Công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong năm 2008, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh ... thì các hoạt động cho vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được coi như là trung gian , như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế. Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng . Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá bất động sản đóng vai trò khá quan trọng. Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác. Trong thời gian thực tập tài phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, các khái niệm, quy định , vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín . Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị , những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3 năm gần đây : 2006- 2008. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh... 5. Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3 chương : Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà N đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị Thảo đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn.

Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Khái niệm vai trò chấp Bất động sản kinh tế quốc dân .4 1.1 Khái niệm .4 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp bất động sản 1.1.2 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân 1.1.3 Một số vấn đề chung định giá bất động sản 1.2 Nguyên tắc định giá .11 1.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 11 1.2.2 Nguyên tắc cung - cầu 11 1.2.3 Nguyên tắc thay .11 1.2.4 Nguyên tắc đóng góp 12 1.2.5 Nguyên tắc cân 12 1.2.6 Nguyên tắc thay đổi 12 1.2.7 Nguyên tắc phù hợp 12 1.2.8 Nguyên tắc cạnh tranh 12 1.2.9 Nguyên tắc dự báo 13 1.2.10 Nguyên tắc ngoại ứng 13 1.3.Các phương pháp định giá bất động sản 13 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .13 1.3.2 Phương pháp chi phí .19 1.3.3 Phương pháp vốn hoá 24 1.4 Quy trình định giá bất động sản .27 1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá giá trị sở 27 1.4.2 Lập kế hoạch định giá 28 1.4.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin 29 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 1.4.4 Phân tích thơng tin 30 1.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá 31 1.4.6 Lập báo cáo chứng thư định giá 31 Quy định chung Ngân hàng bất động sản chấp .32 2.1 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 32 2.2 Các loại bất động sản chấp .33 2.3 Quy định cho vay bất động sản chấp 33 2.3.1 Hồ sơ cho vay chấp 33 2.3.2 Quyền hạn nghĩa vụ bên .34 2.3.3 Mức cho vay tối đa .36 2.3.4 Thời điểm xác định giá trị bất động sản chấp 36 Kinh nghiệm định giá bất động sản số nước giới 37 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN 39 số nét khái quát ngân hàng TMCP Đại tín 39 1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Đại Tín .39 1.1.1 Thơng tin ngân hàng TMCP Đại Tín 39 1.1.2 Lịch sử hình thành 39 1.1.3 Cơ cầu tổ chức Ngân hàng TMCP Đại Tín 43 1.1.4 Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín .45 1.2 Tình hình hoạt động chấp ngân hàng 46 1.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 46 1.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín 50 Thực trạng công tác định giá chấp bất động sản phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 53 2.1 Các quy định Ngân hàng TMCP Đại Tín bất động sản chấp 55 2.1.1 Các loại bất động sản chấp Ngân hàng 55 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 2.1.2 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 55 2.2 Quy trình tín dụng định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 58 2.2.1 Quy trình định giá bất động sản 58 2.2.2 Thực tế công tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 67 Đánh giá chung 81 3.1 Những kết đạt nguyên nhân .81 3.1.1 Những kết đạt 81 3.1.2 Nguyên nhân 82 3.2 Những mặt tồn nguyên nhân 83 3.2.1 Những mặt tồn 83 3.2.2 Những nguyên nhân 84 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 87 Phương hướng phát triển Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội thời gian tới .87 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín 89 Những kiến nghị 91 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TMCP : Thương mại cổ phần UBND : Uỷ ban nhân dân \ Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Tóm tắt hoạt động kinh doanh .47 Bảng 2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng phi tín dụng 50 Bảng 3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng q 1/2009 ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .51 Bảng 4: Báo cáo kết cho vay tháng 12/08 52 Bảng 5: Các tiêu chí so sánh BĐS mục tiêu BĐS so sánh .76 Bảng 6: điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu 78 Bảng giá trị tài sản cơng trình xây dựng gắn liền (hình thành) đất 80 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu tồn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại quan trọng Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần khơng nhỏ tới phát triển kinh tế Trong năm 2008, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam chịu ảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động cho vay vốn ngân hàng đóng vai trò quan trọng Ngân hàng coi trung gian , cầu nối vốn tới nhà đầu tư kinh doanh, góp phần khơng nhỏ vào phát triển kinh tế Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín ngân hàng khác hoạt động nguyên tắc an toàn lợi nhuận Chính vấn đề an tồn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới cơng tác tín dụng Ngân hàng Để thực điều tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản chấp, tài sản chấp đa dạng chủ yếu bất động sản Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng Định giá bất động sản xuất giới từ lâu Việt nam hoạt động định giá mẻ nhiều hạn chế, thiếu xác Trong thời gian thực tập tài phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em định chọn đề tài : “Công tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp Với việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào cơng tác định giá bất động sản Ngân hàng, làm cho hoạt động ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 2 Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá mặt sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản chấp, khái niệm, quy định , vai trò, phương pháp định giá kinh nghiệm số nước giới Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng, nắm bắt quy trình, công việc phải làm tiến hành thực định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị , giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Số liệu nghiên cứu sử dụng năm gần : 2006- 2008 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm chương : Chương I : Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp Chương II : Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Chương III : Phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp Do trình độ thời gian có hạn, chun đề nhiều thiếu sót Em mong đóng góp ý kiến thầy mơn để có viết hồn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà N tạo điều kiện giúp đỡ để em hồn thành chun đề tốt nghiệp cách tốt Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị Thảo góp ý, sửa chữa để chuyên đề em hoàn thiện Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Khái niệm vai trò chấp Bất động sản kinh tế quốc dân 1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp bất động sản Mỗi quốc gia có nguồn tài sản vô quý giá thiên nhiên ban tặng người sáng tạo Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành hai loại bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại ghi luật La mã Bộ luật Dân điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản tài sản di dời ” Như bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác khơng thể di dời Bất động sản đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể di chuyển bị hư hại tốn nhiều cơng sức, chi phí cơng trình kiến trúc , cơng trình lắp ghép Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản ) + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị ( vào số lượng, chất lượng đất đai ) Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp - Nhà , cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng : + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng ( nhà bạt gánh xiếc, lâu đài lằm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, cơng cụ lao động ) + Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông : đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng : máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình ( tài sản tháo rời mà giá trị công chúng không thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác ) + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn lâu năm : bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác pháp luật quy định Định nghĩa bao trùm hầu hết loại bất động sản , tạo thông nước, giúp cho người dân nhìn nhận cách đắn tài sản bất động sản góp phần giúp cho quan quản lý nhà nước thống ý kiến việc đưa sách cho việc quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản sở tuân theo quy định bất động sản kể Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 73 bất động sản đặc biệt có giá trị lớn khó định giá ngân hàng sử dụng thêm giá trị tham khảo từ quan, tổ chức định giá chuyên nghiệp Chất lượng định giá cơng nhận từ phía khách hàng Có nhiều yếu tố liên quan tới bất động sản cần định : thị trường, đặc điểm, vị trí, đặc biệt yếu tố pháp luật yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản rủi ro tín dụng ngân hàng Trong q trình định giá, cán tín dụng ln ln phải ý đến yếu tố Các yếu tố cán tín dụng kiểm tra , xem xét cẩn thận ghi báo cáo định giá Trong trình định giá, định giá viên chủ yếu thường sử dụng hai phương pháp chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí cách linh hoạt hợp lý Phương pháp so sánh thường sử dụng cho định giá nhà đất, phương pháp chi phí dùng cho định giá cơng trình đất Trong hoạt động kinh doanh tín nhiệm khách hàng, uy tín tạo dựng lòng khách hàng quan trọng Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội chiếm lòng tin khách hàng Điều phản ánh qua số lượng khách hàng vay vốn chấp bất động sản ngày tăng lên, nhiều khách hàng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ lại tái chấp Niềm tin khách hàng khẳng định chất lượng phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Ngân hàng TMCP Đại Tín thành lập cách 18 năm, với thành tích đạt được, với kinh nghiệm tích luỹ với đội ngũ nhân viên có chun mơn nghiệp vụ,có đạo đức nghề nghiệp công nhận tổ chức nước, tạo niềm tin vững nơi khách hàng Chính thành lập chi nhánh Hà Nội vào năm 2008, nhiên số khách hàng tìm đến với Ngân hàng giao dịch ngày tăng Phòng kinh doanh với chức nhiệm vụ giao có cố gắng lớn, nhân viên hoàn thành tốt nhiệm vụ để ngân hàng ngày lớn mạnh Họ người trẻ tuổi, nhiệt tình với cơng việc, có chun mơn nghiệp vụ vững vàng, Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 74 đào tạo định giá trường Đại học nên chất lượng định giá cao khách hàng công nhận Bên cạnh Ngân hàng đưa quy trình định giá khoa học , quy định định giá sát với điều kiện khách quan thị trường Tất quy định cú dựa pháp luật hành, quy định chuẩn tắc định giá nói chung có tính đến hoạt động rủi ro Ngân hàng Tất quy định, quy trình tín dụng phải thơng qua họp đại hội cổ đông gồm thành viên có kinh nghiệm lâu năm hoạt động Ngân hàng nói chung lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng Các quy định định giá đảm bảo chất lượng cao, tạo tiền hoạt động sau 3.2 Những mặt tồn nguyên nhân 3.2.1 Những mặt tồn Mặc dù công tác định giá chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đạt kết đáng khích lệ bên cạnh tồn hạn chế Theo lý thuyết phương pháp so sánh tìm bất động sản so sánh phải từ 3-6 bất động sản nhiên thực tế công tác định giá Ngân hàng tìm từ 2-3 bất động sản so sánh, số trường hợp có bất động sản so sánh, việc ước tính giá trị bất động sản chấp nhiều chủ yếu dựa vào kinh nghiệm mang nhiều tính chủ quan, điều làm giảm tính xác cơng tác định giá chấp bất động sản Trong thời gian qua thị trường bất động sản có biến động thất thường có nhiều thay đổi sách, thị trường bất động sản chưa minh bạch, lúc lên sốt lúc lại rơi vào trạng thái đóng băng Điều làm cho thông tin thị trường giá trở nen thiếu xác, biến động thất thường, khơng phản ánh xác giá trị thực bất động sản cần định giá Việc thu thập thông tin khó, nhiều nhiều thơng tin thu thập lại khơng hồn tồn tin cậy, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu Do sử dụng thông tin để định giá bất Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 75 động sản làm cho kết định giá bất động sản chấp thiếu xác, khơng phản ánh giá thị trường bất động sản, Ngân hàng gặp phải phản ánh khơng tốt từ khách hàng Đây khó khăn lớn với phận định giá, khắc phục phụ thuộc vào yếu tố khách quan khác Ngân hàng ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mà