Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp cho vay tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh hội an

Ở Việt Nam khái niệm về BĐS được thể hiện trong điều 107, Bộ luật dân sự 2015: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền vớ

Trang 1

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BIDV : Ngân hàng đầu tư và phát triểu Việt Nam

Trường Đại học Kinh tế Huế

Trang 2

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Sơ đồ 1.1 Qui trình định giá BĐS thế chấp 23

Sơ đồ 2.1 Tổ chức bộ máy quản lí của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

Trang 3

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Danh sách Chi nhánh và phòng giao dịch Ngân hàng TMCP BIDV Chi

nhánh Hội An 30

Bảng 2.2 Tình hình Tài sản và Nguồn vốn của BIDV Hội An năm 2015-2016 33

Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh BIDV Hội An năm 2015-2016 34

Bảng 2.4 Hệ số giá trị Bất động sản thế chấp và thời gian định giá lại tối đa 38

Bảng 2.5 Mô tả đặc điểm BĐS định giá 43

Bảng 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bất động sản thế chấp 44

Bảng 2.7 Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS thế chấp 45

Bảng 2.8 Tình hình nhân sự BIDV Hội An trong 2 năm 2015 và 2016 47

Bảng 2.9 Tổng dư nợ và dư nợ đảm bảo bằng Bất động sản tại Ngân hàng BIDV Hội An trong năm 2015 và 2016 48

Bảng 2.10 Số lượng hồ sơ xin vay vốn thế chấp bằng Bất động sản tại Ngân hàng BIDV Hội An trong năm 2015 và 2016 48 Trường Đại học Kinh tế Huế

Trang 4

Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lí do chọn đề tài

Hoạt động tín dụng đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế,

xã hội của đất nước; rất nhiều ngành nghề kinh doanh hiện nay phụ thuộc nhiều vàonguồn vốn từ ngân hàng bởi muốn mở rộng và đẩy mạnh hoạt động sản xuất kinhdoanh, các doanh nghiệp đều cần đến nguồn vốn lớn và nguồn vốn này chủ yếuđược vay từ ngân hàng Ngân hàng chính là cầu nối quan trọng chu chuyển vốn đếncác cá nhân, tổ chức có nhu cầu vốn Đối với ngân hàng, thu nhập từ hoạt động tíndụng chiếm khoản rất lớn trong thu nhập của ngân hàng

Khi đi vay vốn, phần lớn các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần phải cótài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình Một mặt là

để tăng tính trách nhiệm của khách hàng khi đi vay, đồng thời cũng giúp ngân hànggiảm thiểu một phần rủi ro, tổn thất trong trường hợp khách hàng không trả được

nợ Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ chovay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu Để có thể làm được điều này,công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng

Trong các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, Bất động sản (BĐS) là tài sản đượcthế chấp nhiều nhất Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàngquyết định mức cho vay

Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, mặc dù cónhững bước phát triển nhanh nhưng kém ổn định, thiếu tính minh bạch, gây rủi rocho ngân hàng và bất lợi cho khách hàng, là nguyên nhân những khoản nợ xấu của

hệ thống ngân hàng hiện nay Do đó, công tác thẩm định giá BĐS ngày càng đượccác ngân hàng chú trọng

Thêm vào đó, sự bất cập trong công tác chức định giá, việc áp dụng cácphương pháp thẩm định còn chưa linh hoạt Chính vì vậy, em đã lựa chọn đề tài:

"Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hội An" để tiến hành

nghiên cứu

Trang 5

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Về mặt lý thuyết, khóa luận sẽ làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động định giáBĐS thế chấp cho vay tại ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An nhằm thấyđược điểm mạnh cũng như những mặt còn hạn chế của công tác định giá BĐS thếchấp Từ đó, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động địnhgiá BĐS thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu: công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngânhàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

Phạm vi nghiên cứu: tập trung nghiên cứu trong khoản thời gian 2015 và

2016, kiến nghị đến năm

4 Phương pháp nghiên cứu:

Các phương pháp nhiên cứu được sử dụng trong luận văn là phương phápphân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh…

5 Kết cấu khóa luận:

Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận bao gồm

3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp

cho vay tại các Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp cho vay

tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động thế chấp

cho vay tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

Trang 6

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ

CHẤP CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản và bất động sản thế chấp

1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốcgia trên thế giới Ở Việt Nam khái niệm về BĐS được thể hiện trong điều 107, Bộ

luật dân sự 2015: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai;

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác

do pháp luật qui định”

Mặc dù với quan niệm như trên, nhưng việc phân định các tài sản là độngsản hay bất động sản thường không phải đơn giản Những khó khăn này thường làmcho người kinh doanh hoặc định giá BĐS có cái nhìn sai lệch về giá trị đích thựccủa các BĐS cần xem xét Để tránh những sai lầm trong đánh giá BĐS, chúng tacần phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của BĐS, những tiêu chí đểphân biệt giữa BĐS và động sản, và các tài sản khác Một cách hiểu phổ biến về

BĐS là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài Như vậy một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một

yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng

người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn

chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài.

Bất động sản có thể được phân loại thành các nhóm sau đây:

+ Đất đai: đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS

Nếu không có đất đai thì không thể có BĐS và ngược lại không có loại BĐS nào lạikhông gắn liền với đất đai Do vậy bản thân đất đai tự nó là BĐS đồng thời nó cũng

là một bộ phận hợp thành của các BĐS khác Tuy nhiên không phải mọi đất đai đềuTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 7

là BĐS Chỉ có những phần diện tích đất đai không di dời hoặc di dời không đáng

kể, được xác định chủ quyền riêng, được đo lường và lượng hóa giá trị theo các tiêuchuẩn đo lường tính toán nhất định

+ Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền vớicông trình đó Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng

kể, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rờivới công trình xây dựng đó Các công trình này phải có khả năng đo lường và lượnghóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trìnhnuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao,các công trình khai thác hầm mỏ

Việc phân định các loại BĐS như trên giúp người định giá hiểu được bảnchất của các BĐS, từ đó rút ra các đặc điểm riêng biệt của BĐS để có cơ sở xácđịnh giá trị của tài sản BĐS

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

Bên cạnh những đặc điểm của một tài sản thì các tài sản là BĐS có nhữngđặc tính riêng mà các tài sản khác không có tạo nên tính khác biệt của BĐS với cáctài sản khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS Bởi vậyngười định giá cần phải xem xét các đặc điểm này ảnh hưởng như thế nào đến giátrị BĐS

+ Trước hết BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không didời được, do vậy nó luôn được coi là tài sản có vị trí cố định Chính vì vậy giá trị vàlợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xácđịnh bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếubởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trìnhcông cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếpcận Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nêngiá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt

Trang 8

Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác động của yếu tố vị tríđến giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và điều kiện môi trường Khi

có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi theo

+ BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt của BĐStrước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khácnhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh Bởi vậy khi định giá BĐScần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể BĐS, không thể đánh giá, so sánhdập khuôn giữa các BĐS với nhau

+ BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về qui mô diện tích bề mặt do giới hạn

về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm vềBĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướngcung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó về lâu dài giá trị BĐSluôn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềmnăng để phát triển

+ Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền

kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liênquan Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các côngtrình BĐS khác sẽ ra đời

+ Ngoài ra BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét cảtrên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS Bởi vậy khi đánh giá giátrị BĐS cần phải xem xét và tính toán các chi phí kết tinh trong quá trình hình thànhBĐS và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS

1.1.2 Bất động sản thế chấp 1.1.2.1 Khái niệm

Theo quy định tại điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản làviệc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thựchiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tàisản đó cho bên nhận thế chấp

Trang 9

Từ đó, có thể hiểu thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tàisản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp) Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ đối với bên đi vay với các TCTD về các khoản cho vay của họ, trong trường hợpngười đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả

nợ chính của người đi vay

1.1.2.2 Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động của các Ngân hàng thương mại

Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trongtổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại Bao gồm các tài sản chủ yếunhư đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sảngắn liền với công trình xây dựng Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là cáctài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thờiđiểm ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hìnhthành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai Để được là tài sản thế chấptrong hoạt động cho vay, các BĐS cần phải thỏa mãn các điều kiện:

+ Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thếchấp BĐS; BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịchđảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơquan Nhà nước có thẩm quyền

+ BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐSkhông bị cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịchthế chấp Đối với hoạt động cho vay có thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tínhthanh khoản của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng Bởi vậy bên cạnh nhữngđiều kiện về tính chất pháp lý của BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyểnnhượng, hay tính chất thanh khoản trên thị trường của tài sản thế chấp được cácNHTM hết sức quan tâm

+ Không có tranh chấp tại thời điểm kí hợp đồng bảo đảm: để thỏa mãn điềuTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 10

việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tàisản đó và phải chiụ trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình

+ Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm: thì khách hàng vay phải muabảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay

Để xác định được mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giátrị của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vaythế chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm kýkết hợp đồng bảo đảm Đối với mỗi một loại tài sản nhất định, tùy thuộc vào tínhchất, đặc điểm của tài sản đó và mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng có cáccách thức xác định giá trị khác nhau BĐS là một dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, cácyếu tố cấu thành giá trị tài sản BĐS rất phức tạp và cũng khác biệt rất nhiều so vớicác tài sản là động sản hay các loại tài sản khác, thậm chí ở một số nước người tacoi tài sản BĐS là các tài sản quyền năng (tức là tài sản thể hiện dưới dạng quyền sởhữu và quyền sử dụng BĐS đó chứ không phải bản thân BĐS), bởi vậy việc xácđịnh giá trị BĐS đòi hỏi phải có những phương pháp và cách thức xác định riêng

1.2 Định giá Bất động sản thế chấp 1.2.1 Khái niệm

Theo quy định tại Điều 4, Luật kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua

ngày 29/06/2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của

một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định” Việc định giá BĐS phải dựa trên các

tiêu chuẩn kĩ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá trị thị trườngtại thời điểm định giá Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực vàtuân thủ pháp luật Như vậy, nội dung của định giá BĐS gồm:

+ Định giá BĐS là việc ước tính giá của của BĐS cụ thể;

+ Tại mội thời điểm nhất định;

+ Tại một thị trường nhất định;

+ Cho mục đích xác định;

Trang 11

+ Theo tiêu chuẩn tính chất, kĩ thuật, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS;

+ Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định

Định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị Bất động sản thếchấp cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mứccho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS Định giá BĐS thế chấp làmột trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong qui trình cho vay của cácNHTM nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo BĐS và là cơ sở để đưa ramức cho vay hợp lý Tùy theo cơ cấu tổ chức và hoạt động của từng ngân hàng màviệc định giá có thể được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phòng định giá độclập của ngân hàng hoặc cũng có thể thuê tổ chức định giá từ bên ngoài

Thông thường các ngân hàng sẽ căn cứ vào khả năng thu hồi của BĐS để xácđịnh mức giá trị BĐS thế chấp Cụ thể là:

Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS

Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tính đến cảviệc giảm giá do hao mòn, lỗi thời, giảm giá do yếu tố của thị trường, và các chi phíthu hồi phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả được nợ

Để xác định được tỷ lệ thu hồi BĐS hợp lý trong quá trình định giá BĐS thếchấp cần phải lưu ý một số vấn đề sau:

Phải đặt các bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trường kém phát triển

và trầm lắng Đây là điều kiện nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng có

sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo Mục tiêu chính của định giá BĐS thế chấp làquyết định tổng giá trị của tài sản BĐS được đem thế chấp nếu buộc phải đem bánBĐS đó

Trong trường hợp này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS

đó vào thị trường vào một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi

Do đó, người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sảnBĐS trong trường hợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng Việc định giá thếTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 12

quá mức

Trong quá trình định giá thế chấp cần cân nhắc các điều kiện thế chấp và tìnhtrạng thế chấp của khách hàng, bởi các yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến giá Bất độngsản cần định giá

Mục tiêu của định giá BĐS là xác định giá trị thị trường BĐS Đó là mức giáđược hình thành tại thời điểm giao dịch BĐS trong điều kiện các bên tham gia giaodịch có đầy đủ thông tin và thời gian để lựa chọn, đưa ra quyết định; thị trường ổnđịnh và ít biến động; các quan hệ giao dịch dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự nguyện,không có sự ép buộc về giá; các bên giao dịch hành động hoàn toàn dựa trên cơ sởhiểu biết và thận trọng Giá trị thị trường của BĐS là căn cứ chủ yếu cho hoạt độngđịnh giá của các loại tài sản Khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện trên giá BĐS sẽđược sử dụng để làm cơ sở tham chiếu cho các BĐS trên thị trường Tuy nhiên trênthực tế lại có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mức giá của BĐS làm sai lệch giá trịthị trường, hay còn gọi là giá trị phi thị trường Giá BĐS sẽ không phản ánh đúnggiá trị thị trường khi vi phạm các điều kiện: có sự ép buộc trong giao dịch mua bán;

người mua là người sở hữu bộ phận; mua bán giữa các thành viên trong gia đình;

giao dịch giữa nội bộ công ty; giao dịch của những doanh nghiệp làm ăn phát đạt;

bán sản phẩm độc quyền; người mua đang có quyền chiếm giữ BĐS; và bán BĐSthuộc sở hữu chung Khi gặp những trường hợp này người định giá cần phải thuthập thông tin so sánh, điều chỉnh hoặc loại bỏ những trường hợp không phù hợp vàkhông thể đưa vào làm giá tham chiếu cho BĐS mục tiêu

