thẩm định gía Ngồi nên tổ chức buổi trao đổi hoạt động định giá phận thẩm định giá với phận khác tín dụng để trao đổi đánh giá kết làm việc phận từ rút kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá nhân viên thẩm định giá Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 82 Gv hd: TH.S VŨ THỊ Thứ 5: Có chế độ khen thưởng kỷ luật nghiêm khắc nhân viên làm sai quy chế Động viên khen thưởng không tinh thần mà vật chất Điều làm gắn bó nhân viên ngân hàng Vừa sách để ni dưỡng giữ chân nhân viên tốt Đồng thời phải có kỷ luật nghiêm khắc nhân viên làm sai quy chế Có chế độ kiểm tra giám sát kết định giá nhân viên nhằm đánh giá lực đạo đức nghề nghiệp Xây dựng đội chuyên trách thường xuyên hay định kỳ kiểm tra tờ trình thẩm định giá, đánh giá điểm cho nhân viên theo tháng từ có chế độ khen thưởng kịp thời, khích lệ tinh thần làm việc nhân viên Hàng năm hay quý nên tổ chức pic nic vui chơi hệ thống ngân hàng ACB để đồng nghiệp phận khác phận có tinh thần đồn kết gắn bó Xây dựng nhà thứ hai cho nhân viên, để họ phục vụ Thứ 6: Hồn thiện quy định công tác định giá Những quy định cần hoàn thiện thay đổi cho phù hợp với thực tế Những biến động kinh tế tình hình biến động riêng thị trường BĐS cần cập nhật có phương pháp dự báo để đưa kết thẩm định giá sát với thực tế đảm bảo an tồn cho tín dụng cấp Cụ thể, với quy định tỷ lệ giảm giá quy định ACB theo thấp so với thị trường Đành rằng, mục đích định giá để chấp bảo đảm cho khoản vay tín dụng để cạnh tranh giai đoạn thị trường mở cửa mà điều ước quốc tế việc mở cửa hoàn toàn thị Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 83 Gv hd: TH.S VŨ THỊ trường ngân hàng tổ chức thương mại nên có điều chỉnh tích cực so với thị trường Thứ 7: Xây dựng văn hố cơng sở Đây điều mà ACB hướng tới Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, kinh nghiệm tác phong công việc tháo vát, thái độ lịch với khách hàng cầu nối thành công Chất lượng phục vụ không xác kết định điều tưởng chừng nhỏ nhặt Thứ 8: Hạn chế sai sót cơng tác định gía, Trong q trình định giá nhân viên định gía khơng tránh khỏi sai sót dẫn tói kết định giá chưa tốt Đơi sai sót kỹ tính tốn, lỗi nhỏ tả…Vì vậy, cần hạn chế tối đa sai sót khơng đáng có Để làm việc này, tơi kiến nghị nên tăng cường cơng tác kiểm tra, thực kiểm tra chéo nhân viên định Đặc biệt cần ý đến yếu tố pháp lý BĐS chấp Nếu nhân viên thẩm định không xem xét cần thận lỹ lưỡng gây hậu khó lường Làm tăng rủi roi cho ngân hàng đặc biệt đối tượng có ý đồ xấu Nhất qut khơng nhận BĐS chấp mà không thuộc đối tượng mà pháp luật không cho phép ngân hàng ACB quy định, BĐS mà có vấn đề pháp lý khơng rõ ràng cần làm sáng tỏ Hoặc có ghi ngờ cần xác minh xác 3.3 Những kiến nghị Nhà nước Trong q trình định giá nhân viên định giá đơi gặp nhiều khó khăn việc xác định thông tin liên quan tớ chủ tài sản chấp Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 84 Gv hd: TH.S VŨ THỊ tính pháp lý tài sản Một khó khăn từ phía quản lý nhà nước Để tiếp cận thơng tin hạn chế bất cập thị trường BĐS nay, xin kiến nghị số ý kiến để nâng cao hiệu quản lý nhà nước công tác định giá chấp Thứ 1: Nhà nước cần có cổng thơng tin để người dân truy cập tìm kiếm thơng tin Đặc biệt thơng tin quy hoạch Có thể thấy rằng, trước thơng tin quy hoạch bí mật người dân tới Theo quy định Bộ Tài Nguyên Môi Trường thơng tin quy hoạch cần cơng bố công khai Nhưng thực tế thông tin quy hoạch phức tạp khó xác định Nhiều quy hoạch “treo” Hà Nội Nhà nứơc cần xây dựng quản lý chặt chẽ thông tin liên quan tới BĐS cung cấp thông tin cho người dân họ cần tới Đặc biệt việc thông tin liên quan tới BĐS mà người sử hữu đem chấp tổ chức tín dụng cần Nhà nước quản lý cung cấp thông tin liên quan tới BĐS cho tổ chức tín dụng biết, hay tình trạng bị kê biên để thi hành án, Tránh tình trạng BĐS chấp nhiều tổ chức giá trị lại khơng đủ lớn để bảo đảm cho tất khoản vay Thứ 2: Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đối tượng khách hàng nhân doanh nghiệp nhỏ ACB chiếm tới tới gần 90% họ chấp chủ yếu BĐS, BĐS nhà chiếm tỷ lệ lớn Vì vậy, thân họ gặp nhiều vấn đề với việc nhà họ chưa cấp loại sổ “đỏ” sổ “hồng” để chấp bảo đảm cho khoản vay họ Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ & SH nhà nhà nước chủ trương thực nhiều năm qua kết chưa Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 85 