HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ THÀNH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền tài sản bất động sản cụ thể, ở một thời điểm, địa điểm nhất định, cho một

TÀI LIỆU THAM KHẢO

I Sách

1 Thẩm định giá BĐS – Th.s Nguyễn Thế Phượng

2 Định giá tài sản – Ts Nguyễn Minh Hoàng – Ths Phạm Văn Bình

II Tạp chí, báo, website

1 Tạp chí Ngân hàng

2 Tạp chí thị trường tài chính

3 Tạp chí tài chính doanh nghiệp

5 Thời báo kinh tế

6 Thời báo Ngân hàng

7 http://www.bidv.com.vn

8 http://www.tailieu.vn

III Tài liệu khác

1 Các báo cáo hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV – Chi nhánh HàThành

2 Văn bản pháp lý

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 0

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 0

1.1 Khái quát chung về bất động sản 0

1.1.1 Khái niệm bất động sản 0

1.1.2 Đặc điểm bất động sản 0

1.2 Khái quát chung về cho vay thế chấp, BĐS thế chấp 0

1.2.1 Cho vay thế chấp 0

1.2.2 Bất động sản thế chấp 0

1.3 Khái quát chung về định giá BĐS 0

1.3.1 Định giá bất động sản 0

1.3.2 Cơ sở giá trị của định giá bất động sản 0

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 0

1.3.4 Các nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trường 0

1.3.5 Vai trò của định giá bất động sản 0

1.4 Quy trình định giá bất động sản 0

1.5 Các phương pháp định giá BĐS 0

1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 0

1.5.2 Phương pháp chi phí 0

1.5.3 Phương pháp thu nhập 0

1.5.4 Phương pháp thặng dư 0

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VN - CHI NHÁNH HÀ THÀNH 0

2.1 Giới thiệu chung về Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của BIDV Hà Thành 0

2.1.3 Chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban 0

2.1.4 Khái quát về tình hình kinh doanh của Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và

Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

2.2.1 Các căn cứ pháp lý định giá BĐS bảo đảm 0

2.2.2 Quy trình định giá BĐS bảo đảm tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

2.2.3 Phương pháp thẩm định giá trị BĐS tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

2.3 Đánh giá về quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

2.3.1 Ưu điểm 0

2.3.2 Nhược điểm 0

2.3.3 Nguyên nhân: 0

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VN - CHI NHÁNH HÀ THÀNH 0

3.1 Định hướng của Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 0

3.2.1 Về quy trình định giá 49

3.2.2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 49

3.2 3 Về việc bồi dưỡng nhân sự 50

3.2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 51

3.3 Kiến nghị 0

KẾT LUẬN 0

PHỤ LỤC 0

LỜI MỞ ĐẦU1.Tính cấp thiết của đề tài.

Với những nước đang phát triển như Việt Nam thì việc hoàn thiện và mởrộng các ngành nghề lĩnh vực đang diễn ra rất mạnh mẽ, trong đó phải kể đến dựđóng góp vô cùng quan trọng của hệ thống Ngân hàng được coi như “mạch máucủa nền kinh tế” Ngân hàng một mặt tạo ra nguồn cung cấp vốn cho doanhnghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền

tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và cho mối quan hệkinh tế quốc tế được diễn ra dễ dàng Tuy nhiên hệ thống ngân hàng luôn đốidiện với những cơ hội thách thức, một bài toán khó đặt ra với tất cả các ngânhàng bảo đảm hai mục tiêu song hành là “an toàn” và “sinh lợi” Để một khoảnvay có hiệu quả ngoài việc sẽ sinh lời bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được khôngcũng đang là những vấn đề nổi bật của các Ngân hàng thương mại Việt Namhiện nay Một trong những biện pháp để bảo đảm cho việc thu lại khoản cho vaychính là BĐS bảo đảm hay nói cách khác chính là nguồn trả nợ thứ hai mà kháchhàng vay có thế bảo đảm trả nợ cho Ngân hàng

Định giá BĐS bảo đảm là một hoạt động khá mới mẻ, chỉ xuất hiện khi các tàisản lớn có giá thị trường chênh lệch khả nhiều so với giá nhà nước quy định Làsinh viên Chuyên ngành định giá tài sản, đang thực tập tại Ngân hàng BIDV –Chi nhánh Hà Thành, nên em muốn tìm hiểu kĩ hơn về định giá BĐS bảo đảm

Chính vì vậy em chọn đề tài: “HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ THÀNH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP”

2 Mục đích nghiên cứu.

Chuyên đề được viết nhằm 3 mục đích cơ bản:

- Thứ nhất: hệ thống hóa các cơ sở lý luận, quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Thành

- Thứ hai: đánh giá về thực trạng sử dụng các quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Thành.