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản

Các chi phí kết tinh và các yếu tố của bản thân BĐS: Đây là một trong nhữngyếu tố tạo nên giá trị BĐS Các chi phí kết tinh khác nhau sẽ tạo nên các loại BĐSkhác nhau và do đó sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến giátrị BĐS Các yếu tố tự thân của BĐS bao gồm: các đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật,pháp lý của BĐS Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đem lại từ sử dụngBĐS BĐS ở vị trí thuận lợi, điều kiện kinh doanh tốt sẽ mang lại luồng thu nhậpcao, làm giá trị BĐS tăng cao Các yếu tố mang tính kỹ thuật như kích thước, hìnhTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 13

dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế của BĐS sẽ ảnh hưởng đếngiá trị sử dụng của BĐS một phần do quá trình khai thác sử dụng BĐS và một phần

do tâm lý của người sử dụng, do đó nó sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Những BĐS có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn bao giờcũng có giá trị cao hơn các mảnh đất khác BĐS là tài sản đặc biệt, chịu sự quản lýchặt chẽ của pháp luật, do đó những yếu tố pháp luật sẽ qui định tính chất hợp phápcủa các BĐS đang sử dụng Do đó đây cũng là một nhân tố tác động lớn đến giá trịBĐS Tính chất pháp lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, cácqui định của Nhà nước về sở hữu và sử dụng BĐS Bởi vậy một BĐS có đầy đủgiấy tờ pháp lý sẽ có giá trị cao hơn những BĐS khác có cùng vị trí và kích thướcnhưng không có giấy tờ pháp lý, hoặc thiếu các điều kiện để đảm bảo việc thực hiệnđầy đủ quyền năng của người sở hữu và sử dụng BĐS Trong quá trình định giá,người định giá cần nắm được các thông tin về pháp lý của BĐS để xác định giá trị,trên cơ sở xác định mức độ rủi ro và chi phí phải gánh chịu khi không có đầy đủ căn

cứ pháp lý Thông thường các rủi ro có thể xảy ra khi không có giấy tờ pháp lý làtrường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện qui hoạch, khi có tranh chấp xảy ra hoặccác chi phí về việc phải hoàn tất giấy tờ

Địa tô và lợi thế về vị trí của BĐS: Do đặc điểm của BĐS là cố định về vị trí

Tương ứng với mỗi một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định Do đó giá trịBĐS sẽ phụ thuộc vào địa tô thu được từ mỗi vị trí đó Vị trí của BĐS được phântích dưới khía cạnh vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, trong đó vị trí tương đối làquan trọng nhất, thể hiện khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụcông cộng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại BĐS ở những vị trí càngthuận lợi, luồng thu nhập càng cao, do đó giá trị của BĐS càng cao Ngoài ra cũng

do cố định về vị trí và gắn liền với từng vị trí nhất định mà giá trị của BĐS cũngchịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt Đó là các yếu tố: tự nhiên, điềukiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường gắn liền với từng vùng và khu vực cụ thể

Như vậy ở mỗi vùng và khu vực lại hình thành một mức giá trị BĐS khác nhau gắnTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 14

liền với các yếu tố mang tính vùng và khu vực đó Có những yếu tố vùng mang tính

cố định, nhưng cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Người định giá cần có sự đánh giá tác động của yếu tố vùng để xác địnhđược các vùng giá trị khác nhau ở từng khu vực vị trí cụ thể Đây là một trongnhững cơ sở quan trọng khi xây dựng đơn giá đất thị trường cho các vùng và khuvực để phục vụ cho định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp trong cácNHTM nói riêng

Mức sinh lợi hiện tại và triển vọng phát triển của nền kinh tế và đặc biệt làtriển vọng phát triển của lĩnh vực sử dụng BĐS cũng là một trong những nhân tốmang tính khách quan tác động đến giá trị BĐS Luồng thu nhập hiện tại của BĐSphụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế, kinh tế phát triển nhanh, mức sinh lợi

sẽ tăng nhanh, kéo theo nhu cầu đầu tư và phát triển BĐS, tức là tăng cầu về BĐS

Do đó đây là yếu tố cơ bản tạo nên sức cầu trên thị trường BĐS và làm cho giá trịBĐS tăng cao Bởi vậy khi định giá BĐS trong những điều kiện và thời điểm khácnhau tương ứng với các giai đoạn phát triển của nền kinh tế thì giá trị BĐS cũng sẽ

bị ảnh hưởng theo Ngoài ra giá trị BĐS còn chịu sự tác động của lĩnh vực sử dụngBĐS đó Nếu lĩnh vực sử dụng BĐS có điều kiện và cơ hội để phát triển thì giá trịcủa những BĐS đó sẽ cao hơn các BĐS sử dụng trong các lĩnh vực khác

Ngoài ra trong quá trình định giá, giá cả của BĐS còn chịu ảnh hưởng củacác yếu tố ngoại ứng khác như quan hệ thị trường tại thời điểm định giá, yếu tố tâm

lý của khách hàng Các yếu tố này sẽ tác động lên hành vi của khách hàng tham giatrên thị trường và do đó sẽ làm cho giá cả hàng hóa BĐS biến động, do đó sẽ làmthay đổi quan điểm về giá trị của BĐS cần định giá Quan hệ thị trường được xemxét dựa trên một số khía cạnh như sự cân bằng cung cầu về hàng hóa, tính chất cạnhtranh và tính đa dạng phổ biến của hàng hóa đó trên thị trường Khi có bất kỳ sựmất cân bằng cung cầu về hàng hóa BĐS tại một thời điểm nào đó sẽ làm cho giá cảBĐS biến động mạnh Xu hướng mất cân đối cân bằng cung cầu trên thị trườngBĐS thường diễn ra ở những vùng, khu vực đang phát triển hoặc có khả năng đểphát triển Bởi vậy giá trị BĐS ở những khu vực này sẽ chịu tác động mạnh mẽ củaTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 15

qui luật cung cầu và thường cách xa so với giá trị thực của BĐS đó Một trongnhững đặc điểm của thị trường BĐS đó là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,thậm chí còn là thị trường mang tính độc quyền, do sự khan hiếm, cá biệt về hànghóa và sự mất cân xứng về thông tin Điều này dẫn đến giá cả của BĐS ngày càngtăng cao và có xu hướng biến động mạnh Mục tiêu của người định giá là xác địnhgiá trị thị trường của BĐS, các yếu tố làm sai lệch giá cả cần phải được điều chỉnhcho hợp lý Việc điều chỉnh này phụ thuộc vào các mục đích định giá khác nhau

Tùy theo từng mục đích định giá mà người định giá có thể xem xét lựa chọn thôngtin, và loại bỏ các yếu tố làm sai lệch giá trị thị trường của BĐS Bởi vậy việc ápdụng phương pháp định giá phù hợp là hết sức quan trọng đối với người định giáBĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, việc sử dụng cũng như khai thác BĐS ngoàiviệc căn cứ vào giá trị sử dụng còn phụ thuộc một phần rất lớn vào yếu tố tâm lýcủa khách hàng Do đó có những BĐS được đánh giá cao với khách hàng nàynhưng lại bị đánh giá thấp đối với khách hàng khác, và người ta gọi đó là giá tâm lý

Đó là mức giá có được từ cảm giác thỏa mãn của khách hàng khi quyết định muahay bán BĐS Yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến giá BĐS trước hết cần phải thỏa mãn

và được đánh giá chung theo các tiêu chuẩn và quan niệm xã hội, ví dụ như phongthủy, các kiêng kị trong xây dựng nhà ở ; các yếu tố lịch sử như những rủi ro vànhững vấn đề mang tính duy tâm của chủ sở hữu và sử dụng BĐS trước đó; các yếu

tố tâm lý thể hiện đặc tính cá nhân và đẳng cấp xã hội và tâm lý đám đông

1.2.3 Sự cần thiết của định giá Bất động sản thế chấp

Việc xác định đúng giá trị BĐS thế chấp là hết sức cần thiết bởi đó là cơ sởquan trọng để Ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàngđồng thời tăng tính cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, thị trường BĐS biến động không ngừng, cóthể tăng đột biến nhưng cũng có thể trầm lắng “đóng băng” Chính vì vậy mà việcđịnh giá BĐS thế chấp là rất cần thiết đối với mỗi Ngân hàng, đảm bảo an toàn vàgiảm bớt rủi ro

