ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB TÂY HÀ NỘI.doc

ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB TÂY HÀ NỘI.

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

LỜI CAM ĐOAN

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘCLĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI 3

1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 3

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 3

1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB) 3

1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi nhánh Tây Hà Nội 3

1.2 Mô hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội 4

1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội 5

2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội 6

2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng 6

2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng 6

2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS 9

2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản 11

2.2.1 Mục đích của công tác thẩm định 11

2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định 12

2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh 14

2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội 14

2.3.2 Phương pháp thẩm định 16

2.3.3 Các nội dung thẩm định dự án BĐS tại MB Tây Hà Nội 19

2.4 Ví dụ minh họa: “Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán” 37

2.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh MB Tây Hà Nội 55

2.5.1 Những kết quả đạt được 55

2.5.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân 57

CHƯƠNG II: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNGTÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB TÂY

2.1.1 Hoàn thiện công tác tổ chức điều hành 66

2.1.2 Giải pháp về qui trình, nội dung và phương pháp thẩm định 67

2.1.3 Giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ thẩm định dự án đầu tư 71

2.1.4 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định 71

2.1.5 Giải pháp về thông tin hỗ trợ thẩm định 72

2.2 Một số giải pháp đặc thù nhằm hoàn thiện công tác thẩm định các dự án thuộclĩnh vực bất động sản tại chi nhánh 74

2.2.1 Giải pháp về nội dung và phương pháp thẩm định dự án Bất động sản 74

2.2.2Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án bất động sản 77

2.2.3 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo đối với các dự án BĐS 79

2.2.4 Các giải pháp khác 80

3 Một số kiến nghị 80

3.1 Kiến nghị với Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan 80

3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại khác 81

3.3 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội 82

3.4 Kiến nghị với Chủ đầu tư 82

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 85

LỜI MỞ ĐẦU

Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế tự cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thể không nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ không phát huy hiệu quả như mong muốn Điều này có thể dẫn đến những tác động xấu cho nền kinh tế Nguyên nhân chính của tình trạng này là hiệu quả của công tác thẩm định dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương

mại còn thấp và chưa hiệu quả

Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là công tác thẩm đinh các dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập Vì vậy trong

chuyên đề thực tập em xin đi sâu trình bày đề tài: “ Giải pháp hoàn thiện công

tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCPQuân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội”

Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại Chi nhánh MB-Tây Hà Nội và trong thời gian học tập tại trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần công sức để hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản xin vay vốn tại Ngân hàng Quân Đội - Chi nhánh Tây Hà Nội.

Chuyên đề thực tập bao gồm 2 chương:

Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sảntại Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội.

Chương 2 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án thuộc lĩnhvực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Tây Hà Nội.

Do hạn chế về trình độ, kinh nghiệm và thời gian tìm hiểu thực tế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn.

Để thực hiện được chuyên đề thực tập này, em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ các anh chị chuyên viên phòng Quản lý tín dụng chi nhánh MB- Tây Hà Nội và các thầy cô, đặc biệt là sự chỉ bảo hướng dẫn của cô giáo Ths Hoàng Thu Hà để em hoàn thiện chuyên đề thực tập của mình.

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI

1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội.

1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB).

Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức được thành lập và đi vào hoạt động Từ đó đến nay, MB liên tục giữ vững vị thế là một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam MB không dừng lại ở quy mô hoạt động của một ngân hàng mà đã hướng tới một mô hình tập đoàn tài chính với các công ty thành viên đang hoạt động hiệu quả Sự phát triển ổn định với nhịp độ tăng trưởng cao đã giúp MB có được niềm tin của Khách hàng, Đối tác và Nhà đầu tư.

Hội sở và Sở giao dịch: Số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội

MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp vụ, tận tâm trong phục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân những giải pháp tài chính-ngân hàng khôn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lòng mỹ mãn.

Giá trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi

thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản:  Hợp tác (Teamwork)

 Tin cậy (Trustworth)

 Chăm sóc khách hàng (Customer Care)  Sáng tạo (Creative)

 Chuyên nghiệp (Professional)  Hiệu quả (Performance-driven)

1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi nhánh Tây Hà Nội.

Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội được ra đời vào đầu năm 2006 Lúc đầu ra đời chi nhánh chỉ là phòng giao dịch trực thuộc hội sở chính Đến ngày 08/05/2008 theo quyết định số 149/QĐ-NHQĐ-HĐQT do hội đồng quản trị NHTMCP Quân đội ban hành đã thay đổi NHTMCP Quân đội – Phòng

giao dịch Hà Tây thành NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội có trụ sở tại số 634 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội.

Là một cho nhánh mới thành lập nên chi nhánh Tây Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn Tuy nhiên NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội đã không ngừng tăng cường nguồn vốn, mở rộng đầu tư và dịch vụ ngân hàng.

Các chức năng nhiệm vụ chủ yếu của NHTMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội là:

-Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ.

-Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ cho mọi thành phần kinh tế Cho vay tài trợ, ủy thác và đầu tư.

-Thực hiện nghiệp vụ thanh toán trong và ngoài nước, mua bán ngoại tệ, tài trợ ngoại thương, bảo lãnh và tái bảo lãnh.

-Thực hiện dịch vụ thanh toán chuyển tiền nhanh qua mạng vi tính trong phạm vi toàn quốc và mạng hệ thống mạng SWIFT trên toàn thế giới.

1.2 Mô hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội.

Trong nhiều năm qua cùng với sự phát triển mở rộng của hệ thống Ngân hàng Quân Đội thì sự phát triển của phòng giao dịch Ngân hàng Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội cũng mở rộng hơn, nhiều phòng ban hơn và hiện nay đã mở rộng thành chi nhánh cấp I trực thuộc Hội sở Số cán bộ nhân viên lúc này là 48 cán bộ Trong năm 2008 chi nhánh trực tiếp thành lập và quản lí 01 phòng giao dịch Hà Đông với 14 cán bộ Như vậy, xét cho đến nay, chi nhánh quản lí 02 địa điểm hoạt động và tổng số 60 cán bộ nhân viên với cơ cấu tổ chức cụ thể như sau:

Sơ đồ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC TẠI MB TÂY HÀ NỘI

1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội

Bảng 1: TÌNH HÌNH KẾT QUẢ KINH DOANH

( Nguồn: Báo cáo thu nhập – chi phí: Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng)

-Về thu: Tổng thu nhập của chi nhánh 2008 là: 34,3 tỉ đồng, trong đó thu từ hoạt động tín dụng là khoản thu lớn nhất với giá trị 31 tỉ đồng, chiếm 90,43% tổng thu nhập của chi nhánh, còn lại là các nguồn thu từ kinh doanh ngoại hối và dịch

vụ Năm 2009 chi nhánh đã có thu nhập là 103,5 tỉ đồng, tăng 69,2 tỉ đồng, tương đương với 201.7% Trong đó thu từ hoạt động tín dụng cao nhất là 100,3 tỉ đồng, tăng 69,3 tỉ đồng nhưng quy mô và tỉ trọng thu về kinh doanh ngoại hối và dịch vụ có xu hướng giảm đi.

- Về chi: Tổng chi của chi nhánh tháng 6/2009 là 29,6 tỉ đồng trong đó chi phí cho hoạt động của TCTD là cao nhất: 21,6 tỉ đồng tương đương với 73,05%, chi cho khấu hao tài sản: 1,9 tỉ đồng, tương đương 7,03%, chi cho nhân viên 1,8 tỉ đồng chiếm 6,5% và 1 số khoản chi khác Đến năm 2010, quy mô lợi nhuận của ngân hàng tăng kéo theo phần chi phí tăng 63,3 tỉ đồng thành 92,9 tỉ đồng.

- Về thu nhập của chi nhánh không ngừng tăng, thu nhập sau thuế năm 2009 đã tăng 4,4 tỉ, tương đương 124,6% so với năm 2008 Đạt được kết quả đáng khích lệ trên một phần là do nền kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam đã có những dấu hiệu phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, tuy nhiên ko thể không kể đến những đinh hướng đúng đắn, những nỗ lực không ngừng của tập thể lãnh đạo và công nhân viên của chi nhánh.

2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội.2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng

2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng.

Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời Dự án kinh doanh BĐS bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng - Dự án xây dựng căn hộ cho thuê

- Dự án trung tâm thương mại - Dự án khách sạn, nhà hàng - Dự án về dịch vụ nhà ở

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp

So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểm rất riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân hàng thương mại Cụ thể:

 Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn Đặc biệt, trong thời gian thực hiện dự án, số vốn lớn này chủ yếu bị tồn tại dưới hình thức công trình thi công dang dở nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời Vì vậy, việc sử dụng vốn đầu tư cần tính đến hiệu quả Vì thế nên việc thẩm định mức độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự) Việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiên dự án cũng rất quan trọng Điều này giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vón cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ của cả dựa án.

 Thứ hai, dự án BĐS có đặc điểm vô cùng quan trọng là “tính cố định và

“ tính cá biệt” Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể đem trưng bày như các loại sản phẩm khác Tính cố định còn tạo ra cho sản phẩm của các dự án BĐS có tính địa điểm rất cao Cùng một loại dự án BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì lại có giá trị rất khác nhau

 Thứ ba, sản phẩm dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác Nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dan sinh sống tại đó Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối đến nhu cầu BĐS Vì vậy chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến điều kiên, mức sống, thị hiếu dân cư nơi thực hiện dự án.

Vì đặc điểm thứ hai và thứ ba này mà khi thẩm định các cán bộ thẩm định cần thẩm định kĩ khía cạnh thị trường của dự án Địa điểm thực hiện dự án có quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án nên khi thẩm định cán bộ thẩm định phải hết sức chú ý Ngoài ra, cung cầu của các sản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực dự án được thực hiện cùng với mức sống, thị hiếu, tập quán… của người tiêu dùng cũng cần phải được dự báo một cách chính xác và thẩm định kĩ lưỡng.

 Thứ tư, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động Do vây, các công trình được hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương Hơn nữa, các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực bất động sản Chỉ bất kì một sự thay đổi nhỏ nào trong các chính sách về đất đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án bất động sản Đặc biệt, vì thị trường bất động sản ở Việt Nam mới hình thành và đang trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa thực sự ổn định và đồng nhất nên các dự án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện vĩ mô hơn

Chính vì thế, khi thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…

 Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa thì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…

Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác nhau Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…

 Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động xây dựng Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng… Vì thế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này

Chính vì đặc điểm này mà cần chú ý thẩm định năng lực chủ đầu tư, các nhà thầu Xem xét, đánh giá xem liệu họ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự án hay không Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của dự án phải được các cán bộ thẩm định có chuyên môn sâu về lĩnh vực xây dựng tiến hành thẩm định kĩ lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quy hoạch kiến trúc của địa phương.

Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án Đây chính là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án Vì các đặc trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay

2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS

a, Nhóm các nhân tố chủ quan

- Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định

Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định các dự án BĐS được khai thác từ: Các chính sách của Nhà nước, các thông tin thống kê về các chỉ tiêu trung bình ngành phục vụ cho việc xếp loại chủ đầu tư và dự án xin vay vốn Các thông tin này, các cán bộ thẩm định có thể tìm hiểu từ các nguồn:

+ Thông tin sơ bộ từ hồ sơ dự án

+ Thông tin do các cán bộ thẩm định tự thu thập, điều tra và tổng hợp được từ việc phỏng vấn chủ đầu tư, kiểm tra thực tế dự án hay khai thác thông tin từ trung tâm phòng ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà Nước.

+ Thông tin từ các tổ chức tín dụng khác có quan hệ với khách hàng, thông tin từ báo chí, internet và các cơ quan quản lí khác.

Thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời là một nhân tố quan trọng đảm bảo cho công tác thẩm định đảm bảo được tính chính xác, từ đó giúp dự án hoạt động có hiệu quả và có khả năng trả nợ cho ngân hàng.

-Trang thiết bị công nghệ

Công nghệ có ảnh hưởng vô cùng quan trọng đối với hiệu quả của công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS Công nghệ hiện đại cung cấp cho các cán bộ thẩm định những công cụ hữu hiệu, từ việc tính toán đến việc phát hiện sớm những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án Hơn nữa, công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo cho công tác thẩm định có thể tiến hành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian.

- Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định:

Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động Hoạt động thẩm định luôn gắn liền với sự có mặt yếu tố con người Gắn với con người luôn có 2 yếu tố, đó là trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp Nguồn nhân lực với dự non kém về trình độ và kinh nghiệm sẽ dẫn tới những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân hàng, gây tỏn thất nghiêm trọng cho ngân hàng Tư cách đạo đức của các cán bộ thẩm định của ngân hàng cũng ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS Nếu các cán bộ thẩm định cố tình che giấu những điểm thiếu hiệu quả, chưa hợp lí của dự án cũng gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả thẩm định.

b Nhóm các nhân tố khách quan

- Các nhân tố vĩ mô

Khi có sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách, chế độ, luật pháp của Nhà nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương cũng gây ra những ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án BĐS, kéo theo là ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án và hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án Chính vì thế, công tác thẩm định các dự án BĐS của ngân hàng cũng chịu sự ảnh hưởng rất mạnh mẽ của các nhân tố vĩ mô.

Vấn đề đặt ra là các cán bộ thẩm định phải nghiên cứu kĩ và phải biết dự báo và cập nhật liên tục những thay đổi trong các chính sách kinh tế chính trị của Nhà nước, đặt dự án đầu tư trong chu kì phát triển của nền knh tế để có được những dự kiến chính xác về doanh thu, chi phí, khả năng tiêu thụ của sản phảm dự án…từ đó có được những tính toán chính xác về hiệu quả dự án.

- Nguyên nhân về phía người vay

Nguyên nhân thuộc về người đi vay vốn là một trong những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Những kết quả không chính xác trong quá trình thẩm định có thể là do:

+ Phẩm chất đạo đức của người đi vay: Khi lập hồ sơ vay vốn hay trong quá trình cung cấp thông tin cho ngân hàng, các chủ đầu tư đã cố tình cung cấp thông tin sai, giả mạo hồ sơ, hối lộ các cán bộ thẩm định

+ Trình độ lập và thực hiện dự án của người đi vay: mặc dù khi thẩm định các dự án đầu tư BĐS, các cán bộ tín dụng của ngân hàng đã tính đến các yếu tố rủi ro, phân tích độ nhạy của dự án đưa đến kết quả dự án khả thi, có thể cho vay Song trong quá trình thực hiện đầu tư, chủ đầu tư không có khả năng thích ứng và xử lí trước những thay đổi, rủi ro xảy ra dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đến hiệu quả dự án Vì thế chủ đầu tư không có khả năng trả nợ cho ngân hàng Khi đó, sai lầm lại được quy kết cho công tác thẩm định

2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản

2.2.1 Mục đích của công tác thẩm định

Thẩm định dự án đầu tư là nhiệm vụ không thể thiếu của ngân hàng trước khi ra quyết định tài trợ vốn cho các dự án đầu tư Qua việc thẩm định, giúp cho ngân hành có được sự đánh giá đúng đắn về dự án xin vay vốn Từ đó có thể khẳng định thẩm định là nhân tố cơ bản ảnh hưởng dến hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng Có thể chỉ ra những mục đích cơ bản của công tác thẩm định của ngân hàng là:

- Thẩm định giúp cho ngân hàng lựa chọn được dự án hiệu quả, có khả năngtrả nợ để tiến hành tài trợ vốn Công tác thẩm định tại NHTM là việc xem xét,

đánh giá dự án đầu tư mà khách hàng để nghị vay vốn Đầu tư tín dụng là hoạt động đầu tư phức tạp, chá đựng nhiều rủi ro, hiệu quả của hoạt động đầu tư tín dụng gắn liền với hiệu quả của các dự án cho vay Vì thế, chủ đầu tư có dự án tốt, khả thi được tài trơ vốn đồng nghĩa với việc ngân hàng đảm bảo an toàn cho đồng vốn mình bỏ ra Trong quá trình thẩm định, bằng việc tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả của dự án sẽ là cơ sở tương đối vững chắc để xác định khả năng hoàn vốn, trả nợ của dự án và chủ đầu tư Từ đó, ngân hàng sẽ ra quyết định tài trợ cho những dự án có khả năng hoàn trả cả vốn và lãi, đồng thời từ chối những dự án kém hiệu quả không có khả năng hoàn trả.