- Thứ ba: những giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng các quy trình và

phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chinhánh Hà Thành

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu:

Chuyên đề nghiên cứu khái quát về BĐS bảo đảm, quy trình và phươngpháp định giá BĐS bảo đảm Nêu lên tình hình hoạt động cho vay và sử dụngquy trình và các phương pháp để định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay trongthực tế tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Thành Từ đó, đề xuất các biệnpháp hoàn thiện hoạt động này

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn

liền” với đất đai được coi là BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

1.1.2 Đặc điểm bất động sản

1.1.2.1 Tính cố định về vị trí

Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS sẽ thay đổi Đó cũng là

lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và

dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.

1.1.2.2 Tính bền vững

Tính bền vững được hiểu là khả năng tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị

hư hỏng BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cảgóc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tạicủa công trình theo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thờigian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Khi địnhgiá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nàongắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó

1.1.2.3 Tính khác biệt

Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường…, từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu

tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác.

Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.

Vì vậy, khi định giá BĐS các TĐV phải chú ý khai thác tính khác biệt,không thể so sánh dập khuôn các BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh sựkhác biệt một cách phù hợp

1.1.2.4 Tính khan hiếm

Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn

và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Do vậy mà quan hệ cung cầu BĐSthường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, thường có tình trạng đầu cơ

về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên Nhiệm vụ của TĐV là làmsao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó, giúp những cá nhân có nhu cầu địnhgiá không bị nhầm lẫn trước giá ảo của thị trường BĐS.

1.1.2.5 Chịu ảnh hưởng của văn hóa xã hội

Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

1.2 Khái quát chung về cho vay thế chấp, BĐS thế chấp

1.2.1 Cho vay thế chấp

1.2.1.1 Khái niệm

Cho vay là quan hệ giao dịch giữa hai chủ thể ( NHTM và người vay),trong đó một bên ( NHTM) chuyển giao tiền hoặc tài sản cho bên kia (ngườivay) sử dụng một thời gian nhất định, đồng thời bên nhận tiền hoặc tài sảncam kết hoàn trả vốn (gốc và lãi) cho bên vay vô điều kiện theo thời hạn đãthỏa thuận

Tuỳ từng trường hợp mà ngân hàng có thể áp dụng các biện pháp cho vay

có bảo đảm bằng tài sản, cho vay không có bảo đảm bằng tài sản

"Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản" là việc tổ chức tín dụng cho

khách hàng vay vốn không có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc không có bảo lãnhcủa người thứ ba Ngân hàng cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân kháchhàng để xem xét cho vay

"Cho vay có bảo đảm bằng tài sản" là việc vay vốn của tổ chức tín dụng mà

theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiệnbằng tài sản thế chấp, cầm cố, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vayhoặc bảo lãnh của bên thứ ba

1.2.1.2 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân

Ngân hàng thương mại là doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh trong lĩnh vựctiền tệ, tín dụng Hoạt động với tư cách là người dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơithiếu vốn

Nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển mạnh mẽ, các doanhnghiệp ngày càng mở rộng quy mô hoạt động, chính vì vậy mà lượng cầu về vốnkinh doanh trong thị trường ngày càng tăng cao

Dịch vụ cho vay thế chấp của NHTM đóng vai trò là cầu nối giữa cung

và cầu vốn vay Việc thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng giúp hộ giađình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sảnxuất kinh doanh

Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngânhàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn tạo lợi nhuận ngân hàng, tạo điềukiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phầnquản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngânhàng trung ương.

1.2.2 Bất động sản thế chấp

1.2.2.1 Khái niệm

Cho vay thế chấp bằng BĐS của ngân hàng thương mại là việc vay vốncủa tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được camkết bảo đảm thực hiện bằng BĐS thế chấp, cầm cố, tài sản hình thành từ vốn vaycủa khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng BĐS của bên thứ ba

Trong quan hệ tiền tệ này thì bên NHTM đóng vai trò là bên nhận thếchấp, còn các cá nhân, tổ chức vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp Việc thế chấp quyền

sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kếthợp đồng như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xâydựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận

1.2.3.3 Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp

BĐS được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn đượcquy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành như những quy địnhriêng của từng ngân hàng:

- BĐS đem thế chấp cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sởhữu hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay.

- Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng,quản lý của khách hàng vay

- BĐS đem thế chấp nói trên khi thế chấp cho ngân hàng, bên vay chưabán, trao đổi, cho thuê, thế chấp dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khailàm vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào

- Trong thời gian thế chấp cho bên ngân hàng, bên vay không bán, traođổi, cho thuê, thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai làmvốn của bất kỳ doanh nghiệp nào

- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã thếchấp đều thuộc tài sản thế chấp theo hợp đồng vay

- Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạchcủa thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền (tài sản khác) đượcđền bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ

1.3 Khái quát chung về định giá BĐS

1.3.1 Định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền tài sản bất động sản cụ thể, ở một thời điểm, địa điểm nhất định, cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trườngnhất định và những phương pháp phù hợp

1.3.2 Cơ sở giá trị của định giá bất động sản

Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường

làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.

Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trịcòn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực tiếp

từ giá trị tài sản Vai trò của thẩm định viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng khái niệm giá trị, đảm bảo công việc thẩm định có thể được ước tính một cách hợp lý nhất giá trị của tài sản

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

 Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá BĐS

Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chất chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định đến việc xây các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được thẩm định Trong nền kinh tế thị trường mục đích thẩm định giá BĐS thường là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BĐS, thế chấp, xác định giá cho thuê, đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát triển và đầu tư, và đáp ứng các nhu cầu có tính pháp lí…

 Yếu tố khách quan:

- Yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…

đắn thẩm định viên cần nắm được những quy định có tính pháp lí của các chủ thểđối với các giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần thẩm định.

- Các yếu tố mang tính kinh tế:

Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trịhay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản Giá trị của BĐS được đánh giá caokhi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại

- Các yếu tố khác:

Ngoài những yếu tố mang tính chất trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến giátrị của BĐS còn có các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lí tiêu dùng, do

đó TĐV cần am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm

lí trong một không gian văn hóa nhằm xác định giá cả của giao dịch chứng cớ cóthể là GTTT hay giá trị phi thị trường

1.3.4 Các nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trường

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm được thừa nhậnmột cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sở quan trọng

để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học, cho phép thẩm định viên tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Nhưng 5 nguyên tắc trình bày sau đây

là những nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng hình thành nên các qui trình và phương pháp định giá tài sản

1.3.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối

đa lợi ích của tài sản

Nội dung nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tựnhiên, pháp luật, tài chính cho phép

Tuân thủ nguyên tắc: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế cho phép phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị

lớn nhất cho tài sản

1.3.4.2 Nguyên tắc thay thế

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự

Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương

Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động thẩmđịnh giá, đòi hỏi thẩm định viên:

- Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sảntương tự, gắn với thời điểm định giá

- Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệtgiữa các loại tài sản

1.3.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng

Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản

Tuân thủ nguyên tắc: Vận dụng nguyên tắc này khi định giá, thẩm định viên cần lưu ý:

- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào ccs khoản lợiích đó để ước tính giá trị tài sản

- Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương

tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị củatài sản

1.3.4.4 Nguyên tắc đóng góp

Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ

cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.3.4.5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là dựa vào giá thị trường Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu

Tuân thủ nguyên tắc: Tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị bất động sản một cách hợp lý và có cơ sở khoa học Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị bất động sản Vì thế, trong quá trình định giá, thẩm định viên phải tuân thủ những nguyên tắc này

1.3.5 Vai trò của định giá bất động sản

1.3.5.1 Trong nền kinh tế thị trường

Định giá bất động sản có mối quan hệ mật thiết đến thị trường bất động sản.Định giá là một trong những công cụ quản lý vĩ mô góp phần ngăn chặn sự lợi dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với thị trường Các tổ chức định giá bất động sản có vai trò triển khai các hoạt động thống kê vềgiá cả bất động sản, đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá

cả để làm cơ sở cho các giao dịch trên thị trường trên cơ sở tuân theo các qui định của Nhà nước.