Trang 16

Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tứcBĐS Những người cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm

và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch Thôngthường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trongtrường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản bảo đảm được thế chấp sẽ

là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó

Định giá BĐS thế chấp không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn

mà còn phải xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàngkhông có khả năng trả nợ Bởi sau khi thế chấp BĐS thì người thế chấp vẫn được sửdụng BĐS đó, trong thời gian này BĐS thế chấp bị hao mòn, hư hỏng là khó tránhkhỏi Trước khi phát mãi BĐS thế chấp cần phải được định giá để xác định xem giátrị BĐS đó có đủ để thanh toán nợ hay không, khách hàng cũng muốn biết giá trịBĐS đó có cao hơn khoản nợ hay không Nếu tài sản không được định giá mà đãđem ra bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng

Ngoài ra trong điều kiện hội nhập hiện nay, việc cạnh tranh gay gắt giữa cácngân hàng trong và ngoài nước đang đòi hỏi các ngân hàng phải thay đổi lại chiếnlược kinh doanh của mình Một trong những bước thay đổi đó chính là việc cải tiếnqui trình tín dụng và xác định lại giá trị BĐS thế chấp để nhằm thu hút khách hàng

Hơn nữa xu thế phát triển ngành kinh doanh BĐS của một số nước trên thế giớihiện nay đó là phát triển mạnh mẽ phân đoạn thị trường tài chính thứ cấp như Anh,

Mỹ, Úc Bởi vậy việc định giá BĐS thế chấp hết sức quan trọng Chỉ khi nào giá trịthế chấp được xác định bằng với giá trị thị trường, cùng với hệ thống chính sáchpháp luật của nhà nước cho phép thì mới tạo điều kiện cho thị trường BĐS thứ cấp

có cơ hội phát triển

1.2.4 Các phương pháp định giá Bất động sản thế chấp

Định giá BĐS được thực hiện với nhiều loại BĐS khác nhau và cho nhiềumục đích khác nhau Có phương pháp định giá này phù hợp với BĐS này nhưng lạikhông phù hợp với BĐS khác hoặc phù hợp với mục đích định giá này mà khôngphù hợp với mục đích định giá khác Do vậy có nhiều phương pháp định giá khácTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 17

nhau và mỗi phương pháp có đặc điểm và cách thức tiến hành khác nhau Chúng cóthể sử dụng độc lập với nhau hoặc cũng có thể kết hợp với nhau để nhằm giúp chongười định giá xác định được mức giá hợp lý

Theo điều 4, nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì có 05 phương pháp định giá bấtđộng sản, trong đó thì phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vẫn là phươngpháp so sánh và phương pháp chi phí Trong khuôn khổ của luận văn, tôi sẽ phântích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí vàphương pháp thu nhập Hai phương pháp còn lại là hệ số điều chỉnh giá đất và thặng

dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên

1.2.4.1 Phương pháp so sánh

 Khái niệm

Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã đượcbán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hayphương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định

ra giá trị của BĐS mục tiêu Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việctuân thủ nguyên tắc thay thế và dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tàisản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh

 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh rất phù hợp trong việc định giá BĐS thế chấp.Việc tìm

ra giao dịch của các BĐS tương tự và việc tìm kiếm sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu

và BĐS giao dịch trên thị trường là không mấy khó khăn Bên cạnh đó việc áp dụngphương pháp so sánh là rất phù hợp bởi nó phản ánh giá trị thị trường của BĐS

Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp này cũng sẽ gặp khó khăn Có thể khi tiếnhành định giá cho vay, BĐS được đánh giá cao do các giao dịch trước đó của cácBĐS so sánh cũng được đánh giá cao Tuy nhiên với thị trường không ổn định vàthông tin thiếu chính xác như thị trường BĐS nước ta hiện nay thì việc trong tươnglai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng hay không lại còn tuỳthuộc vào các quy định của Chính phủ và biến động của thị trường Vì vậy khi ápTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 18

dụng phương pháp này, người định giá phải có kinh nghiệm tiến hành định giá thíchhợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ các yếu tố quyết định giá BĐS, nhữngthay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh

 Các bước tiến hành phương pháp

Trong thực tế không có 2 hay nhiều bất động sản giống nhau hoàn toàn, hơnnữa giá trị của chúng lại thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh, ngườiđịnh giá cần phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất độngsản giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu Sau đó tiến hành phân tíchgiá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và thực hiện các cuộc điều chỉnh cầnthiết để tìm ra môt mức giá phù hợp cho bất động sản mục tiêu Qui trình định giá

có thể được thực hiện như sau:

Bước 1: Xác định Bất động sản mục tiêu

Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền của Bất động sản mục tiêu

Nghiên cứu các thông tin, kỹ thuật về bất động sản như: diện tích, chiềungang, hình thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả năng khai thác, côngdụng

Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan tới Bất động sản vàcác ràng buộc khác (đất thổ cư hay đất xây dựng trên đất nông nghiệp, giấy tờ cóđầy đủ không, các quyền năng của bất động sản )

Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về các bất động sản đã được bán

trong khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng Việc tìm kiếm cácthông tin bất động sản này có thể dựa vào hồ sơ của các nhà định giá bán hoặc cóthể dựa vào các nguồn thông tin khác như báo chí, các cơ sở giao dịch khác

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các bất động sản so sánh thu thập được để

xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất Để thực hiện tốt bướcnày, chúng ta cần kiểm tra, phân tích và làm rõ nguồn gốc, đặc điểm, tính chất củacác giao dịch

Trang 19

- Kiểm tra thông tin để đảm bảo bất động sản so sánh có phù hợp tương đồngđối với bất động sản mục tiêu không? Để khẳng định nguồn gốc này, đòi hỏi phải

có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuêBĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh

- Lựa chọn 1 số BĐS phù hợp nhất với bất động sản mục tiêu để tiến hành sosánh Và bất động sản so sánh mà ta lựa chọn phải rút ra được cơ sở để xác định cácyếu tố điều chỉnh, mức điều chỉnh Thường lựa chọn từ 3 - 6 bất động sản để sosánh Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng các điều kiện: (1) các BĐS này ở cùngkhu vực hoặc khu lân cận với BĐS cần định giá, (2) Lựa chọn đơn vị so sánh phùhợp (giá trên mỗi m2 xây dựng, m2 sàn hoặc giá m2 mặt tiền) và phân tích so sánhcho mỗi đơn vị

Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của bất động sản so sánh để tìm ra các

cơ sở điều chỉnh

Đây là bước quan trọng nhất Các BĐS luôn có sự khác biệt nhau, vấn đề làkhác nhau nhiều hay ít Có những sự khác biệt ít ảnh hưởng đến giá trị của BĐSnhưng cũng có sự khác biệt lại ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS Trong quá trình

so sánh sự khác biệt cần phải đánh giá xem có yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đếngiá trị thị trường của BĐS so sánh hay không, hoặc yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trịBĐS thế chấp cần định giá hay không Trên cơ sở phân tích, xác định những khácbiệt đó để đưa ra những điều chỉnh cho phù hợp Việc điều chỉnh được thực hiệntheo nguyên tắc: lấy giá trị của BĐS thế chấp làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh cácBĐS so sánh, nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn thì điều chỉnh giá trị của BĐSthế chấp xuống và ngược lại

