1.3.4.1. Nhận định và đánh giá của phòng thẩm định
- Điểm lợi thế
+ Khách hàng vốn hiện đang hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả, tình hình tài chính lành mạnh, cân đối. Trường hợp nguồn thu từ dự án không đủ trả nợ Techcombank đúng hạn, khách hàng có thể sử dụng nguồn thu từ hoạt động kinh doanh hiện tại để thực hiện nghĩa vụ với Techcombank
- Vị trí thực hiện dự án được đánh giá là khá đẹp và thuận lợi cho giao thông - Toà nhà được thiết kế và quản lý xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế nhằm cung cấp chất lượng, đa dạng, đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng
- Đơn vị thiết kế, đơn vị tư vấn quản lý dự án và quản lý xây dựng đều là các đơn vị có uy tín quốc tế, giảm thiểu được rủi ro trong giai đoạn xây dựng
- Đơn vị tư vấn và tiếp thị độc quyền chuyên nghiệp (Savills), giảm thiểu được rủi ro trong quá trình triển khai bán hàng
- Điểm hạn chế
+ Về hồ sơ pháp lý: hiện khách hàng chưa hoàn thiện thủ tục sang tên chủ đầu tư và chưa được cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh
+ Về cơ cấu vốn dự án có những điểm khó khăn về nguồn vốn như sau i) Phần vốn tự có tham gia vào dự án thấp ~ 5% tổng mức vốn đầu tư
ii) Phần vốn huy động từ bán căn ộ bị chậm sẽ dẫn đến rủi ro không đảm bảo đủ nguồn để thực hiện dự án đúng tiến độ. Rủi ro này rất dễ xảy ra đặc biệt trong hoàn cảnh gặp khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng
- Về quản lý vận hành khối văn phòng cho thuê
Khối văn phòng cho thuê công ty dự kiến sẽ tự thực hiện quản lý vận hành, rủi ro về quản lý vận hành tương đối cao do công ty chưa có kinh nghiệm trong quản lý vận hành dự án tương tự
- Về tiến độ bán hàng thực tế:
Theo thông tin từ khách hàng thì hiện tại dự án đã bán được 100 căn hộ, tuy nhiên khách hàng chưa cung cấp được danh sách các cá nhân và đơn vị đã mua nhà kèm theo hợp đồng và chứng từ đặt cọc nên thông tin này vẫn chưa được kiểm chứng
Hiện Savills chưa cung cấp được khách hàng bán hàng, tiến độ và tỷ lệ thu tiền chính thức
1.3.4.2.Đề xuất của phòng thẩm định
Dự án được tham gia là có nhiều điểm lợi thế và có hiệu quả về mặt tài chính. Tuy nhiên, về mặt pháp lý hiện vẫn có vướng mắc như phân tích trên, đồng thời nguồn trả nợ Techcombank được xác định là nguồn từ bán căn hộ, trong khi đó, thông tin về tiến độ bán căn hộ thực tế hiện chưa được kiểm chứng, khách hàng bán hàng, tiến độ và tỷ lệ thu tiền chưa rõ ràng
Trên cơ sở những phân tích trên, phòng thẩm định kiến nghị thống nhất với đề xuất của chi nhánh Hoàn Kiếm… tài trợ cho công ty cổ phần Hoá dầu Quân đội thực hiện dự án Mipec Tower với điều kiện cho vay như sau
- Điều kiện cho vay
+ Khách hàng đã được cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh
+ Khách hàng cung cấp báo cáo bán hàng thực tế đối với 100 căn đã bán (báo cáo này phải đầy đủ các thông tin như sau: người mua, căn hộ mua, diện tích căn hộ, giá bán / m2, giá trị hợp đồng tỷ lệ đặt cọc và số tiền mua đã thanh toán) kèm theo các chứng từ đặt cọc phù hợp
+ Khách hàng cung cấp khách hàng bán hàng chính thức, tiến độ và tỷ lệ thu tiền theo tư vấn của Savills
-Điều kiện tín dụng: trên cơ sở điều kiện cho vay nêu trên, phòng thẩm định dự án đề xuất điều kiện tín dụng cụ thể như sau
Bảng 13: Bảng đề xuất tín dụng
Đơn vị nhận nợ Số tiền cho vay Mục đích cho vay
Công ty CP hoá dầu quân đội Tối đa 200,000,000,000VNĐ
Tài trợ bổ sung nhu cầu vốn thực hiện dự án MipecTower cho năm 2009
Hạng mục tài trợ: (i) chi phí phần xây dựng, (ii) chi phí phần thiết bị,(iii) chi phí quản lý dự án và chi phí khác
Thời hạn vay Thời gian rút vốn
Thu nợ
Tối đa 24 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên 12 tháng kể từ ngày rút vốn khoản vay đầu tiên - Thu lãi: nợ lãi trả hàng tháng tính trên dư nợ thực tế
- Thu gốc:
+ Thu nợ ngay khi có nguồn tiền về từ bán căn hộ và tỷ lệ thu nợ tối thiểu 50% trên dòng tiền về từ bán căn hộ. Tối thiểu mỗi khách thu nợ gốc 1 lần và cộng giá trị thu nợ hàng quý nếu tính theo phương án trả nợ đều
+ Kỳ thu nợ đầu tiên không quá 6 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên
+ Việc thu nợ phải đảm bảo nguyên tắc: dư nợ tại mọi thời điểm không vượt quá 70% trị giá các