Thực tiễn cho thấy định giá có vai trò quan trọng làm căn cứ cho các hoạt động: chuyển quyền sử dụng bất động sản; chuyển nhượng bất động sản; thế chấp bất động sản; định giá để cho thuê; định giá bảo hiểm; phục vụ cho lập báo cáo tài chính và các lĩnh vực tái phát triển,…

Định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sáchnhư cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuậnlợi và trung thực hơn

Hơn nữa, định giá và tư vấn giá đất góp phần làm công khai minh bạch giáđất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan Mặtkhác giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung vàquản lý thị trường bất động sản nói riêng

Như vậy, công tác định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nềnkinh tế, giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lýcũng như giao dịch bất động sản

1.3.5.2 Trong hoạt động tín dụng

BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS làm tài sản bảo đảmkhá phổ biến Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được mộtkhoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác, đảm bảo được nhu cầuvay vốn của khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể

sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho họ Chỉ với một giá trị BĐS mà lạisinh ra được lợi ích hai lần

Khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợichính đáng của mình người vay vốn muốn vay một món vay lớn để đảm bảo có

đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thìlại muốn cho vay nhưng vẫn phải đảm an toàn cho vốn vay Do đó việc định giátài sản bảo đảm được hình thành nhằm đưa ra một mức giá trung gian mà cả haibên hợp đồng tín dụng đều thỏa mãn

Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS sao cho thị trường có khảnăng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay,bao gồm vả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thểxảy ra.

Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:

 Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu

 Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu

 Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng

 Xác định loại giá trị sẽ được ước tính

 Xác định phương pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việcthẩm định giá

 Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực

 Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành

Bước 2: Lên kế hoạch

Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:

 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạngthái cung, cầu và đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần thẩmđịnh giá

 Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá,bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có

liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.

 Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

 Lên chương trình, thời biểu công tác

 Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá

Bước 3: Thu thập tài liệu

Các công việc cần phải tiến hành trong bước này:

 Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập Các tài

liệu cần thu thập bao gồm:

 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu

 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

 Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quanđến bất động sản, quyền sở hữu công trình xây dựng,…có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS

 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,…

 Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các động thái của thị trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả thẩm định giá

 Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:

Ước tính giá trị:

Căn cứ vào các phân tích trên, TĐV xác định phương pháp thẩm định giá nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp

TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luậnmột cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin Để đạt được mục đích đó,bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic,

có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

Bước 6: Báo cáo định giá

Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm định giá.Tuy nhiên, các nội dung chủ yếu được trình bày trong báo cáo là:

- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá

- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

- Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được

- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thịtrường làm cơ sở để thẩm định giá

- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp thẩm định giá đượcchấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

- Khẳng định ngày thẩm đinh giá có hiệu lực

- Những hạn chế ảnh hưởng đến kế quả ước tính

- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin thẩmđịnh giá

Trong quá trình thẩm định giá, để đảm bảo chất lượng, các TĐV cần thiếtphải tuân thủ quy trình thẩm định giá như trên

đã được mua bán.

1.5.1.2 Cơ sở lý luận.

Giá trị thị trường của bất động sản cần định giá có quan hệ mật thiết với giá

cả của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

1.5.1.3 Các bước tiến hành

Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khácnhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý Hơn nữa giá trị bất độngsản thường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viênphải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giốnghoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá Sau đó tiếnhành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa rađược giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu

Trình tự gồm các bước cụ thể sau:

Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong

thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, cácyếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,

…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

- Tình trạng vật chất của bất động sản

- Đặc điểm về mặt bằng

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

- Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm

- Tình trạng pháp lý

- Thời gian giao dịch.

- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm

bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu Để thực hiện tốtbước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất Theo

kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và

bất động sản chứng cớ Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hànhđiều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông thường là lấy bấtđộng sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng

cớ Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất độngsản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớxuống và ngược lai

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng

rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy nó có

cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phươngpháp chi phí và phương pháp thặng dư

Hạn chế:

- Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì

mới có thể sử dụng để so sánh được

- Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

1.5.2 Phương pháp chi phí.

1.5.2.1 Khái niệm.

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chiphí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế bất động sản tương tự với bất động sảnthẩm định giá

1.5.2.2 Cơ sở lý luận.

Một người mua thận trọng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá bất động sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một bất động sản có lợi ích tương tự

1.5.2.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách

coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quảnhất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên

nhân

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm

giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị

ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

Công thức tính:

Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất +Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị haomòn tích lũy của công trình xây dựng

1.5.2.4 Ưu nhược điểm.