- Thẩm định giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro Trong kinh doanh, rỉ ro

là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt là đối với các NHTM Do đó hạn chế rủi ro là điều vô cùng quan trọng và quan tâm hàng đầu của ngân hàng Rủi ro trong quyết định tài trợ vốn của ngân hàng không những chỉ liên quan đến bản thân tính hiệu quả của dự án mà còn liên quan đến cả chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố tình

không trả nợ dù dự án đầu tư có hiệu quả Để khắc phục tối đa các rủi ro này, ngân hàng tiến hành thẩm định trên phương diện: hiệu quả dự án đầu tư và cả năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư Mặt khác, thẩm định giúp ngân hàng có thể phat hiện và bổ sung các giải pháp cho chủ đầu tư nhằm nâng cao tính khả thi cho việc triển khai dự án, hạn chế và giảm bớt các rủi ro.

- Thẩm định giúp ngân hàng đánh giá đúng tính hợp lí của các tài sản thếchấp Khi cho vay vốn, các ngân hàng thường yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp

tào sản để đảm bảo khoản tiền cho vay của mình được an toàn Tuy nhiên trên thực tế nhiều doanh nghiệp đưa ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn rất nhiều so với giá trị ghi trong hồ sơ vay vốn Trong quá trình thẩm định, ngân hàng tiến hành kiểm tra xem xét đánh giá lại tài sản thế chấp nhằm xác định tính hợp lí, hợp lệ của tài sản, tránh những tranh chấp có thể xảy ra khi xử lí tài sản.

2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định

Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:  Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư

 Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật cụ thể

a, Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng bao gồm:

- Hồ sơ pháp lý

+ Quyết định thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép hành nghề( nếu có)

+ Điều lệ doanh nghiệp

+ Quyết định bổ nhiệm chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc, giám đốc + Quy chế tài chính

+ Quyết định giao vốn, biên bản góp vốn, danh sách thành viên sáng lập + Hợp đồng liên doanh( nếu có)

+ Các hồ sơ khác

- Hồ sơ tài chính:

+ Kế hoạch sản xuất kinh doanh được cấp có thẩm quyền phê duyệt + Báo cáo kinh doanh 2 năm liền kề

+ Báo cáo kiểm toán

+ Bản kê số dư tiền vay, bảo lãnh, mở L/C tại các tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính

- Hồ sơ dự án :

+ Giấy đề nghị vay vốn Dự án, phương án sản xuất kinh doanh

+ Các loại hợp đồng về mua bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ và giấy tờ có liên quan

- Hồ sơ bảo đảm tiền vay theo quy định

b, Căn cứ pháp lý

Bao gồm:

- Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển kinh tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương

- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật doanh nghiệp, luật xây dựng, luật lao động, luật môi trường, luật đất đai, luật sở hữu trí tuệ, luật thuế( thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật tài nguyên.

- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư như luật đầu tư do Quốc hội thông qua,có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan Luật bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 có hiệu lực ngày 01/01/2007 và các chính sách của nhà nước liên quan đến đầu tư BĐS.

- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng nhà nước ban hành để quản lí hoạt động của các Ngân hàng thương mại Ví dụ: Thông tư

15/2010/TT-NHNN, 13/2009/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN, quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 do ngân hàng nhà nước ban hành.

- Các văn bản do Tổng giám Đốc ngân hàng TMCP Quân Đội ban hành về việc áp dụng quy trình, phương pháp trong quá trình thẩm định các dự án xin vay vốn Cụ thể:

+ Quyết định số 301/QĐ-NHQĐ-HĐQT ngày 23/3/2006 của hội đồng quản trị NHQĐ về quy chế cho vay với khách hàng.

+ Quyết định số 46/QĐ-NHQĐ ngày 10/7/2005 của Tổng giám đốc NHQĐ quy định khu vực đầu tư chi nhánh MB.

+ Quyết định số 87/QĐ-NHQĐ.QLTD ngày 12/08/2005 của tổng giám đốc ngân hàng quân đội về việc ban hành Quy trình cho vay và quản lí tín dụng đối với khách hàng doanh nghiệp.

+ Các văn bản khác có liên quan

c, Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS:

- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…

- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành.

d, Các quy ước, thông lệ quốc tế:

- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với nhà nước( về hàng hải, hàng không, đường song,…)

- Quy định của các tổ chức tài trợ vốn( WB, IMF, ADB,…) - Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước

- Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…

2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh

2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội.

Quy trình thẩm định dự án xin vay vốn của chi nhánh Tây Hà Nội được áp dụng theo đúng quy trình thẩm định của Ngân hàng TMCP Quân Đội Cụ thể quy trình thẩm định được thể hiện như dưới sơ đồ sau:

Sơ đồ 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI MB TÂY HÀ NỘIPhòng quan hệ

khách hàng

Cán bộ thẩm địnhBộ phận Quản lý tín dụng

( Nguồn:Bộ phận quản lí tín dụng MB- Tây Hà Nội )

- Các bước thực hiện quy trình thẩm định

Bước (1): Phòng quan hệ khách hàng nhận hồ sơ vay vốn từ khách hàng và

chuyển sang bộ phận quản lí tín dụng.

Bước (2): Bộ phận quản lí tín dụng kiểm tra sơ bộ hồ sơ để sau đó tiến hành

Nếu: - Hồ sơ đạt yêu cầu sẽ được chuyển cho cán bộ thẩm định thực hiện thẩm định - Hồ sơ chưa đạt yêu cầu thì sẽ được chuyển lại phòng quan hệ khách hàng tiếp tục hoàn chỉnh, bổ sung.

Bước (3): Cán bộ thẩm định nhận hồ sơ vay vốn và tiến hành thẩm định.

Bước (4): Cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định theo nội dung, phương pháp thẩm

định mà ngân hàng quy định.

Nếu: - Trong quá trình thẩm định có những điểm chưa rõ ràng cần bổ dung, giải thích thì cán bộ thẩm định chuyển lại hồ sơ cho Phòng Quan hệ khách hàng để làm rõ Sau đó công việc thẩm định lại được tiến hành bình thường.

- Quá trình thẩm định kết thúc và cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định

Bước (5): Báo cáo thẩm định được trình lên ban giám đốc kiểm tra.

Nếu: - Kết quả thẩm định chưa đạt thì dự án sẽ được thẩm định lại.

- Kết quả thẩm định đạt yêu cầu thì ban giám đốc sẽ ra quyết định tài trợ vốn

Bước (6): Hồ sơ và kết quả thẩm định sẽ được chuyển sang phòng quan hệ khách

hàng và lưu lại.

2.3.2 Phương pháp thẩm định

Hiện nay, trong quá trình thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định ở các chi nhánh thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Quân Đội đã sử dụng kết hợp các phương pháp thẩm định sau:

 Phương pháp thẩm định theo trình tự

 Phương pháp đánh giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu  Phương pháp dự báo.

 Phương pháp triêt tiêu rủi ro.

Sau đây là nội dung cụ thể từng phương pháp:

2.3.2.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự

Phương pháp thẩm định theo trình tự sẽ đươc các cán bộ thẩm định tại ngân hàng TMCP Quân Đội, chi nhánh Tây Hà Nội áp dụng khi thẩm định các dự án BĐS theo 2 bước như sau: thẩm định tổng quát và thẩm định chi tiết.

 Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn các dự án BĐS thì cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra một cách khái quát các nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý của dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư…Từ đó, các cán bộ thẩm định có thể hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự

án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, các lợi ích cơ bản, hình dung ra quy mô, tầm cỡ dự án Có thể chỉ ra dự án BĐS đó có phù hợp với quy hoạch phát triển chung của địa phương và đất nước hay không Dự án có thể vị bác bỏ ngay nếu như không đáp ứng được các yêu cầu về mặt pháp lí Kết quả của quá trình thẩm định tổng quát giúp các cấn bộ thẩm định làm cơ sở cho các bước thẩm định tiếp theo.

 Thẩm định chi tiết: Được các cán bộ thẩm định tiến hành sau thẩm định tổng quát Vì các dự án BĐS chịu sự chi phối rất lớn của điều kiện vĩ mô, thị trường, có quy mô lớn, giải pháp kĩ thuật phức tap nên việc thẩm định này được các cán bộ tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án Mỗi nội dung xem xét đưa ra những ý kiến đánh giá đồng ý hay cần sửa đổi thêm hoặc không thể chấp nhận được.

