Sau khi cán bộ phòng tín dụng thẩm định tư cách pháp nhân và hồ sơ pháp lý của dự án thì dự án được chuyển đến cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm định các nội dung của dự án. Cán bộ thẩm định đã thẩm định đã thẩm định dự án trong thời gian sớm nhất, để công ty không chậm tiến độ xây dựng dự án. Cán bộ thẩm định đã thẩm định các nội dung sau:
Nội dung 1: Giới thiệu dự án đầu tư
- Chủ đầu tư: công ty CP hoá dầu Quân Đội
- Mục đích đầu tư:Đầu tư XD trung tâm TM, văn phòng cho thuê và chung cư cao cấp
- Vị trí dự án: 229 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Khu đất dự án hình công nghiệp, tương đối bằng phẳng, mặt tiền hướng ra đường Tây Sơn. Toà nhà nằm trên tuyến đường của ngõ Tây Nam (hướng Ngã Tư Sở) vào trung tâm TP và là nơi TM chính của quận Đống Đa - TP Hà Nội
Nội dung 2: Cơ cấu, quy mô dự án
- Quy mô xây dựng
+ Diện tích toàn khu đất: 24,462.2 m2
+ Diện tích đất XD: 12,229.8 m2
+ Diện tích XD: 6,035.5 m2
+ Tổng diện tích sàn: 124,525 m2
++ Phần nổi: 103,210 m2
++ Tầng hầm: 21,315 m2
+ Hệ số sử dụng đất: 8.44
+ Tình trạng sử dụng đất: đất xây dựng căn hộ chung cư là đất giao có thu tiền sử dụng đất (trả tiền 1 lần), đất còn lại là đất thuê 50 năm kể từ ngày 5/5/2008 (trả tiền hàng năm)
Bảng 8: Giải pháp kiến trúc
Chức năng Nội dung Diện tích sàn xây
dựng (m2)
Gara ô tô – xe máy 02 tầng hầm 21,315 Trung tâm thương mại gồm 2 toà nhà từ tầng 1- 5 26,294 Khối văn phòng 1 toà nhà 25 tầng, từ tầng 6 -25 29,464 Khối căn hộ 1 toà nhà 27 tầng, từ tầng 6 - 27 47, 541
Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank
- Khối căn hộ bao gồm 314 căn, trong đó: 272 căn hộ tiêu chuẩn với diện tích từ 83-136 m2 (từ 2-3 phòng ngủ); 30 căn hộ lớn với diện tích từ 167-226 m2 (từ 3-4 phòng ngủ) và 12 căn hộ thông tầng với diện tích từ 266-472 m2 (từ 3-4 phòng ngủ)
Nội dung 3: Hồ sơ pháp lý
- Toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án hiện đang đứng tên chủ đầu tư là công ty CP dụng cụ cơ khí xuất khẩu bao gồm: giấy chứng nhận đầu tư, quyết định của UBND TP Hà Nội cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng
- Công ty CP hoá dầu Quân Đội đã mua lại dự án và đang thực hiện các thủ tục chuyển đổi chủ đầu tư đồng thời làm thủ tục điều chỉnh lại thiết kế kiến trúc ban đầu (điều chỉnh khối văn phòng từ 19 tầng lên 25 tầng, khối căn hộ từ 22 tầng lên 27 tầng )
- Ngày 19/05/2008 UBND TP Hà Nội đã có công văn chấp thuận chủ trương chuyển nhượng toàn bộ dự án từ công ty cổ phần dụng cụ cơ khí xuất khẩu sang công ty CP Hoá dầu Quân đội
- Về việc điều chỉnh thiết kế kiến trúc: hiện thiết kế cơ sở đã được phê duyệt và Mipec đang tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng mới
Kết luận của cán bộ thẩm định: thủ tục chuyển đổi chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện, tuy nhiên khả năng chuyển đổi là tương đối chắc chắn
Giấy phép xây dựng điều chỉnh chưa được cấp nhưng đã đựoc phê duyệt thiết kế cơ sở nên việc được cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh là khá đảm bảo
- Phòng thẩm định đề xuất chỉ giải ngân khi công ty đã hoàn thành thủ tục chuyển đổi cổ đông và được cấp giấy phép điều chỉnh
Nội dung 4: Tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn
- Tổng mức vốn đầu tư