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh

Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về BĐSmục tiêu Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá

và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điềuchỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 20

số biến đổi Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy BĐS cần định giá làmchuẩn Nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐS so sánh xuống và ngượclại Nhưng điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên cóbằng chứng thị trường để chứng minh

 Ưu, nhược điểm của phương pháp

 Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất

trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm sau:

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vi không có côngthức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thịtrường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của Bất động sản Vì vậy nó có cơ sởvững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác Vì vậy, người ta

sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS

 Nhược điểm

Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá

mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trongquá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của BĐS

Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thìviệc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế Đối với BĐS tạo ra thu nhập, ngườiđầu tư quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các nguồn tiềntương lai Do vậy, việc phân tích, so sánh giá bán BĐS tạo ra thu thập là rất khókhăn

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp này Đối với những Bất động sản được cải tạo đầu tiêntrong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, ngườiTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 21

định giá cần phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận Để đảm bảotính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá cần phải tìm hiểuđầy đủ các đặc điểm của người bán và người mua khi tham giá giao dịch Nếu sốliệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫnđến những kết luận thiếu chính xác

1.2.4.2 Phương pháp chi phí

 Khái niệm

Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phítạo nên BĐS xác định BĐS mục tiêu thông qua việc xác định chi phí của BĐStương tự như vật thay thế Đối với BĐS mới, chi phí thay thế (tái tạo) BĐS mục tiêu

là chi phí đối với BĐS mới Đối với BĐS cũ, tính hao mòn lỗi thời của BĐS mụctiêu Một đặc điểm riêng vốn có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa làchúng ta không bao giờ tìm thấy một BĐS tương tự như BĐS của chúng ta NhưngBĐS lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi mục đích sử dụng Bất động sản đápứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định Những tài sản này thường hoạt động chomục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tàisản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về cácBĐS tương tự làm cơ sở cho việc định giá các BĐS cùng loại Vì vậy để định giácho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó Việc tìm kiếm giáchung cho các nguyên vật liệu cấu thành BĐS đó Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất

cả các BĐS cấu thành tạo nên BĐS đó sẽ hĩnh thành cho ta một cách chính xác nhất

về BĐS Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằngchi phí của đất cộng với chi phí tái tạo: có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên

cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu củaBĐS cần định giá

Trang 22

Định giá cho mục đích bảo hiểmĐịnh giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải phóng mặt bằng và bồithường đất

 Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là mảnh đất trống

và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công

trình hiện có trong đất, bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình,chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng xét trên mọi

nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm

giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của Bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị

ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

 Ưu điểm

Ưu điểm của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằngchứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khithay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tìnhhuống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng được

Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch vàmục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vàochuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định cóchuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm việc một cách khách quanthì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá

 Nhược điểm

Trang 23

Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên hạn chế của phươngpháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí

Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộphận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ

Việc ước giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan củangười định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy

Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng vàphải có kinh nghiệm

1.2.4.3 Phương pháp thu nhập

 Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quátrình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Phương pháp nàydựa trên nguyên lý là thu nhập hàng năm và giá trị của vốn đầu tư ban đầu có liênquan đến nhau Phương pháp thu nhập bao gồm các kỹ thuật tính toán mà ngườiđịnh giá sử dụng để phân tích khả năng của BĐS tạo thu nhập cả trong hiện tại vàtương lai Đây là một trong các phương pháp cơ bản trong định giá BĐS Tuynhiên, nó không phải là phương pháp độc lập hoàn toàn mà nó mang tính liên hoàn,kết hợp nhiều phương pháp

Để xác định được giá trị BĐS theo phương pháp này cần phải tính toán đượcluồng thu nhập đem lại từ sử dụng BĐS và tỷ suất sinh lời của BĐS đó Luồng thunhập của BĐS có thể được đánh giá như sau:

 Trường hợp luồng thu nhập là cố định hàng năm

Sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp

G = NOI / Ro

Với: G: Giá trị BĐS

NOI: Thu nhập hoạt động ròng

Trang 24

Ro: Tỷ lệ vốn hóa trực tiếp (Tỷ lệ sinh lời)

 Trường hợp luồng thu nhập thu được là khác nhau giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn đầu tư

Sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu

G = NOI 1 + r 1 ^ 1 + NOI 2 /(1+r 2 ) 2 + + NOI n /(1+r n ) n + SV n x 1/(1+r n ) n

Với G: Giá trị BĐS

NOI: Thu nhập hoạt động ròng

r n :Tỷ lệ sinh lời (hoặc tỷ lệ chiết khấu) của BĐS tại mỗi thời điểmđầu tư

SV n : Khoản tiền thu hồi năm thứ n (sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư)

 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp thu nhập chủ yếu được trong thẩm định giá các tài sản mang lạithu nhập hàng năm như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông nghiệp, lâmnghiệp… hoặc áp dụng trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

 Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính

đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,

như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp

Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự.

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.

Trang 25

Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòngtiền

Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể sosánh được, với các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

1.2.5 Quy trình định giá Bất động sản

Qui trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu

từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kếtthúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng Ở mỗi bước trong quitrình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung côngviệc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc Ởmỗi ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có nhữngqui định và trình tự các bước trong việc xác định giá trị BĐS Thông thường quitrình định giá BĐS thế chấp bao gồm các bước cơ bản sau:

Trang 26

Sơ đồ 1.1 Qui trình định giá BĐS thế chấp Bước 1 Xác định vấn đề định giá:

Trong bước này cán bộ định giá cần xác định rõ được loại hình BĐS đem thếchấp để định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng Các đặc điểm của BĐS như

vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của BĐS; đối tượng khách hàng vay thếchấp

Bước 2 Lên kế hoạch định giá

Trên cơ sở xác định rõ loại hình BĐS cần định giá và các đặc điểm về BĐS

và khách hàng, bộ phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá: xácđịnh thời gian, cử cán bộ đi định giá Xác định các thông tin và tài liệu cần thu thập,nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, và các dữ liệu thị trường Lên chương trình

và thời gian biểu công tác

Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu

Trong bước này người định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tin

về Bất động sản mục tiêu Các thông tin này có thể khai thác từ khách hàng hoặcqua khảo sát từ thực tế

Thu thập các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnhnhư: các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuếtài sản, lệ phí môi giới, tiền thu từ sử dụng đất

Xácđịnhvấnđềđịnhgiá

Lênkếhoạchđịnhgiá

Thuthậpvàphântíchsốliệu

Hoànthànhbáocáođịnhgiá

Đốichiếugiá trịthực tế

và giá trịcần ướclượng

Áp dụngcác phươngpháp địnhgiá để địnhgiá BĐSmục tiêuTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 27

Thu thập các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương cóliên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các qui định

về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê Cần phải thu thập đầy đủ các hệ thống vănbản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích của BĐS Các tài liệu tổnghợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: tình hình phát triển và tăng trưởngkinh tế, các chỉ số như GDP, CPI, tình hình lạm phát, chỉ số giá nhà đất, chủ trươngcủa Nhà nước về chính sách nhà ở, chính sách thuế nhà đất, những thay đổi về quyhoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm sóat của Nhà nước đối với thị trường BĐS

Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các

tổ chức quốc tế, các ngân hàng, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặcChính phủ Đây là các thông tin giúp cho người định giá có thể phân tích đượcnhững diễn biến của thị trường và đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá

Trên cơ sở tài liệu và thông tin thu thập được, người định giá cần lựa chọncác thông tin đủ độ tin cậy và phù hợp nhất với việc định giá BĐS mục tiêu để xử lý