Đây là cơ sở để Ngân hàng đưa ra quyết định có đồng ý cho vay không, nếu có thì cần bổ sung thêm những tài liệu về vấn đề gì.

Phương pháp này có thể giúp Chi nhánh cũng như tất cả các ngân hàng trong hệ thống tiết kiệm được thời gian, công sức, chi phí thẩm định các nội dung khác của dự án khi một số nội dung ban đầu thẩm định đã không đạt yêu cầu.

Khi tiến hành thẩm định các nội dung của dự án BĐS, ngân hàng mới chỉ tập trung vào các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, đôi khi các nội dung thị trường, kĩ thuật của dự án còn bị các cán bộ thẩm định tiến hành sơ sài, qua loa.

2.3.2.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

Đây là một phương pháp đơn giản và được các cán bộ thẩm định tại chi nhánh dùng rất phổ biến trong khi thẩm định dự án BĐS Phương pháp này được sử dụng khi các cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định nội dung thị trường, tài chính và đặc biệt là khía cạnh kĩ thuật của dự án BĐS Khi thẩm định các cán bộ thẩm định đã so sánh đối chiếu từng nội dung cua dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thông lệ trong nước và quốc tế cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phương án tối ưu Tại ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Tây Hà Nội phương pháp so sánh đối chiếu khi thẩm định các dự án BĐS được tiến hành theo cụ thể như sau:

- Khi thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án, các cán bộ thẩm định so sánh

đối chiếu dự án với các văn bản pháp luật của nhà nước ban hành trong các lĩnh

vực đầu tư xây dựng, bất động sản …Các quy hoạch tổng thể của Nhà nước, địa phương.

- Khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án, các cán bộ thẩm định so

sánh đối chiếu dự án với các dự án BĐS có vị trí địa điểm đầu tư, quy mô của dự án, chất lượng sản phẩm bất động sản tương tự đã được triển khai.

- Khi thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án, các chỉ tiêu dùng để so sánh

đối chiếu là:

+ Các tiêu chuẩn trong thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về công trình do Nhà Nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được

+ Các định mức về kĩ thuật ( sản xuất, vật liêu, nhân công…) theo định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành.

+Thông lệ trong nước và quốc tế để phân tích lựa chọn phương án tối ưu ( địa điểm xây dựng, giải pháp kĩ thuật, tổ chức xây dựng…)

- Khi thẩm định tài chính dự án BĐS, các cán bộ thẩm định sẽ so sánh với các chỉ tiêu:

+ Các chỉ tiêu tổng hợp về nguồn vốn, cơ cấu vốn, suất đầu tư… + Các chỉ tiêu về hiệu quả của dự án…

+ Các dự án BĐS tương tự…

Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, các cán bộ thẩm định của chi nhánh mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu ( thị trường, kĩ thuật, tài chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự, mà chưa nhận ra những nét riêng biệt cụ thể của dự án Đặc biệt khía cạnh thị trường của dự án chưa được so sánh, đối chiếu một cách chi tiết và hợp lí.

2.3.2.3 Phương pháp dự báo

Các dự án BĐS thường có thời gian thực hiện kéo dài nên khi thẩm định, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã chú ý đến việc sử dụng phương pháp dự báo khi thẩm định nội dung thị trường của dự án.Với phương pháp này cán bộ thẩm định sử dụng các số liệu điều tra thống kê, các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về các sản phẩm của dự án BĐS, về giá cả BĐS, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khi tiến hành xây dựng công trình… ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án Từ đó đưa ra xu hướng phát triển của sự vật hiện tượng trong tương lai Một số phương pháp chi nhánh Tây Hà Nội thường sử

dụng là phương pháp ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương quan, lấy ý kiến chuyên gia…

Theo quy định của MB, cán bộ thẩm định chỉ sử dụng số liệu điều tra thống kê của 3 năm gần nhất tính đến thời gian thực hiện thẩm định Chính vì chỉ nghiên cứu các số liệu trong khoảng thời gian tương đối ngắn nên đôi khi các dự báo về thị trường BĐS trong tương lai không chính xác, gây ra những tính toán sai lệch khi tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án Các cán bộ thẩm định mới chỉ áp dụng phương pháp dự báo khi thẩm định khí cạnh thị trường của dự án mà chưa áp dụng khi thẩm định các nội dung kĩ thuật và tài chính của dự án.

2.3.2.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Dự án đầu tư BĐS có một đặc điểm là tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong khi thực hiện dự án, vì thế cán bộ thẩm định tại MB-Tây Hà Nội đã áp dụng phương pháp triệt tiêu rủi ro khi thẩm định các dự án BĐS Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả cũng như khả năng trả nợ của dự án, cán bộ thẩm định đã phân tích và dự đoán những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án BĐS trong giai đoạn thực hiện đầu tư ( rủi ro chậm tiến độ thi công, vượt tổng mức đầu tư, thiếu vốn…) Đồng thời xem xét mức độ rủi ro có thể xảy ra và đề xuất biện pháp để quản lý rủi ro, đánh giá rủi ro nào có hệ thống, rủi ro nào phi hệ thống, tác động của rủi ro tới các chỉ tiêu hiệu quả của dự án như thế nào Chi nhánh cũng dựa vào phương pháp này để ra quyết định cho vay, định mức lãi suất cũng như giải ngân đối với dự án Hiện nay, chi nhánh đã yêu cầu chủ đầu tư bắt buộc phải có các biện pháp hạn chế rủi ro như: bảo hiểm xây dựng, bảo lãnh hợp đồng…

2.3.3 Các nội dung thẩm định dự án BĐS tại MB Tây Hà Nội.

Đối với các dự án đầu tư BĐS xin vay vốn tại ngân hàng MB – Tây Hà Nội, các cán bộ thẩm định đều tiến hành trình tự theo các nội dung sau:

2.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn

Phương pháp thẩm định: Khi tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn củakhách hàng, cán bộ thẩm định của chi nhánh đã áp dụng phương pháp thẩmđịnh theo trình tự và so sánh đối chiếu các chỉ tiêu.

Các nội dụng cụ thể khi thẩm định hồ sơ vay vốn là:

2.3.3.1.1 Thẩm định hồ sơ pháp lí

Hồ sơ pháp lí sẽ đề cập đến khách hàng vay vốn và dự án đầu tư Ngân hàng căn cứ vào các chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế-xã

hội của Nhà Nước, địa phương của ngành, văn bản pháp luật chung, văn bản có liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư BĐS Một số căn cứ quan trọng để tiến hành thẩm định hồ sơ pháp lí như sau:

- Các quyết định của Thủ tướng chính phủ về việc phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng.

- Quyết định của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng.

- Quyết định của UBND tỉnh, thành phố về việc thu hồi, tạm giao đất hay giải phóng mặt bằng.

- Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được hội đồng công ty phê duyệt

- Các quyết định của Hội đồng thành viên công ty và Tổng giám đốc về việc đầu tư dự án

- Biên bản họp hội đồng công ty về việc phê duyệt phương án vay vốn đầu tư.

2.3.3.1.2 Thẩm định hồ sơ dự án

Hồ sơ dự án BĐS bao gồm phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở Cán bộ thẩm định phải đánh giá được sự cần thiết và mục tiêu đầu tư của dự án BĐS, đánh giá được thị trường cạnh tranh, hình thức đầu tư xây dựng, điều kiện cung cấp nguyên vật liệu, các yếu tố đầu vào…Đặc biệt, với các dự án BĐS thì quy mô và diện tích công trình, các hạng mục công trình, các phương án kĩ thuật, công nghệ khi tiến hành xây dựng được cán bộ thẩm định rất chú ý khi thẩm định Một số tài liệu cần được thẩm định là:

- Các văn bản liên quan đến đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng - Quyết định tạm giao đất, cho thuê đất của các cấp có thẩm quyền Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền - Quyết định phê duyệt phương án PCCC.

- Quyết định phê duyêt báo cáo đánh giá tác động của môi trường - Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu.

Cán bộ thẩm định sẽ xem xét về năng lực pháp lí và lịch sử hình thành, phát triển của khách hàng vay vốn Chủ đầu tư của các dự án BĐS phải có năng lực pháp lý theo qui định của pháp luật, phải có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo qui định của pháp luật hiện hành.

