Tư và Phát Triển VN Ờ Chi nhánh Hà Thành
Do đặc điểm riêng của Ngân hàng là định giá BĐS làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay tắn dụng tại Ngân hàng nên phương pháp thẩm định chủ yếu mà Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN Ờ Chi nhánh Hà Thành sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phắ.
2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tắch đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá cả thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tắnh đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tắnh đến thời điểm định giá đất.
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trắ, loại đô thị, loại đường phố, diện tắch, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất).
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khắ và nguồn nước; mức độ thoái hoá của đất, v.v... và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hoá giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.).
+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm v.v.).
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công.
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tắnh đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Bước 2: So sánh, phân tắch thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tắch, so sánh để lựa chọn những tiêu chắ giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chắ giống và khác biệt về giá để tắnh toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá ước tắnh của thửa đất, khu đất cần định giá được tắnh theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá ước tắnh của thửa đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ổ Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu
tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trắ thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường v.v.... Sự khác biệt về giá thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tắnh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tắnh toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
2.2.3.2. Phương pháp chi phắ.
Loại tài sản áp dụng
- Công trình xây dựng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng. + Nhà ở riêng lẻ.
+ Biệt thự.
+ Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại, siêu thị. + Chung cư cao tầng.
+ Khách sạn, nhà nghỉ.
+ Nhà xưởng và kho thông dụng.
- Công trình xây thô, để thời gian dài chưa hoàn thiện. Các quy định khi áp dụng phương pháp
Khung thời hạn sử dụng các loại tài sản
Thời gian sử dụng các loại tài sản được sử dụng trong phương pháp này là thời gian sử dụng bình quân theo quy định về khung thời gian sử dụng tài sản của Bộ tài chắnh về Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trắch khấu hao tài sản cố định tại từng thời kỳ được quy định tại phụ lục 02 đắnh kèm.
Đơn giá xây dựng
Đơn giá xây dựng công trình được vận dụng từ các quy định của Bộ xây dựng, tỉnh, thành phố về việc ban hành đơn giá xây dựng để tắnh toán giá trị công trình xây dựng.
Stt Loại công trình xây dựng Đơn giá xây dựng
1 Nhà ở riêng lẻ, biệt thự, chung cư, khách sạn, nhà nghỉ, trung tâm thương mại, chợ
Đơn giá đền bù do các tỉnh, thành phố quy định trong từng thời kỳ hoặc đơn giá thực tế xây dựng công trình nếu thấp hơn thì lựa chọn. 2 Nhà xưởng và kho thông
dụng
Suất vốn đầu tư do Bộ xây dựng quy định trong từng thời kỳ hoặc đơn giá thực tế xây dựng công trình nếu thấp hơn thì lựa chọn. 3 Công trình xây thô đang để
thời gian dài chưa hoàn thiện
Bằng 50% theo các quy định tại mục 1 và mục 2.
4 Công trình xây dựng thuộc chỉ giới quy hoạch, giải phóng
Đơn giá đền bù do các tỉnh, thành phố quy định trong từng thời kỳ.
Chất lượng còn lại
Chất lượng còn lại = Thời gian sử dụng thực tế bất động sản x 100% Thời gian sử dụng bất động sản theo quy định
Trong trường hợp thời gian sử dụng thực tế bất động sản vượt quá thời gian sử dụng tài sản theo quy định thì không đánh giá chất lượng còn lại của bất động sản, xác định giá trị bằng không (0).
Nội dung và trình tự các bước thực hiện
Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ kinh tế kỹ thuật của công trình xây dựng
Hồ sơ kinh tế kỹ thuật của công trình xây dựng gồm: -Bản vẽ thiết kế, thi công công trình xây dựng. -Bản vẽ hoàn công công trình xây dựng.
-Bản dự toán và quyết toán hoàn công công trình xây dựng. -Giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.
Bước 2: Khảo sát hiện trạng công trình xây dựng
Khảo sát hiện trạng công trình xây dựng theo biểu mẫu khảo sát sốẦ để xác định các thông số chủ yếu sau:
-Năm xây dựng.
-Năm hoàn thành và đưa vào sử dụng. -Hạ tầng kỹ thuật công trình xây dựng. -Diện tắch sàn xây dựng công trình.
-Đánh giá công trình xây dựng về kết cấu, kiểu dáng, nguyên vật liệu đưa vào sử dụng để xây dựng công trình,Ầ
-Đánh giá sơ bộ về chất lượng công trình.
Bước 3: Tắnh toán giá trị công trình
Công trình xây dựng = Đơn giá xây dựng (1) x Diện tắch sàn xây dựng (2) x Chất lượng còn lại (3) Trong đó:
(1): Đơn giá xây dựng được tắnh toán theo quy định.
(2): Diện tắch sàn xây dựng được xác định trên cơ sở diện tắch xây dựng x (nhân) với số tầng tương ứng + (cộng) ban công, lô gia, hành lang,Ầ và/hoặc theo giấy cấp phép của cấp có thẩm quyền. Ngoài ra các thông số này được tắnh toán trên hồ sơ bản vẽ hoàn công quyết toán công trình xây dựng (nếu có).
(3): Chất lượng công trình xây dựng được tắnh toán theo công thức (*).