THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG - TECHCOMBANK. 1.1. Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. Được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, NH thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Techcombank được xem là NH cổ phần đầu tiên của Việt Nam trong bối cảnh nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu được đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội. Giấy phép ngân hàng số 0040/ NH-GP do Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam cấp ngày 6/8/1993 có thời hạn 20 năm kể từ ngày cấp. Thời hạn hoạt động được gia hạn lên 99 năm theo quyết định số 003/ QD- NH5 do Ngân Hàng Nhà nước Việt nam ban hành ngày 8 tháng 10 năm 1997. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng được chia thành các giai đoạn sau: Từ 1994 - 1995: - Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng - Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho việc thành lập các chi nhánh của NH tại các đô thị lớn. Năm 1996: - Thành lập chi nhánh Techcombank Thăng Long cùng với sở dao dịch Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội - Thành lập phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc chi nhánh Techcombank ở Hồ Chí Minh. - Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng. Năm 1998: Trụ sở chính chuyển sang tòa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội. Thành lập chi nhánh Techcombank Đà Nẵng tại Đà Nẵng. Năm 1999: Techcombank tăng vốn điều lệ lên 80.020 tỷ. - Khai trương phòng giao dịch số 3 ở phố Khâm Thiên, Hà Nội. Năm 2000: Thành lập phòng giao dịch ở phố Thái Hà, Hà Nội. Năm 2001: - Tăng vốn điều lệ lên 102,345 tỷ đồng. - Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống Ngân hàng hàng đầu trên thế giới Temosnos Holding NV, về hệ thống triển khai phần mềm ngân hàng GLOBUS cho toàn bộ hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt nhu cầu của khách hàng. Năm 2002: Thành lập chi nhánh Chương Dương và chi nhánh Hoàn Kiếm, Hà Nội. - Thành lập chi nhánh Hải phòng, tại Hải Phòng. - Thành lập chi nhánh Thanh khê, tại Đà Nẵng. - Thành lập chi nhánh Tân Bình, tại TP Hồ Chí Minh. - là NH cổ phần có mạng lưới dao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội. Mạng lưới bao gồm hội sở chính và 8 chi nhánh cùng 4 phòng giao dịch tại các thành phố lớn trên cả nước. - Vốn điều lệ tăng lên 104.435 tỷ đồng. - Chuẩn bị phát hành cổ phiếu mới để tăng vốn điều lệ tăng lên 202 tỷ đồng. Năm 2003: Chi nhánh phát hành thẻ thanh toán F@stAccess- Connect24 (hợp tác cùng với Việtcombank) vào ngày 5/12/2003. - Triển khai thành công hệ thống Globus trên toàn hệ thống vào ngày 16/12/2003. Tiến hành xây dựng một biểu tướng mới cho ngân hàng. - Đưa chi nhánh Techcombank chợ lớn đi vào hoạt động. - Vốn điều lệ tăng 180 tỷ ngay 31/12/2003. Năm 2004: - Ngày 09/06/2004: khai trương biểu tượng mới của ngành ngân hàng. - Ngày 13/12/2004: ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và chuyển thẻ với Compass Plug. Năm 2005: - Thành lập các chi nhánh cấp 1 tại Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh phúc, Bắc Ninh, TP. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu. Đưa vào các phòng giao dịch như Techcombank Phan Chu Trinh ( Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều (Lào Cai), Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung, Techcombank Trường Chinh (TP. Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa Nam, Techcombank Hàng Đậu, Techcombank Kim Liên (Hà Nội). 3/12/2005: nâng cấp phần mềm Globus sang phiên bản mới Tenemos T24 R5. 