1. Lý do lựa chọn đề tàiThị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, trong đó vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. “Cho vay tài trợ dự án Bất động sản” là một trong những hoạt động thể hiện rõ ràng nhất sự hỗ trợ về nguồn vốn của ngân hàng với thị trường bất động sản. Và ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (TCB) cũng đã tham gia tài trợ cho rất nhiều các dự án Bất động sản số liệu 2013, tổng dư nợ tài trợ cho lĩnh vực Bất động sản lên tới 9501 tỷ đồng (chiếm 14% dư nợ toàn ngân hàng). Trong đó riêng mảng cho vay tài trợ dự án Bất động sản là 4444 tỷ đồng chiếm tới 46% dư nợ cho vay lĩnh vực Bất động sản. Trong việc tài trợ dự án Bất động sản thì khâu thẩm định đóng vai trò là cơ sở để ngân hàng ra quyết định tài trợ hay không tài trợ một dự án. Lợi nhuận cao từ việc trưởng tín dụng nhanh, thu lợi nhuận cao từ lãi suất, phí và bán chéo sản phẩm là động lực để các ngân hàng tham gia tài trợ lĩnh vực Bất động sản nói chung và tài trợ dự án Bất động sản nói riêng. Đi kèm với đó đòi hỏi công tác thẩm định cũng phải được hoàn thiện và nâng cao do việc tài trợ một dự án Bất động sản có điểm đặc thù riêng của nó như phụ thuộc vào nền kinh tế, nguồn vốn tài trợ lớn, thời gian tài trợ kéo dài,…. Tuy nhiên, Công tác thẩm định dự án Bất động sản hiện nay vẫn mang tính chất kinh nghiệm ngân hàng chưa có hướng dẫn thẩm định riêng, quyết định tài trợ ngay cả khi thiếu thông tin về dự án do áp lực về chỉ tiêu hoặc ban lãnh đạo, cán bộ thẩm định chưa đủ kiến thức để thẩm định dự án Bất động sản, ….chính những điểm đó là một trong các nguyên nhân làm cho nợ xấu ngân hàng trong lĩnh vực Bất động sản là cao nhất hiện nay.Do vậy, Việc thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản cần phải xem xét thận trọng, tiến tới hoàn thiện công tác thẩm định để giảm thiểu rủi ro trong việc tài trợ và mang lại hiệu quả hơn nữa cho hoạt động cho vay của các ngân hàng.Từ những vấn đề trên, cùng với những kiến thức đã học, tác giả đã lựa chọn đề tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ” làm luận văn thạc sỹ kinh tế.
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi với sự cố vấn của người hướng dẫn khoa học: TS. Ngô Thị Phương Thảo. Tất cả các số liệu tham khảo trung thực và nguồn gốc rõ ràng. Tác giả luận văn Trần Đức Cường LỜI CẢM ƠN Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế tác giả đã hoàn thành luận văn thạc sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam”. Tác giả xin chân thành cảm ơn TS. Ngô Thị Phương Thảo và các thầy, cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã quan tâm, chỉ bảo, hướng dẫn tận tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành luận văn này! Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả Trần Đức Cường MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu Techcombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam NHNN : Ngân hàng nhà nước. TSBĐ : Tài sản bảo đảm TCTD : Tổ chức tín dụng NPV : Giá trị hiện tại ròng IRR : Tỷ suất hoàn vốn nội bộ PP : Thời gian hoàn vốn PI : Chỉ số lợi nhuận Sở QHKT/XD : Sở quy hoạch kinh tế/xây dựng UBND : Ủy ban nhân dân VB : Văn bản DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 1.1.1.1. Khái niệm: 4 1.1.1.2. Đặc điểm của dự án Bất động sản 5 1.1.1.3. Phân loại dự án Bất động sản 6 Nguồn vốn chủ sở hữu tính đến kỳ báo cáo gần nhất: 1 Nguồn vốn chủ sở hữu tính đến kỳ báo cáo gần nhất: 1 1.1.1.1. Khái niệm: 4 1.1.1.2. Đặc điểm của dự án Bất động sản 5 1.1.1.3. Phân loại dự án Bất động sản 6 1.1.1.1. Khái niệm: 4 1.1.1.2. Đặc điểm của dự án Bất động sản 5 1.1.1.3. Phân loại dự án Bất động sản 6 Nguồn vốn chủ sở hữu tính đến kỳ báo cáo gần nhất: 1 MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, trong đó vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. “Cho vay tài trợ dự án Bất động sản” là một trong những hoạt động thể hiện rõ ràng nhất sự hỗ trợ về nguồn vốn của ngân hàng với thị trường bất động sản. Và ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (TCB) cũng đã tham gia tài trợ cho rất nhiều các dự án Bất động sản số liệu 2013, tổng dư nợ tài trợ cho lĩnh vực Bất động sản lên tới 9501 tỷ đồng (chiếm 14% dư nợ toàn ngân hàng). Trong đó riêng mảng cho vay tài trợ dự án Bất động sản là 4444 tỷ đồng chiếm tới 46% dư nợ cho vay lĩnh vực Bất động sản. Trong việc tài trợ dự án Bất động sản thì khâu thẩm định đóng vai trò là cơ sở để ngân hàng ra quyết định tài trợ hay không tài trợ một dự án. Lợi nhuận cao từ việc trưởng tín dụng nhanh, thu lợi nhuận cao từ lãi suất, phí và bán chéo sản phẩm là động lực để các ngân hàng tham gia tài trợ lĩnh vực Bất động sản nói chung và tài trợ dự án Bất động sản nói riêng. Đi kèm với đó đòi hỏi công tác thẩm định cũng phải được hoàn thiện và nâng cao do việc tài trợ một dự án Bất động sản có điểm đặc thù riêng của nó như phụ thuộc vào nền kinh tế, nguồn vốn tài trợ lớn, thời gian tài trợ kéo dài,…. Tuy nhiên, Công tác thẩm định dự án Bất động sản hiện nay vẫn mang tính chất kinh nghiệm ngân hàng chưa có hướng dẫn thẩm định riêng, quyết định tài trợ ngay cả khi thiếu thông tin về dự án do áp lực về chỉ tiêu hoặc ban lãnh đạo, cán bộ thẩm định chưa đủ kiến thức để thẩm định dự án Bất động sản, ….chính những điểm đó là một trong các nguyên nhân làm cho nợ xấu ngân hàng trong lĩnh vực Bất động sản là cao nhất hiện nay. Do vậy, Việc thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản cần phải xem xét thận trọng, tiến tới hoàn thiện công tác thẩm định để giảm thiểu rủi ro trong việc tài trợ và mang lại hiệu quả hơn nữa cho hoạt động cho vay của các ngân hàng. Từ những vấn đề trên, cùng với những kiến thức đã học, tác giả đã lựa chọn đề tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ” làm luận văn thạc sỹ kinh tế. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu một cách có hệ thống cơ sở lý luận về Dự án bất động sản và hoạt động thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản của các ngân hàng thương mại. - Phân tích và đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dư án Bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt nam - Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án đầu tư Bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Các đóng góp của luận văn: Về mặt lý luận: Làm rõ đặc điểm của dự án Bất động sản; quy trình, phương pháp và nội dung thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Về mặt thực tiễn: Xác định những khó khăn và vướng mắc từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam. 2.2. Mục tiêu cụ thể: Đề tài nghiên cứu nhằm giải quyết những câu hỏi sau: - Đặc điểm của dự án Bất động sản? - Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản khác gì với các hoạt động cho vay khác của Ngân hàng thương mại ? - Các nội dung cơ bản của thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản? - Việc thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản chịu tác động của các nhân tố nào? - Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam gặp những khó khăn vướng mắc gì và do những nguyên nhân chủ yếu nào? - Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam cần có những giải pháp gì để khắc phục những hạn chế cũng như hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản ? 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản - Phạm vi nghiên cứu của đề tài tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam với số liệu nghiên cứu từ năm 2009 đến 2012. 4. Phương pháp nghiên cứu Xuất phát từ thực tiễn hoạt động của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam, những vấn đề lý luận về Dự án Bất động sản và thẩm định cho vay bất động sản, luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử, phương pháp khảo cứu đánh giá thông tin trong báo cáo thẩm định, nội dung phê duyệt tài trợ của các dự án Bất động sản đã được ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam tài trợ từ năm 2009 – 2012 để phân tích trong quá trình nghiên cứu. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản trong các Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Dự án bất động sản và hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản của Ngân hàng thương mại 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm: Theo định nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cụ thể được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ đưa ra nhằm tạo ra một thực thể mới (Giáo trình quản lý dự án – PGS. TS Từ Quang Phương) Dự án bất động sản là một tập hợp các hoạt động có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình bất động sản. Việc đưa ra khái niệm dự án bất động sản được xem xét dưới nhiều khía cạnh khác nhau: Về hình thức: theo như quy định chung về dự án, dự án bất động sản là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có tính hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoach nhằm đạt được kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Về quản lý: Dự án bất động sản được xem là một công cụ quản lý, việc sử dụng vốn, đất đai, lao động để tạo ra các kết quả tài chính trong kinh tế xã hội trong một thời gian dài. Xét về mặt nội dung: Dự án bất động sản là một tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ về thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu trong tương lai. Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất vĩ mô như kinh tế, xã hội, …,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu được thể hiện trong sản phẩm cuối cùng của dự án và thường mang lại lợi ích cho nhà đầu tư. Kết quả mang lại của dự án là cơ sở để đạt được những mục tiêu đã đặt ra. Hoạt động triển khai dự án là: Chỉ ra những công việc cần phải được thực hiện, xác định trách nhiệm người thực hiện, tiến độ, thời gian bắt đầu và kết thúc, xác định được các nguồn lực về tài chính, kĩ thuật (máy móc, thiết bị công nghệ, trình độ, lao động……) 1.1.1.2. Đặc điểm của dự án Bất động sản Dự án bất động sản đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn và luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng BĐS, nhưng do đặc tính cố định và tuổi thọ dài của bất động sản nên chủ đầu tư có thể sử dụng giá trị tương lai của BĐS để thế chấp vay đối ứng để vay vốn cho dự án từ các nguồn: ngân hàng, khách hàng hoặc phát hành chứng khoán dài hạn Như vậy, cho vay đầu tư dự án BĐS là khách quan và cần thiết. Thời gian hoàn thiện dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm tiềm ẩn những rủi ro không lường trước được về việc thay đổi về giá cả, về thời hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi chính sách tài chính, tiền tệ và sức phát triển của nền kinh tế Do vậy, Việc cho vay tài trợ dự án Bất động sản cần phải phân định rõ khác nhau về qui mô, về xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm BĐS khác nhau. Dự án Bất động sản cũng là duy nhất trên thị trường do việc đầu tư bất động sản gắn với sử dụng đất nên nó cố định và không thể di rời. Nhu cầu về BĐS ở mỗi vùng, mỗi khu vực là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Do vậy, Không thể áp đặt những nhận định đánh giá khi thẩm định một dự án đã thẩm định trước đó ở một khu vực khác để thẩm định dự án mới mà cần tìm hiểu đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường của địa phương là cơ sở đưa ra những dự báo trong thẩm định tài trợ dự án BĐS. Dự án BĐS có liên quan đến nhiều bộ luật của nhà nước như: luật xây dựng, [...]... quyết định tài trợ cho dự án CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 2.1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Được thành lập ngày 27/09/1993 với số vốn ban đầu là 20 tỷ đồng, trải qua 18 năm hoạt động, đến nay Techcombank... Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 2.2.1 Quy trình và phương pháp thẩm định: Quy trình thẩm định dự án Bất động sản tại Techcombank được áp dụng tương tự như quy trình thẩm định một dự án đầu tư áp dụng cho toàn bộ hệ thống Khi chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn trung và dài hạn phải có đề nghị vay vốn đệ trình tại Ngân hàng để được... Bất động sản, động sản và loại thứ hai là chính dự án với hình thức là tài sản hình thành trong tương lai Thường tài sản bảo đảm đối với cho vay tài trợ dự án Bất động sản chính là loại thứ hai Do vậy, thẩm định tài sản đảm bảo của cho vay tài trợ dự án chủ yếu là thẩm định giá trị hình thành trong tương lai của chính dự án đây chính là một trong những cơ sở để xác định mức cho vay đối với dự án và... của dự án, có căn cứ để kiểm tra việc sử dụng vốn đầu tư đúng mục đích, đúng đối tượng và tiết kiệm trong quá trình thực hiện dự án Từ đó, Rút ra kinh nghiệm trong cho vay để nâng cao chất lượng tín dụng 1.2.2 Quy trình và phương pháp thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản: 1.2.2.1 Quy trình thẩm định cho vay tài trợ dự án: Yêu cầu thẩm định cho vay tài trợ dự án BĐS trong hoạc động cho vay theo... lãnh; Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và các nguồn vốn khác; Dự án đầu tư bằng các nguồn vốn hỗn hợp Theo vũng lãnh thổ: theo tỉnh, vùng kinh tế của đất nước Chẳng hạn như: Dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, Dự án bất động sản tại Hà Nội… 1.1.2 Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản của Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc cho vay tài trợ dự. .. vay cho các lần vay mượn sau này Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng 2.2 Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản của Ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định về đầu tư và cho. .. và thẩm định dự án, PGS TS Phước Minh Hiệp) Từ khái niệm trên tác giả đưa ra khái niệm về thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản như sau: Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản là công việc rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách quan và toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án được đề nghị tài trợ nhằm khẳng định tính hiệu quả và khả năng thu hồi nợ vay của dự án. .. tài trợ dự án Bất động sản Khái niệm: Cho vay tài trợ dự án Bất động sản là phương thức cho vay trong đó NHTM chấp nhận cấp tín dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực hiện các dự án Bất động sản Chủ đầu tư dự án bất động sản là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người thay mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn và trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư dự án Bất động sản Với... tổ chức Ngân hàng Techcombank 2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay và cho vay tài trợ dự án Bất động sản của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Tính đến cuối năm 2012, dư nợ cho vay khách hàng đạt 68,261 tỷ đồng, tăng 7.6% so với năm 2011 Tổng mức tăng trưởng danh mục cho vay thấp hơn 2011 khoảng 20% do những nỗ lực nâng cao chất lượng tín dụng và cho vay thận trọng hơn Dư nợ cho vay theo... lượng dự án thẩm định, nếu chỉ xét riêng 2 năm 2012 – 2013 thì mặc dù số dự án ngân hàng thẩm định tài trợ là gần như xấp xỉ nhau khoảng hơn 170 dự án nhưng giá trị tài trợ cũng đã tăng gấp 3.2 lần Trong đó, Ngân hàng đẩy mạnh tài trợ cho chủ đầu tư khu đô thị, chung cư (một số dự án tiêu biểu: Time city, Royal city, Khu đô thị Văn Phú…) với số dự án thẩm định tài trợ tăng 37 dự án và giá trị tài trợ . trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân. Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Dự án bất động sản và hoạt động cho vay tài trợ. về Dự án bất động sản và hoạt động thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản của các ngân hàng thương mại. - Phân tích và đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dư án Bất động sản tại