Tài liệu sử dụng để đánh giá và thẩm định khách hàng là: - Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh.

- Thông tin về vốn điều lệ, các giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn pháp định, vốn chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền xác nhận

- Điều lệ doanh nghiệp

- Biên bản bầu hội đồng quản trị

- Quyết định bổ nhiệm chủ tịch Hội đồng quản trị, tổng giám đốc, kế toán trưởng…

- Báo cáo tài chính 3 năm gần nhất đã được kiểm toán -Báo cáo tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh

- Cán bộ thẩm định cần thiết tiến hành kiểm tra tính hợp pháp hợp lệ của: + Quyết định thành lập đối với doanh nghiệp Nhà nước, các doanh nghiệp được thành lập theo luật công ty

+ Giấy phép đầu tư đối với các doanh nghiệp hoạt động theo luật đầu tư

Vì các dự án đầu tư BĐS đều gắn liền với các giải pháp kĩ thuật xây dựng công trình phức tạp, có tính đặc thù cao, đòi hỏi chủ đầu tư cần có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng công trình Vì thế các cán bộ thẩm định tại chi nhánh khi thẩm định đều rất chú trọng vào kiểm tra năng lực hoạt động trong lĩnh vực xây dựng của khách hàng vay vốn Cán bộ thẩm định kiểm tra các dự án về BĐS mà doanh nghiệp đã từng tham gia để kiểm tra kinh nghiệm của doanh nghiệp trong lĩnh vực này Trong phần thẩm định này, cán bộ thẩm định còn kiểm tra về đội ngũ cán bộ công nhân viên, trang thiết bị máy móc… của doanh nghiệp, cả về chất lượng và số lượng.

2.3.3.2.3 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng:

Cán bộ thẩm định xem xét doanh nghiệp vay vốn bắt đầu lĩnh vực hoạt động trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực kinh doanh khác từ khi nào, hiệu quả trong từng lĩnh vực ra sao.Về kết quả sản xuất kinh doanh, ngân hàng quan tâm đến các chỉ tiêu sau:

- Tổng doanh thu hoạt động kinh doanh chính ( phản ánh sản lượng, tình hình sản xuất, tình hình bán hàng…)

- Lợi nhuận ( lợi nhuận các loại sản phẩm, lợi nhuận các đơn vị thành viên cũng như toàn doanh nghiệp )

- Phân tích chi phí sản xuất kinh doanh, nguyên vật liệu đầu vào, chi phí quản lý, chi phí bán hàng, giá thành sản phẩm Biến động tổng chi phí cũng như các yếu tố chi phí ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm, doanh số và lơi nhuận của toàn doanh nghiệp

- Phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động, khả năng sinh lời, sự tăng trưởng…

Khi thâm định tình hình tài chính của khách hàng, cán bộ thẩm định căn cứ vào các tài liệu và chỉ tiêu sau:

- Báo cáo tài chính gần nhất, bao gồm: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và một số nguồn thông tin khác như: Bảng thanh toán lương/ Nhân công.

- Các nhóm chỉ tiêu tài chính: Nhóm chỉ tiêu thanh toán, nhóm chỉ tiêu hoạt động, nhóm chỉ tiêu nợ cơ cấu tài sản, nguồn vốn, nhóm chỉ tiêu thu nhập, nhóm chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng lao động.

Qua những chỉ tiêu này, ngân hàng có thể đưa ra kết luận về số tiền có thể vay hoặc dư nợ tối đa, tiến độ giải ngân, thu nợ tiền vay sao cho phù hợp với khả năng thực tế và chu kì sản xuất kinh doanh của khách hàng.

Việc thẩm định, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh, tài chính của khách hàng dựa trên cơ sở các số liệu do khách hàng cung cấp Do vậy, cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã tiến hành kiểm tra lại tính chính xác của các tài liệu, thông tin mà khách hàng cung cấp để công tác thẩm định tại ngân hàng có tính sát thực cao

2.3.3.2.4 Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng

Khi đầu tư các dự án BĐS, hầu hết các chủ đầu tư đều không thể có đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án Vì thế, chủ đầu tư phải vay vốn từ các tổ chức tín dụng

Khi thẩm định khách hàng vay vốn, các cán bộ thẩm định tại MB Tây Hà Nội đã xem xét quan hệ tín dụng của khách hàng đối với cả ngân hàng TMCP Quân đội và các tổ chức tín dụng khác Ngân hàng quan tâm đến dự nợ của doanh nghiệp tại các tổ chức này, dự nợ phục vụ cho các dự án BĐS chiếm bao nhiêu và tài sản bảo đảm cho các dư nợ trên được hình thành từ đâu Qua đó cho thấy được khả năng tự chủ của doanh nghiệp Một doanh nghiệp có quan hệ tín dụng uy tín với các ngân hàng, không có nợ quá hạn, nợ gia hạn, lãi treo cho đến thời điểm thẩm định sẽ có lợi thế vay vốn từ ngân hàng Cụ thể, các cán bộ thẩm định sẽ xem

- Quan hệ tiền gửi:

+ Số dư tiền gửi binh quân.

+ Doanh số tiền gửi, tỷ trọng so với doanh thu.

2.3.3.3 Thẩm định về dự án đầu tư

2.3.3.3.1 Thẩm định cơ sở pháp lí của dự án

Về nguyên tắc, ngân hàng chỉ tiến hành thẩm định khi các dự án có đầy đủ các giấy tờ chứng minh cơ sở pháp lí và làm căn cứ để các cán bộ thẩm định phân tích, đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án.

Một dự án BĐS xin vay vốn phải có các giấy tờ cơ bản sau: - Giấy chứng nhận đầu tư

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.( nếu có) - Báo cáo nghiên cứu khả thi

- Thiết kế kĩ thuật, tổng dự toán được phê duyệt.

- Các quyết định, văn bản, hợp đồng kinh tế cần thiết khác.

Sau khi kiểm tra đầy đủ các giấy tờ cơ bản, các cán bộ thẩm định của chi nhánh bắt đầu tiến hành thẩm định các nội dung cụ thể của dự án.

2.3.3.3.2 Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án BĐS

Phương pháp thẩm định: Khi thẩm định khía cạnh này, các cán bộ thẩmđịnh tại chi nhánh đã sử dụng kết hợp các phương pháp: thẩm định theo trìnhtự, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và phương pháp dự báo

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án BĐS là vấn đề quyết định cho thành công hay thất bại của dự án Nó quyết định đến mục tiêu và quy mô của dự án, phương diện tài chính và kĩ thuật của dự án Vì vậy, khi thẩm định, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã xem xét, đánh giá kĩ khía cạnh thị trường của dự án Các nội dung chính gồm:

a, Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án BĐS

- Trước hết, các cán bộ thẩm định xem xét, phân tích, đánh giá mối quan hệ Cung – Cầu đối với sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án BĐS.( Nhà ở, khu nghỉ mát, các khu kinh doanh dịch vụ,giải trí, khách sạn, văn phòng cho thuê…)

- Xem xét đặc tính của nhu cầu đối với san phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án BĐS Tình hình sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định Nhu cầu về sản phẩm dự án BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dan sinh sống tại đó.

- Cán bộ thẩm định tiếp tục nghiên cứu thị hiếu của khách hàng xem sản phẩm có phu hợp với tập quán, nhu cầu, thu nhập của khách hàng hay không Từ đó xác định tổng nhu cầu hiện tại và sử dụng phương pháp dự báo để xác định nhu cầu trong tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức gia tăng hàng năm của thị trường nội địa ( Lưu ý: sử dụng các số liệu thu thập được trong quá khứ và phải lường trước khả năng sản phẩm của dự án có thể bị thay thế bằng sản phẩm khác có cùng công dụng.)

Từ đó các cán bộ thẩm định sẽ đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ của sản phẩm của dự án để nhận định về tính hợp lý của qui mô, cơ cấu của dự án BĐS đó.

b, Đánh giá về cung BĐS

Tương tự như khi đánh giá về cầu BĐS, các cán bộ thẩm định khi xem xét

vấn đề này, vẫn sử dụng kết hợp các phương pháp: thẩm định theo trình tự, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và dự báo Cụ thể:

- Xác định năng lực cung cấp thỏa mãn nhu cầu về sản phẩm của dự án ở trong nước, trong khu vực, địa phương mà dư án triển khai Các dự án đầu tư BĐS đã đáp ứng được bao nhiêu % nhu cầu về sản phẩm BDDS đó.