28/10/2005: tăng vốn điều lệ lên 555 tỷ. Năm 2006: Ngày 24/11/2006: tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ Trong năm này đã phát hành thẻ thanh toán quốc tế Techcombank visa. Năm 2007: - Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD. Trong năm này ngân hàng đã có những bước tiến vượt bậc về phát hành thẻ với tổng khối lượng thẻ từng loại đạt trên 200.000 thẻ mỗi loại. Đồng thời trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch rộng rãi thứ hai trong khối ngân hàng TMCP với gần 130 chi nhánh. Năm 2008: Tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng. - 03/2008: ra mắt thẻ tín dụng Techcombank visa Credit. - 05/2008: Triển khai máy gửi tiền tự động ADM - Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7) 1800 588 822, … - 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008 - 08/08/2008: Ra mắt Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank - 09/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệp trẻtraotặng Và đồng thời trong năm này Techcombank được nhân danh hiệu là “ Dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008 ” do sự bình chọn của độc giả đọc báo Sài Gòn Tiếp Thị bình chọn 1.1.2. Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank 1.1.2.1. Hội đồng quản trị Gồm một chủ tịch, một phó chủ tịch thứ nhất, ba phó chủ tịch và năm thành viên là cơ quan quản trị cao nhất của Techcombank có nhiệm vụ chức năng định hướng các chiến lược phát triển cho ngân hàng trong cả ngắn hạn và dài hạn. 1.1.2.2. Ban kiểm soát Bao gồm một trưởng ban kiểm soát và bốn thành viên, có nhiệm vụ kiểm tra giám sát hoạt động của toàn bộ ngân hàng, các phòng ban. - Nhiệm vụ: Ban kiểm soát thay mặt đại Hội đồng quản trị giám sát đánh giá công tác điều hành, quản lý của Hội động quản trị và ban tổng giám đốc theo đúng các quy chế trong điều lệ công ty, các nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng cổ đông. - Chức năng: Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc cung cấp mọi hồ sơ và thông tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý công ty. Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lý và sự cẩn trọng từ các số liệu trong báo cáo tài chính cũng như các báo cáo cần thiết khác. Ban kiểm soát cũng có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị tiến hành họp Đại hội đồng cổ đông bất thường theo các nội dung và điều lệ của Ngân hàng. Ban kiểm soát có quyền yêu cầu tổng giám đốc đưa ra các giải pháp phòng ngừa các hậu quả xấu có thể xảy ra, yêu cầu tổng giám đốc bố trí cán bộ chuyên môn phù hợp để ban kiểm soát có thể thực hiện chức năng của mình. Có quyền giám sát hoạt động sử dụng vốn ngân hàng trong đầu tư. Có quyền tham gia các cuộc họp Hội đồng quản trị nếu thấy cần thiết. Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vì lợi ích của cố đông và người lao động trong ngân hàng. Ban kiểm soát có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình. 1.1.2.3. Ban tổng giám đốc Gồm một tổng giám đốc, hai phó tổng giám đốc thường trực và sáu phó tổng giám đốc. Giám đốc là người đứng đầu, thực hiện quyền hạn và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm về hoạt động của ngân hàng. Giám đốc có quyền phân công ủy quyền cho các phó giám đốc giải quyết và ký một số văn bản thuộc thẩm quyền của mình. Phó giám đốc là người trợ giúp công việc cho giám đốc, phụ trách điều hành một số nghiệp vụ kinh doanh của ngân hàng và phải chịu trách nhiệm trước giám đốc và pháp luật về việc thực hiện các nghiệp vụ được phân công. 1.1.2.4. Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp - Chức năng: Giao dịch trực tiếp với khách hàng là doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng ngoại tệ và VND. Thực hiện các nghiệp vụ tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành của Techcombank. Trực tiếp tiếp thị và bán các sản phẩm cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp. Tham mưu cho giám đốc, dự kiến kế hoạch kinh doanh tổng hợp, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh. - Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng ngoại tệ và VND từ đối tượng khách hàng doanh nghiệp Tiếp thị, hỗ trợ chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm dịch vụ của Techcombank: Thanh toán xuất nhập khẩu, dịch vụ thẻ điện tử… Thẩm định các thông tin liên quan đến khách hàng, xem xét khả năng trả nợ và quyết định hạn mức tín dụng. Thường xuyên theo dõi tình hình sử dụng vốn của khách hàng, các thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ. Thực hiện việc lưu giữ các hồ sơ tín dụng, cập nhật thông tin của khách hàng nhanh và chính xác nhất. Tổ chức, theo dõi, đôn đốc công tác thu hồi nợ đến hạn hoặc quá hạn, đề xuất các phương án xử lý nợ quá hạn và tài sản đảm bảo, thế chấp, cầm cố… - Gồm có các phòng sau: + Phòng phát triển kinh doanh và thị trường + Phòng quản trị sản phẩm + Phòng quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Bắc và miền Trung + Phòng quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại mien Nam + Phòng kế hoạch doanh nghiệp vừa và nhỏ + Phòng kế hoạch doanh nghiệp lớn + Phòng dịch vụ và cơ sở khách hàng doanh nghiệp + Thị trường khách hàng doanh nghiệp vừa hộ gia đình 1.1.2.5. Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân - Chức năng: là phòng trực tiếp giao dịch với khách hàng là cá nhân để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ. Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các tài sản tín dụng phù hợp với chế độ thể lệ hiện hành của Techcombank. Trực tiếp tiếp thị, quảng cáo và bán lẻ các sản phẩm cho khách hàng là cá nhân. - Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng VND hay ngoại tệ từ đối tượng là khách hàng cá nhân Tiếp thị, hỗ trợ và tư vấn cho khách hàng là cá nhân về các dịch vụ sản phẩm của Techcombank Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho khách hàng có nhu cầu giao dịch tín dụng và tài trợ thương mại Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo Thực hiện phân loại nợ cho từng khách hàng. Cập nhật phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của khách hàng đáp ứng yêu cầu của hoạt động tín dụng Điều hành và quản lý lao động, tài sản, tiền vốn huy động tại các phòng giao dịch, sở giao dịch, chi nhánh. - Gồm có các phòng: + Thị trường quản lý sản phẩm huy động dân cư + Thị trường dịch vụ tài chính và đầu tư cá nhân + Thị trường phát triển sản phẩm tín dụng cá nhân + Thị trường phát triển sản phẩm thẻ + Thị trường bán và dịch vụ chăm sóc khách hàng + Thị trường phát triển mạng lưới và kênh phân phối + Thị trường quản lý tín dụng cá nhân 1.1.2.6. Khối quản trị nguồn nhân lực - Chức năng: thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo theo chủ trương của Nhà nước và của Techcombank. - Nhiệm vụ: Thực hiện quản lý, tuyển dụng lao động Tổ chức thực hiện các công tác hành chính quản trị phục vụ cho hoạt động của hệ thống ngân hàng - Gồm có các phòng sau: + Phòng tuyển dụng + Phòng tiền lương và phúc lợi + Phòng quản trị thông tin và chính sách nhân sự + Thị trường đào tạo 1.1.2.7. Trung tâm nguồn vốn - Gồm có các phòng: + Phòng kinh doanh tiền tệ + Phòng quản lý đầu tư tài chính + Phòng giao dịch các thị trường hàng hóa + Phòng kinh doanh thị phần + Phòng kinh doanh ngoại hối + Phòng phát triển sản phẩm + Ban kinh doanh TreasuryHCM + Tổ hỗ trợ khách hàng interbank 1.1.2.8. Khối thẩm định và quản trị rủi ro tín dụng - Chức năng: phê duyệt các dự án cần vay vốn, số vốn được vay và phòng ngừa những rủi ro có thể xảy ra - Các phòng: + Phòng quản trị rủi ro tín dụng + Phòng các mô hình quản trị rủi ro tín dụng + Phòng tín dụng HO + Phòng tín dụng miền Trung + Phòng tín dụng miền Nam + Phòng tín dụng dự án + Phòng tín dụng M.Banking miền Nam + Phòng giám sát tín dụng và quản lý các khoản vay có vấn đề + Phòng quản lý tài sản đảm bảo HO + Phòng giám sát tín dụng miền Nam 1.1.2. Tình hình, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank những năm gần đây. Bảng 1: Sự tăng vốn điều lệ của ngân hàng Techcombank Báo cáo thường niên năm 2008 Nhìn qua biểu đồ ta cũng thấy được. Số vốn điều lệ của ngân hàng đã có những bước tăng vượt bậc từ năm 2006 so với năm 2005, vốn điều lệ năm 2005 là 617 tỷ USD, còn năm 2006 là 1500 tỷ USD tốc độ tăng vốn điều lệ là 143,11%. Năm 2007 so với năm 2006 tốc độ tăng trưởng vốn điều lệ là 68%, năm 2008 so với năm 2007 tốc độ tăng vốn điều lệ là 44,46%. Nói chung từ năm 2005 - 2008 vốn điều lệ của ngân hàng đã không ngừng tăng, đây một phần nhờ vào năng lực quản lý của ban lãnh đạo ngân hàng Techcombank đồng thời có đội ngũ công nhân viên năng động, hoạt bát, linh hoạt, không ngừng trau dồi kiến thức, bên cạnh đó là sự đổi mới các công nghệ phần mềm tính toán giúp cho việc tính toán của ngân hàng ngày càng chính xác hơn tránh được những khoản nợ xấu và khó. Ngày 31 tháng 12 năm 2009, vốn cổ phần của ngân hàng là 5.400.416.700.000 đồng việt nam, mệnh giá mỗi cổ phần là 10.000 VNĐ. Ngân hàng có một hội sở chính, một văn phòng đại diện, một sở giao dịch, 50 chi nhánh , 137 phòng giao dịch trên cả nước và 3 công ty con. Bên cạnh đó số nhân viên ngân hàng là 5.548 nhân viên tăng 119,698% so với năm 2008. Ngân hàng Techcombank ngày càng phát triển bền vững, với chính sách và đường lối rõ ràng, đúng đắn Techcombank đã duy trì và lập khoản dự phòng chung bằng 0,75% tổng giá trị dư nợ cho vay khách hàng và tổ chức tín dụng được phân loại từ nhóm 1 đến nhóm 4. 1.2. Tình hình thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 1.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư và công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 1.2.1.1. Đặc điểm, các loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. ◊ Khái niệm: Theo điều 181 bộ luật dân sự quy định: “ Bất động sản là những tài sản không thể di dời”, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản gắn liền với công trình, các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo luật pháp quy định. ◊ Đặc điểm của bất động sản: + Bất động sản có vị trí cố định về vị trí đại lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian + Bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau. Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là: P = (I 1 - C 1 ) - (I 2 -C 2 - K.r) Trong đó: I: thu nhập từ bất động sản C: chi duy trì BĐS K: vốn đầu tư xây dựng mới R: tỷ suất lợi tức. Nếu P> 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P<0 nên cải tạo xây dựng lại + Tính dị biệt: Mỗi bất động sản là tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự có khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu, kiến trúc… do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất động sản + Tính khan hiếm: Do bất động sản không có sẵn trên thị trường đồng thời giới hạn đất đai và không gian phát triển và thời gian xây dựng. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu đất. + Tính ảnh hưởng: Bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố bất động sản liền kề và ảnh hưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất khác + Nhu cầu vốn đầu tư lớn: Chi phí lớn cho các mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất ngành. Kết cấu nguồn vốn đầu tư bất động sản gồm có ba phần: Vốn đầu tư dài hạn, huy động của nhà đầu tư thứ phát (các đối tác đầu tư chiến lược luôn được ưu đãi), huy động ngắn hạn cho các nguồn vốn ngắn hạn cho các chi phí thường xuyên. ◊ Phân loại thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản: là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ. Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản trong đó có một số cách sau: + Dựa vào trình tự tham gia thị trường: - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao có thu tiền, mua, cho thuê) gọi là thị trường đất đai. [...]