Tổng mức đầu tư đã được tính toán đầy đủ các chi phí đầu tư đảm bảo đủ nguồn vốn để thực hiện dự án. Chi phí dự phòng 10% tổng chi phí xây dựng và chi phí quản lý dự án và chi phí phù hợp với quy định và thông lệ dự án đầu tư hiện nay. Chi phí lãi vay trong thời gian tham gia xây dựng được tính toán trên cơ sở tổng nhu cầu vốn vay và giải ngân qua các năm là 500 tỷ đồng. Trong trường hợp cơ cấu nguồn vốn có sự điều chỉnh thì lãi vay trong thời gian tham gia xây dựng sẽ điều chỉnh theo
Bảng 9: Cơ cấu nguồn vốn
Thứ tự Tổng mức vốn đầu tư
Hạng mục Thành tựu
I Chi phí liên quan đến đất 110,000 1
2 3
Đền bù và giải phóng mặt bằng Tiền sử dụng đất
Tiền chuyển nhượng dự án
32,526 40,896 36,578 II Xây dựng 854,570 1 2 3 4 Phần kết cấu móng và tầng hầm Khối thương mại văn phòng Khối căn hộ Kỹ thuật ngoài nhà 269,906 317,711 256,354 10,597 III Thiết bị 150,431
IV Chi phí quản lý dự án và chi phí khác 63,335
V Dự phòng 106,834
VI Lãi vay trong thời gian xây dựng 128,815 VII Phí bán căn hộ trả cho Savills 6,659
Tổng cộng 1.420.645
Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank
- Cơ cấu vốn
Theo tính toán tổng nhu cầu vốn là 1,420 tỷ đồng và tham gia giải ngân vốn đầu tư chủ yếu trong 2 năm 2009 và 2010. Phòng thẩm định đã tiến hành tính toán cơ cấu vốn của dự án trên cơ sở xem xét tổng nhu cầu vốn của dự án như sau:
Bảng 10: Nhu cầu vốn Thứ tự Nội dung 2008 2009 2010 2011 Tổng cộng Tỷ lệ I Nhu cầu vốn 73,422 538,186 772,210 30,827 1.420,645 II Nguồn vốn 73,422 538,186 772,210 30,827 1.420,645 100% 1 2 3 Vốn tự có Vốn từ bán căn hộ Vốn vay 73,422 - - 352,603 185,582 502,455 269,755 22,096 14,731 73,422 877,155 470,668 5% 62% 33% Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank
Kết luận của cán bộ thẩm định:
- Phần vốn tự có tham gia vào dự án thấp ~ 5% tổng mức đầu tư
- Phần vốn huy động từ bán căn hộ chiếm ~ 62% tổng mức đầu tư. Nếu theo kế hoạch trên thì tối thiểu trong 2 năm 2009 và 2010 phải bán hết 68% diện tích căn hộ với giá bán từ 1.750 - 1.800 USD/m2 và thu hút 100% nguồn tiền từ diện tích đã bán này thì mới đảm bảo đủ nguồn thực hiện dự án. Trường hợp tiến độ bán căn hộ chậm sẽ dẫn đến rủi ro không đảm bảo đủ nguồn thực hiện dự án đúng tiến độ. Rủi ro này rất dễ xảy ra đặc biệt trong hoàn cảnh năm 2009 dự kiến thị trường BĐS vẫn tiếp tục gặp khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng
Nội dung 5: Tiến độ thực hiện dự án
- Dự án bắt đầu triển khai xây dựng từ quý III/2008 và dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối quý IV/2010. Dự án hiện đã thực hiện hạng mục cọc nhồi và đang thực hiện xây dựng phần móng
- Công ty đang xúc tiến xây dựng nhà mẫu và theo kế hoạch trong tháng 04/2009, Savills sẽ bắt đầu triển khai bán hàng ngay tại khu đất thực hiện dự án
- Theo báo cáo của khách hàng, tính đến 8/4/2009, tổng giá trị đã đầu tư vào dự án khoảng 79,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, công ty chưa có cung cấp các chứng từ chứng minh
Nội dung 6: Biện pháp quản lý dự án và thi công xây dựng
- Đơn vị thiết kế Finenco Architecs (Italia). Đơn vị này đã có kinh nghiệm thiết kế các cao ốc chung cư, văn phòng cho thuê và khách sạn 4 sao tại Châu Á
- Đơn vị tư vấn quản lý dự án và quản lý xây dựng: Coteba Sas (Pháp). Đây là đơn vị đã có mặt tại các dự án lớn của nhiều quốc gia trên thế giới
- Đơn vị lập dự án, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, lập dự toán: tổng công ty tư vấn xây dựng Việt Nam
- Đơn vị thi công:
i) Thi công cọc nhồi: Licogi và công ty Lạng Giang.