- Dùng phương pháp dự báo để dự đoán, phân tích những biến động của thị trường trong tương lai khi có những dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm của dự án Đông thời phả dự đoán và đánh giá được ảnh hưởng của các chính sách vĩ mô của Nhà Nước khi Việt Nam tham gia hội nhập cùng các nước trong khu vực và quốc tế ( WTO, APEC, AFTA…) đến nguồn cung sản phảm của dự án BĐS.

- Dựa vào những số liệu trong quá khứ, các cán bộ thẩm định sử dụng mô hình hồi quy tương quan để xác định được tổng cung trong tương lai và tốc độ tăng trưởng hàng năm về tổng cung sản phẩm của dự án BĐS.

c, Thẩm định thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sảnphẩm dự án

Khi thẩm định vấn đề này, các cán bộ thẩm định sẽ xem xét thị trường mục tiêu mà dự án xác định có hợp lí không Xem xét về khả năng đáp ứng của sản phẩm dự án đối với: thu nhập, thị hiếu, tập quán… của khách hàng mục tiêu.

Khả năng cạnh tranh của dự án sẽ được các cán bộ thẩm định xem xét trên các vấn đề sau: Chất lượng sản phẩm của dự án BĐS so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường như thế nào, có ưu điểm gì vượt trội không Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường ra sao, có rẻ hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập và tiêu dùng của khách hàng hay không Sản phẩm của dự án sẽ cạnh trạnh bằng giá cả hay chất lượng…

d, Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án

Cán bộ thẩm định đưa ra những dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động để làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở các phần sau Các số liệu mà mà cán bộ thẩm định đưa ra dựa trên phương pháp dự báo và những căn cứ khoa học đã phân tích ở trên.( chất lượng sản phẩm dự án, khả năng tiêu thụ, gia cả dao động hàng năm )

e, Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vàocủa dự án

Trên cơ sở hồ sơ dự án ( báo cáo đnáh giá chất lượng, trữ lượng nguyên vật liệu, giấy phép khai thác, nguồn cung cấp ở trong- ngoài nước, nhập khẩu…) các

cán bộ thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra lại khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án BĐS:

- Nhu cầu về nguyên vật liệu đầu vào để xây dựng đúng tiến độ công trình - Số lượng nhà cung cấp nguyên vật liệu đầu vào, mối quan hệ của doanh nghiệp với các nhà cung cấp ( đã có quan hệ từ trước hay mới thiêt lập) và khả năng cung ứng và mức độ uy tín của những nhà cung cấp.

- Mức độ ảnh hưởng của chính sách nhập khẩu đối với nguyên vật liệu đầu vào của dự án Sự biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu.

Sau đó các cán bộ thẩm định sẽ đưa ra đnáh giá về hai vấn đề chính sau: - Dự án có chủ động được nguồn nguyên vật liệu để có thể thực hiện dự án ( xây dựng công trình) đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng công trình hay không.

- Những thuận lợi, khó khăn có thể xảy ra đối với dự án BĐS khi đi vào thực hiện

 Khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án BĐS tại chi nhánh, vẫncòn tồn tại một số vấn đề sau: các cán bộ tại chi nhánh vẫn còn thẩm định sơ sài,

chưa quan tâm đúng mức đến các yếu tố đầu vào và đầu ra của dự án Việc đánh giá cung cầu của dự án nhiều khi chưa chính xác do phương pháp dự báo được áp dụng chưa hợp lí Việc lấy các dự án khác để so sánh đối chiếu nhiều khi không tương xứng

2.3.3.3.3 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án

Phương pháp thẩm định: Khi thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự ánBĐS, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh chủ yếu sử dụng phương pháp sosánh, đối chiếu các chỉ tiêu.

Thẩm định khía cạnh kĩ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt tài chính, kinh tế xã hội của dự án Đặc biêt các dự án BĐS đều đòi hỏi những giải pháp kĩ thuật về xây dựng công trình và kiên trúc rất phức tạp vì thế các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã tiến hành thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án một cách rất chi tiết và khoa học Các dự án không khả thi về mặt kĩ thuật phải được bác bỏ để tránh gây tổn thất trong quá trình thực hiện và vận hành các kết quả đầu tư sau này Các chỉ tiêu kĩ thuật của dự án sẽ được so sánh, đối chiếu với những dự án tương tự và với những tiêu chuẩn về kĩ thuật do nhà nước ban hành trong

lĩnh vực xây dựng công trình.Cụ thể, các nội dung kĩ thuật của dự án BĐS được cán bộ thẩm định tại chi nhánh tiến hành thẩm định là:

a, Phân tích địa điểm xây dựng

Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư ( giá mua đất xây dựng) cũng như ảnh hưởng đến giá cả, sức cạnh tranh của sản phẩm dự án BĐS, từ đó quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án BĐS đó Các cán bộ thẩm định đã chú ý xem xét, đánh giá đến các mặt sau:

- Địa điểm xây dựng dự án có gần với khu dân cư hay không, thu nhập của đại bộ phận dân cư trong khu vực này ra sao, phong tục, tập quán, thị hiếu của bộ phân dân cư Đánh giá trình độ phát triển kinh tế xã hội của địa phương và tốc độ tăng trưởng hàng năm.

-Xem xét đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không, có gần các nguồn cung cấp nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ hay không Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư như thế nào, đánh giá so sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác.

- Địa điểm có nằm trong quy hoạch xây dựng, phát triển kinh tế xã hội của nhà nước và địa phương hay không Công tác giải phóng mặt bằng có thuận lợi và khó khăn gì…

- Điều kiện tự nhiên: địa hình, khí hậu, môi trường… ảnh hưởng đến quá trình thi công công trình như thế nào.

b, Qui mô giải pháp xây dựng, kiến trúc:

Khi thẩm định nội dung này, cán bộ thẩm định đã xem xét các vấn đề sau:

- Quy mô xây dựng, giải pháp kết cấu kiến trúc các hạng mục công trình có đảm bảo các định mức kinh tế kĩ thuật của dự án đã đề ra hay không.

- Xem xét, đánh giá tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình, tránh bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, các hạng mục không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư.

- Tiến độ thi công có phù hợp với kế hoạch và thực tế hay không

c, Công nghệ trang bị cho dự án

Các cán bộ thẩm định xem xét công nghệ được lực chọn cho dự án là công

nghệ đã được qua kiểm chứng hay chưa, mức độ hiện đại, đồng bộ của công nghệ,

máy móc Đội ngũ cán bộ công nhân viên tham gia dự án có đủ yêu cầu về kĩ thuật, tay nghề để vận hành các máy móc, công nghệ đó hay không….

d, Phân tích các tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy (PCCC )

Cán bộ thẩm định sẽ đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, phù hợp chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa Trong phần này, cán bộ thẩm định cần phải đối chiếu với các qui định hiện hành xem xét dự án có phải lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC hay không.

 Một số điểm hạn chế khi thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án BĐStại chi nhánh: Nội dung kĩ thuật của dự án BĐS bao gồm rất nhiều những giải

pháp kĩ thuật phức tạp, đặc thù của ngành xây dựng, kiến trúc Các cán bộ thẩm đinh khi thẩm định nội dung này mới chỉ so sánh đối chiếu với các quy định tiêu chuẩn của các cơ quan quản lí nhà nước nên nhiều trường hợp không kiểm tra được chính xác các giải pháp kĩ thuật của dự án Địa điểm thực hiện dự án có ý nghĩa rất quan trọng trong việc đền bù giải phóng mặt bằng, vấn đề này có ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện dự án BĐS Các cán bộ thẩm định chưa quan tâm đúng mức khi thẩm định nội dung này.

2.3.3.3.4 Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lí, nhân sự thực hiện dự án.

Phương pháp thẩm định: Các cán bộ thẩm định tại chi nhánh áp dụngphương pháp thẩm định theo trình tự.