- Phải có dữ liệu từ thị trường

- Khấu hao mang tính chủ quan

- Thẩm định viên phải có kinh nghiệm

1.5.3 Phương pháp thu nhập

1.5.3.1 Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một bất động sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do bất động sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại

1.5.3.2 Cơ sở lý luận.

Giá trị của bất động sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai

có thể nhận được từ bất động sản; và dựa trên những giả thiết sau:

- Thu nhập là vĩnh viễn

- Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

1.5.3.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính doanh thu trung bình hàng năm mà bất động sản mang

lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi doanh thu hàng

năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí

phát sinh hàng năm

Bước 4: Xác định tỷ suất vốn hóa thích hợp dùng để tính toán, công việc

này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự

Bước 5: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất ðộng sản

1 0

) 1 (

Trong đó:

Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản

Ft: Thu nhập thuần tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.i: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

1.5.3.4 Ưu nhược điểm

Ưu điểm:

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại chonhà đầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơngiản

- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ vềcác thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báotrước với một độ tin cậy cao

1.5.4 Phương pháp thặng dư

1.5.4.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

1.5.4.2 Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu

1.5.4.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản

mục tiêu, có tính đến những qui định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư

Bước 3: Ước tính chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài

chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị còn lại( hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách

lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá

trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có bất động sản cho sự phát triển) gồm các giả định về: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

1.5.4.4 Ưu nhược điểm:

Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu

tư vào BĐS Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựngtối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triểnBĐS

Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VN - CHI NHÁNH HÀ THÀNH 2.1 Giới thiệu chung về Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành.

2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành.

Tên đầy đủ: NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT

TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ THÀNH

Tên viết tắt: BIDV Hà Thành.

Địa chỉ: 81 Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Ngày 26/4/1957, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (trực thuộc Bộ Tàichính) - tiền thân của Ngân hàng ĐT&PTVN - được thành lập theo quyết định177/TTg ngày 26/04/1957 của Thủ tướng Chính phủ Ngày 24/6/1981, Ngânhàng Kiến thiết VN được đổi tên thành NH Đầu tư và Xây dựng Việt Nam trựcthuộc NHNN VN theo Quyết định số 259-CP của Hội đồng Chính phủ Ngày14/11/1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam được đổi tên thành Ngânhàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam theo Quyết định số 401-CT của Chủ tịchHội đồng Bộ trưởng

BIDV Hà Thành, thành viên thứ 76 của BIDV, chính thức thành lập và đivào hoạt động từ 16/09/2003 Đến nay, Chi nhánh đã có 14 Phòng, 07 Phònggiao dịch, 02 Quỹ tiết kiệm với tổng số cán bộ năm 2013 là 225 người Hoạtđộng của BIDV Hà Thành đã và đang bám sát mục tiêu kế hoạch và phươngchâm "Chất lượng - tăng trưởng bền vững - an toàn - hiệu quả"

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của BIDV Hà Thành

BIDV Hà Thành có một bộ máy tinh giảm, gọn nhẹ, có đủ các phòng bancần thiết đảm bảo cho việc thực hiện những nhiệm vụ và chức năng của mình.Hiện nay cơ cấu tổ chức của BIDV Hà Thành được tổ chức theo sơ đồ sau

2.1.3 Chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban

Khối Quan hệ Khánh hàng: Thực hiện các công tác tiếp thị, phát triểnQuan hệ khách hàng; Công tác tín dụng; Công tác bán sản phẩm và dịch vụ ngânhàng bán lẻ (đối với phòng Quan hệ khách hàng cá nhân); và một số công táckhác như: Quản lý thông tin, phối hợp, hỗi trợ các đơn vị liên quan trong phạm

vi quản lý nghiệp vụ, cập nhật thông tin diễn biến thị trường và sản phẩm

Phòng tài trợ dự án: Thực hiện một phần nhiệm vụ của Phòng Quan hệkhách hàng doanh nghiệp đối với dự án; Trực tiếp thẩm định từ đầu các chỉ tiêutài chính, kinh tế-kỹ thuật, hệu quả dự án của khách hàng; Chịu trách nhiệm pháttriển nghiệp vụ tài trợ dự án; Thực hiện các nhiệm vụ theo yêu cầu của Giám đốcchi nhánh

Phòng Quản lý rủi ro: Thực hiện công tác quản lý tín dụng; Công tác quản

lý rủi ro tín dụng; Công tác quản lý rủi ro tác nghiệp; Công tác phòng chống rửatiền; Công tác quản lý hệ thống chất lượng ISO; Công tác kiểm tra nội bộ; Cácnhiệm vụ khác như: Thực hiện chế độ báo cáo định kỳ, tham gia ý kiến vào các

văn bản do BIDV ban hành…

Phòng Quản trị tín dụng: Trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị chovay, bảo lãnh khách hàng theo quy định; Thực hiện tính toán trích lập dự phòngrủi ro theo kết quả phân loại nợ đến hạn và chuyển giao cho phòng Quan hệkhách hàng theo đúng các quy định của BIDV