Trang 28

thường dùng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí, lợi nhuận, Phương phápgiá trị thặng dư (giá trị còn lại), Phương pháp thu nhập

Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng Sau khi tính toán

được giá trị BĐS dựa trên cơ sở tính toán theo các phương pháp định giá, ngườiđịnh giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu mức độ chính xáccủa giá trị vừa định giá Nếu có sự sai lệch nhiều có thể tiến hành điều chỉnh, và đưa

Trang 29

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP BIDV CHI NHÁNH HỘI AN 2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

2.1.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

Logo Ngân hàng:

Tên đầy đủ: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Tên giao dịch quốc tế: Joint Stock Commercial Bank for Investment andDevelopment of Vietnam

Tên gọi tắt: BIDVĐịa chỉ: Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, quận Hoàn Kiếm, Hà NộiĐiện thoại: 04.2220.5544 - 19009247

Fax: 04 2220.0399Email: Info@bidv.com.vnLịch sử xây dựng, trưởng thành của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triểnViệt Nam là một chặng đường đầy gian nan thử thách nhưng cũng rất đỗi tự hào gắnvới từng thời kỳ lịch sử bảo vệ và xây dựng đất nước của dân tộc Việt Nam Đượcthành lập ngày 26/4/1957, BIDV là ngân hàng thương mại lâu đời nhất Việt Nam

Đến nay đã tròn 60 năm trong chặn đường hình thành và phát triển, BIDV đã hoàmình trong dòng chảy của dân tộc, đã góp phần vào việc khôi phục, phục hồi kinh

tế sau chiến tranh, thực hiện kế hoạch năm năm lần thứ nhất (1957 – 1965); ThựcTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 30

Mỹ ở miền Bắc, chi viện cho miền Nam, đấu tranh thống nhất đất nước 1975); Xây dựng và phát triển kinh tế đất nước (1975-1989) và Thực hiện côngcuộc đổi mới hoạt động ngân hàng phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước(1990 – nay)

(1965-Với hơn 24.000 cán bộ, nhân viên là các chuyên gia tư vấn tài chính đượcđào tạo bài bản, có kinh nghiệm được tích luỹ và chuyển giao trong hơn nửa thế kỷBIDV luôn đem đến cho khách hàng lợi ích và sự tin cậy Đi kèm với đó là là mạnglưới ngân hàng gồm: 180 Chi nhánh và trên 798 điểm mạng lưới, 1.822 ATM,15.962 POS tại 63 tỉnh/thành phố trên toàn quốc; Mạng lưới phi ngân hàng gồm:

các Công ty Chứng khoán Đầu tư (BSC), Công ty Cho thuê tài chính, Công ty Bảohiểm Phi nhân thọ (BIC)…; Hiện diện thương mại tại nước ngoài: Lào, Campuchia,Myanmar, Nga, Séc ; Các liên doanh với nước ngoài: Ngân hàng Liên doanh VID-Public (đối tác Malaysia), Ngân hàng Liên doanh Lào -Việt (với đối tác Lào) Ngânhàng Liên doanh Việt Nga - VRB (với đối tác Nga), Công ty Liên doanh ThápBIDV (đối tác Singapore), Liên doanh quản lý đầu tư BIDV - Việt Nam Partners(đối tác Mỹ), Liên doanh Bảo hiểm nhân thọ BIDV Metlife

Quy mô tổng tài sản đến 31/12/2015 đạt gần 851 ngàn tỷ đồng, tăng trưởng24% so với đầu kỳ, trở thành Ngân hàng TMCP có quy mô dẫn đầu thị trường Bêncạnh đó, BIDV nằm trong Top 6 các công ty có vốn hóa lớn nhất thị trường chứngkhoán Việt Nam với tổng khối lượng cổ phiếu lưu hành đến thời điểm 31/12/2015

là hơn 3,4 tỷ cổ phiếu, tổng giá trị vốn hóa cổ phiếu BID đạt hơn 70 ngàn tỷ đồng,tăng 90% so với mức vốn hóa đầu năm 2015 Hiện nay, BID vẫn đang nằm trongtop 10 cổ phiếu có vốn hóa dẫn đầu thị trường, chiếm hơn 6% tổng mức vốn hóatoàn thị trường

Nguồn vốn huy động đạt gần 791 ngàn tỷ đồng, tăng trưởng trên 24%, trong

đó huy động vốn từ tổ chức dân cư đạt gần 659 ngàn tỷ đồng, tăng trưởng 28%, caohơn mục tiêu đã được ĐHĐCĐ giao (↑16,5%) Thị phần huy động vốn đạt 12,3%,tăng 2% so với năm trước

Trang 31

Tổng dư nợ tín dụng và đầu tư đạt trên 804 ngàn tỷ đồng, tăng trưởng 26%

so với đầu kỳ Thị phần tín dụng năm 2015 đạt 13,2%, tăng 1,6% so với năm trước

Cơ cấu và tăng trưởng tín dụng tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên theo đúng địnhhướng của Chính phủ, NHNN, chiếm trên 50% tổng dư nợ hệ thống với mức tăngtrưởng khá Chất lượng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hướng theo thông lệ quốc

tế, tỷ lệ nợ xấu và tỷ lệ nợ nhóm 2 đều giảm so với năm trước, tương ứng là 1,68%

và 2,93%

Thu dịch vụ ròng đạt 2.337 tỷ đồng, tăng trưởng 30% so với năm trước, nếubao gồm thu dịch vụ bảo lãnh thì Thu dịch vụ ròng đạt 3.620 tỷ đồng, giữ vững vịtrí dẫn đầu thị trường Cơ cấu thu dịch vụ chuyển dịch tích cực khi tiếp tục gia tăngđối với các sản phẩm dịch vụ bán lẻ, sản phẩm ngân hàng hiện đại

Hiệu quả kinh doanh duy trì mức tăng trưởng khá ổn định trong điều kiệnmôi trường kinh doanh cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng khách quan từ sápnhập MHB Lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 7.949 tỷ đồng, tăng trưởng 26% sovới năm trước, vượt kế hoạch do ĐHĐCĐ giao Nếu bao gồm phần lỗ luỹ kế củaMHB tại thời điểm sáp nhập (-476 tỷ đồng) thì lợi nhuận trước thuế năm 2015 đạt7.473 tỷ đồng ROA đạt 0,79%; ROE đạt 15,5%; trích đủ DPRR theo quy định, dựkiến tỷ lệ chi trả cổ tức ở mức 8,5% Các chỉ tiêu an toàn thanh khoản, giới hạn đầu

tư đảm bảo theo quy định của NHNN, hệ số CAR đạt trên 9%

Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An là Chi nhánh loại 1 trực thuộcNgân hàng TMCP BIDV, thành lập theo quyết định số 526-QĐ BIDV ngày12/05/2015 của Chủ tịch hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP BIDV Với mạng lưới

tổ chức gồm Hội sở chính tại Số 537 đường Hai Bà Trung Phường Cẩm Phô Thành phố Hội An - Quảng Nam và 3 phòng giao dịch trên địa bàn, tạo sự thuận lợitối đa cho các doanh nghiệp, tổ chức và nhân sự sử dụng các sản phẩm của ngânhàng

-Trên cơ sở sát nhập 2 Ngân hàng TMCP BIDV và Ngân hàng TMCP Pháttriển Nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB), ban lãnh đạo của Ngân hàng TMCPBIDV đã quyết định nâng cấp Phòng giao dịch BIDV Hội An trực thuộc Chi nhánhTrường Đại học Kinh tế Huế

Trang 32

Quảng Nam thành Chi nhánh loại 1 là BIDV Chi nhánh Hội An Từ khi tách ra khỏiBIDV Chi nhánh Quảng Nam, mặc dù chỉ mới có 2 năm để xây dựng, phát triển vàtrưởng thành nhưng Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An đã không ngừngvươn lên, hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao, đạt nhiều thành tựu to lớn, gópphần quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế khu vực, đem đến niềm tin, cơhội cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, ngành nghề khác nhau

Đến hết năm 2016, tổng nguồn vốn huy động đạt trên 1402 tỷ đồng, trong đótiền gửi dân cư chiếm 58,6%, tổng dư nợ đạt trên 1782 tỷ đồng, tỉ lệ nợ xấu chỉchiếm 0,6% tổng dư nợ Các khách hàng lớn truyền thống như công ty cổ phần thủyđiện Đak Mi, Công ty TNHH giày Rieker Việt Nam, Công ty TNHH Ga MiềnTrung, Công ty TNHH MTV Toàn Mỹ Miền Trung… cùng các doanh nghiệp và cánhân khác

+ Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ

+ Đaị lý uỷ thác cấp vốn, cho vay từ nguồn hỗ trợ phát triển chính thức củachính phủ, các nước và các tổ chức tài chính tín dụng nước ngoài đối với các DNhoạt động tại Việt Nam

+ Đầu tư dưới hình thức hùn vốn liên doanh liên kết với các tổ chức kinh tế,TCTD trong và ngoài nước

+ Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền nhanh, thanh toán trong nước qua mạng

vi tính và thanh toán quốc tế qua mạng thanh toán toàn cầu SWIFT

+ Thực hiện thanh toán giữa Việt Nam với Lào

+ Đại lý thanh toán các loại thẻ tín dụng quốc tế: Visa, Mastercard, JCBcard, cung cấp séc du lịch, ATM

Trang 33

+ Thực hiện các dịch vụ ngân quỹ: Thu đổi ngoại tệ, thu đổi ngân phiếuthanh toán, chi trả kiều hối, cung ứng tiền mặt đến tận nhà

+ Kinh doanh ngoại tệ

+ Thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh

+ Thực hiện các dịch vụ về tư vấn đầu tư

2.1.3 Cơ cấu tổ chức BIDV Chi nhánh Hội An

Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An là Chi nhánh loại 1, các phònggiao dịch chịu sự quản lí trực tiếp của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

Bao gồm 3 phòng giao dịch như sau:

Bảng 2.1 Danh sách Chi nhánh và phòng giao dịch Ngân hàng TMCP BIDV

Chi nhánh Hội An Thành phố Hội An

Hội sở BIDV Chi nhánh HộiAn

Số 537 đường Hai Bà Trưng , Phường CẩmPhô,

Thành phố Hội An - Quảng Nam

Phòng giao dịch Cẩm Phô 166 Nguyễn Trường Tộ, Phường Cẩm Phô,

Thành phố Hội An, Quảng Nam

Huyện Điện Bàn

Phòng giao dịch Điện Điện Ngọc

Nam-Khu Công Nghiệp Điện Nam - Điện Ngọc,

Điện Nam Bắc, Điện Bàn, Quảng Nam

Phòng giao dịch Điện Bàn Khối 3, Thị trấn Vĩnh Điện, Điện Bàn, Quảng

Nam

(Nguồn: Phòng Kế toán Ngân hàng BIDV Hội An)

Cơ cấu tổ chức các phòng ban của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội

An gồm Ban giám đốc và 11 Phòng chịu sự quản lí trực tiếp từ Ban giám đốc:

Trang 34

:Quan hệ trực tuyến:Quan hệ chức năng (phối hợp)

Sơ đồ 2.1 Tổ chức bộ máy quản lí của Ngân hàng TMCP BIDV Chi

nhánh Hội An

Chức năng chung của các phòng: tất cả các phòng đều có chung 5 chức năngsau:

+ Thứ nhất, các phòng đều có chung chức năng là đề xuất, tham mưu giúp

Giám đốc Chi nhánh xây dựng kế hoạch, chương trình công tác đồng thời tìm các

Tổ thanh toán quốc tế

P Tiền tệ kho quỹ

Trang 35

giải pháp triển khai nhiệm vụ thuộc chức năng được giao, các văn bản hướng dẫnthuộc lĩnh vực nghiệp vụ được giao

+ Thứ hai, các phòng chủ động tổ chức thực hiện các nhiệm vụ được giao,

trực tiếp thực hiện, xử lý, tác nghiệp các nghiệp vụ thuộc lĩnh vực được giao theođúng quy chế, thẩm quyền, quy trình nghiệp vụ góp phần hoàn thành nhiệm vụ kinhdoanh của toàn Chi nhánh Các phòng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính đúngđắn, chính xác, trung thực và đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong phạm vi nghiệp

vụ của các phòng được giao

+ Thứ ba, các phòng tổ chức lưu trữ hồ sơ, quản lý thông tin, tổng hợp và

lập các báo cáo trong phạm vi nhiệm vụ, nghiệp vụ của phòng để phục vụ công tácquản trị điều hành của Chi nhánh

+ Thứ tư, thường xuyên cải tiến phương pháp làm việc, rèn luyện, đào tạo

cán bộ về năng lực, chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượngphục vụ khách hàng, tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường, giữ uy tín,hình ảnh, ấn tượng tốt đẹp về Chi nhánh Nghiên cứu, đề xuất ứng dụng công nghệthông tin vào nghiệp vụ mà phòng được giao quản lý

+ Thứ năm, phối hợp chặt chẽ với các đơn vị khác trong Chi nhánh theo qui

trình nghiệp vụ Bên cạnh đó, luôn có ý thức xây dựng tập thể đoàn kết, vững mạnh,tích cực tham gia các phong trào thi đua Thực hiện tốt công tác đào tạo cán bộ đểgóp phần phát triển nguồn nhân lực của Chi nhánh

2.1.4 Tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

Tuy mới thành lập vào giữa năm 2015 nhưng với sự kế thừa và phát triển từphòng giao dịch BIDV của Chi nhánh BIDV Quảng Nam thì BIDV Chi nhánh Hội

An đã hoàn thành xuất sắc mục tiêu kế hoạch được Ban lãnh đạo BIDV Việt Namphân công Tổng Vốn huy động cuối năm 2016 đạt 1871.002 tỷ đồng, tăng1101.621 tỷ đồng so với năm 2015; Dư nợ cho vay cuối năm 2016 đạt 1.782 tỷđồng, tăng 1027,8 tỷ đồng so với năm 2015

Trang 36

Bảng 2.2 Tình hình Tài sản và Nguồn vốn của BIDV Hội An năm 2015-2016

3 Cho vay TCKT, cá nhân 704.152 1684.606 980.455 139.24

4 Cho vay ủy thác đầu tư 50.048 97.394 47.346 94.60

1 Tiền gửi, vay của TCTD 2.891 32.821 29.930 1035.33

2 Tiền gửi của khách hàng 552.721 1586.422 1033.701 187.02

3 Phát hành giấy tờ có giá 121.740 0.235 -121.505 -99.81

4 Các khoản nợ khác 83.118 214.138 131.020 157.63

(Nguồn: Phòng Tài chính kế toán Ngân hàng BIDV Hội An)

Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hội An giaiđoạn 2015-2016 ta thấy lợi nhuận trước thuế đã tăng thêm 13.8 tỷ đồng tương ứngtăng 90.2% Đi sâu vào phân tích ta có thể thấy: Thu nhập lãi thuần của Ngân hàngtrong năm 2016 đã tăng 41.586 tỷ đồng so với năm 2015, tương ứng tăng 83.8%

Đây cũng là nguồn thu nhập chính của Ngân hàng và có bước tăng trưởng mạnhnhất, góp phần làm tăng lợi nhuận trước thuế cho Ngân hàng Lãi từ hoạt động dịch

vụ của ngân hàng cũng tăng 5.999 tỷ đồng so với năm 2015, đạt mức 18.703 tỷđồng, tương ứng tăng 47.2% Bên cạnh đó, trong năm 2016 thì Chi nhánh đã có sựphát triển về quy mô nên kéo theo chi phí hoạt động cũng có sự tăng thêm 25.971 tỷđồng tương ứng tăng 71.7% Chi phí DPRRTC trong năm 2016 cũng tăng 7.7 tỷđồng nhưng kết quả lợi nhuận trước thuế của ngân hàng trong vẫn tăng thêm 13.8 tỷđồng tương ứng tăng 90.2% Nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng trưởng ấn tượngcủa các chỉ tiêu là do Chi nhánh BIDV Hội An thành lập vào giữa năm 2015 nêntrong năm 2015 chỉ hoạch toán nữa cuối năm, còn năm 2016 thì hoạch toán cả năm

Trang 37

Đối với một Chi nhánh mới thành lập thì kết quả hoạt động kinh doanh tăng trưởngnhư vậy là rất tốt Ngân hàng cần duy trì và phát huy đà tăng trưởng này

Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh BIDV Hội An năm 2015-2016

Đơn vị tính: Tỷ đồng

2015

Năm 2016

So sánh 2016/2015

2 Lãi/lỗ thuần từ hoạt động dịch

3 Lãi/lỗ thuần từ hoạt động kinh

4 Lãi/lỗ thuần từ hoạt động khác 0.352 0.433 0.082 23.2

6 Lợi nhuận từ hoạt động KD

(Nguồn: Phòng Tài chính- Kế toán Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An)

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

2.2.1 Quy định về Bất động sản thế chấp của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An

Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An áp dụng quy định số QLTD ngày 31 tháng 12 năm 2014 về giao dịch đảm bảo của Ngân hàng TMCPBIDV do Tổng giám đốc ban hành trong việc thẩm định BĐS thế chấp, quy định cụthể như sau:

8955/QĐ-2.2.1.1 Bất động sản được nhận thế chấp

1 BIDV chỉ nhận thế chấp nhà ở hiện chưa được thế chấp để bảo đảm thựchiện cho bất kỳ nghĩa vụ nào tại tổ chức tín dụng/bên thứ ba khác tại thời điểm xáclập giao dịch bảo đảm

2 Giá trị của nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm

Trang 38

3 Đối với quyền sử dụng đất mà có tài sản gắn liền với đất, BIDV nhận thếchấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo quyền khi xử lý tàisản bảo đảm, tránh tranh chấp phát sinh

4 Trường hợp nhà ở thế chấp được cho thuê thì:

a) Hợp đồng thuê phải đảm bảo quyền xử lý của BIDV

b) Nếu khách hàng đã cho thuê thì yêu cầu khách hàng điều chỉnh hợp đồngthuê đảm bảo quyền xử lý của BIDV hoặc khi hết hạn/đáo hạn thì hợp đồng thuêphải đảm bảo quyền xử lý của BIDV

5 Việc nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm là nhà ở, tài sản gắn liền vớiđất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhàphù hợp với quy định pháp luật

6 Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai mua của doanh nghiệp kinhdoanh Bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà

ở liền kề, căn hộ chung cư):

a) BIDV nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chính kháchhàng để đảm bảo cho các khoản vay mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác củadoanh nghiệp kinh doanh Bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thựchiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định hiện hành về thế chấp nhà ở hình thànhtrong tương lai

b) BIDV nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở

để đảm bảo cho các nghĩa vụ của khách hàng đối với BIDV, thực hiện các quyền vànghĩa vụ theo quy định về quyền tài sản

c) Đối với trường hợp này, BIDV chỉ nhận thế chấp một trong hai hình thứcthế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồngmua bán nhà ở, trong đó ưu tiên hình thức nhận thế chấp nhà ở hình thành trongtương lai

Trang 39

7 Trường hợp tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đượcxây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng chưađược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản/quyền sở hữu công trình, tùy từngtrường hợp cụ thế thực hiện như sau:

a) Nhận thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất (làtài sản hình thành trong tương lai) Để việc đăng ký giao dịch bảo đảm thuận lợi,lưu ý một số nội dung sau:

(i) Báo cáo thẩm định giá trị tài sản: mô tả cụ thể tài sản bảo đảm bao gồm:

quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo thực trạng tài sản

(ii) Biên bản định giá tài sản, hợp đồng thé chấp: Một số lưu ý đối với phần

mô tả tài sản:

-Quyền sử dụng đất: mô tả cụ thể tài sản theo quy định

-Nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu:

ghi chung là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

b) Trường hợp không thực hiện được theo điểm a nêu trên: Nhận thế chấpquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (mô tả tàisản theo thực tế tài sản tại thời điểm thế chấp), trong đó:

(i) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: công chứng hợp đồng thế chấp vàđăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định

(ii) Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai:

và đăng ký hợp đồng thế chấp

Trang 40

Trường hợp cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không chấp thuận đăng kýthì thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp Trong trường hợp này, chủ sởhữu tài sản cung cấp văn bản có xác nhận của UBND cấp xã trở lên hoặc cơ quan

có thẩm quyền (đối với tài sản của hộ gia đình, cá nhân, tố chức) hoặc xác nhận củaBan quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (đối với tài sản được xây dựng trên đấttrong khu công nghiệp, khu kinh tế) về việc xác nhận tài sản gắn liền với đất thuộc

sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức

Quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất liên quan đến các cơ sởthờ tự, tôn giáo, nghĩa địa, đất có mồ mả, quyền sử dụng đất và/hoặc nhà ở đượccấp cho một số đối tượng đặc biệt mà BIDV có thể gặp khó khăn khi xử lý tài sảnbảo đảm

2.2.1.3 Hệ số giá trị Bất động sản thế chấp và thời gian định giá lại tối đa

Hệ số giá trị tài sản bảo đảm là hệ số đối với từng loại tài sản do BIDV quyđịnh để làm căn cứ xác định mức cấp tín dụng đối với khách hàng

Hệ số giá trị tài sản bảo đảm được xác định căn cứ vào các yếu tố: tính chấtpháp lý của tài sản; khả năng thanh khoản của tài sản; tính chất, mức độ biến độnggiá trị của tài sản; mức độ kiểm soát của BIDV đối với tài sản và các yếu tố có liênquan khác làm cơ sở xác định giá trị mà BIDV chấp nhận đối với tài sản đó

Định dạng
Số trang	88
Dung lượng	808,36 KB