Tính khả thi của dự án đầ tư BĐS phụ thuôc rất nhiều vào trình độ, năng

lực của các nhà quản lí và công tác tổ chức, điều hành dự án Vì thế, các cán bộ thẩm định đã thẩm định nội dung này như sau:

- Xem xét, đánh giá khả năng chuyên môn, kinh nghiệm quản lí, trình độ tổ chức, sự hiểu biết của chủ đầu tư dự án trên lĩnh vực kinh doanh BĐS.

- Xem xét, đánh giá năng lực của các nhà thầu tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị…

- Kiểm tra số lương nhân công của dự án, chất lượng tay nghề, trình độ kĩ thuật, kế hoạch đào tạo nhân lực phục vụ cho dự án…

2.3.3.3.5 Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án

Phương pháp thẩm định: Các cán bộ thẩm định đã áp dụng phương pháp:thẩm định theo trình tự, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, và phương pháp dự báo.

Thẩm định tài chính là nội dung quan trọng của công tác thẩm định dự án Khi thẩm định khía cạnh này, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã thẩm định cụ thể từng nội dung như sau:

a, Thẩm định tổng vốn đầu tư dự án và tiến độ bỏ vốn:

Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án Đặc biệt, các dự án BĐS đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư rất lớn nên việc thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án BĐS càng yêu cầu phải tiến hành tỉ mỉ và chi tiết Xác định được điều này, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã tiền hành thẩm định nội dung này một cách nghiêm túc và kĩ lưỡng

Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ Cụ thể, cán bộ thẩm định đã kiểm tra các khoản mục sau:

- Vốn đầu tư xây dựng: CBTD tiến hành kiểm tra nhu cầu xây dựng các hạng mục công trình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng (bằng kinh nghiệm từ các dự án đã triển khai, tương tự)

- Vốn đầu tư thiết bị: CBTD kiểm tra giá mua, chi phí vận chuyển, bảo quản, lắp đặt, chi phí CGCN (nếu có).

- Xem xét chi phí trã lãi vay ngân hàng trong thời gian thi công

- Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án mở rộng bổ sung thiết bị) để dự án sau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường.

Thông thường, kết quả phê duyệt tổng vốn đầu tư của các cấp có thẩm quyền là hợp lý Tuy nhiên, CBTĐ cần thẩm tra đối chiếu với những dự án tương tự để thực hiện và được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư, v.v )

Trường hợp có bất hợp lý hoặc có sự khác biệt lớn ở bất kỳ một hạng mục đầu tư nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự

kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nên tham gia vào dự án.

Sau đó, cán bộ thẩm định xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong giai đoạn thục hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công Cần phải xem xét tỉ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong tưng giai đoạn có hợp lý hay không, thông thường vốn tụ có phải tham gia đầu tư trước Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong quá trình thi công và xác định thời gian vay trả Trên cơ sở tổng mức đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm đinh rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh gia khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn…

b, Thẩm tra nguồn vốn huy động cho dự án

Khi thẩm định nội dung này, việc đầu tiên cán bộ thẩm định tiến hành là xác định các nguồn vốn huy động được của dự án:

- Vốn tự có: khả năng chủ đầu tư góp vốn, phương thức góp vốn, tiến độ góp vốn.

- Vốn vay nước ngoài: Xem xét khả năng thực hiện.

- Vốn vay ưu đãi, bảo lãnh, thương mại: khả năng, tiến độ thực hiện - Nguồn khác

Trên cơ sở xác định các nguồn vốn, cán bộ thẩm định kiểm tra sự đảm bảo, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đối với nguồn vốn chủ sở hữu, CBTĐ đánh giá từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư Xem xét chi phí và các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn So sánh giữa nhu cầu vốn đầu tư với khả năng đảm bảo của các nguồn vốn để đánh giá tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện dự án.

c, Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án BĐS

Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho các cán bộ thẩm định trong phần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư Khi thẩm định nội dung này, các cán bộ thẩm định đã sử dụng kết hợp cả 4 phương pháp thẩm định: thẩm định theo trình tự, so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, dự báo và triệt tiêu rủi ro.Việc xác định hiệu quả tài chính của dự án có chính xác hay không tuỳ thuộc rất nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu Từ kết quả phân tích ở trên sẽ được lượng hoá thành

những giả định để phục vụ cho quá trình tính toán, cụ thể các cán bộ thẩm định đã tiến hành như sau:

- Cán bộ thẩm định đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưa vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả

- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huy động công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm

- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất trực tiếp

- Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các doanh nghiệp cùng ngành nghề và mức vốn lưu động tự có của chủ dự án (phần tài chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu động hàng năm.

- Các quy định hiện hành về Khấu hao TSCĐ, Đơn giá đầu tư xây dựng, định mức chi phí, phí bảo hiểm, phí và lệ phí khác

- Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách.

Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư được các cán bộ thẩm định thực hiện qua 6 bước chính như sau:

- Bước 1 : Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án.

Cán bộ thẩm định xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp theo đặc điểm và quy mô của dự án, nhằm đảm bảo khi tính toán phải phản ánh trung thực, chính xác hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án

Đối với dự án BĐS, chủ yếu là xây dựng mới độc lập, các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án được tách biệt rõ ràng, dễ dàng trong việc xác định các yếu tố đầu vào, đầu ra để tính hiệu quả của dự án

- Bước 2 : Phân tích để tìm dữ liệu

Khi để xác định được mô hình đầu vào, đầu ra của dự án, cán bộ thẩm định đã phân tích dự án để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự án bằng các bước sau đây:

- Đọc kỹ báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác tính toán hiệu quả dự án Việc phân tích phương diện tài chính được thực hiện sau khi đã thực hiện các phương diện khác như phương diện thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý

- Kiểm tra việc tính toán các khoản chi phí sản xuất hàng năm của dự án Cụ thể, các cán bộ thẩm định sẽ kiểm tra lại các điểm sau:

Chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, xem xét sự hợp lí của các định mức sản xuất tiêu hao Ở phần này, chủ yếu các cán bộ thẩm định so sánh chi phí của dự án với các định mức tiêu chuẩn và những dự án tương tự đang họat động.

Kiểm tra chi phí nhân công: xem xét nhu cầu lao động, số lượng, chất lượng lao động, đào tạo, thu nhập lao động so với các địa phương khác.

Kiểm tra phương pháp tính khấu hao và mức khầu hao.

Kiểm tra chi phí về lãi vay ngân hàng và các khoản thuế của dự án.

- Kiểm tra tính hợp lí của giá bán sản phẩm, doanh thu hàng năm của dự án - Kiểm tra tính chính xác của tỉ suất r trong phân tích tài chính của dự án Để kiểm tra vấn đề này, các cán bộ thẩm định dựa vào chi phí sử dụng của các nguồn vốn huy động.

- Thẩm định dòng tiền của dự án.( Dựa vào các chỉ tiêu: chi phí, doanh thu, khấu hao, lãi vay… đã được kiểm tra ở trên)

- Xác định các giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở (Phương án cơ sở): tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án với các giả định dự kiến ở mức sát với thực tế dự báo sẽ xảy ra nhất .

- Bước 3 : Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở

Khi lập bảng này, cán bộ thẩm định lập bảng với một số chỉ tiêu như: doanh thu, chi phí hoạt động, vốn lưu động, số tiền vay…

- Bước 4 : Lập các bảng tính trung gian.

Trước khi lập bảng tính hiệu quả dự án, cán bộ thẩm định lập các bảng tính trung gian Các bảng tính trung gian này thuyết minh rõ hơn cho các giả định được áp dụng và là các thông số tổng hợp đầu vào cho bảng tính hiệu quả dự án, bảng lưu chuyển tiền tệ và bảng cân đối kế hoạch sau này Tuỳ mức độ phức tạp, đặc điểm của từng dự án mà có số lượng, nội dung các bảng tính trung gian khác nhau Đối với một dự án sản xuất thì số lượng các bảng tính trung gian như sau:

Bảng tính sản lượng và doanh thu, bảng tính chi phí hoạt động, bảng tính chi phí

nguyên vật liệu, lịch khấu hao, tính toán lãi vay, bảng tính nhu cầu vốn lưu động.- Bước 5 : Lập báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và

tính toán khả năng trả nợ của dự án

Lập báo cáo kết quả kinh doanh.