quên việc khách hàng vay số tiền nhiều hơn, khả phát triển từ nguồn vốn vay đạt hiệu cao ngân hàng thực tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị bất động sản bảo đảm tín dụng sau định giá thấp so với giá trị thực tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng Cũng điều đơi ngân hàng bỏ lỡ khách hàng thực tốt Giá trị mà bất động sản mục tiêu ước tính lại thấp giá trị thị trường, sau tỷ lệ cho vay lại tối đa 70% so với giá bất động sản đảm bảo định giá Như khách hàng cho vay với mức không cao, dẫn đến khả cạnh tranh ngân hàng thị trường bị sụt giảm Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng áp dụng phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng ngơi nhà khơng hợp lý ngơi nhà lại có mục đích sử dụng riêng , có kiến trúc, cách xây dựng, cấu trúc , nguyên vật liệu khác phí xây dựng ngơi nhà khác giá trị ngơi nhà bị ước tính giảm nhiều so với giá trị thực 3.2.2 Những nguyên nhân Thị trường bất động sản nước ta giai đoạn hình thành phát triển, chưa thực ổn định, yếu tố giai đoạn hoàn thiện khơng thể tránh khỏi sai sót chỉnh sửa Mặc dù Nhà nước đóng vai trò quan trọng việc điều tiết thị trường bất động sản chưa phát huy hết vai trò , chưa thể hết hiệu sách ban hành, hệ thống văn pháp luật liên quan đến thị trường nhiều chồng chéo , bất cập, chưa thống luật luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản dẫn đến trị trường nhiều tình trạng đầu cơ, lách luật làm cho thi trường bất động sản thêm phức tạp Thông tin mua bán chưa thực Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 76 phản ánh nhu cầu người dân, chưa phản ánh giá trị thực bất động sản giá bất động sản thường bị kẻ đầu đẩy lên cao Do mà thơng tin cán tín dụng thu thập chưa phản ánh giá trị thị trường, phản ánh giá trị bất động sản chấp Giá đất UBND tỉnh thành phố ban hành vào ngày 1/1 hàng năm đơn giá xây dựng thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Khi áp dụng khung giá Nhà nước để định giá cho khách hàng làm giảm giá trị bất động sản khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín Ngân hàng có nhiều ngân hàng hoạt động, mức độ cạnh tranh lĩnh vực tín dụng cao Việc quản lý hoạt động định giá thị trường nhiều bất cập chồng chéo lên : việc quản lý giá bất động sản thuộc thẩm quyền Bộ Tài chính, cấp giấy phép hoạt động xây dựng lại thuộc thẩm quyền Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất thuộc thẩm quyền Bộ Tài nguyên Môi trường, chế gây nhiều khó khăn cho cán định giá Theo quy định Ngân hàng hồ sơ vay vốn bất động sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ ) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ( sổ hồng ) Nhưng thực tế thủ tục để cấp loại giấy nhiều bất cập, thủ tục hành rườm rà, thời gian chờ đợi xác minh lâu nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn khơng có đủ hồ sơ để vay vốn làm ảnh hưởng đến số lượng khách hàng vay Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng khơng hợp tác khách hàng, thông báo thông tin sai lệch không thật, giấy tờ giả mạo dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn cơng tác định giá Ở Việt nam ngành định giá ngành xuất nên tài liệu tham khảo định giá bất động sản khó kiếm, chưa tích luỹ nhiều kinh nghiệm thực tiễn để rút học quý giá Đối với nhiều người quan niệm định giá mẻ xa lạ, tiến hành hoạt động mua bán, chuyển nhượng người tìm đến với Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 77 dịch vụ định giá, tới chuyên gia định giá để tư vấn tham khảo Đa số người dân dựa vào kinh nghiệm thân hỏi ý kiến người xung quanh tham gia giao dịch bất động sản để đưa giá trị mà không vào sở khoa học Điều dẫn đến thơng tin mà cán tín dụng thu thập thị trường thường thiếu tính xác, phần lớn mang tính chủ quan dẫn đến kết định giá khơng tránh khỏi thiếu sót Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 78 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI Phương hướng phát triển Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội thời gian tới Trong tình hình kinh tế tồn cầu nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn hoạt động tín dụng Ngân hàng bị ảnh hưởng Tuy nhiên với xu hướng tồn cầu hố, hội nhập kinh tế hoạt động tài chình tín dụng phát triển cách nhanh chóng Bên cạnh việc nước có khối lượng lớn ngân hàng hoạt động theo xu hội nhập quốc tế thời gian tới có nhiều tổ chức kinh tế - tài giới xâm nhập vào thị trường tài Việt Nam Điều làm cho Ngân hàng phải đối mặt với nhiều thách thức khó khăn Trước sụ cạnh tranh khốc liệt thị trường đòi hỏi Ngân hàng phải hoàn thiện nâng cao chất lượng định giá bất động sản để thu hút khách hàng Để mang lại lợi ích cao cho khách hàng cho Ngân hàng Ngân hàng phải áp dụng hệ thống định giá chuyên nghiệp khoa học Trên thực tế Ngân hàng xây dựng quy trình định giá tương đối chuyên nghiệp, không ngừng cố gắng việc cải thiện, nâng cao chất lượng định giá, hài hoà cao lợi ích khách hàng lợi ích ngân hàng Những quy định xét thấy không phù hợp với điều kiện thực tế bổ sung, sửa chữa thay hoàn toàn quy định hợp lý Trong thời gian tới chi nhánh Hà Nội chủ trường phát triển phận định giá ngày càn chuyên nghiệp hơn, làm việc hiệu hơn, giải hết lượng hồ sơ khách hàng với chất lượng thời gian nhanh có thể, phấn đấu giảm lượng hồ sơ mà khách hàng kiến nghị xuống mức thấp không Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 79 Tài sản chấp thường tài sản có giá trị lớn để đảm bảo trang trải khoản nợ vay trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ, tài sản chấp có vai trò giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng Chính giá trị bất động sản chấp phải xác định xác Định hướng Ngân hàng TMCP Đại Tín việc định giá BĐS chấp ước tính cho sát với giá trị thị trường nhất, sở dựa vào giao dịch bất động sản so sánh trước đó, để đảm bảo khách hàng khơng có khả trả nợ thu hồi khoản nợ cách phát mại bất động sản chấp thị trường Tuy nhiên giá bất động sản định giá thực tế chưa thực sát với giá thị trường, nguốn thông tin thường khơng hồn tồn xác Ngân hàng ln có chủ trương tìm kiếm thơng tin từ nguồn thơng tin đáng tin cậy trung tâm bất động sản, công ty bất động sản lớn uy tín, sàn giao dịch đồng thời cử cán thẩm định trực tiếp xuống kiểm tra trường Bộ phận kinh doanh thời gian tới phấn đầu nắm bắt hết thị trường Hà Nội tỉnh lân cận, nhân viên định giá ngày tiếp cận với thị trường xa Hà nội, nắm bắt thông tin thu thập liệu để tạo thành hệ thống sở liệu để phục vụ công tác định giá Việc giúp cho việc lấy thông tin liệu cán thẩm định nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện Ngân hàng hướng tới việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích , lưu trữ liệu thị trường bất động sản Tất hoạt động từ lúc tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng lúc hồn thành giao dịch xử lý nhanh qua hệ thống máy vi tính nhằm tiết kiệm thời gian chi phí Trong thời gian tới Ngân hàng có chủ trương tăng cán thẩm định mặt số lượng chất lượng Hiện phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội số lượng nhân viên 12 người khối lượng hồ sơ khách hàng vay vốn tương đối lớn, không đủ nhân lực để hồn thành cơng việc cách nhanh chóng xác Bên cạnh việc tăng số lượng nhân viên ngân hàng có sách tạo điều kiện cử nhân viên tham gia khoá học định giá thuộc quan có Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 80 thẩm quyền tổ chức lớp đào tạo định giá khoa bất động sản kinh tế tài nguyên thuộc trường Đại học kinh tế quốc dân tổ chức giảng dạy, phấn đâu tới năm 2010 nhân viên phòng kinh doanh có chứng định giá Một số cá nhân ưu tú, thành tích xuất sắc ngân hàng tạo điều kiện sang nước học hỏi Bên cạnh việc đào tạo quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán định giá điều cần thiết Điều nhằm hạn chế tiêu cực công tác định giá chấp số bất động sản khơng đủ tiêu chuẩn để chấp nhiều cán tình cảm riêng tư chấp nhận cho chấp, trường hợp định giá bất động sản chấp cao giá trị thật, ảnh hưởng tới lợi ích Ngân hàng Khi phát trường hợp phải xử lý nghiêm minh, có hình thức kỉ luật với cán làm sai Với cán ưu tú , xuất sắc có chế độ khen thưởng để động viên họ ngày công tác tốt Trên số giải pháp đưa nhằm giúp ngân hàng hồn thiện phần công tác định giá chấp bất động sản, góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng hoạt động cho vay chấp bất động sản nâng cao uy tín, vị Ngân hàng TMCP Đại Tín thị trường Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Trước yêu cầu ngày cao thị trường cạnh tranh khốc liệt tổ chức tài chính, ngân hàng đặt ngân hàng TMCP Đại Tín vào u cầu khơng ngừng nâng cao, hồn thiện chất lượng hoạt động toàn hệ thống nói chung phòng kinh doanh nói riêng Với mục tiêu phương hướng đề để đạt mục tiêu ngân hàng cần tiến hành thực giải pháp sau Thứ thúc đẩy nhanh việc xây dựng đơn giá đất thị trường Việc có ý nghĩa vai trò lớn với việc định giá bất động sản Khi có sẵn đơn giá đất thị trường tuyến đường tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng việc xác định Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 81 khơng cơng tìm kiếm thông tin, khảo sát bất động sản xung quanh Điều dẫn đến việc rút ngắn thời gian giải hồ sơ vay vốn, tiết kiệm thời gian chi phí Tuy nhiên việc xác định đơn giá đất tuyến đường không kề đơn giản, đòi hỏi nhiều cơng sức, nỗ lực lớn từ cán thẩm định nhận thức tầm quan trọng tác dụng việc xây dựng đơn giá đất cán thẩm định nỗ lực để hoàn thành tốt việc Thứ hai tăng chất lượng nguồn thơng tin thu thập từ thị trường Trong q trình thu thập thông tin nhân viên định giá phải bám sát thị trường, thông tin dùng để so sánh ,đối chiếu, phân tích lấy từ thị trường Tuy nhiên trình bày phần nguồn thông tin mà cán thẩm định thu thập nhiều khơng hồn tồn xác, thị trường nhiều bị nhiễu thông tin Thông tin công bố từ nhiều nguồn khác , thông tin dựa sở khoa học nào, thu thập thơng tin cán định giá khó rút nguồn tin tin cậy Để khắc phục tượng này, ngân hàng xây dựng hệ thống thông tin mà nguồn gốc thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo kết định giá có từ nguồn thơng tin sát với thị trường Để có thơng tin nguồn thông tin nên lấy từ quan , đơn vị có uy tín cao sang giao dịch bất động sản , công ty bất động sản, tờ báo tạp chí bất động sản kiểm duyệt việc đăng tải thông tin, từ quan nhà nước trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất Đối với nguồn thơng tin khác cần có sàng lọc thơng tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiếm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với thơng tin rao bán Bên cạnh cán định giá khả kinh nghiệm, mối quan hệ xã hội để có nguồn thông tin đáng tin cậy Thứ ba giải pháp khoa học công nghệ Ngân hàng ý thức tầm quan trọng việc áp dụng công nghệ khoa học vào trình định giá Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 82 tiến hành áp dụng vào trình định giá bất động sản Ngân hàng đặt hàng phần mềm định giá minh chứng rõ ràng cho đầu tư công nghệ Bên cạnh việc phát triển cơng nghệ thơng tin việc tìm hiểu, áp dụng nghiên cứu vào định giá quan tâm, ngân hàng thường xuyên cập nhật tài liệu định giá sau tổ chức khố học để phổ biến cho nhân viên, thường xuyên tổ chức hội nghị trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng định giá Thứ tư giải pháp nguồn nhân lực Nguồn nhân lực nhân tố sống tổ chức nào, sách phù hợp nguồn nhân lực quan trọng Trong trình mở rộng thời gian tới Ngân hàng nâng cao nguồn nhân lực chất lượng số lượng Ngân hàng tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ theo yêu cầu cơng việc, với nhân viên xuất sắc cử cán nước đào tạo Đồng thời ngân hàng có chế độ khen thường cho nhân viêcn dựa kết hoạt động kinh doanh chất lượng công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc nhân viên, tạo gắn kết ngân hàng nhân viên Những kiến nghị Định giá bất động sản không công việc quan trọng hệ thống ngân hàng mà quan trọng kinh tế Việt Nam giai đoan hội nhập , vai trò Chính phủ quan chức năng, quan quản lý Nhà nước ngày càn phát triển ổn định lành mạnh Thứ phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Do thủ tục bắt buộc mặt pháp lý người dân vay vốn ngân hàng bất động sản chấp bất động sản phải đáp ứng nhiều yếu tố Tại Ngân hàng TMCP Đại Tín khách hàng có nhu cầu vay vốn bất động sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 83 nhận sổ hữu nhà Tuy nhiên nước ta thủ tục hành phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều cơng đoạn nhiều thời gian, để cấp giấy tờ pháp lý bất động sản người dân phải nhiều thời gian công sức, điều dẫn đến người dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh khơng có giấy tờ pháp lý bất động sản Do quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức huy động vốn từ tài sản Thứ hai thực giải pháp để quản lý thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định Khi thị trường phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị trường thuận lợi thơng tin thu thập tương đối xác., phản ánh giá trị thật bất động sản Do thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết định giá bất động sản sát với thị trường Nhà nước phải xây dựng hệ thống có sở liệu giao dịch bất động sản tồn quốc cách nhanh chóng , thuận tiện đáng tin cậy Đồng thời nhà nước cần xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch , công khai, bình đẳng Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm người sử dụng tham gia vào thị trường bất động sản Việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý dựa nguyên tắc đảm bảo tính qn tơn trọng quy định thị trường, tăng cường tính cạnh tranh hoạt động kinh doanh thị trường, khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản Thứ ba nhà nước tăng cường quản lý hoạt động định giá Quản lý chặt chẽ tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng định giá giấy phép hành nghề cho người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá Biên soạn, nghiên cứu tài liệu định giá theo chuẩn chung, thống toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá Thứ tư minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản quy hoạch đất đai Chính phủ Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu thầu tạo môi trường cạnh tranh Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 84 lành mạnh, kiểm soát giá cách hợp lý Thực thi biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất Bảo đảm quy hoạch phải trước bước : quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế đảm bảo mục tiêu kinh tế xã hội Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 85 Chuyên đề tốt nghiệp KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế nước ta thời gian qua thị trường tài nói chung hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần q trình phát triển hồn thiện Trong q trình ngân hàng chuẩn hố hoạt động cho phù hợp với điều kiện yêu cầu khắt khe từ thị trường Trải qua 18 năm hoạt động lĩnh vực Ngân hàng, ngày ngân hàng TMCP Đại Tín tạo uy tín niềm tin lòng khách hàng Đạt thành tựu ban quản trị Ngân hàng có phương hướng đắn với nỗ lực nhiệt tình cơng việc cán cơng nhân viên Một hoạt động ngày trọng phát triển nhằm hồn thiện chuẩn hố hoạt động định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản chấp ngày đóng vai trò quan trọng kinh tế hoạt động ngân hàng Ngân hàng nhận thức tầm quan trọng hoạt động định giá bất động sản chấp trình vay vốn nên ban hành nguyên tắc, tiêu chuẩn chấp, quy trình định giá chặt chẽ khoa học, mang lại lợi ích cho khách hàng cho Ngân hàng Bên cạnh kết đạt thời gian qua nhiều bất cập hạn chế, tồn cần nhận thức rõ ràng từ đề phương hướng giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản chấp Ngân hàng Em hi vọng qua việc nghiên cứu đề tài giúp hiểu kiến thức thực tế , có nhìn tổng quan định giá bất động sản nói chung cơng tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội nói riêng, từ đưa giải pháp để Ngân hàng nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp Tuy nhiên hạn chế mặt kiến thức, hiểu biết, thông tin kinh nghiệm đề tài nhiều thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến, giúp đỡ Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 86 thầy cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên để em hoàn thành đề tài cách tốt Em xin cảm ơn cô giáo - Thạc sĩ Vũ Thị Thảo hướng dẫn, giúp em hoàn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn ! Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt TS Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội Bộ luật dân 2003 Các văn pháp luật quy định chấp tài sản Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn định giá bất động sản – Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên Tài liệu chuyên đề định giá bất động sản – Công ty cổ phần bất động sản Hòa Phát Quyết định số 106/2008/QĐ- HĐQT ngày 07/11/2008 Hội đồng quản trị việc ban hành quy định cho vay Ngân hàng TMCP Đại Tín khách hàng Quyết định số 264/2008/QĐ- TGD ngày 12/11/1008 tổng giám đốc việc ban hành quy trình tín dụng hệ thống Ngân hàng TMCP Đại Tín Báo cáo thường niên 2008 hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đại Tín Tiếng Anh William L Ventolo, Jr Martha R Williams ( 2001), Fundamentals of Real estate appraisal 8th edition, Dearborn real estate education, Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47