ii) Thi công tầng hầm: công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hoà Bình iii) Các hạng mục còn lại Mipec sẽ thực hiện đấu thầu để lựa chọn các nhà thầu uy tín trong nước thực hiện
iv) Phần vật liệu xây dựng: Mipec sẽ tự mua các nguyên vật liệu chính và giao lại cho các đơn vị thi công xây dựng
Kết luận của cán bộ thẩm định: rủi ro về quản lý dự án và thi công xây dựng được giảm thiểu do các đơn vị thống kê tư vấn quản lý dự án và quản lý xây dựng đều là các đơn vị có uy tín quốc tế, các đơn vị có kinh nghiệm và đã thực hiện nhiều công trình có quy mô tương tự
Nội dung 7: Về quản lý điều hành
- Ban quản lý toà nhà: dự kiến thuê một đơn vị quản lý chuyên nghiệp, chuyên cung cấp các dịch vụ duy tu, bảo dưỡng, vệ sinh và xử lý kỹ thuật về điện, nước
- Khối căn hộ: đã ký hợp đồng tư vấn bán và tiếp thị độc quyền với Savills - Khối thương mại: dự kiến sẽ cho các nhà bán lẻ chuyên nghiệp thuê với diện tích lớn hoặc thuê toàn bộ mặt bằng bán lẻ của toà nhà. Savills cũng hỗ trợ tư vấn cho chủ đầu tư về mảng kinh doanh này
- Khối văn phòng cho thuê: dự kiến chủ đầu tư sẽ trực tiếp quản lý vận hành khối văn phòng cho thuê. Do chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong quản lý vận hành toà nhà văn phòng nên có thể dẫn tới rủi ro trong quá trình khai thác kinh doanh
Nội dung 8: Phương thức tổ chức bán hàng
+ Tiến độ bán hàng thực tế
Cán bộ thẩm định đã dựa vào các số liệu của đại diện chủ đầu tư cung cấp, đồng thời đã phân tích dựa trên báo cáo của CBRE đã rút ra những kết luận sau:
i) Căn hộ
Đến thời điểm hiện tại, theo thông tin từ chủ đầu tư thì công ty đã bán được 100 căn hộ với tổng diện tích 15,817m2, chiếm 37% tổng diện tích căn hộ, đã thu được 94 tỷ đồng tiền đặt cọc (tương đương 20% trị giá bán). Tuy nhiên, khách hàng chưa cung cấp danh sách các cá nhân và tổ chức đã mua nhà kèm theo hợp đồng mua bán nhà và chứng từ đặt cọc
Đến với 214 căn hộ còn lại, chủ đầu tư đã ký hợp đồng tư vấn bán và tiếp thị độc quyền với Savills. Giá bán dự kiến từ 1.880 - 2.000USD/m2. Savills sẽ được hưởng 1,5% tổng giá trị căn hộ bán được. Dự kiến trong tháng 4/2009, sau khi khảo sát nhu cầu khách hàng xong, Savills sẽ cung cấp bản tư vấn tiến độ thu tiền chủ đầu tư
Theo kế hoạch Savills sẽ bắt đầu bán hàng trong tháng 4/2009 ngay tại địa điểm thực hiện dự án. Theo các thông tin thu thập được thì hiện đã có khá nhiều khách hàng quan tâm tìm hiểu, tuy nhiên Savills hiện vẫn chưa cung cấp các số liệu báo cáo thực tế
ii) Trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê: theo thông tin từ chủ đầu tư thì đã có nhiều công ty quan tâm và đã xúc tiến đàm phán thuê. Tuy nhiên, hiện chưa có đơn vị nào ký hợp đồng thuê hoặc biên bản ghi nhớ / hợp đồng nguyên tắc
- Thông tin về thị trường căn hộ tại Hà Nội (nguồn từ CBRE) + Cầu thị trường:
Thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu, nhưng theo các chuyên gia, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn lớn, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng, nhất là những dự án đầu tư bài bản theo tiêu chuẩn quốc tế và có chiến lược tiếp thị cụ thể
Thị trường hiện vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng, nhưng từ cuối quý I/09 với việc lãi suất ngắn hạn giảm mạnh cùng với chính sách kích cầu của chính phủ, số lượng người quan tâm tìm hiểu thông tin tại các sàn giao dịch bất động sản đã tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2008, tuy nhiên số lượng giao dịch thành công vẫn chưa có dấu hiệu khả quan