Bảng 2: Báo cáo kết quả kinh doanh

1 Doanh thu sau thuế 2 CP hoạt động sau thuế 3 Khấu hao

4 Lợi nhuận trước thuế và lãi vay 5 Lãi vay

6 Lợi nhuận trước thuế 7 Lợi nhuận chịu thuế

8 Thuế thu nhập doanh nghiệp 9 Lợi nhuận sau thuế

10 Chia cổ tức, chi quỹ KT, PL 11 Lợi nhuận tích lũy

12 Dòng tiền hàng năm cuả dự án - Lũy kế dòng tiền

- Hiện giá dòng tiền

- Lũy kế hiện giá dòng tiền 13 Tính toán các chỉ số - LN trước thuế/ DT

- LN sau thuế/ Vốn tự có ( ROE) - LN sau thuế/Tổng vốn ĐT (ROI) - NPV

- IRR

* (a) = lợi nhuận trước thuế- lỗ lũy kế các năm trước được khấu trừ theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc Luật đầu tư nước ngoài.

(b)= khấu hao cơ bản+ lợi nhuận sau thuế Việc tính toán chỉ tiêu này chỉ áp dụng trong trường hợp không lập bàng báo cáo lưu tiền tệ( bảng 8) Để tính các chỉ số NPV, IRR

Sau đó, cán bộ thẩm định sẽ tính toán khả năng trả nợ của dự án.

Bước 6: Lập bảng cân đối kế hoạch:Cho biết sơ lược tình hình tài chính của

dự án và tính các chỉ số của dự án trong các năm kế hoạch.

Trong quá trình đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án, có hai nhóm chỉ tiêu chính mà các cán bộ thẩm định đề cập, tính toán cụ thể, gồm có:

- Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:

+ NPV (Net Present Value) + IRR (Internal Rate of Return)

+ ROE (Return on Equity) : đối với những dự án có vốn tự có tham gia + T (Thời gian hoàn vốn)

- Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ

+ Nguồn trả nợ hàng năm + Thời gian hoàn trả vốn vay

+ DSCR (chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án) Phương pháp tính toán :

Việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả của dự án sử dụng : - Chương trình phần mềm MICROSOFT Excel

- Sử dụng Chương trình phần mềm thẩm định dự án đầu tư

 Một số hạn chế còn tồn tại khi thẩm định khía cạnh tài chính của dựán BĐS tại chi nhánh: Trong hầu hết các dự án được thẩm định, cán bộ thẩm định

mới chỉ lựa chọn một số chỉ tiêu cơ bản để tính toán như: NPV, IRR, T, tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, các chỉ tiêu khác như chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi ích- chi phí, năng lực hoà vốn… chưa được quan tâm và thông thường là bị bỏ qua Việc đánh giá các chỉ tiêu tài chính, nhiều khi chỉ mang tính hình thức, thiếu cơ sở tin cậy do không có các tiêu chuẩn, định mức để so sánh Như dự án ở trên thì cán bộ thẩm định chưa đưa ra được cơ sở để so sánh, đánh giá, nên số liệu mà cán bộ thẩm định tính toán được khi thẩm định khách hàng là còn thiếu cơ sở tin cậy Việc cố định tỉ lệ chiết khấu trong suốt vòng đời của dự án nhiều khi không hợp lí vì các tác động của trượt giá, lạm phát cũng làm cho kết quả tính toán bị sai lệch Đặc biệt phương pháp phân tích độ nhạy chưa được các cán bộ thẩm định áp dụng khi thẩm định khía cạnh tài chính của dự án Phương pháp triệu tiêu rủi ro được áp dụng một cách chưa linh hoạt và còn nhiêu hạn chế.

2.3.3.3.6 Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay

Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu.

Bảo đảm tiền vay luôn dược các ngân hàng sử dụng như một biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lí để thu hồi được các khoản nợ cho khách hàng vay Có nhiều hình thức bảo đảm tiền vay, với mỗi hình thức bảo đảm, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh có cách tiến hành kiểm tra lại khác nhau Cụ thể:

a, Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản:

- Đối với tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá ( trái phiếu, tín phiếu, cổ phiếu…) thì cán bộ thẩm định phân tích quyền chủ sở hữu, nguồn gốc phát hành, ngày phát hành, ngày đáo hạn, thời hạn thanh toán, lãi suất, tính thanh khoản của loại giấy tờ đó.

- Đối với tài sản đảm bảo là kim khí quí, đá quí…thì cán bộ thẩm định phân tích nguồn gốc xuất sứ, khối lượng, hàm lượng ( tỷ trọng % nguyên chất ), giá trị thị trường.

- Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản ( nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sở dụng đất ) thì cán bộ thẩm định phân tích nguồn gốc tài sản, tính pháp lý của các loại giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng, trích lục bản đồ, các vấn đề liên quan đến qui hoạch, hình thức chuyển nhượng, khả năng chuyển nhượng Định giá theo khung giá nhà nước, định giá theo giá thị trường, bảo hiểm rủi ro cho toàn bộ tài sản thế chấp trong suốt thời gian thế chấp.

- Đối với các tài sản đảm bảo là Động sản ( hàng hóa, phương tiện vận tải…) thì cán bộ thẩm định các kiểm tra các nội dung sau: Nguồn gốc, xuất sứ, tích xác thực về các loại giấy tờ quyền sở hữu, sử dụng Xác định số lượng, chủng loại, tính năng kĩ thuật, giá trị còn lại theo sổ sách kế toán Xác định giá trị theo thị trường, bảo hiểm rủi ro tài sản Khả năng bảo quản cất giữ, khả năng bán thanh lý Công chứng cầm cố đối với khoản vay có giá trị từ 100.000.000 đồng trở lên.

b, Bảo đảm tiền vay bằng các quyền

Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng các quyền bao gồm: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền khai thác tài nguyên…Việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay này chỉ được thực hiện theo hướng dẫn chi tiết của Tổng Giám đốc NHQĐ trong từng trường hợp cụ thể.

c, Bảo đảm tiền vay bằng bảo lãnh của bên thứ ba

Cán bộ thẩm định cần phân tích năng lực của bên thứ ba như sau: phân tích năng lực pháp luật, uy tín, tài chính của bên thứ ba Điều kiện khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của bên thứ ba, các khả năng rủi ro có thể xảy ra.

d, Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

Cán bộ thẩm định cần giữ các giấy tờ gốc về quyền sở hữu, sử dụng của tài sản đầu tư hình thành từ vốn vay ngân hàng Giá trị đánh giá tài sản là giá trị hoàn thành Sau khi hoàn thành các giấy tờ gốc về sở hữu thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp, cầm cố và đăng ký giao dich đảm bảo.

e, Các hình thức bảo đảm khác:

Đối với các hình thức đảm bảo khác thì các cán bộ thẩm định thực hiện theo sự chỉ đạo và hướng dẫn của tổng giám đốc ngân hàng TMCP Quân Đội.

Sau khi thẩm định xong hình thức đảm bảo tiền vay cán bộ thẩm định báo cáo trưởng phòng nghiệp vụ để phối hợp với các bộ phận chức năng xem xét, là cơ sở đề xuất các điều kiện tín dụng đối với khoản vay.

- Phối hợp với phòng nguồn vốn để cân đối khả năng nguồn vốn cho vay đáp ứng nhu cầu giải ngân đối với những khoản vay lớn từ 2.000.000.000 đồng trở lên - Nhu cầu mua bán chuyển đổi ngoại tệ đối với những khoản vay cần chuyển đổi để thanh toán cho nước ngoài.

- Phối hợp với bộ phận thanh toán quốc tế về các nội dung, điều kiện thanh toán, hình thức thanh toán…đối với những khoản vay thanh toán với nước ngoài - Phối hợp với bộ phận kế toán về nội dung trong từng trường hợp áp dụng các điều kiện về quản lý doanh thu, kí quĩ vận hành các tài khoản đặc biệt

- Xác định thời hạn của các khoản vay phù hợp với nguồn trả nợ vay của khách hàng.

- Tính toán chi phí của khoản vay, xác định lãi suất cho vay đối với khách hàng làm cơ sở để thỏa thuận lãi suất cho vay hợp lý với khách hàng.

2.4 Ví dụ minh họa: “Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán”

A Giới thiệu chung về dự án đầu tư

1 Tên dự án đầu tư:

“Dự án xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán”

2 Tên khách hàng vay vốn: Công ty Cổ phần Bất động sản Petrolimex