... độ của dự án 1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank Quá trình thẩm định cho vay các dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank ngày... này chứng tỏ số dự án vay vốn bất động sản không lớn, nhưng so sánh vốn vay đối với các ngành khác thì dự án bất động sản chỉ đứng sau ngành sản xuất công nghiệp Chứng tỏ, dự án vay vốn bất động sản uy ít nhưng vốn vay của nó rất lớn Trong đó, các nhóm thuộc loại hình xây dựng, bất động sản là: Bảng 3: Bảng số lượng khách hàng trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản Ngành Xây dựng công trình... của công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản - Vai trò: Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư Kết quả của việc thẩm định dự án đầu tư là đưa ra những kết luận về tính khả thi của dự án Công tác thẩm định sẽ giúp ngân hàng tìm ra được những khách hàng đủ tiêu... dung của dự án Cán bộ thẩm định đã thẩm định đã thẩm định dự án trong thời gian sớm nhất, để công ty không chậm tiến độ xây dựng dự án Cán bộ thẩm định đã thẩm định các nội dung sau: Nội dung 1: Giới thiệu dự án đầu tư - Chủ đầu tư: công ty CP hoá dầu Quân Đội - Mục đích đầu tư: Đầu tư XD trung tâm TM, văn phòng cho thuê và chung cư cao cấp - Vị trí dự án: 229 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Khu đất dự án hình... nguyên vật liệu, các đơn vị thi công xây lắp trên cơ sở biên bản nghiệm thu khối lượng, hồ sơ quyết toán công trình, hoá đơn khách hàng 1.2.2.3 Nội dung thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng Techcombank 1.2.2.3.1 Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án - Mục tiêu đầu tư của dự án - Sự cần thiết đầu tư của dự án - Các căn cứ, cơ sở pháp lý của dự án - Quy mô đầu... quan về nhu cầu sản phẩm của dự án - Phân tích quan hệ cung - cầu với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án - Định dạng sản phẩm của dự án - Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định - Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự toán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức... Công tác thẩm định các dự án bất động sản tại ngân hàng thường phức tạp hơn các dự án kinh doanh ở các lĩnh vực khác Bởi các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài trong thời gian dài mới thu được lợi nhuận Bảng 2: Bảng tỷ trọng giữa các ngành: Ngành Số lượng KH VNĐ USD 4,422 10,531.45 2,200.3 Ngành nông lâm, thuỷ sản 655 3,867.55 1,071.1 Nhóm các ngành dịch vụ 1,934 2,061.01 414.14 Nhóm các ngành... tư Đối với các công ty thành viên trực thuộc các tổng công ty cơ quan quyết định phê duyệt dự án là tổng công ty Đối với các dự án nhóm A cơ quan quyết định phê duyệt dự án là chính phủ 1.2.2.2.2 Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn Các nội dung chính phải thẩm định dự án gồm: + Năng lực pháp lý của khách hàng + Ngành nghề sản xuất, kinh doanh của khách hàng +Mô hình tổ chức, bố trí lao động + Quản... quả của dự án - Các chính sách bán hàng, hoa hồng đại lý, đánh giá các chính sách ưu đãi đối với những nhà phân phối lớn để tính toán chi phí bán hàng khi tính hiệu quả của dự án - Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để dự kiến các khoản phải thu khi tính toán nhu cầu vốn lưu động đề phần tính toán hiệu quả dự án - Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì còn có nhận định xem... 1.2.2.3.2.5 Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án Các chỉ tiêu chính: - Sản lượng sản xuất, tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm - Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm - Việc dự đoán này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở các phần sau 1.2.2.3.3 Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu . THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG - TECHCOMBANK. 1.1. Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ. thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. Quá trình thẩm định cho vay các dự án bất động