Gv hd: TH.S VŨ THỊ mục tiêu đạt đưa Còn nhiều hộ gia đình cá nhân chưa cấp => hạn chế khả vay khách hàng họ có nhu cầu sử dụng vốn ngân hàng lại khơng có tài sản chấp Khi tín dụng mở rộng lợi nhuận ngân hàng tăng Trên phạm vi nước phạm vi Thành Phố Hà Nội số lượng GCN QSDĐ SH Nhà chưa cấp lớn Vì vậy, nhà nước cần đẩy nhânh cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ SH nhà cho người dân vừa giúp cho công tác quản lý nhà nước chặt chẽ vừa tạo điều kiện cho người dân có hội sử dụng vốn tín dụng ngân hàng để hoạt động Thứ 3: Hoàn thiện văn pháp luật quản lý BĐS quy định định gía BĐS Hiện sách quản lý BĐS nhiều bất cập chồng chéo Việc hướng dẫn thực trình tự, thủ tục hành liên quan tới quyền sử dụng đất sở hữu nhà lung túng, nhiều vướng mắc q trình thực Có nhiều văn huỷ bỏ thay văn băn việc thơng báo đưa vào thực tiễn nhiều khó khăn Nhiều người khơng biết văn pháp luật hết hiệu thi hành Vì vậy, có VBPL thay VBPL cũ cần có thơng báo rộng rãi tới quần chúng nhân dân Định giá BĐS lĩnh vực Việt Nam mà hệ thống VBPL quy định định giá chung định giá chấp nói riêng chưa đầy đủ đồng Thế chấp BĐS đảm bảo cho khoản tín dụng nhu cầu lớn không mà tương lai kinh tế phát triển người dân cần nhiều vốn để thực hội phát triển.Vì vậy, để hợp pháp hố có hành lang pháp lý an tồn kiến nghị quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu sớm ban hành VBPL hướng dẫn định giá chấp Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 86 Gv hd: TH.S VŨ THỊ Thứ 4: Nhà nước cần có biện pháp nâng cao hiệu quản lý phát triển thị trường BĐS Thị trường BĐS Việt Nam phát triển mạnh mẽ thời gian gần song song với tồn khuyết tật thị trường (thị trường “nóng” giá tăng cao giá trị thực nó, tượng đầu ngăm giá) Thị trường BĐS VN phát triển tự phát giao dịch BĐS chưa ký với quan nhà nước Vì sách thuế phí liên quan đến chuyển nhượng BĐS khơng nhỏ (4% thuế chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp 2% đất nơng nghiệp; 0,5% lệ phí trước bạ) Do vậy, giao dịch phần lớn thực viết giấy trao tay Ngoài tượng đầu thị trường BĐS làm cho giá BĐS tăng vọt đợt sốt năm 2007 dẫn tới hậu thị trường “đóng băng” thời gian năm 2008 đầu năm 2009 vừa qua Vì vậy, cần có chế quản lý thị trường tốt để phát triển bền vững Để hạn chế đầu nhà nứơc có sách thuế với người sở hữu nhiều BĐS liệu thực thi thực tế hay không? Vẫn câu hỏi cho cấp quản lý Đối với tổ chức kinh doanh BĐS thực giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch Đây bước tiến công tác quản lý nhà nước Nhưng tới lúc tất giao dịch BĐS phải qua sàn Không giao dịch tổ chức kinh doanh BĐS mà giao dịch dân BĐS Các giao dịch BĐS cần đăng ký nhà nước quản lý thơng qua hệ thống đăng ký đó, quản lý công nghệ phần mềm quản trị thông tin Nhà nước cần nghiên cứu cải cách thủ tục hành tránh nhiều thủ tục rờm rà, phức tạp, giải vấn đề hành Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO 87 Gv hd: TH.S VŨ THỊ nhanh hiệu Kiện tồn máy quản lý hành từ trung ương tới địa phương Thứ 5: Xây dựng khung giá đất đơn giá xây dựng tối thiểu nhà công trình xây dựng Khung giá đất nhà nước xây dựng với mục đích tính thuế Với chủ trương phủ xây dựng khung giá sát với giá thị trường thực tế chưa làm điều Có thể thấy rõ điều chương nêu đơn giá thị trường ACB đơn giá nhà nước, chúng có chênh lệch tương đối lớn Tuy vậy, chấp BĐS nhiều tổ chức tín dụng lại tính theo đơn giá Vì vậy, dẫn tới việc giá trị tài sản chấp nhỏ với giá trị thị trường nhiều lần Đặc biệt giá quyền sử dụng đất Mặt khác theo quy định Ngân hàng nhà nước cho vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp => hạn chế quy mô vốn vay khách hàng => hạn chế nguồn thu ngân hàng Khung giá xây dựng nằm tình trạng này, giá chưa phản ánh chi phí xây dựng thị trường Vì vậy, kiến nghị Chính phủ Bộ ban ngành liên quan cần đưa khung giá phản ánh sát với thị trường Thứ 6: Đối với Ngân hàng nhà nước Kiến nghị ngân hàng Nhà nước cần xây dựng hồn thiện hệ thống thơng tin liên ngân hàng, tiếp tục xây dựng mối quan hệ ngân hàng Nhà nứơc ngân hàng thương mại với nhau, ngân hàng thương mại với Tạo thành khối liên ngân hàng chia sẻ thông tin để nâng cao hoạt động hệ thống thân ngân hàng Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG 88 Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG 89 Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009