Phòng Dịch vụ khách hàng: Trực tiếp quản lý tài khoản và giao dịch vớikhách hàng; Thực hiện công tác phòng chống rửa tiền đối với các giao dịch phátsinh theo quy định của Nhà Nước và của BIDV

Phòng Thanh toán quốc tế: Trực tiếp thực hiện tác nghiệp giao dịch tài trợthương mại với khách hàng; Phối hợp với các phòng liên quan để tiếp thị, tiếpcân phát triển khách hàng; Chịu trách nhiệm về việc phát triển và nâng cao hiệuquả hợp tác kinh doanh đối ngoại của chi nhánh

Phòng Quản lý và dịch vụ kho quỹ: Trực tiếp thực hiện nghiệp vụ về quản

lý kho và xuất/nhập quỹ

Phòng Kế hoạch – Tổng hợp: Thực hiện công tác kế hoạch – tổng hợp;Công tác nguồn vốn; Một số nhiệm vụ khác như: công tác pháp chế-chế độ, làmnhiệm vụ thư ký cho Ban giam đốc…

Phòng Điện toán: Trực tiếp thực hiện theo đúng thẩm quyền, đúng quyđịnh, quy trình công nghệ thông tin tại chi nhánh; Hướng dẫn, đào tạo, hỗ trợ,kiểm tra các phòng, các đơn vị trực thuộc chi nhánh; Phối hợp với Trung tâmcông nghệ thông tin; Tham mưu, đề xuất với Giám đốc về kế hoạch ứng dụngcông nghệ thông tin

Phòng Tài chính – Kế toán: Quản lý và thực hiện công tác hạch toán chitiết; Công tác hậu kiểm đối với hoạt động tài chính kế toán; Quản lý, giám sáttài chính; Kiểm tra định kỳ, đột xuất việc chấp hành chế độ quy chế, quy trìnhtrong công tác kế toán; Quản lý thông tin và lập báo cáo; Thực hiện quản lýkhách hàng

Phòng Tổ chức – Nhân sự: Là đầu mối tham mưu, đề xuất, giúp việcGiám đốc về triển khai thực hiện công tác tổ chức – nhân sự và phát triển nguồn

nhân lực tại chi nhánh.

Văn phòng: Thực hiện công tác hành chính; Công tác quản trị, hậu cần;Một số nhiệm vụ khác như: Quan hệ với các cơ quan chính quyền trên địa bàntrú đóng, thực hiện chế độ báo cáo, là nhân viên của một số hội đồng

2.1.4 Khái quát về tình hình kinh doanh của Ngân Hàng TMCP Đầu

Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành.

Để có cái nhìn cụ thể hơn về tình hình sử dụng BĐS bảo đảm phục vụ chovay tại Chi nhánh , sau đây chúng ta sẽ xem xét hoạt động cho vay của Chinhánh trong những năm gần đây

Việc cho vay tại Ngân hàng TMCP ĐT & PT Việt Nam, Chi nhánh HàThành dựa trên tính khả thi của phương án, dự án vay vốn, khả năng tài chínhcủa khách hàng vay,… Theo đó, việc cho vay có tài sản bảo đảm là một trongnhững biện pháp nhằm bảo đảm khả năng trả nợ, giảm rủi ro cho ngân hàng.Trên thực tế, việc cho vay áp dụng có bảo đảm bằng tài sản được Chi nhánhdùng với hầu hết các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế ngoài quốc doanh

Bảng 1: Tỷ trọng cho vay có TSBĐ trên tổng dư nợ cho vay năm 2010-2012

Tổng dư nợ

Dư nợ

Tỷ trọng/

Tổng dư nợ

Dư nợ

Tỷ trọng/ Tổng dư nợ

Dự nợ có TSBĐ

Dư nợ không có

(nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp-Chi nhánh Ngân hàng TMCP ĐT & PT Hà Thành)

Trong những năm gần đây, Chi nhánh đã chú trọng hơn đến cho vay cóbảo đảm bằng tài sản Dư nợ cho vay có TSBĐ liên tục tăng qua các năm, cụ