+ Cung thị trường và giá bán
Năm 2008, Hà Nội có khoản gần 2.500 căn hộ được tung ra thị trường và dự kiến năm 2009 số lượng căn hộ được tung ra thị trường vào khoảng gần 3.000 căn hộ. Từ cuối năm 2008 và đầu năm 2009, hàng nghìn căn hộ cao cấp được tung ra thị trường, tiêu biểu như:
Bảng 11: Điều tra dự án xây dựng căn hộ cao cấp trên địa bàn Hà Nội
Dự án Địa điểm Số căn hộ P(USD/m2) Tiếp thị và phân phối Ghi chú KeangHàNội LandmarkTower Phạm Hùng, Cầu giấy, Hà Nội 916 2.600- 3000 Savills Đã bao gồm nội thất Vincom Park Place 114 Mai Hắc Đế,
Hai Bà Trưng, Hà Nội
200 3.300-3.600 CBRE Đã bao gồm nội thất Mipec Towers 229 Tây Sơn,
Đống Đa, Hà Nội
314 1.850- 2100 Savills Chưa bao gồm nội thất Sky City Towers 88 Láng Hạ, đống 456 1.900-2.100 CBRE Chưa bao
Đa, Hà Nội gồm nội thất Indochina Plaza 239 Xuân
Thượng, Cầu Giấy, Hà Nội
356 2.250-2.500 Savills Chưa bao gồm nội thất
Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank
* Phân tích SWOT
- Một số lợi thế của Mipec
+ Vị trí thuận tiện cho giao thông, nằm trong khu vực dân trí cao, là nơi tập trung thưong mại của quận Đống Đa.
+ Tòa nhà đựơc thiết kế hiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế, các tiện ích đi kèm như bể bơi, trung tâm thể dục thể thao, nhà hàng, khu mua sắm, khu vui chơi giải trí, bãi để xe,… Đặc biệt, sau khi xây dựng xong phần thô, khách hàng mua căn hộ sẽ được tham khảo thống kê nội thất do Finenco (Italia) tư vấn và có thể đề xuất thay đổi thiết kế nội thất theo ý muốn. Tạo sự hài lòng về căn hộ tương lai cho khách hàng
+ Sản phẩm cung cấp đa dạng và có chất lượng nhằm tối đa hoá nhu cầu của khách hàng: Mipec cung cấp 302 căn hộ với diện tích từ 83-226 m2/căn và 12 căn hộ thông tầng với diện tích từ 226-471m2/căn
+ Thời gian thanh toán hợp lý, dự kiến tiến độ thu tiền sẽ chia thành từ 5-6 đợt + Giá bán hợp lý: P dự kiến từ 1.750-2000 USD/m2, đây là mức giá tương đối cạnh tranh so với dự án cùng loại (tham khảo bảng trên)
+ Đơn vị tiếp thị và phương pháp chuyên nghiệp: toà nhà do Savills tư vấn bán và tiếp thị độc quyền
- Cơ hội:
+ Hiện tại trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp còn đang rất thiếu. Trong thời gian vừa qua, khó khăn kinh tế dẫn đến nhiều công trình bị trì hoãn, do đó dự án Mipec Tower tiềm lực tài chính bị trì hoãn, do đó dự án Mipec Tower tiềm lực tài chính dự kiến hoàn thành vào quý I/2009 sẽ đón đầu thị trường
+ Tuy nền kinh tế khó khăn nhưng các chuyên gia vẫn đánh giá tiềm năng phát triển hình thức bản hiện đại khá cao. Hiện nay tại Việt Nam đã có một số nhà bán lẻ lớn: Parkson, Metro, Big C…
Dự kiến thời gian tới có thêm nhiều nhà bán lẻ có kinh nghiệm hoạt động trên thị trường như: Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore, Malaysia,…
+ Mipec bắt đầu vào cuối năm 2008, cũng là lúc giá cả vật liệu xây dựng giảm. Ngoài ra, từ tháng 02/2009 nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp. Điều này giúp Mipec giảm chi phí thực hiện dự án
- Thách thức:
+ Giá thuê văn phòng giảm từ 30 – 50% cùng thời điểm với năm gốc, giá căn hộ chưa hoàn thành có xu hướng giảm nhiều. Tuy nhiên, với sự hỗ trợ của nhà nước và năng lực nguồn vốn của công ty, dự kiến thị trường hồi phục, dự án Mipec sẽ đón đàu thị trường. Ngoài ra, hiện nay công ty bán hết 100 căn hộ ( trên tổng 314 căn). Thể hiện sức hấp dẫn của dự án
+ Cạnh tranh do nguồn cung tương lai lớn, khách thuê tiềm năng bị hấp dẫn bởi các dự án mang tính thương hiệu quốc tế, do các công ty nước ngoài quản lý, có nhiều