khoản phải thu từ bán căn hộ
Quản lý nguồn thu + 100% nguồn thu từ 214 căn hộ chưa bán và toàn bộ khoản phải thu còn lại từ 100 căn đã bán phải về qua TK tại Techcombank
+ Toàn bộ nguồn thu từ việc bán căn hộ chỉ được sử dụng vào 2 mục đích (1) trả nợ Techcombank và (2) tái đầu tư vào dự án
Phương thức giải ngân + Chuyển khoản 100% cho nhà cung cấp, nhà thầu, xây dựng
+ Vốn tự có của khách hàng đi trước hoặc với vốn giải ngân của Techcombank
Chứng từ giải ngân - Giải ngân thanh toán cho nhà cung cấp NVL + Hồ sơ dự toán NVL cho hạng mục
+ Hợp đồng kinh tế
+ Biên bản giao nhận hàng đến chân công trình/ phiếu nhập kho
- Giải ngân thanh toán các nhà thầu + Hợp đồng kinh tế
+ Đề nghị thanh toán của nhà thầu kèm theo biên bản nghiệm thu kết luận và gía trị hoàn thành có xác nhận của chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn giám sát
Lãi suất Theo quy định của Techcombank tại từng thời điểm giải ngân
Điều kiện giải ngân - Chỉ giải ngân khi thoả mãn các điều kiện vay vốn nêu trên
- Hoàn tất thủ tục thế chấp tài sản đảm bảo là: (1) Quyền sử dụng đất đối với phần lớn được giao có thu tiền sử dụng đất, (2) toàn bộ tài sản tương lai
hình thành từ vốn vay kèm theo quyền sử dụng đất với phần diện tích đất thuê
- Định kỳ hàng tháng Savills phải xuất trình cho Techcombank khách hàng bán hàng, báo cáo bán hàng thực tế( báo cáo này phải đầy đủ các thông tin như sau: người mua, căn hộ, diện tích căn hộ, giá bán/m2, giá trị hợp đồng, tỷ lệ đặt cọc và số tiền người mua đã thanh tonas
- Bổ sung cam kết của công ty… chuyển toàn bộ nguồn thu từ 214 căn hộ chưa bán và toàn bộ khoản phải thu còn lại từ 100 căn đã bán về qua tài khoản tại Techcombank, đồng thời cam kết toàn bộ nguồn thu từ việc bán căn hộ chỉ sử dụng vào 2 mục đích (1) trả nợ Techcombak và (2) tái đầu tư vào dự án( cam kết này có thể lập thành 1 văn bản độc lập hoặc quy định trong hợp đồng tín dụng) - Bổ sung đầy đủ các chứng từ chứng minh phần vốn tự có kiểm tra toàn bộ chứng từ chứng minh phần vốn tự có của khách hàng đã tham gia vào dự án trước khi giải ngân
- Đối với hợp đồng bán căn hộ (214 căn chưa bán), phải quy định điều khoản thanh toán bằng chuyển khoản về qua tài khoản mở tại Techcombank và không thay đổi trong suốt quá trình hợp đồng - Bổ sung nghị quyết hợp đồng quản trị thông qua việc vay vốn từ Techcombank, đồng ý sử dụng tài sản của công ty được thế chấp/ cầm cố tại
Techcombak, uỷ quyền cho người đại diện công ty ký các hợp đồng giao dịch với Techcombank Tài sản đảm bảo - Toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hoàn thành
trên đất taị khu đất đầu tư dự án i) Hồ sơ tài sản đảm bảo
+ Đối với đất: giấy chứng nhân quyền sử dụng đất + Đối với tài sản hình thành trên đất: (i) Hợp đồng (ii) hoá đơn VAT, (iii) biên bản nghiệm thu khối lượng và giá trị hoàn thành có xác nhận của nhà thầu, chủ đầu tư và giám sát thi công, (iv) các chứng từ thanh toán
ii) Định giá:
+ Đối với đất: định giá toàn bộ tiền sử dụng đất và chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng
+ Đối với tài sản hình thành trên đất: định giá toàn bộ chi phí xây dựng dự án
iii) Tỷ lệ cho vay/ tài sản đảm bảo: tối đa 70% iv) Phương thức quản lý:
+ Ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành tương lai có xác nhận của công chúng và đăng ký tài sản đảm bảo theo quy định + Đối với trị giá hoàn thành trên đất, trong thời gian xây dưụng, ký phụ lục hợp đồng thế chấp, 2 bên điều chỉnh tăng giá trị dảm bảo trên cơ sở biên bản định giá tài sản đảm bảo của chi nhánh, căn cứ các biên bản nghiệm thu kối lượng và giá trị hoàn thành từng phần và chứng từ thanh toán
- Toàn bộ nguồn thu từ bán căn hộ
Ký hợp đồng thế chấp / cầm cố 2 bên và đăng ký tài sản đảm bảo theo quyết định của Techcombank Điều kiện kèm theo - Định kỳ hàng tháng công ty lập báo cáo đầy đủ về
tiến độ thi công, tiến độ thanh toná của từng hạng mục cho Techcombank
- Chi nhánh theo dõi kiểm tra tiến độ thực hiện dự án định kỳ hàng tháng. Lập biên bản kiểm tra sử dụng vốn kèm theo báo cáo tiến độ thực hiện dự án
lưu hồ sơ thẩm định
Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank