Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Chi nhánh MB Tây Hà Nội

Phương pháp thẩm định theo trình tự

• Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn các dự án BĐS thì cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra một cách khái quát các nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý của dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư…Từ đó, các cán bộ thẩm định có thể hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự án,. Vì các dự án BĐS chịu sự chi phối rất lớn của điều kiện vĩ mô, thị trường, có quy mô lớn, giải pháp kĩ thuật phức tap nên việc thẩm định này được các cán bộ tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án.

Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

Khi tiến hành thẩm định các nội dung của dự án BĐS, ngân hàng mới chỉ tập trung vào các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, đôi khi các nội dung thị trường, kĩ thuật của dự án còn bị các cán bộ thẩm định tiến hành sơ sài, qua loa. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, các cán bộ thẩm định của chi nhánh mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu ( thị trường, kĩ thuật, tài chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự, mà chưa nhận ra những nét riêng biệt cụ thể của dự án.

Phương pháp dự báo

- Khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án, các cán bộ thẩm định so sánh đối chiếu dự án với các dự án BĐS có vị trí địa điểm đầu tư, quy mô của dự án, chất lượng sản phẩm bất động sản tương tự đã được triển khai. Các cán bộ thẩm định mới chỉ áp dụng phương pháp dự báo khi thẩm định khí cạnh thị trường của dự án mà chưa áp dụng khi thẩm định các nội dung kĩ thuật và tài chính của dự án.

Thẩm định hồ sơ vay vốn

- Quyết định của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng. Cán bộ thẩm định phải đánh giá được sự cần thiết và mục tiêu đầu tư của dự án BĐS, đánh giá được thị trường cạnh tranh, hình thức đầu tư xây dựng, điều kiện cung cấp nguyên vật liệu, các yếu tố đầu vào…Đặc biệt, với các dự án BĐS thì quy mô và diện tích công trình, các hạng mục công trình, các phương án kĩ thuật, công nghệ khi tiến hành xây dựng được cán bộ thẩm định rất chú ý khi thẩm định.

Thẩm định khách hàng vay vốn

- Báo cáo tài chính gần nhất, bao gồm: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và một số nguồn thông tin khác như: Bảng thanh toán lương/ Nhân công. Qua những chỉ tiêu này, ngân hàng có thể đưa ra kết luận về số tiền có thể vay hoặc dư nợ tối đa, tiến độ giải ngân, thu nợ tiền vay sao cho phù hợp với khả năng thực tế và chu kì sản xuất kinh doanh của khách hàng.

Thẩm định về dự án đầu tư

Khi thẩm định nội dung này, các cán bộ thẩm định đã sử dụng kết hợp cả 4 phương pháp thẩm định: thẩm định theo trình tự, so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, dự báo và triệt tiêu rủi ro.Việc xác định hiệu quả tài chính của dự án có chính xác hay không tuỳ thuộc rất nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu. • Một số hạn chế còn tồn tại khi thẩm định khía cạnh tài chính của dự án BĐS tại chi nhánh: Trong hầu hết các dự án được thẩm định, cán bộ thẩm định mới chỉ lựa chọn một số chỉ tiêu cơ bản để tính toán như: NPV, IRR, T, tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, các chỉ tiêu khác như chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi ích- chi phí, năng lực hoà vốn… chưa được quan tâm và thông thường là bị bỏ qua. - Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản ( nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sở dụng đất ) thì cán bộ thẩm định phân tích nguồn gốc tài sản, tính pháp lý của các loại giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng, trích lục bản đồ, các vấn đề liên quan đến qui hoạch, hình thức chuyển nhượng, khả năng chuyển nhượng.

Đánh giá về nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà chung cư a, Về nhu cầu thuê văn phòng

Theo thống kê sơ bộ năm 2007, cả thành phố Hà Nội có khoảng 25000 doanh nghiệp đã đăng kí hoạt động, đó là chưa kể đến hàng nghìn văn phòng của các đại sứ quán, lãnh sự quán nước ngoài, các tổ chức phi chính phủ, các tổ chức hợp tác tư vấn, ngân hàng, bảo hiểm …. - Chắc chắn xu hướng phát triển của doanh nghiệp, tổ chức nói trên không chỉ dừng ở con số đó bởi sự ổn định về tình hình chính trị xã hội và tốc đọ tăng trưởng kinh tế khả quan trong thời gian gần đây cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư trong và ngoài nước của Việt Nam. Theo thống kê của CBRE, đến cuối năm 2008 tại Hà Nội có hơn 1000 doanh nghiệp tham gia kinh doanh nhà chung cư, hiện có hơn 40 dự án đang triển khai trên khắp địa bàn bội thành thành phố Hà Nội với tổng số 13.320 căn hộ và hàng trăm dự án đang được triển khai hoặc trong giai đoạn giải phóng mặt bằng tại các quận ngoại thành, chủ yếu là khu vực Hà Đông.

Thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án

Những hạn chế khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án sẽ gây ra những kết luận thiếu chính xác và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến những kết quả khi thẩm định chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Bố cục mặt bằng công trình đảm bảo chức năng sử dụng thuận tiện hợp lí về các yếu tố: thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, cũng như đảm bảo các tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy, liên hệ giữa bên trong bên ngoài thuận tiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí hạ tầng kĩ thuật. - Giải pháp xây dựng, kĩ thuật về phần móng, phần thân, phần hoàn thiện, hệ thống điện nước, điện thoại và thông tin liên lạc, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, điều hòa không khí, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy, chống sét….

Thẩm định tài chính dự án “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà ở tái định cư, nhà ở để bán” tại Chi nhánh MB- Tây Hà Nội

Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng dựa trên nguyên tắc tuân thủ theo bản vẽ chỉ giới đỏ khu đất dự án theo tỉ lệ 1:100 do trung tâm nghiên cứu ứng dụng kĩ thuật xây dựng RACBT lập và phê duyệt. Sau khi thẩm định các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã nhận xét: các giải pháp xây dựng, kĩ thuật, thi công công trình của dự án là đáp ứng được các yêu cầu của công tác xây dựng. - Thuế thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ luật đầu tư, nghị định số 108/NĐ-CP ngày 22/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều cuat luật đầu tư, luật thuế thu nhập doanh nghiệp.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP

• Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung tại chi nhánh MB-Tây Hà Nội

Ngoài các chỉ tiêu sử dụng để phân tích hiệu quả tài chính của dự án như NPV, IRR, DSCR, thời gian thu hồi vốn cần đưa thêm một số chỉ tiêu vào phân tích như chỉ tiêu điểm hòa vốn, chỉ tiêu tỷ số lợi ích chi phí…Sau khi đã tính toán các chỉ tiêu này của một dự án, cần phân tích mối quan hệ giữa các chỉ tiêu để đưa ra đánh giá chính xác về hiệu quả tài chính của dự án. Đó cũng có thể là giá cả của sản phẩm đầu ra thay đổi, nhu cầu của người tiêu dùng tăng làm doanh thu của dự án tăng lên, hoặc cũng có thể do sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh có sự cải tiến mới thu hút được sự chú ý của người tiêu dùng dẫn tới khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bị giảm sút…Bằng việc cho một yếu tố thay đổi hoặc chi phí hoặc doanh thu, cho cả hai yếu tố thay đổi, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành phân tích lại hiệu quả của dự án để xác định độ ổn định của dự án. Cần tìm hiểu chính xác giá cả của sản phẩm theo thời gian, sự khác biệt về giá cả so với các sản phẩm cùng loại, đặc điểm, chất lượng sản phẩm đã phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng hay chưa… Ngoài ra cần đánh giá những biến động thị trường, nắm bắt được các định hướng phát triển kinh tế xã hội, chính sách của Nhà nước về quản lí đầu tư BĐS và xây dựng.